Bản án 34/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 03-4-2018 và trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Võ Thị Đ trình bày:

Ngày 12-4-2004, vợ chồng ông Nguyễn Quốc C, bà Võ Thị Đ nhận chuyển nhượng của anh Mai Văn Đ một thửa đất số 90d, tờ bản đồ 66, diện tích 210m2 tại Thôn 6, xã N, huyện Đ, tỉnh Đă Nông với giá chuyển nhượng là 5.500.000đ (năm triệu năm trăm ngàn đồng), ông Nguyễn Quốc C đã trả tiền xong. Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã Đ cũ nay là xã N, tại thời điểm chuyển nhượng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh Mai Văn Đ nên anh Đ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Quốc C liên hệ với cơ quan có thẩm quyền hoàn tất thủ tục sang tên, hai ên đã ra thực địa chỉ vị trí thửa đất. Vì lý do thửa đất đã được Uỷ ban nhân dân huyện Đ an hành quyết định thu hồi số 969/QĐ-UBND ngày 09-10-2006 nên hợp đồng giữa ông Nguyễn Quốc C với anh Đ hông thực hiện được. Mặt khác, thửa đất anh Đ chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quốc C đó là đất của ông Trần H nên ông Nguyễn Quốc C khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12-4-2004 hoặc trả lại cho ông Nguyễn Quốc C số tiền 200.000.000đ.

Ngày 08-8-2018, ông Nguyễn Quốc C có đơn hởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-4-2004 và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bồi thường theo giá thị trường.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê Thanh C và ông Mai Văn V trình bày: Thửa đất tranh chấp là của vợ chồng ông Mai Văn V sau đó ông V làm thủ tục tặng cho con trai Mai Văn Đ. Năm 2003, anh Đ được Uỷ ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 90d, tờ bản đồ 66, diện tích 210m2 tại thôn 6, xã N, huyện Đ.

Ngày 12-4-2004, anh Đ chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quốc C thửa đất này, giá chuyển nhượng là 5.500.000đ, ông Nguyễn Quốc C đã trả đủ tiền cho anh Đ. Khi chuyển nhượng hai bên có ra thực địa chỉ mốc ranh giới, giao đất cho ông Nguyễn Quốc C, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực của Uỷ an nhân dân xã Đ cũ nay là xã N. Anh Đ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Quốc C để ông Nguyễn Quốc C đi làm thủ tục sang tên theo quy định.

Nay phía ông Nguyễn Quốc C khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ông hông đồng ý, đề nghị ác đơn hởi kiện của ông Nguyễn Quốc C vì hợp đồng giữa hai ên đã ý ết xong, có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, anh Đ đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông Nguyễn Quốc C làm thủ tục sang tên, việc ông Nguyễn Quốc C không làm thủ tục sang tên là lỗi của ông Nguyễn Quốc C vì một thời gian dài nhưng ông hông đi làm thủ tục sang tên.

Đối với quyết định thu hồi số 969/QĐ-UBND ngày 09-10-2006 của UBND huyện Đ phát sinh sau hi hai ên đã chuyển nhượng xong và anh Đ cũng hông nhận được quyết định này nên lỗi không phải do anh Đ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trịnh Thị L, ông Trần H trình bày: Nguồn gốc đất hiện nay đang tranh chấp giữa ông Nguyễn Quốc C với anh Đ là do vợ chồng ông khai hoang từ năm 1996 với diện tích khoảng 04 ha trong đó có phần diện tích 210m2 tại thửa 90d, tờ bản đồ 66. Anh Đ đã tự ý đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thửa đất của ông à, đến năm 2005 ông H đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết phần đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh Đ. Nay ông à có ý iến, việc giữa ông Nguyễn Quốc C với ông Đ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên thì ông hông đồng ý vì đó là đất của ông à, đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Quốc C với anh Đ. Ông à hông có yêu cầu độc lập, không yêu cầu Tòa án xem xét trong vụ án này, ông bà sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác khi có yêu cầu.

Tại bản án sơ thẩm số 07/2019/DS-ST ngày 18-4-2019 của Tòa án nhân dân huyện Đă Song đã quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quốc C.

1.1 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12-4-2004 tại UBND xã Đ cũ (nay là xã N), huyện Đ, tỉnh Đă Nông giữa anh Mai Văn Đ với ông Nguyễn Quốc C vô hiệu toàn bộ do vi phạm điều cấm của pháp luật đối với thửa đất 90d, tờ bản đồ 66 tọa lạc tại thôn 6, xã N, huyện Đ, tỉnh Đă Nông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V807018 cấp ngày 18-3-2019 cho hộ anh Mai Văn Đ.

