Bản án 333/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C và bà Lê Thị Vân K trình bày: Năm 2014, 2019 ông P, bà L có bán (chuyển nhượng) cho ông C, bà K diện tích đất 2000m2 (đất lúa), giá chuyển nhượng là 45.000.000đ/1000m2, căn cứ tờ mua bán viết tay ngày 09/01/2014, ngày 12/4/2014, ngày 07/11/2019. Ông C, bà K đã giao đủ số tiền 90.000.000 đồng/2000m2 cho ông P, bà L. Ông P, bà L đã giao đủ diện tích 2.000m2 đất cho ông C, bà K, trong đó canh tác từ năm 2014 diện tích 1.000m2 và năm 2019 canh tác diện tích 1.000m2 đến nay, nhưng ông P và bà L chưa thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, bà K diện tích đất nêu trên. Vị trí đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa 141, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.000m2, mục đích sử dụng đất lúa, tọa lạc tại ấp D, xã T (nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 09/5/2019 cho hộ ông Phạm Văn P.

Đến ngày 25/6/2024, hộ của ông P gồm: Ông P, bà L, bà N, ông D, ông H1, bà P1, ông K1, ông H2, bà L1, ông E ký hợp đồng tặng cho toàn bộ thửa đất số 141 cho ông Phạm Phú H1, theo Hợp đồng tặng cho ngày 25/6/2024. Ngày 04/7/2024 ông H1 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T (nay là Chi nhánh văn phòng Đ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 1194, tờ bản đồ số 01, diện tích 6.247,1m2, loại đất lúa, tọa lạc ấp D, xã T, tỉnh Đồng Tháp, trong thửa đất 1194 có diện tích 2.000m2 ông C, bà K đang canh tác.

Nay ông C, bà K yêu cầu rút lại yêu cầu hủy một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ ông P, bà L cho ông H1 được chứng thực tại UBND xã T ngày 25/6/2024 và yêu cầu cá nhân ông H1 phải có trách nhiệm chuyển nhượng QSD đất cho ông C, bà K diện tích đất 2.000m2, mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, thuộc một phần thửa 1194, tờ bản đồ số 01 (nay là tờ bản đồ số 190), tọa lạc ấp D, xã T được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 04/7/2024 cho ông Phạm Phú H1. Không thống nhất ý kiến của hộ ông P yêu cầu hủy các tờ mua bán viết tay ngày 09/01/2014, ngày 12/4/2014, ngày 07/11/2019, trả lại cho ông C, bà K số tiền 90.000.000 đồng, do đã giao đủ tiền chuyển nhượng đất và đã nhận đất canh tác từ khi ký các tờ mua bán đất viết tay.

* Bị đơn:

- Ông Phạm Văn P và bà Phạm Thị L, bà Phạm Thị Tuyết N, ông Phạm Phú H1, bà Phạm Thị Ngọc P1, ông Phạm Phúc K1, ông Phạm Phú H2, bà Phạm Thị Bích L1, ông Phạm Hữu E cùng trình bày: Ông P, bà L có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, bà K theo các tờ mua bán đất viết tay nêu trên do ông C và bà K cung cấp, giá chuyển nhượng là 45.000.000 đồng/1.000m2, diện tích là 2.000m2, thành tiền là 90.000.000 đồng, ông P và bà L đã giao đất cho ông C và bà K canh tác và đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất là 90.000.000 đồng nhưng chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hộ gia đình của ông P gồm: bà N, ông H1, bà P1, ông K1, ông H2, bà L1, ông Hữu E không hay biết việc chuyển nhượng đất, do toàn bộ diện tích đất của ông P cho ông C, bà K thuê.

Năm 2024 hộ ông P thống nhất tặng cho thửa đất số 141, diện tích 10.047,9m2 của hộ ông P cho ông H1 và bà L1 thì mới biết ông P đã thỏa thuận bằng giấy tay chuyển nhượng cho ông C, bà K diện tích 2.000m2, hộ của ông P cũng thống nhất chuyển nhưng khi cán bộ nhà nước xuống đo đạc đất để chuyển nhượng thì vợ chồng ông C không thống nhất, yêu cầu chuyển nhượng luôn phần diện tích bờ sáng nên hộ ông P không đồng ý.

Nay hộ ông P yêu cầu hủy các tờ mua bán đất viết tay ngày 09/01/2014, ngày 12/4/2014, ngày 07/11/2019 giữa ông C, bà K và ông P, bà L. Ông H1 thống nhất cá nhân trả lại cho ông C, bà K số tiền 90.000.000 đồng, không thống nhất bồi thường hợp đồng nếu bị hủy, yêu cầu ông C, bà K trả lại diện tích đất 2.000m2, thuộc một phần thửa 1194, tờ bản đồ số 1, mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc ấp D, xã T (nay là xã T), do Chi nhánh VPĐK đất đai huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 04/7/2024 cho ông Phạm Phú H1.

- Ông Phạm Công D vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến nên không ghi nhận được ý kiến, yêu cầu của ông D.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 79/2025/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực M – Đồng Tháp đã xử:

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C, bà K đối với ông P, bà L, ông H1 về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Buộc ông H1 phải chuyển quyền sử dụng đất cho ông C, bà K diện tích đất 2.000m2, trong phạm vi các mốc M1, M2, M3, M4 về mốc M1), thuộc một phần thửa 1194, tờ bản đồ số 01 (nay là tờ bản đồ số 190), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông H1 vào ngày 04/7/2024, đất tại ấp D, xã T (nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp.

Ông C, bà K, ông H1 được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

(Kèm Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 06/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Bình (nay là Tòa án nhân dân khu vực M - Đồng Tháp) và Sơ đồ đo đạc ngày 06/8/2025 của Chi nhánh Văn phòng Đ).

+ Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông C, bà K về việc yêu cầu hủy một phần Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ ông P, bà L cho ông H1 được chứng thực tại UBND xã T ngày 25/6/2024.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên phần chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

- Ngày 08/10/2025 ông P, bà L, ông H1, bà N, ông D, bà P1, ông K1, ông H2, bà L1, ông Hữu E kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số: 79/2025/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực M – Đồng Tháp, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

- Bị đơn ông H1, bà L1, ông H2 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn, đề nghị sửa bản án sơ thẩm.

- Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông H đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu: Từ khi thụ lý vụ án và quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán thụ lý giải quyết vụ án đúng các quy định pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành đúng trình tự thủ tục tố tụng theo quy định pháp luật. Các đương sự chấp hành tốt nội quy phiên tòa. Về đường lối xét xử, Viện kiểm sát đề nghị:

+ Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bà N, ông D, bà P1, ông K1, ông Hữu E do vắng mặt lần thứ hai không lý do chính đáng.

+ Không chấp nhận kháng cáo của ông P, bà L, ông H1, ông H2, bà L1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu và chứng cứ có trong hồ sơ, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là đúng pháp luật.

Xét đơn kháng cáo của ông P, bà L, ông H1, bà N, ông D, bà P1, ông K1, ông H2, bà L1, ông Hữu E trong thời hạn luật định nên xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N, ông D, bà P1, ông K1, ông Hữu E vắng mặt lần thứ hai không lý do chính đáng nên đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của những người này.

[2] Xét kháng cáo của ông P, bà L, ông H1, ông H2, bà L1 yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Nguyên đơn ông C và bà K yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung các Tờ mua bán viết tay ngày 09/01/2014, ngày 12/4/2014, ngày 07/11/2019 giữa ông C, bà K với ông P, bà L, yêu cầu cá nhân ông H1 chuyển nhượng QSD đất cho ông C, bà K diện tích 2.000m2, thuộc một phần thửa 1194, tờ bản đồ số 1 (nay là tờ bản đồ số 190), diện tích 6.247,1m2, mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc xã T (nay là xã T), do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 04/7/2024 cho ông Phạm Phú H1, số bìa DP 074427, số vào sổ cấp GCN CN09967, giá trị đất chuyển nhượng là 90.000.000 đồng.

Các bị đơn yêu cầu hủy các Tờ mua bán đất giữa ông P, bà L với ông C, bà K và trả lại cho ông C, bà K 90.000.000 đồng.

Xét thấy: Về hình thức của hợp đồng việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, bà K và ông P, bà L là có thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các Tờ mua bán đất xác lập ngày 09/01/2014, ngày 12/4/2014, ngày 07/11/2019 giữa ông C, bà K và ông P, bà L là tự nguyện, không trái với đạo đức xã hội, có sự chứng kiến của ông Đỗ Công L2. Các bên nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng là ông P, bà L đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, bên nhận chuyển nhượng là ông C, bà K cũng đã nhận đất và quản lý sử dụng từ khi giao kết hợp đồng đến nay, không có ai tranh chấp.

Căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, bà K với ông P, bà L đối với một phần thửa đất số 1194, tờ bản đồ số 1, diện tích 2.000m2, tại ấp D, xã T (nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa DP 074427, số vào sổ cấp GCN CN09967 ngày 04 tháng 7 năm 2024 là phù hợp.

Diện tích đất nêu trên hộ của ông P, bà L đã tặng cho ông H1 và ông C, bà K yêu cầu cá nhân ông H1 phải chuyển quyền sử dụng đất cho ông C, bà K là có cơ sở nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc cá nhân ông H1 có trách nhiệm chuyển quyền sử dụng đất cho ông C, bà K diện tích đất 2.000m2 là phù hợp.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông P, bà L, bà N, ông D, bà P1, ông K1, ông Hữu E, ông H2, bà L1, ông H1 về việc yêu cầu hủy các giấy tờ mua bán đất giữa ông P, bà L với ông C, bà K, ông H1 và thống nhất trả lại số tiền đã nhận 90.000.000 đồng cho ông C, bà K là phù hợp.

Đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ ông P, bà L cho ông H1: Phần này ông C và bà K tự nguyện rút lại yêu cầu khởi kiện về việc hủy hợp đồng tặng cho nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông C, bà K là đúng quy định của pháp luật.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông P, bà L, ông H1, ông H2, bà L1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị không xem xét.

Ông P, bà L được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm do là người cao tuổi.

Ông H1, ông H2, bà L1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 296, Điều 312 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bà Phạm Thị Tuyết N, ông Phạm Công D, bà Phạm Thị Ngọc P1, ông Phạm Phúc K1, ông Phạm Hữu E.

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Văn P, bà Phạm Thị L, ông Phạm Phú H1, ông Phạm Phú H2, bà Phạm Thị Bích L1.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các Điều 129, Điều 500, Điều 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 167, 188, 203 Luật đất đại năm 2013; Điều 148, Điều 293, Điều 294 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C, bà Lê Thị Vân K đối với ông Phạm Văn P, bà Phạm Thị L, ông Phạm Phú H1 về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn C, bà Lê Thị Vân K với ông Phạm Văn P, bà Phạm Thị L đối với một phần Thửa đất số 1194, Tờ bản đồ số 1 (nay là Tờ bản đồ số 190), diện tích 2.000m2, loại đất lúa, tọa lạc tại Ấp D, xã T (nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp

Buộc ông Phạm Phú H1 phải chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn C, bà Lê Thị Vân K diện tích đất 2.000m2, trong phạm vi các mốc M1, M2, M3, M4 về mốc M1), tại một phần Thửa đất số 1194, tờ bản đồ số 01 (nay là tờ bản đồ số 190), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Phạm Phú H1 vào ngày 04/7/2024, loại đất lúa, đất tọa lạc tại Ấp D, xã T (nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp.

Ông Nguyễn Văn C, bà Lê Thị Vân K, ông Phạm Phú H1 được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

(Kèm Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 06/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Bình (nay là Tòa án nhân dân khu vực M - Đồng Tháp) và Sơ đồ đo đạc ngày 06/8/2025 của Chi nhánh Văn phòng Đ).

2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C, bà Lê Thị Vân K về việc yêu cầu hủy một phần Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ ông Phạm Văn P, bà Phạm Thị L cho ông Phạm Phú H1 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T ngày 25/6/2024.

3. Về án phí:

Ông Phạm Văn P, bà Phạm Thị L được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm do là người cao tuổi.

Ông Phạm Phú H1, ông Phạm Phú H2, bà Phạm Thị Bích L1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0003927 ngày 08/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

Các phần còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.