Bản án 34/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm:

* Quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn trình bày:

Ngày 04/3/2018, ông D Bà H có đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) cho vợ chồng ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 173 m2 (thuộc thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 05 tọa lạc tại xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai) theo thỏa thuận giá chuyển nhượng là 625.000.000 đồng (sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Nội dung thỏa thuận sau khi đặt cọc, ông bà có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông bà sẽ thanh toán cho ông H1, bà H2 số tiền còn lại là 575.000.000 đồng (năm trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận về việc phạt cọc. Tuy nhiên, đến ngày 06/3/2018 ( 02 ngày sau) ông bà biết được thửa đất trên có 98,2 m2 nằm trong quy hoạch đất giao thông. Do đó, ông bà liên hệ với ông H1, bà H2 để thương lượng lại nhưng ông H1, bà H2 không gặp. Nên ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên bố giấy nhận cọc mua, bán đất ngày 04/3/2018 vô hiệu

- Yêu cầu Tòa án buộc ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 có trách nhiệm trả lại cho ông bà số tiền 50.000.000 đồng tiền cọc đã nhận, không yêu cầu ông H1, bà H2 thanh toán tiền phạt cọc và tiền lãi.

* Quá trình tham gia tố tụng bị đơn trình bày:

Ông H1 bà H2 thừa nhận việc chuyển nhượng thửa đất, diện tích đất, giá chuyển nhượng như nguyên đơn đã trình bày. Vợ chồng ông bà đã nhận cọc của ông Phan Xuân D, bà Nguyễn Thị H số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng). Ngày 04/3/2018 Hai bên cũng đã thỏa thuận nếu bên mua (ông D, Bà H) không mua nữa thì mất tiền cọc nếu bên bán (ông H1, bà H2) không bán thì phạt cọc gấp đôi (Bút lục 81). Tuy nhiên, đến ngày 06/3/2018 ông D, Bà H cho rằng ông bà đã biết một phần thửa đất trên bị quy hoạch mà không nói rõ là đã lừa dối nên đề nghị hủy hợp đồng (cho đến nay vẫn chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Vì vậy ông bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D, Bà H và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

* Bản án sơ thẩm số 21/2020/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện T đã:

Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39; Điều 147; Điều 228; Điều 229, Điều 264; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 127, 131, 328, 407, 443, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H, ông Phan Xuân D đối với ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc (có tiêu đề là “Giấy nhận cọc mua, bán đất” đề ngày 04/3/2018), được giao kết giữa bà Nguyễn Thị H với ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 vô hiệu.

Buộc ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị H, ông Phan Xuân D số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng). Phần nghĩa vụ liên đới nêu trên của ông H1 và bà H2 là bằng nhau.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 30/9/2020 , ông Vũ Văn H1 và bà Đỗ Thị H2 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 14/01/2021, ông Vũ Văn H1 và bà Đỗ Thị H2 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng bác đơn khởi kiện của nguyên đơn.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: bà Nguyễn Thị L phát biểu quan điểm:

Bản án dân sự số 21/2020/DS-ST ngày 18/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện T là có căn cứ, việc thỏa thuận của các bên không trái pháp luật nhưng cả 02 bên đều có lỗi trong giao dịch cụ thể: Bên nguyên đơn đã không tìm hiểu kỹ thửa đất trước khi mua nên không biết đất đã có một phần bị quy hoạch giao thông (có bà H3 là người môi giới xác nhận) còn Bị đơn đã giấu thông tin về thửa đất để bán cho ông D, Bà H. Do đó lỗi của ông H1, bà H2 là lừa dối trong giao dịch nên đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại tiền cọc 50.000.000đ cho nguyên đơn là có căn cứ. Xác định giấy nhận cọc ngày 04/3/2018 là vô hiệu. Hủy hợp đồng đặt cọc, buộc ông H1, bà H2 trả lại tiền cho nguyên đơn và miễn án phí dân sự cho ông D.

* Phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

- Về thủ tục tố tung: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự trong giai đoạn phúc thẩm: Đảm bảo theo đúng quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đơn kháng cáo nộp đúng hạn, nộp án phí đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Về đường lối giải quyết:

Giữa nguyên đơn ông Phan Xuân D, bà Nguyễn Thị H và bị đơn ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 có giao kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 173m2 tại thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 05 xã A, huyện T. Ông D, Bà H đã đặt cọc cho ông H1, bà H2 số tiền 50.000.000 đồng để đảm bảo cho giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 173m2 tại thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 05 xã A, huyện T.

Tại cấp sơ thẩm nhận định: thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 05, xã A đã được bà H2 nhận chuyển nhượng lại từ người khác vào ngày 31/01/2018, được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh T cập nhật biến động sang tên cho bà H2 vào ngày 02/02/2018. Theo người làm chứng bà Đào Thị H3 trình bày bà H3 là người môi giới cho ông H1, bà H2 nhận chuyển nhượng thửa đất số 1277 vào ngày 31/01/2018. Bà H3 có thông báo cho ông H1, bà H2 biết việc thửa đất số 1277 có một phần diện tích thuộc quy hoạch đất giao thông. Đến ngày 04/3/2018 bà H2 và chồng là ông H1 mới thỏa thuận giao kết giấy nhận cọc mua, bán đất với nguyên đơn ông D, Bà H. Theo kết quả xác minh tại Ủy ban nhân dân xã A thể hiện: “Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện T đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 4695/QĐ-UBND ngày 26/12/2017, thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 05 tọa lạc tại xã A, huyện T có 74,8m2 thuộc quy hoạch đất ở tại nông thôn và 98,2m2 thuộc quy hoạch đất giao thông. Kể từ ngày có quyết định phê duyệt quy hoạch thì bản đồ quy hoạch đất đai được Ủy ban nhân dân xã A niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã”. Do đó buộc ông H1, bà H2 phải biết thửa đất số 1277 có một phần diện tích thuộc quy hoạch đất giao thông nhưng không thông báo cho nguyên đơn ông D, Bà H khi giao kết giấy đặt cọc mua, bán đất là lỗi của bị đơn. Đồng thời cấp sơ thẩm viện dẫn Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Khi một bên tham giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.” Để nhận định ông H1, bà H2 biết thửa đất số 1277 bị quy hoạch nhưng không thông báo cho nguyên đơn biết dẫn đến việc bà H2 vẫn tiến hành giao kết giấy nhận cọc mua bán đất thuộc trường hợp lừa dối. Ông H1 và bà H2 đã vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin về tài sản theo quy định tại Điều 443 Bộ luật dân sự năm 2015 nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Xét thấy cấp sơ thẩm nhận định như trên là không có cơ sở, bởi lẻ: Căn cứ vào giấy nhận cọc mua, bán đất ngày 04/3/2018 giữa nguyên đơn và bị đơn thì nội dung đặt cọc chỉ thể hiện diện tích đất tiến hành chuyển nhượng giữa hai bên; số tiền đặt cọc và nghĩa vụ của bên mua và bên bán chứ không thể hiện đất đó có bị quy hoạch hay không. Và phía nguyên đơn khi đặt cọc cũng không hỏi bị đơn là đất đó có bị quy hoạch hay không do đó nói bị đơn lừa dối là không có căn cứ. Bởi khi nhận chuyển nhượng nguyên đơn phải có nghĩa vụ tìm hiểu pháp lý về diện tích đất mình nhận chuyển nhượng, nhưng nguyên đơn không tìm hiểu mà đi đến thỏa thuận đặt cọc là lỗi của nguyên đơn. Hơn nữa, đất có quy hoạch nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng cho người khác. Từ những phân tích trên nhận thấy cấp sơ thẩm nhận định bị đơn lừa dối nguyên đơn, từ đó chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở.

Do đó, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm: căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần đơn kháng cáo của ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Đơn kháng cáo của ông Vũ Văn H1 và bà Đỗ Thị H2 làm trong hạn luật định, đóng tạm ứng án phí đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Tại phiên tòa ông Vũ Văn H1 và bà Đỗ Thị H2 giữ nguyên nội dung yêu cầu kháng cáo. Nguyên đơn xác định giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

- Quan hệ pháp luật và tư cách đương sự cấp sơ thẩm xác định là đúng.

- Ngày 06/8/2019, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu tính lãi đối với số tiền đã đặt cọc của nguyên đơn (Thông báo thụ lý số 201/TB-TLVA). Tại phiên tòa ngày 31/08/2020, nguyên đơn ông D, Bà H đã rút yêu cầu tính lãi, không yêu cầu giải quyết nữa. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã không nhận định và đình chỉ đối với yêu cầu này của nguyên đơn là thiếu sót. Do đó, cấp phúc thẩm căn cứ Điều 243 và Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 xét thầy cần sửa bản án sơ thẩm, đình chỉ giải quyết yêu cầu tính lãi của nguyên đơn. Cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Ngày 06/8/2020, nguyên đơn ông D, Bà H nộp bản chính “Giấy nhận cọc mua, bán đất” có nội dung “lô đất không bị tranh chấp và không bị giải tỏa, quy hoạch”. Tại phiên tòa ngày 31/8/2020, bị đơn ông H1, bà H2 nộp bản chính “Giấy nhận cọc mua, bán đất” không có nội dung “lô đất không bị tranh chấp và không bị giải tỏa, quy hoạch”. Quá trình giải quyết vụ án, ông D, Bà H thừa nhận “Do sợ bị mất tiền cọc nên tôi có ghi thêm vào nội dung giấy cọc bản chính do tôi giữ” (bút lục 86). Do đó, chứng cứ do bị đơn giao nộp được xác định là chứng cứ hợp pháp, không phải chứng minh và là cơ sở để giải quyết vụ án.