1.2 Anh Mai Văn Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Quốc C, bà Võ Thị Đ số tiền án đất theo giá thị trường 409.500.000đ.

1.3 Áp dụng khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự, đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 12-4-2004 giữa ông Nguyễn Quốc C và ông Mai Văn Đ.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí thẩm định giá tài sản: Anh Mai Văn Đ phải chịu 5.650.000đ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản. Buộc anh Mai Văn Đ phải trả cho ông Nguyễn Quốc C số tiền trên.

3. Về án phí: Buộc anh Mai Văn Đ phải chịu 300.000đ án phí dân sự không có giá ngạch đối với hợp đồng vô hiệu và phải chịu 20.380.000đ án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng anh Đ phải chịu 20.680.000đ.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Quốc C số tiền 5.000.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001980 ngày 12-4-2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đă Song, tỉnh Đă Nông.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên về quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 02-5-2019, ông Lê Thanh C kháng cáo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đă Song, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu háng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đă Nông phát iểu ý kiến:

Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, ết quả xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Thanh C, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 07/2019/DS-ST ngày 18-4-2019 của Tòa án nhân dân huyện Đă Song, tỉnh Đắk Nông.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, ết quả xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 12-4-2004, anh Đ chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quốc C thửa đất 90d, tờ bản đồ 66, diện tích 210m2 tại xã N, huyện Đ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Mai Văn Đ, giá chuyển nhượng là 5.500.000đ, ông Nguyễn Quốc C đã trả hết số tiền này cho anh Đ, hi chuyển nhượng hai ên đã ra thửa đất chỉ ranh giới, mốc giới, ông Nguyễn Quốc C đã nhận đất. Hợp đồng giữa hai ên được lập thành văn ản và có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã Đ cũ, anh Đ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông Nguyễn Quốc C đi làm thủ tục sang tên nhưng ông Nguyễn Quốc C hông đi làm ngay mà đến năm 2006 ông mới đi làm thủ tục thì hông làm được do lúc đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ị Uỷ ban nhân dân huyện Đ thu hồi. Ông Nguyễn Quốc C cũng thừa nhận sau khi lập hợp đồng anh Đ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông đi làm thủ tục sang tên (bút lục 83,85,89). Mặc dù, hợp đồng giữa hai bên có lập thành văn ản, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã Đ nhưng chưa làm thủ tục đăng ý tại Uỷ ban nhân dân huyện Đ. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-4-2004 chưa phát sinh hiệu lực, chưa hoàn tất thủ tục sang tên, hông đúng theo quy định tại Điều 707 của Bộ luật dân sự năm 1995 và hoản 2 Điều 31 của Luật đất đai năm 1993. Do đó, hợp đồng vi phạm về mặt hình thức.

[1.2] Tại thời điểm chuyển nhượng đất năm 2004 anh Mai Văn Đ chưa đủ 18 tuổi, theo quy định Điều 22 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì phải có người đại diện nhưng ông Nguyễn Quốc C cũng hông có ý iến, hông yêu cầu và theo hợp đồng ý ết giữa hai ên hông ghi ai là người đi làm thủ tục sang tên nhưng lời hai của các ên đều thừa nhận anh Đ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông Nguyễn Quốc C đi làm thủ tục sang tên.

Ông Nguyễn Quốc C cho rằng năm 2006 thửa đất ị Uỷ an nhân dân huyện Đ thu hồi và do thửa đất đó là của ông Trần H nên ông hông nhận được đất. Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 12-4-2004, hai ên làm hợp đồng chuyển nhượng, anh Đ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông Nguyễn Quốc C đi làm thủ tục sang tên, ông Nguyễn Quốc C hông có tài liệu gì chứng minh việc ông có đi làm thủ tục sang tên, cho đến năm 2018 ông Nguyễn Quốc C mới làm thủ tục hởi iện tại Tòa án. Mặt hác, ông Nguyễn Quốc C cũng thừa nhận hi chuyển nhượng hai ên đã ra chỉ ranh giới, cắm mốc, phía anh Đ cũng đã giao đất cho ông nên ông cho rằng đất đó là của ông Trần H nên hông thực hiện việc sang tên được là hông có căn cứ. Bên cạnh đó, đến năm 2006 thì Uỷ an nhân dân huyện Đ mới an hành quyết định thu hồi đất của anh Đ nhưng trước đó ông Nguyễn Quốc C chưa đi làm thủ tục sang tên nên hông iết có việc thu hồi đất, lỗi này cũng hông phải do phía ị đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Quốc C với anh Đ vi phạm quy định của pháp luật về mặt hình thức cũng như nội dung nên ị vô hiệu là có căn cứ đúng pháp luật.

Theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì:

“1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Hội đồng xét xử xét thấy, cà hai ên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định bên chuyển nhượng chịu 100% giá trị thiệt hại là không khách quan, không phù hợp, hông đảm bảo tính công bằng, cần buộc mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại là phù hợp.

Tại điểm c.2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định: “Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm: … Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có”.

Hội đồng xét xử xét thấy, hai ên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền 5.500.000 đồng. Theo ết quả định giá tài sản tại thời điểm xảy ra tranh chấp, quyền sử dụng đất có giá trị là 409.500.000 đồng. Như vậy, thiệt hại là hoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các ên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 409.500.000đ - 5.500.000đ = 404.000.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm uộc anh Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Quốc C, à Đ số tiền 409.500.000đ đồng là hông phù hợp với thiệt hại thực tế xảy ra và mức độ lỗi của các ên nên uộc mỗi ên chịu 1/2 giá trị thiệt hại như nhận định ở trên là phù hợp. Do đó, cần sửa ản án sơ thẩm, uộc ị đơn phải ồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là 404.000.000đ : 2 = 202.000.000 đồng.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Áp dụng khoản 4 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

- Về án phí không có giá ngạch đối với hợp đồng vô hiệu anh Đ phải chịu 300.000đ theo quy định của pháp luật.

- Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: anh Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với khoản tiền anh phải trả cho ông Nguyễn Quốc C (5.500.000đ + 202.000.000đ) x 5% = 10.375.000 đồng, ông Nguyễn Quốc C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với khoản tiền hông được Tòa án chấp nhận theo yêu cầu 202.000.000đ x 5% = 10.100.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Thanh C.

- Sửa bản án sơ thẩm số 07/2019/DS-ST ngày 18-4-2019 của Tòa án nhân dân huyện Đă Song, tỉnh Đă Nông.

Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, khoản 1,2,4 Điều 91, khoản 2 Điều 143, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 20, Điều 22, Điều 137, Điều 146, Điều 707 của Bộ luật dân sự năm 1995; hoản 2 Điều 31 của Luật đất đai năm 1993; điểm c.2, c3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; hoản 4 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quốc C.

1.1 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12-4-2004 tại Uỷ ban nhân dân xã Đ cũ (nay là xã N), huyện Đ, tỉnh Đă Nông giữa anh Mai Văn Đ với ông Nguyễn Quốc C vô hiệu toàn bộ đối với thửa đất 90d, tờ bản đồ 66 tọa lạc tại thôn 6, xã N, huyện Đ, tỉnh Đă Nông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V807018 cấp ngày 18-3-2003 cho hộ anh Mai Văn Đ.

1.2 Anh Mai Văn Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Quốc C, bà Võ Thị Đ 5.500.000 đồng và bồi thường thiệt hại là 202.000.000đ. Tổng cộng: 207.500.000đ (Hai trăm lẽ bảy triệu năm trăm ngàn đồng).

1.3 Áp dụng khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự, đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 12-4-2004 giữa ông Nguyễn Quốc C và ông Mai Văn Đ.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí thẩm định giá tài sản: Anh Mai Văn Đ phải chịu 2.825.000đ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản.

Ông Nguyễn Quốc C phải chịu 2.825.000đ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản. Do ông Nguyễn Quốc C đã nộp toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 5.650.000đ nên anh Đ phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc C số tiền 2.825.000đ.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc anh Mai Văn Đ phải chịu 300.000đ án phí dân sự không có giá ngạch đối với hợp đồng vô hiệu và phải chịu 10.375.000đ án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng anh Đ phải chịu 10.675.000đ (Mười triệu sáu trăm bảy mươi lăm ngàn đồng).

Ông Nguyễn Quốc C phải chịu 10.100.000đ án phí dân sự sơ thẩm đối với khoản tiền ông Nguyễn Quốc C yêu cầu hông được Tòa án chấp nhận, khấu trừ 5.000.000đ tiền tạm ứng án phí ông Nguyễn Quố C đã nộp theo biên lai số 0001980 ngày 12-4-2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đă Nông. Ông Nguyễn Quốc C còn phải chịu 5.100.000đ.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Mai Văn Đ hông phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả số tiền 300.000đ tạm ứng án phí ông Mai Văn V nộp thay anh Đ theo biên lai số 0004842 ngày 20-5-2019 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đă Song, tỉnh Đă Nông.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b, và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án.