Bản án 34/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Trong đơn khởi kiện ngày 29-3-2022, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 10-11-2022, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T trình bày:

Ngày 20-11-2019, ông Nguyễn Văn An, bà Phạm Thị T có nhận chuyển nhượng của ông Phạm Văn T, bà Cao Thị L thửa đất số 264 (nhưng trong Giấy bán đất ngày 20-11-2019 viết nhầm thành thửa số 246), tờ bản đồ số 28, diện tích 6424 m2 đất trồng cây lâu năm, tại thôn 4, xã G, thành phố P, tỉnh Gia Lai thể hiện tại giấy viết tay “Giấy bán đất ngày 20-11-2019”, được thôn trưởng thôn 4, ban nhân dân thôn 4 và những người làm chứng là ông Puih K, Puih K1, Puih D làm chứng, trên đất có trồng cây cà phê, giá chuyển nhượng là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng); ông T, bà L đã nhận đủ tiền. Thửa đất 264 đã được Uỷ ban nhân dân thành phố P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 294513 ngày 29/02/2016 cho ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T, đã chỉnh lý sang tên cho bà Cao Thị L ngày 04/3/2016.

Vào thời điểm chuyển nhượng do ông T, bà L đang thế chấp thửa đất nêu trên tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) để vay tiền nên ông T, bà L hứa sau khi lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng về sang tên cho ông, bà. Tuy nhiên ông Th, bà L không thực hiện theo thoả thuận.

Sở dĩ Giấy bán đất ngày 20-11-2019 chỉ có ông Phạm Văn Tvà con trai của ông T là anh Phạm Tấn T ký; bà Cao Thị L không có ký vào giấy này vì sau khi vợ chồng bà L nhận tiền chuyển nhượng đất thì mẹ bà L ở Huế đau nặng nên bà L về quê, bà L nói để chồng bà (ông T) và con trai là Phạm Tấn T (đã đủ 18 tuổi) thay cho bà đến nhà thôn trưởng viết giấy ký xác nhận là được. Từ khi nhận chuyển nhượng đất cho đến nay thì ông bà là người canh tác sử dụng đất, có trồng thêm hơn 100 cây cà phê vối trên đất. Ông bà có yêu cầu ông T, bà L lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng về để sang tên cho ông bà nhưng ông T, bà L chưa có đủ tiền để lấy.

Do ông T, bà L không trả nợ cho Ngân hàng ACB nên Ngân hàng ACB khởi kiện ông T, bà L tại Toà án và ngày 20-8-2021 Toà án nhân dân thành phố P đã xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng ACB, buộc ông T, bà L trả cho Ngân hàng ACB số tiền 521.648.679 đồng tính đến ngày 20/8/2021 trường hợp không trả được thì xử lý tài sản thế chấp (thửa đất số 54 và 264) của ông T, bà L.

Ngày 16/12/2021, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P đã ban hành Quyết định về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 16/QĐ-CCTHADS ngày 16/12/2021, kê biên xử lý 02 tài sản (thửa đất số 264 và thửa đất số 54) của ông T, bà L.

Tại Đơn khởi kiện ngày 29-3-2022 ông A, bà T yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà và ông T, bà L tại Giấy bán đất ngày 20-11-2019 là vô hiệu, yêu cầu ông T, bà L trả lại cho ông bà số tiền mua đất là 200.000.000 đồng và tiền lãi từ ngày 19/11/2019 đến khi giải quyết xong vụ án với lãi suất 1,66%/tháng, lý do thửa đất số 264 đang bị kê biên để thi hành án.

Tuy nhiên, đến ngày 26/5/2022 Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P đã ban hành Quyết định về việc giải toả kê biên tài sản số 10/QĐ-CCTHADS ngày 26/5/2022 giải toả kê biên đối với thửa đất 264 mà ông bà nhận chuyển nhượng của ông T, bà L; chỉ xử lý kê biên thi hành án đối với thửa đất số 54 đã đảm bảo trả nợ cho Ngân hàng ACB. Do đó, ngày 10-11-2022, ông bà thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu Toà án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20-11-2019 tại “Giấy bán đất ngày 20-11-2019” giữa ông bà và ông T, bà L đối với thửa đất số 264, tờ bản đồ số 28 tại thôn 4, xã G, thành phố P, tỉnh Gia Lai, buộc ông Phạm Văn Thành, bà Cao Thị L sang tên cho ông, bà theo quy định pháp luật.

2. Tòa án đã tiến hành đầy đủ các thủ tục để triệu tập hợp lệ đối với bị đơn là ông Phạm Văn Thành, bà Cao Thị L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Tấn T. Tuy nhiên, ông Phạm Văn Thành, bà Cao Thị L, ông Phạm Tấn T không đến Tòa án để tham gia tố tụng. Do vậy, ông Phạm Văn T, bà Cao Thị L, Phạm Tấn T không có lời khai tại hồ sơ vụ án và cũng không có lời khai tại phiên tòa.

3. Người làm chứng ông Nguyễn Văn L trình bày:

Ông làm thôn trưởng thôn 4, xã G, thành phố P từ năm 2017 cho đến nay. Ngày 20/11/2019 ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T cùng ông Phạm Văn T, anh Phạm Tấn T (con trai ông T) đến nhà ông nhờ ông ký xác nhận vào Giấy bán đất ngày 20-11-2019 nội dung ông Phạm Văn T, bà Cao Thị L chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T thửa đất tại thôn 4, xã G, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Nguồn gốc đất này trước đây của ông A, bà T, sau đó ông A, bà T không sử dụng nữa nên chuyển nhượng lại cho ông T, bà L năm 2016. Giấy bán đất ngày 20-11-2019 do bà Phạm Thị T viết tại nhà ông, sau đó ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T cùng ông Phạm Văn T, anh Phạm Tấn T ký vào. Ông có ký xác nhận vào phần thôn trưởng.

4. Người làm chứng ông Puih K trình bày:

Ông có ký vào phần người làm chứng tại Giấy bán đất ngày 20-11-2019 vì đất ông giáp ranh với đất của ông T, bà L. Còn nội dung các bên chuyển nhượng đất như thế nào thì ông không biết. Ông không nhớ ký vào ngày tháng năm nào, chỉ nhớ có ông Trần Văn T và anh Puih K1 đến nhà ông và nhờ ký giáp ranh đất. Còn nội dung chuyển nhượng như thế nào thì ông không rõ.

5. Người làm chứng ông Puih K1 trình bày:

Ông không nhớ rõ ngày, tháng, năm nhưng buổi chiều có ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T cùng ông Phạm Văn T, anh Phạm Tấn T (con trai ông T) đến nhà ông nhờ ông ký xác nhận vào Giấy bán đất ngày 20-11-2019 với tư cách là người làm chứng vì đất ông giáp ranh với đất của ông T, bà L; ông T có nói vợ chồng ông đã chuyển nhượng lô đất giáp ranh với đất của ông cho ông A, bà T. Còn nội dung chuyển nhượng như thế nào thì ông không rõ.

6. Người làm chứng ông Puih D trình bày:

Ông có ký vào phần người làm chứng tại Giấy bán đất ngày 20-11-2019 vì đất ông giáp ranh với đất của ông T, bà L. Còn nội dung các bên chuyển nhượng đất như thế nào thì ông không biết. Ông không nhớ ký vào ngày tháng năm nào, chỉ nhớ có ông Trần Văn T, anh Phạm Tấn T (con trai ông T) và ông Nguyễn Văn A, bà Phạm Thị T đến nhà ông và nhờ ký giáp ranh đất. Còn nội dung chuyển nhượng như thế nào thì ông không rõ.

7. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản ngày 20-12-2022:

Thửa đất số 264, tờ bản đồ số 28 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CC 294513 cấp ngày 29/02/2016, có diện tích 6044,8 m2, có tứ cận: phía Bắc giáp thửa đất số 267 có kích thước: 35,34 m + 2,01 m + 13,28m + 1,05m + 6,22m; phía Nam giáp đường đất, có kích thước 11,38 m + 24,77 m; phía Đông giáp đường đất, có kích thước: 64,86m + 46,79m +17,44m + 15,78m + 18,25m; phía Tây giáp triền suối, có kích thước: 15,66m + 16,93m + 23,29m + 14,50m + 23,61m + 28,70 m + 22,27 m + 6,66m + 12,68 m + 14,57 m.

Trên đất có 450 cây cà phê vối đang kinh doanh năm thứ 8 và 100 cây cà phê vối kiến thiết cơ bản năm thứ 3.

Kết quả định giá đất và tài sản trên đất: Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm diện tích 6044,8 m2 có giá là 419.998.749 đồng; 450 cây cà phê vối đang kinh doanh năm thứ 8 có giá là 178.378.200 đồng và 100 cây cà phê vối kiến thiết cơ bản năm thứ 3 có giá là 14.369.400 đồng. Tổng cộng đất và tài sản trên đất có giá là 612.746.349 đồng.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo; bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành. Về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản và án phí dân sự sơ thẩm, nguyên đơn phải chịu lệ phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và lời trình bày của đương sự tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 180, Điều 228, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T với ông Phạm Văn T và bà Cao Thị L theo “Giấy bán đất ngày 20-11-2019” có hiệu lực.

Buộc ông Phạm Văn T và bà Cao Thị L phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho ông Nguyễn Văn Avà bà Phạm Thị T đối với diện tích đất 6044,8 m2, thửa đất số 264, tờ bản đồ số 28, vị trí tại thôn 4, xã G, thành phố P, tỉnh Gia Lai có tứ cận, kích thước như sau:

Phía Bắc giáp thửa đất số 267, có kích thước: 35,34 m + 2,01 m + 13,28m + 1,05m + 6,22m.

Phía Nam giáp đường đất, có kích thước 11,38 m + 24,77 m;

Phía Đông giáp đường đất, có kích thước: 64,86m + 46,79m +17,44m + 15,78m + 18,25m.

Phía Tây giáp triền suối, có kích thước: 15,66m + 16,93m + 23,29m + 14,50m + 23,61m + 28,70 m + 22,27 m + 6,66m + 12,68 m + 14,57 m.

(Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 20-12-2022).

Trường hợp ông Phạm Văn T và bà Cao Thị L không thực hiện hợp đồng thì ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai để thực hiện trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Buộc ông Phạm Văn T và bà Cao Thị L phải chịu 10.000.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Do ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T đã tạm ứng trước nên buộc ông Phạm Văn Tvà bà Cao Thị L phải trả lại cho ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T 10.000.000đ (mười triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Phạm Văn T và bà Cao Thị L phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T 7.350.000đ (bảy triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0001536 ngày 12-4-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P, tỉnh Gia Lai.

4. Lệ phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng 02 lần ông Nguyễn Văn A và bà Phạm Thị T phải chịu là 6.570.000đ (sáu triệu năm trăm bảy mươi nghìn đồng). Ông Nguyễn Văn Avà bà Phạm Thị T đã nộp đủ.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.