Bản án 334/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Thửa đất số 689A, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.180m2, tọa lạc tại thôn T, xã H (nay là phường H) theo giấy chứng nhận số AG 881437 do UBND huyện H cấp ngày 14/9/2006 đứng tên ông Lê Văn E và bà Ung Thị B có nguồn gốc của cá nhân ông Lê Văn E và bà Ung Thị B.

Ông E, bà B không có quan hệ quen biết gì với bà Đỗ Thị Minh E1, ông E1 và bà B chỉ biết bà Minh E1 thông qua một người phụ nữ tên N1 (không rõ nhân thân, địa chỉ). Do kẹt tiền nên ngày 26/12/2018, thông qua bà N1 giới thiệu tới bà Đỗ Thị Minh E1 để cho mượn tiền số tiền 120.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận bằng hình thức vợ chồng ông E1, bà B ký chuyển nhượng thửa đất số 689A cho bà E1 để làm tin. Hai bên thỏa thuận lãi suất vay là 5%/tháng.

Sau khi vay thì vợ chồng ông E1, bà B trả lãi được 17 tháng (từ tháng 01/2019 đến tháng 6/2020), mỗi tháng 6.000.000 đồng. Từ tháng 7/2020 đến nay thì không trả lãi nữa. Khi đó vợ chồng ông E1, bà B gọi điện thoại cho bà Minh E1 trả tiền và chuộc sổ đỏ nhưng bà Minh E1 từ chối và nói rằng cứ làm việc qua chỗ bà N1 nên không thể chuộc được sổ đỏ từ bà Minh E1. Khoảng đầu năm 2025 thì vợ chồng ông E1, bà B phát hiện sổ đỏ đã cập nhật sang tên bà Minh E1 và đã chuyển nhượng cho ông Đồng Nam H1 nên khởi kiện.

Việc vay mượn tiền giữa các bên chỉ nói miệng do tin tưởng nhau chứ không lập thành biên bản và cũng không có tài liệu nào khác thể hiện việc vay số tiền 120.000.000 đồng trên của bà Minh E1. Việc trả lãi chủ yếu bằng tiền mặt, có chuyển khoản cho bà N1 (là người giới thiệu) 02 lần để bà N1 giao cho bà Minh E1 nhưng không nhớ chuyển khoản vào thời gian nào, bản thân ông E1 và bà B không trực tiếp chuyển tiền lãi vào số tài khoản của bà N1 mà do con gái ông E1, bà B tên là Lê Thị Thu N2 nhờ người khác làm dịch vụ chuyển tiền chuyển tiền dùm rồi đưa tiền mặt cho họ. Những người mà ông E1, bà B nhờ chuyển khoản thì không rõ nhân thân địa chỉ nên không biết được họ là ai nên không thể cung cấp cho Tòa án. Còn trả tiền lãi bằng tiền mặt thì không có lập biên bản giao nhận và cũng không có tài liệu chứng cứ nào thể hiện việc trả lãi.

Việc chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Minh E1 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên nay nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông E1, bà B với bà Minh E1.

Đối với yêu cầu bà B và ông E1 trả cho bà Minh E1 số tiền gốc 120.000.000 đồng và lãi suất theo lãi suất 20%/năm từ tháng 7/2020 đến nay, tại phiên tòa sơ thẩm đại diện nguyên đơn xin rút yêu cầu.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên giữa bà Minh E1 và ông H1; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông H1 và ngân hàng TMCP S, nguyên đơn không yêu cầu giải quyết.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Đỗ Thị Minh E1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào N là ông Kim Ngọc D trình bày:

