Bản án 34/2021/DSST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 15/9/2020 và Biên bản hòa giải ngày 03/11/2020 nguyên đơn trình bày:

1/ Khoảng cuối tháng 4 năm 2020, nguyên đơn có thỏa thuận mua của vợ chồng Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T 01 căn nhà trên thửa đất số 1183, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại khu dân cư lô số 8B, khu đô thị Nam Cần Thơ, P. Hưng Thạnh, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07837 (CQ 538157) do Sở tài nguyên và môi trường TP Cần Thơ cấp ngày 09/5/2019, xác nhận chỉnh lý biến động ngày 02/01/2020 với giá 2.200.000.000 đồng.

Hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 (có công chứng cùng ngày) và bà đã đặt cọc đợt 1 cho bị đơn số tiền 700.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.500.000.000 đồng sẽ thanh toán vào đợt 2 ngày 11/5/2020 khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, đến ngày 11/5/2020 thì bị đơn không thực hiện hợp đồng nêu trên. Bị đơn đã vi phạm Điều 9 của Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 nên bà yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc 700.000.000 đồng và phạt cọc gấp 02 lần, tổng cộng là 1.400.000.000 đồng.

2/ Đến giữa tháng 5 năm 2020, nguyên đơn tiếp tục thỏa thuận mua của vợ chồng Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T 03 quyền sử dụng đất cùng tọa lạc tại ấp Phú Xuân, thị trấn Mái Dầm, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang với giá 4.000.000.000 đồng. Cụ thể:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CS 01095 (BY 666746) do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Hậu giang cấp ngày 04/8/2016;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CH 00848 (BY 542507) do UBND huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 02/11/2015;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CH 00875 (BY 542839) do UBND huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 25/11/2015;

Hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc ngày 14/5/2020 (có công chứng cùng ngày) và bà đã đặt cọc đợt 1 cho bị đơn số tiền là 2.500.000.000 đồng, ngày 15/5/2020 tiếp tục giao thêm số tiền 500.000.000 đồng. Tổng cộng tiền cọc đã giao là 3.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại 1.000.000.000 đồng sẽ thanh toán vào đợt 2 ngày 29/5/2020 khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên đến ngày 29/5/2020 thì bị đơn vẫn không thực hiện như hợp đồng nêu trên. Bị đơn đã vi phạm Điều 9 của Hợp đồng đặt cọc nên bà yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc 3.000.000.000 đồng và phạt cọc 02 lần, tổng cộng là 6.000.000.000 đồng.

Nhưng từ ngày ký và nhận tiền cọc đến nay, bị đơn không chuộc lại đất và nhà theo thỏa thuận để ký chuyển nhượng cũng không trả lại tiền đã nhận cọc nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Phạm Minh B và vợ Dương Thị Mỹ T trả số tiền cọc và phạt cọc của 02 hợp đồng nêu trên là 7.400.000.000 đồng.

Bị đơn Phạm Minh B thừa nhận có ký Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 nhưng sau khi trực tiếp nhận số tiền 700.000.000 đồng đã đưa cho Nguyễn Thanh B vay lại vì bà H không đồng ý cho ông B vay tiền. Đồng thời ông có yêu cầu ông B ký hợp đồng vay tiền ngày 28/5/2020 với bà Lã Thị Diệu H để bảo đảm số tiền mà Bình vay lại của ông. Nên thực tế việc ký hợp đồng đặt cọc này là nhằm bảo lãnh cho ông Nguyễn Thanh B vay của nguyên đơn số tiền 700.000.000 đồng. Nên ông Nguyễn Thanh B có nghĩa vụ trả lại tiền này và lãi phát sinh cho nguyên đơn.

Đối với Hợp đồng đặt cọc ngày 14/5/2020, bị đơn thừa nhận nhưng yêu cầu bà Lã Thị Diệu H tiếp tục thực hiện theo hợp đồng, bị đơn sẽ liên hệ với Ngân hàng để giải chấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nêu trong hợp đồng đặt cọc và tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn.