Ngày 04/3/2018, giữa nguyên đơn ông Phan Xuân D, bà Nguyễn Thị H có ký giấy đặt cọc mua, bán đất với bị đơn bà Đỗ Thị H2, ông Vũ Văn H1 để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 173 m2 tại thửa đất số số 1277, tờ bản đồ số 05 tọa lạc tại xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai với giá là 625.000.000đ. Số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) (Bút lục 81). Trước khi tiến hành giao kết hợp đồng, ông D, Bà H đã đến thửa đất và tự tìm hiểu thông tin quy hoạch trên phần mềm của Tỉnh Đồng Nai (Bút lục 79) và đồng ý ký giao kết hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên sau đó, ông D, Bà H lại đến Ủy ban nhân dân xã A tìm hiểu thì được biết đất này bị quy hoạch giao thông một phần (98 m2) nên đã đổi ý không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã giao kết ngày 04/3/2018, đồng thời yêu cầu bị đơn ông H1, bà H2 phải trả lại số tiền cọc đã nhận vì cho rằng, bị đơn ông H1, bà H2 đã lừa dối mình khi biết thông tin thửa đất trên bị quy hoạch, nhưng không thông báo cho ông bà biết là vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2018. Trong khi ông H1, bà H2 xác định mình không biết và cũng không thỏa thuận việc này khi giao kết hợp đồng, trên thực tế sau khi hợp đồng không thực hiện ông bà cũng đã chuyển nhượng QSDĐ nêu trên cho bà Nguyễn Thị L vào ngày 23/10/2018 (bút lục 41) và bà Nguyễn Thị L đã được cập nhật sang tên (bút lục 39). Điều này chứng tỏ, thửa đất nêu trên của ông H1, bà H2 đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai 2013. Mặc khác, tại Biên bản xác minh ngày 28/8/2020 tại UBND xã A và Phòng tài nguyên và môi trường huyện T xác định: Thửa đất trên chưa có Quyết định thu hồi đất và Bản đồ quy hoạch thửa đất chỉ được niêm yết công khai tại UBND xã A.

Từ những phân tích, Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng đặt cọc giữa ông D, Bà H và ông H1, bà H2 là có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; việc giao kết giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện; đối tượng giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm pháp luật; Về hình thức của giao dịch: Việc đặt cọc được các bên lập thành văn bản, luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực nên hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật; Về nghĩa vụ cung cấp thông tin: ông D, Bà H đã tự tìm hiểu thông tin thửa đất trước khi giao kết và việc thông tin quy hoạch thửa đất chỉ được niêm yết công khai tại UBND xã ông H1, bà H2 không biết là có căn cứ và cũng không có quy định pháp luật bắt buộc bên chuyển nhượng phải cung cấp thông tin quy hoạch cho bên nhận chuyển nhượng. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở, kháng cáo của ông H1, bà H2 theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên được chấp nhận.

Do kháng cáo của ông H1, bà H2 được chấp nhận nên không phải chịu án phí phúc thẩm.

Yêu cầu khởi kiện của ông D, Bà H bị Tòa án cấp phúc thẩm bác đơn nên phải chịu án phí dân sơ sơ thẩm. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ông D cung cấp giấy chứng nhận thương bình và được hưởng chế độ người có công, Căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, ông được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Riêng bà Nguyễn Thị H phải chịu ½ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử và chứng cứ có tại hồ sơ nên không chấp nhận.

Vì các phân tích trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 Bộ luật tố tụng dân sự:

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vũ Văn H1 bà Đỗ Thị H2. Sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.

Áp dụng các Điều 26, Điều 38, Điều 39; Điều 147; Điều 148; Điều 243, Điều 244, Điều 286; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 387, Điều 398, Điều 401, Điều 409, Điều 413, Điều 423, Điều 427, Điều 428, Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 48, Điều 167 Luật đất đai năm 2013; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 26; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H, ông Phan Xuân D đối với yêu cầu tính lãi do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H, ông Phan Xuân D đối với ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” số tiền 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng)

3. Về án phí:

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Phạm Xuân Dương.

Bà Nguyễn Thị H phải chịu 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 1.325.000 đồng (một triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo các biên lai thu tiền số 0005664 ngày 28/8/2020 và 0006969 ngày 06/8/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Đồng Nai. Trả lại cho bà Nguyễn Thị H án phí còn lại là 365.000đ (ba trăm sáu mươi lăm nghìn đồng)

Hoàn trả cho ông Vũ Văn H1, bà Đỗ Thị H2 số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng) theo các biên lai thu tiền số 0005775 ngày 30/9/2020 và 0005868 ngày 09/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Đồng Nai

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.