Bà Đỗ Thị Minh E1 và ông Đào N muốn tìm mua đất để dành nên thông qua một người môi giới (không rõ họ tên) thì biết được ông E1, bà B có nhu cầu bán thửa đất số 689A. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, đặt cọc trước 600.000.000 đồng, khi ký chuyển nhượng thì giao hết 400.000.000 đồng còn lại. Hiện nay giấy đặt cọc 600.000.000 đồng bà Minh E1 làm thất lạc nên không thể cung cấp được cho Tòa án, chỉ còn lại giấy nhận tiền 400.000.000 đồng, không phải giá 120.000.0000 đồng như trong hợp đồng công chứng. Việc Văn phòng công chứng ghi giá 120.000.000 đồng nhằm mục đích giảm thuế. Giữa bà Minh E1 và vợ chồng ông E1, bà B không có việc vay mượn tiền của nhau. Hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 26/12/2018, nhưng tới ngày 19/4/2024 mới làm thủ tục sang tên là do bà Minh E1 lớn tuổi, không hiểu biết nên nghĩ ký chuyển nhượng là xong, nên không biết được phải nộp hồ sơ để sang tên, đến khi bà Minh E1 muốn bán thửa đất trên thì khách mới nói phải làm thủ tục sang tên mới bán được, lúc đó bà Minh E1 mới làm thủ tục sang tên. Thửa đất trên bà Minh E1 đã chuyển nhượng cho ông Đồng Nam H1 giá 1.200.000.000 đồng vào ngày 04/11/2024. Bà Minh E1 đã nhận tiền từ ông H1 và không còn liên quan gì tới thửa đất trên. Do vậy, không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Ngọc T, ông Đồng Nam H1 trình bày:

Do ông có nhu cầu mua đất để đầu tư, thông qua môi giới thì ông biết vợ chồng bà Minh E1 và ông Đào N có nhu cầu bán thửa đất trên. Ông có gặp bà Minh E1 kiểm tra sổ đỏ thì sổ đỏ đứng tên bà Minh E1, ông có tới thửa đất nhiều lần kiểm tra thực địa, có hỏi cán bộ UBND xã H xem có tranh chấp hay không thì địa chính xã trả lời không có tranh chấp, ông có hỏi hàng xóm xung quanh thửa đất và có gặp bà B ở sát bên thửa đất (sau này ông mới biết đó là bà B) ở cạnh thửa đất trên, bản thân ông có hỏi bà B thửa đất có ai tới tranh chấp hay không thì bà B cũng không có ý kiến gì. Do ông không đủ tiền mua đất nên ông có dẫn cả nhân viên ngân hàng lên thẩm định để vay tiền thì bà B cũng không có ý kiến gì. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng 1,2 tỷ đồng, thì các bên ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên ông, ông đã trả cho bà Minh E1 1,2 tỷ đồng. Hiện Sổ đỏ trên ông đang thế chấp tại ngân hàng S, ông thế chấp mấy tài sản của ông cùng nữa và vay 1,7 tỷ đồng và trả cho bà E1 phần tiền còn thiếu bà E1 khoảng hơn 600 triệu(trước đó ông đã trả cho bà E1 hơn 500 triệu). Nay theo yêu cầu của nguyên đơn, ông không đồng ý. Hiện nay thửa đất trên, khi ông mua xong, ông có liên hệ để cấp đổi sổ nhưng bị tranh chấp nên chưa làm gì trên đất, hiện vẫn để đất trống.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP S trình bày:

Trước khi cho ông H1 vay tiền thế chấp thửa đất trên của ông H1 thì Ngân hàng đã xem xét hồ sơ pháp lý thửa đất, giấy chứng nhận đứng tên ông H1. Ngân hàng có tới vị trí đất xem xét thẩm định 02 lần trước khi cho vay, khi xuống tại thực địa thì thửa đất trên là thửa đất trống, không có tài sản gì trên đất và cũng không thấy ai ngăn cản nên ngân hàng xem xét đủ điều kiện ký hợp đồng thế chấp và cho vay. Ngân hàng không có ý kiến gì về tranh chấp giữa các bên, không có tranh chấp gì với ông H1. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bị vô hiệu thì đề nghị Tòa án xem xét bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng vì ngân hàng là người ngay tình, không biết việc tranh chấp giữa các bên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 76/2025/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 12 – Lâm Đồng quyết định:

Căn cứ vào:

Căn cứ: khoản 3 Điều 26, Điểm a khoản 1 Điều 35, Điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165; Điều 217; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 119; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 45 Luật Đất đai năm 2024;

Điểm đ, Điều 12; khoản 2 khoản 6 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn E và bà Ung Thị B về yêu cầu: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Văn E, bà Ung Thị B và bên nhận chuyển nhượng bà Đỗ Thị Minh E1 công chứng ngày 26/12/2018 đối với thửa đất số 689A, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.180m2, tọa lạc tại thôn T, xã H (nay là phường H) theo giấy chứng nhận số AG 881437 do UBND huyện H cấp ngày 14/9/2006 đứng tên ông Lê Văn E và bà Ung Thị B, cập nhật biến động đứng tên bà Đỗ Thị Minh E1 ngày 19/4/2024, cập nhật đứng tên ông Đồng Nam H1 ngày 15/11/2024 bị vô hiệu.

Kiến nghị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền truy thu phần thuế chênh lệch đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

2. Đình chỉ yêu cầu tranh chấp hợp đồng vay tài sản về việc ông Lê Văn E và bà Ung Thị B trả cho bà Đỗ Thị Minh E1 số tiền gốc 120.000.000 đồng là tiền lãi theo lãi suất 20%/năm từ tháng 7/2020 tới 19/11/2025.

Ngoài ra, bản án còn tuyên các quy định khác về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 03/12/2025, nguyên đơn ông Lê Văn E và bà Ung Thị B kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn E, bà Ung Thị B với bà Đỗ Thị Minh E1 ngày 26/12/2018 do giả tạo.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn, ông Lê Văn K trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn E, bà Ung Thị B với bà Đỗ Thị Minh E1 ngày 26/12/2018 do giả tạo.

- Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn và người có quyền lơi nghĩa vụ liên ông Đào N trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đồng Nam H1 trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Người đại diện theo uỷ quyền Ngân hàng TMCP S trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu việc kiểm sát tuân theo pháp luật trong vụ án:

+ Về thủ tục: Việc chấp hành pháp luật của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong vụ án là đúng quy định của pháp luật.

+ Về nội dung: Kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Văn E và bà Ung Thị B là không có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 76/2025/DS-ST ngày 19/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 12 – Lâm Đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Văn E và bà Ung Thị B. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 76/2025/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 12 – Lâm Đồng.

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm b khoản 1 Điều 38, Điều 147, Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được sửa đổi bổ sung năm 2025;

- Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 119; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 2 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn E và bà Ung Thị B về yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Văn E, bà Ung Thị B và bên nhận chuyển nhượng bà Đỗ Thị Minh E1 công chứng ngày 26/12/2018 đối với thửa đất số 689A, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.180m2, tọa lạc tại thôn T, xã H (nay là phường H) theo Giấy chứng nhận số AG 881437 do UBND huyện H cấp ngày 14/9/2006 đứng tên ông Lê Văn E và bà Ung Thị B, cập nhật biến động đứng tên bà Đỗ Thị Minh E1 ngày 19/4/2024, cập nhật đứng tên ông Đồng Nam H1 ngày 15/11/2024.

2. Án phí:

- Về án phí sơ thẩm:

+ Ông Lê Văn E được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

+ Bà Ung Thị B phải chịu 150.000 án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0003227 ngày 23/4/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 12- Lâm Đồng), hoàn trả lại 150.000 đồng cho bà Ung Thị B.

- Về án phí phúc thẩm:

+ Ông Lê Văn E được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

+ Bà Ung Thị B phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai số 0010512 ngày 15/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng. Bà B đã nộp đủ.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (23/6/2026).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM