Bản án 34/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Công Bình

Các Thẩm phán:

Ông Trần Anh Tuấn

Ông Hoàng Kim Khánh

- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thị Vinh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hải Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 02 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 270/2019/TLDS-PT ngày 19/12/2019 về việc “Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiền”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2019/DS-ST ngày 11/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 10/2020/QĐ-PT ngày 03/02/2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 32/2020/QĐ-PT ngày 21/02/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Võ Văn A; địa chỉ: Đường L, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Công H; địa chỉ: Đường A, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Vũ Xuân N và bà Đinh Thị T1; địa chỉ: Đường P, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, đều có mặt;

Người đại diện theo ủy quyền của bà Đinh Thị T1: Ông Vũ Xuân N; địa chỉ: Đường P, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt;

Người đại diện theo ủy quyền của ông Vũ Xuân N: Ông Nguyễn Phú T; địa chỉ: Đường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Ông Hồ Ngọc H - Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư H, Đoàn Luật sư tỉnh Đ; địa chỉ: Đường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hà Thị T; địa chỉ: Đường L, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

4. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Võ Văn A.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Phạm Công H trình bày có nội dung như sau:

Vào ngày 27/7/2018, ông Võ Văn A và bà Hà Thị T có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 123, tờ bản đồ số 25, diện tích 104,8m2 tọa lạc tại đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk cho vợ chồng ông Vũ Xuân N và bà Đinh Thị T1, với giá là 3.650.000.000 đồng. Tuy nhiên, để giảm bớt tiền thuế nên các bên thỏa thuận chỉ ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng là 200.000.000 đồng. Trước khi ký kết hợp đồng công chứng, thì vào ngày 07/7/2018 các bên có lập giấy mua bán nhà đất viết tay thể hiện giá chuyển nhượng là 3.650.000.000 đồng, theo đó vợ chồng bà T1, ông N mới trả được 3.200.000.000 đồng, còn lại 450.000.000 đồng chưa thanh toán và hẹn khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì sẽ thanh toán số tiền còn lại này cho ông A. Do ông A đã yêu cầu vợ chồng ông N, bà T1 trả nhiều lần, nhưng ông N và bà T1 vẫn không trả số tiền còn lại, nên ông A khởi kiện đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/7/2018 và giao trả nhà, đất lại cho ông A. Đến ngày 22/11/2018 ông Võ Văn A đã có đơn xin thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện, không đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa, mà đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông N, bà T1 phải trả hết số tiền còn thiếu là 450.000.000 đồng và lãi suất theo quy định kể từ ngày bên mua nhận giấy tờ về đất là ngày 27/8/2018 cho đến nay.

Tại cấp phúc thẩm ông Võ Văn A xác định: Ông và bà Hà Thị T trước đây là vợ chồng, nhưng đã ly hôn nhau vào năm 2012 theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 145/2012/QĐST-HNGĐ ngày 14/5/2012 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Về nhà đất mang số 2xx đường N, phường T, thành phố B, mà ông chuyển nhượng cho vợ chồng ông N có nguồn gốc là do một mình ông nhận chuyển nhượng của người khác vào năm 2016 (sau khi đã ly hôn bà T) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một mình ông A, nên đây là tài sản riêng của ông A, còn bà T không có liên quan và không quyền lợi gì đối với tài sản này. Do đó tại đơn khởi kiện thì một mình ông A đứng tên khởi kiện và yêu cầu vợ chồng ông N, bà T1 phải trả ông số tiền chuyển nhượng còn nợ, chứ không có tên bà T. Lý do mà bà T có tham gia giao dịch chuyển nhượng và có ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông N là vì sau khi ly hôn, bà T không tách chuyển hộ khẩu nên trong Sổ hộ khẩu của gia đình ông A vẫn còn tên của bà T, do đó khi làm thủ tục chuyển nhượng thì Văn phòng công chứng yêu cầu phải có bà T đứng tên và ký trong hợp đồng, nên ông A có nhờ bà T cùng tham gia ký các giấy tờ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nhà đất với vợ chồng ông N để hoàn tất thủ tục, còn thực tế bà T không có quyền lợi gì đối nhà đất cũng như số tiền mà vợ chồng ông N còn nợ.

Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Đinh Thị T1, ông Vũ Xuân N và người bảo vệ quyền và lợi ích cho bị đơn là ông Hồ Ngọc H trình bày có nội dung như sau:

Do có nhu cầu mua nhà, vào ngày 10/6/2018 thông qua việc giới thiệu của anh Nguyễn Thanh A1 cho biết là ông A, bà T có căn nhà và đất tại đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk đang cần bán. Vợ chồng bà Đinh Thị T1, ông Vũ Xuân N đã đến xem nhà, sau đó các bên đã thống nhất giá là 3,2 tỷ đồng (ba tỷ hai trăm triệu đồng) và cùng đến Văn phòng công chứng T để lập hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, do tài sản chuyển nhượng đang thế chấp tại Ngân hàng nên ông A, bà T yêu cầu vợ chồng ông N, bà T1 phải trả trước 03 tỷ đồng để nộp vào Ngân hàng. Ngày 11/6/2018 vợ chồng ông N, bà T1 đã nộp số tiền 03 tỷ đồng vào Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, để ông A, bà T lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra và đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B để xóa thế chấp. Ngày 12/6/2018 các bên đã đến Văn phòng công chứng T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chỉ ghi giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Sau khi hợp đồng được công chứng thì ông N, bà T1 đã giao tiếp cho bà T, ông A số tiền còn lại là 200.000.000 đồng. Ngày 13/6/2018 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chuyển đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B để làm thủ tục sang tên. Nhưng đến ngày 18/6/2018 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B thông báo là hồ sơ chuyển nhượng của ông N, bà T1 không thể thực hiện được vì đã có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án nhân dân thành phố B. Ông N, bà T1 đã liên hệ để hỏi và làm rõ việc tài sản chuyển nhượng bị ngăn chặn thì ông A, bà T yêu cầu ông N, bà T1 phải đưa tiếp số tiền 450.000.000 đồng, để họ đề nghị Tòa án hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nêu trên. Thấy sự việc vô lý nên ông N, bà T1 không đồng ý và yêu cầu trả lại tiền thì ông A, bà T nói đang đi chữa bệnh chưa biết khi nào về và nếu vợ chồng ông N không đáp ứng thì sẽ bỏ mặc để mất nhà. Sau nhiều lần yêu cầu ông A, bà T trả lại tiền nhưng ông A, bà T nói không có tiền trả. Đến ngày 07/7/2018, ông N, bà T1 đã đến gặp vợ chồng ông A để giải quyết việc chuyển nhượng và ông A, bà T có nói nếu không đồng ý trả thêm 450.000.000 đồng thì sẽ để như vậy cho Tòa án họ xử lý. Do không còn cách nào khác nên vợ chồng ông N buộc phải viết lại giấy mua bán nhà đất với giá 3.650.000.000 đồng theo ý của ông A, bà T. Sau khi ký giấy mua bán nhà, đến ngày 26/7/2018 Tòa án nhân dân thành phố B đã ra quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời và hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 27/7/2018. Ngày 26/9/2018, ông N mới nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Như vậy, giá chuyển nhượng chỉ có 3,2 tỷ đồng và ông N, bà T1 đã hoàn thành việc thanh toán tiền và nhận nhà, còn việc ghi thêm số tiền 450.000.000 đồng là do ông A, bà T lợi dụng việc tài sản chuyển nhượng bị ngăn chặn đã ép ông N bà T1 phải trả thêm, nên ông N, bà T1 không đồng ý và không có trách nhiệm phải trả thêm số tiền 450.000.000 đồng như ông A yêu cầu.

Bà Đinh Thị T1 và ông Vũ Xuân N xác định: Sau khi các bên thống nhất giá cả, vợ chồng ông bà đã giao cho ông A, bà T 03 tỷ đồng tại Ngân hàng để lấy bìa đỏ ra làm thủ tục chuyển nhượng, sau đó đã giao tiếp 200.000.000 đồng khi ký kết hợp đồng công chứng. Như vậy, ông bà đã giao đủ số tiền chuyển nhượng cho bên bán, chính vì vậy mà ông A mới ủy quyền cho ông N được thay mặt và nhân danh ông A trong việc liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục để sang tên và nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản ủy quyền cũng đã được Văn phòng công chứng T công chứng ngày 12/6/2018. Tại thời điểm này thì bên bán cũng không nói gì đến giá chuyển nhượng là 3.650.000.000 đồng và cũng không nói gì đến số tiền 450.000.000 đồng mà theo ông A, bà T là còn thiếu, các bên cũng không có văn bản nào ghi nhận số tiền bán cũng như số tiền 450.000.000 đồng, chỉ đến khi hồ sơ chuyển nhượng bị ách tắc tại Văn phòng đăng ký đất đai do bị Tòa án ngăn chặn, thì bên bán mới yêu cầu yêu cầu bên mua trả thêm số tiền 450.000.000 đồng. Do tiền chuyển nhượng đã giao không đòi lại được, tài sản chuyển nhượng thì bị ngăn chặn nên vợ chồng ông N mới phải viết lại giấy mua bán với giá 3.650.000.000 đồng theo yêu cầu của bên bán. Điều đó chứng tỏ vợ chồng ông N bị ép buộc nên mới viết và ký giấy bán nhà đất ngày 07/7/2018. Do đó đề nghị Tòa án xem xét làm rõ để xử lý theo quy định.

Tại đơn từ chối quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tại Biên bản lấy lời khai ngày 21/02/2020 và tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hà Thị T trình bày có nội dung như sau:

Bà Hà Thị T xác định bà không có liên quan và không có quyền lợi gì đối với tài sản là nhà đất mang số 2xx đường N, phường T, thành phố B. Căn nhà và đất này là tài sản riêng của ông Võ Văn A, do ông A tạo lập sau khi ly hôn, vì bà và ông A đã ly hôn nhau vào năm 2012 và đến năm 2016 thì ông A mới mua căn nhà này bằng nguồn tiền riêng của ông A. Lý do mà bà có ký các giấy tờ, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông N, bà T1, là vì sau khi ly hôn do bà chưa làm thủ tục tách khẩu nên trong số hộ khẩu của ông A vẫn còn tên bà, nên khi ký kết hợp đồng văn phòng công chứng yêu cầu bà phải đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng chứ thực tế và không có quyền lợi gì đối với tài sản này. Nhà đất là tài sản của ông A nên ông A được quyền tự quyết định và bà T xin từ chối quyền lợi liên quan đến tài sản này. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông A, trường hợp Tòa án chấp nhận thì vợ chồng ông N, bà T1 có trách nhiệm trả tiền cho ông A và bà không có liên quan gì đối với khoản tiền này cả.

Tại bản tự khai ngày 30/10/2018 và tại phiên tòa, người làm chứng ông Nguyễn Thanh A1 trình bày có nội dung như sau: Ông A1 không có quan hệ gì với vợ chồng ông A, cũng như vợ chồng ông N và ông chỉ là người môi giới cho việc mua bán bán căn nhà mà ông A và ông N đang tranh chấp. Ngày 10/6/2018, khi biết ông A, bà T có nhu cầu bán căn nhà tại đường N, ông A1 có hỏi thì bà T, ông A nói giá 3,6 tỷ đồng và hứa sẽ trả thù lao 01% giá chuyển nhượng nếu tìm được người mua. Sau đó ông A1 đã báo cho ông N, bà T1 đến xem nhà, thỏa thuận giá cả với bên bán và thông báo lại cho ông A1 biết để nhận tiền thù lao. Sau khi xem nhà thì bà T có điện thoại báo cho ông A1 biết là các bên đã thỏa thuận giá 3,2 tỷ đồng. Ngày 12/6/2018 các bên đã làm các thủ tục chuyển nhượng, bà T đã giao đủ cho bà T, ông A là 3,2 tỷ đồng và bên bán đã giao nhà cho bên mua. Ông A1 đã liên hệ với bà T để yêu cầu trả 01% thù lao, tương đương số tiền 32 triệu đồng, thì bà T nói bớt 02 triệu đồng và ông đồng ý. Khi yêu cầu trả thù lao thì bà T nói khi nào ra bìa đỏ thì mới trả, vì vậy mãi đến ngày 26/9/2018, bà T mới trả thù lao 15 triệu đồng, số còn lại là 15 triệu đồng vẫn chưa trả. Sau đó ông A, bà T có nhờ ghi giá sang nhượng là 3,8 tỷ đồng nhưng ông A1 không đồng ý vì thực tế như nào thì ông ghi như vậy. Sau này ông A1 được biết tài sản chưa sang tên được, còn nguyên nhân vì sao thì ông không biết. Hiện tại ông chỉ biết các bên đã thực hiện xong giao dịch mua bán ông A bà T đã nhận đủ 3,2 tỷ đồng và đã giao nhà cho ông N, bà T1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2019/DS-ST ngày 11/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 36, khoản 1 Điều 147, điểm a khoản 1 Điều 203; Điều 220; Điều 227; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Áp dụng các Điều 9; 274; 275; 276; 278; 280; 372 và Điều 373 Bộ luật dân sự 2015; Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 21/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Bác toàn bộ yêu cầu khỏi kiện của nguyên đơn ông Võ Văn A về việc buộc bị đơn ông Vũ Xuân N và bà Đinh Thị T1 phải tiếp tục trả số tiền 450.000.000 đồng và lãi suất theo quy định của pháp luật theo Giấy chuyển nhượng đất ngày 07/7/2018.

2. Về án phí: Ông Võ Văn A phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 22.500.000 đồng. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng đã nộp theo biên lai số 0008199 ngày 02/10/2018 và 11.000.000 đồng theo biên lai số 0008542 ngày 26/11/2018 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Ông Võ Văn A còn phải nộp tiếp số tiền 11.200.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án cho các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 17/10/2019 nguyên đơn ông Võ Văn A có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, với nội dung: Bản án tuyên chưa khách quan, chưa xem xét hết các tình tiết, chứng cứ, bản chất của sự việc, xâm hại đến quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn; đề nghị xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm, sửa án sơ thẩm và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Võ Văn A vẫn giữ yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Võ Văn A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.