Ngƣời liên quan Nguyễn Thanh B xác định có nhận số tiền 700.000.000 đồng từ bị đơn và có ký khống hợp đồng cho vay tiền ngày 28/5/2020 với bà Lã Thị Diệu H để tạo niềm tin cho bị đơn Phạm Minh B. Ông B tự nguyện thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho bị đơn Phạm Minh B vì chỉ nhận tiền từ bị đơn và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng vay tiền ngày 28/5/2020 với bà Lã Thị Diệu H vì thực tế không có vay tiền của bà H.

Ngƣời liên quan Ngân hàng TMCP Á C trình bày: ông Phạm Minh B và bà Dương Thị Mỹ T có thế chấp căn nhà trên thửa đất số 1183, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại khu dân cư lô số 8B, khu đô thị Nam Cần Thơ, P. Hưng Thạnh, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07837 (CQ 538157) do Sở tài nguyên và môi trường TP Cần Thơ cấp ngày 09/5/2019, xác nhận chỉnh lý biến động ngày 02/01/2020 cho Ngân hàng ACB. Việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đương sự là không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng thế chấp nên không có yêu cầu gì và đề nghị giải quyết vụ kiện vắng mặt đại diện của Ngân hàng. (BL 62, 111)

Ngƣời liên quan Ngân hàng TMCP ngoại thƣơng V N trình bày: ông Phạm Minh B và bà Dương Thị Mỹ T trả nợ đúng hạn không vi phạm điều kiện thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng nên không yêu cầu Tòa án giải quyết quan hệ vốn vay. Riêng việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đương sự Ngân hàng không có ý kiến và đề nghị giải quyết vụ kiện vắng mặt đại diện của Ngân hàng. (BL 57)

Quá trình giải quyết vụ kiện, tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng bị đơn Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T cố tình vắng mặt không đến. Sau khi tiến hành các thủ tục cần thiết, Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử công khai vắng mặt các bị đơn.

Tại phiên tòa hôm nay: Đại diện nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đòi bị đơn Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T có trách nhiệm trả lại số tiền cọc đã nhận của 02 Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 và ngày 14/5/2020 là 3.700.000.000 đồng và tiền phạt cọc 02 lần, tổng cộng là 7.400.000.000 đồng. Đồng ý cấn trừ số tiền 310.000.000 đồng theo Biên nhận tiền ngày 21/01/2021 (bản gốc) mà bị đơn cung cấp tại tòa.

Bị đơn Phạm Minh B thừa nhận có ký và nhận đủ tiền của 02 Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 và ngày 14/5/2020 là 3.700.000.000 đồng. Trong quá trình giải quyết vụ kiện thì bị đơn có thanh toán cho nguyên đơn được 310.000.000 đồng theo Biên nhận tiền ngày 21/01/2021 (bản gốc –BL 126) nên đề nghị được trả tiếp số tiền còn lại của Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 là 390.000.000 đồng và lãi kèm theo. Riêng Hợp đồng đặt cọc ngày 14/5/2020 thì yêu cầu hai bên tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận, bị đơn sẽ liên hệ Ngân hàng giải chấp tài sản để thực hiện chuyển nhượng cho nguyên đơn.

Bị đơn Dương Thị Mỹ T vẫn tiếp tục vắng mặt không lý do.

Đại diện Đại diện Viện kiểm sát phát biểu:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: là phù hợp quy định pháp luật, không phát hiện vi phạm.

