Bản án 34/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án nguyên đơn ông Nguyễn Kế H trình bày:

Ngày 15 tháng 10 năm 2003, ông Nguyễn Kế H và bà Trần Thị Tuyết L nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Đoan Th diện tích 220m2, trong đó có 50 m2 thổ cư, thuộc một phần thửa số 179, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với giá 14 lượng vàng 24 k. Hai bên lập Giấy sang nhượng đất. Ngày 16 tháng 10 năm 2003 trưởng khu phố là ông Đào Đình Bàng ký chứng kiến. Khi đó bà Th đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên không đi công chứng chuyển nhượng. Cùng ngày 15 tháng 10 năm 2003 ông H và bà Lan giao cho bà Th 7 lượng vàng, bà Th đã bàn giao đất cho ông Hiếu, bà Lan. Hai bên giao hẹn sẽ giao số tiền còn lại khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân phường Long T, thành phố Bà Rịa. Theo cam kết ngày 18 tháng 3 và ngày 27 tháng 3 năm 2005 ông H thanh toán tiếp 07 cây vàng 24 k cho bà Thảo. Ngày 08 tháng 6 năm 2005 bà Th được Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa (nay là thành phố Bà Rịa) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 651231. Tuy nhiên vì khu đất ông H nhận chuyển nhượng là đất quy hoạch đường giao thông nên không làm thủ tục tách thửa được, bà Th và ông H có thỏa thuận khi nào nhà nước cho phép tách thửa và làm thủ tục sang tên được thì bà Th phải thực hiện việc sang tên cho ông Hiếu. Năm 2012 ông H biết chủ trương bỏ quy hoạch làm đường, ông H đã yêu cầu bà Th làm thủ tục sang tên cho ông Hiếu, nhưng bà Th không hợp tác. Từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay ông H chưa xây được nhà nên hiện trạng là đất trống.

Ngày 29 tháng 01 năm 2013 ông H và bà Lan ly hôn theo Quyết định số 43/2013/QĐST-HNGĐ của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu thì ông Hiếu, bà Lan có thỏa thuận, diện tích đất mua của bà Th là tài sản riêng của ông Hiếu.

Bà Th hứa hẹn nhiều lần vẫn không làm thủ tục sang tên cho ông H nên ông H làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Kế H, bà Trần Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Đoan Th là hợp pháp; Công nhận ông Nguyễn Kế H được quyền sử dụng diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Quá trình tham gia tố tụng bà Nguyễn Thị Đoan Th trình bày:

Ngày 15 tháng 10 năm 2003, ông Nguyễn Kế H hỏi mua đất của bà Thảo, bà Th đồng ý bán cho ông H với diện tích 220m2, có chiều ngang 5m, chiều dài 44m, trong đó có 50m2 thổ cư, đất thuộc một phần thửa số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, với giá 14 cây vàng 24k. Bà Th đã giao đất và ông H đã giao vàng cho bà Thảo. Sau 03 lần bà Th hỗ trợ ông H làm thủ tục sang tên nhưng Nhà nước đều trả hồ sơ vì không đủ điều kiện tách thửa. Nay ông H khởi kiện yêu cầu bà Th tiếp tục thực hiện hợp đồng, bà Th đồng ý tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15 - 10 - 2003 với ông Hiếu. Do bà Th bận công việc làm ăn ở xa, nên bà Th hẹn qua tết là vào ngày 24 tháng 02 năm 2021 bà Th sẽ hợp tác cùng ông H làm thủ tục sang tên cho ông Hiếu.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Tuyết L trình bày:

Ngày 15 tháng 10 năm 2003, ông Nguyễn Kế H và bà Trần Thị Tuyết L nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Đoan Th diện tích 220m2 thuộc một phần thửa số 179, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với giá 14 lượng vàng 24k. Ngày 29 tháng 01 năm 2013 bà Lan và ông H ly hôn theo Quyết định số 43/2013/QĐST-HNGĐ của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, sau đó bà Lan và ông H đã thỏa thuận đối với tài sản là diện tích 220m2 thuộc một phần thửa số 179, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là tài sản riêng của ông H vì bà Lan không có đóng góp gì vào số tiền ông H mua đất của bà Thảo. Bà Lan không yêu cầu gì đối với tài sản này và cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì.

Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

- Về tố tụng: Thẩm phán đã thụ lý vụ án và tiến hành các bước tố tụng đúng quy định, tuy nhiên vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử. Tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ 2 lần nhưng vẫn vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử vắng mặt bị đơn theo Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự là đúng quy định.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15 tháng 10 năm 2003 không được chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền vì khi đó đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm về hình thức của hợp đồng. Theo quy định tại mục b.2 mục b khoản 2.3 Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp ngày 05/9/2007 bà Th được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không coi hợp đồng trên vô hiệu. Ông H khởi kiện yêu cầu bà Th tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15 tháng 10 năm 2003, bà Th đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Căn cứ Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự thì nội dung này không cần phải chứng minh. Thời điểm nhận chuyển nhượng ông H và bà Lan trong thời kỳ hôn nhân. Năm 2013 ông H và bà Lan ly hôn, bà Lan cho rằng đây là tài sản riêng của ông Hiếu, ông H yêu cầu công nhận đây là tài sản riêng của ông Hiếu, bà Lan không có ý kiến gì. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Kế H, bà Trần Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Đoan Th là hợp pháp; Công nhận ông Nguyễn Kế H được quyền sử dụng diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua nghiên c u các ch ng c và tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng x t xử sơ thẩm nh n định:

Ông Nguyễn Kế H khởi kiện bà Nguyễn Thị Đoan Th yêu cầu Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Kế H, bà Trần Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Đoan Th là hợp pháp; Công nhận ông Nguyễn Kế H được quyền sử dụng diện tích 220m2, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bị đơn và tài sản tranh chấp tại thành phố Bà Rịa nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thành phố Bà Rịa theo điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Bị đơn được triệu tập hợp lệ 02 lần vắng mặt, người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong vụ án vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Mặt khác, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Th vẫn không làm thủ tục sang tên cho ông Hiếu, bà Lan, như vậy giao dịch giữa bà Th với ông H bà Lan là giao dịch đang được thực hiện nên cần áp dụng điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “giao dịch dân sự đã được xác l p bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công ch ng, ch ng thực mà một bên hoạc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nh n hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công ch ng và ch ng thực”. Như vậy ông Hiếu, bà Lan đã nhận đất và thanh toán đủ vàng cho bà Th nên giao dịch của ông Hiếu, bà Lan và bà Th là có hiệu lực.

Do đó, cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Kế H về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 220m2 trong đó có 50m2 đất ở, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Kế H, bà Trần Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Đoan Th là hợp pháp.

Theo sơ đồ vị trí lập ngày 22 tháng 01 năm 2021 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lập, phần đất tranh chấp có chiều ngang 5m, chiều dài hết đất được xác định là Lô A theo các điểm 1,2,10,11 có diện tích là 220,7m2.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 129, Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 92, Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 - 12

- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Kế H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bà Nguyễn Thị Đoan Th.

[2] Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 220,7m2, trong đó có 50m2 đất ở thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Kế H, bà Trần Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Đoan Th là hợp pháp; Công nhận ông Nguyễn Kế H được quyền sử dụng diện tích 220,7m2, trong đó có 50m2 thổ cư, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ký hiệu lô A theo sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lập ngày 22 tháng 01 năm 2021 đính kèm bản án.

Bà Nguyễn Thị Đoan Th phải giao nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 836819 do Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp cho bà Th ngày 18 tháng 11 năm 2010 để hoàn tất thủ tục chỉnh lý chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Kế H.

Việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng diện tích 220,7m2, trong đó có 50m2 thổ cư, thuộc một phần thửa đất số 179, tờ bản đồ số 22, tọa lạc tại phường Long T, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của người sử dụng theo quy định pháp luật phải được thực hiện theo quy định pháp luật.

[3] Án phí:

Bà Nguyễn Thị Đoan Th phải nộp 300.000 (ba trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Kế H số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng, ông H đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số Tu/2020/0002958 ngày 14 tháng 10 năm 2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không chịu thi hành thì hàng tháng còn phải chịu thêm lãi suất của số tiền chưa thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại điều 6, 7, 7a, 7b, 9 luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (30/12/2021), đương sự có quyền kháng cáo để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt thời hạn kháng cáo 15 ngày kể từ ngày nhận bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Tuyết Hồng Đặng Văn Đê

Bùi Thị Dung