- Về việc giải quyết vụ án: Phía nguyên đơn yêu cầu bị đơn có trách nhiệm trả số tiền cọc của 02 Hợp đồng ngày 27/4/2020 và ngày 14/5/2020 là 3.700.000.000 đồng và phạt cọc 02 lần, tổng cộng là 7.400.000.000 đồng theo thỏa thuận của Hợp đồng. Căn cứ Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 và ngày 14/5/2020; thừa nhận của bị đơn trong quá trình hòa giải cũng như tại tòa hôm nay là có cơ sở. Việc bị đơn trình bày Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 là nhằm bảo lãnh cho ông Nguyễn Thanh B vay của nguyên đơn số tiền 700.000.000 đồng nhưng cả bị đơn Phạm Minh B và ông Nguyễn Thanh B đều xác định ông B vay tiền từ ông B nên không có cở sở xem xét yêu cầu của bị đơn. Hiện tất cả đối tượng được đề cập chuyển nhượng theo các Hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2020 và ngày 14/5/2020 đang thế chấp tại Ngân hàng nên không có cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T trả lại số tiền cọc 3.700.000.000 đồng và phạt cọc 02 lần theo qui định, tổng cộng là 7.400.000.000 đồng.

Sau khi nghe ý kiến phát biểu của phía nguyên đơn, bị đơn và đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CS 01095 (BY 666746) do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Hậu giang cấp ngày 04/8/2016;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CH 00848 (BY 542507) do UBND huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 02/11/2015;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn tiền với đất số CH 00875 (BY 542839) do UBND huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 25/11/2015;

Hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc ngày 14/5/2020 (có công chứng cùng ngày) và nguyên đơn đã đặt cọc đợt 1 cho bị đơn số tiền là 2.500.000.000 đồng vào ngày 14/5/2020, ngày 15/5/2020 tiếp tục giao thêm số tiền 500.000.000 đồng. Tổng cộng tiền cọc đã giao là 3.000.000.000 đồng (BL 07 – 10). Ông Phạm Minh B thừa nhận vợ chồng ông có ký Hợp đồng này và đã nhận đủ số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

- Bị đơn phải chịu án phí giá ngạch đối với toàn bộ yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc của nguyên đơn là 112.000.000 đồng + 0,1% (7.090.000.000 đồng – 4.000.000.000 đồng) = 115.090.000 đồng (Một trăm mười lăm triệu không trăm chín mươi triệu đồng).

- Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp theo qui định.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 266, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Điều 328 và Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Nghị quyết 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi tiền cọc và phạt cọc của bà Lã Thị Diệu H. Buộc ông Phạm Minh B và bà Dương Thị Mỹ T có nghĩa vụ trả cho bà Lã Thị Diệu H số tiền cọc đã nhận là 3.700.000.000 đồng (Ba tỷ bảy trăm triệu đồng), tiền pha ̣t co ̣c là 3.700.000.000 đồng (Ba tỷ bảy trăm triệu đồng), được cấn trừ số tiền đã thanh toán 310.000.000 đồng (Ba trăm mười triệu đồng). Ông Phạm Minh B và bà Dƣơng Thị Mỹ T còn phải thanh toán cho bà Lã Thị Diệu H số tiền là 7.090.000.000 đồng (Bảy tỷ không trăm chín mươi triệu đồng).

Kể từ khi nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người có nghĩa vụ chậm trả tiền thì phải chịu lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo qui định tại Điều 357 Bộ luật dân sự.

2/ Bị đơn Phạm Minh B và Dương Thị Mỹ T phải chịu 115.090.000 đồng (Một trăm mười lăm triệu không trăm chín mươi triệu đồng) án phí dân sự theo giá ngạch.

Nguyên đơn Lã Thị Diệu H được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 57.700.000 đồng (Năm mươi bảy triệu bảy trăm ngàn đồng) theo biên lai số 006401 ngày 13/10/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Cái Răng.

3/ Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên các đương sự có mặt được quyền kháng cáo và kể từ ngày bản án được niêm yết tại trụ sở UBND P. Thường Thạnh hoặc từ khi nhận được bản án bà Dương Thị Mỹ T được quyền kháng cáo để xin Tòa án cấp trên xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

̉

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THÂM

̉

THÂM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA