Bản án 331 — Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 25/3/2025, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc T trình bày: Ông Đặng Văn P, ông Đặng M và bà Đặng Thị Phương H là anh chị em ruột. Nguồn gốc thửa đất số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9 m2, đất tại ấp L, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh là của cha mẹ cho ông P. Đến năm 2011 ông P được UBND huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00557. Lúc cha mẹ còn sống thì ông P và bà H sống cùng cha mẹ trên thửa đất tranh chấp. Sau khi cha mẹ chết thì chị em sống cùng nhau. Đến tháng 5 năm 2024, ông M về bàn chuyện xây nhà mới cho ông P và bà H ở để thờ cúng cha mẹ nên ông P đồng ý cho xây dựng trên thửa đất của ông. Sau khi xây nhà xong, khoảng tháng 8 năm 2024 ông M dọn về sống cùng. Thời gian sau, ông M kêu chị ruột tên Đặng Thị H1 nói với ông P là ông M sẽ cho số tiền 120.000.000 đồng trị bệnh và trả nợ với điều kiện kêu ông P phải ra xã ký tên.

Ngày 10/3/2025, tại UBND xã L, gia đình ông P gồm có ông P, ông M, bà H1 và bà H, ông M kêu ông P ký vào văn bản. Lúc đó, ông P không xem nội dung văn bản là gì, nghĩ sẽ được cho tiền nên đồng ý ký tên vào. Sau khi ký tên thì cán bộ xã mới nói cho ông P biết đã chuyển nhượng thửa đất số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9 m2 cho bà H.

Ông P đã nhận của ông M tổng cộng 120.000.000 đồng, cụ thể: trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng ông P nhận từ bà H1 02 lần số tiền 50.000.000 đồng và 10.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông P đến nhà bà H1 để nhận thêm số tiền 60.000.000 đồng. Số tiền trên là của ông M đưa cho bà H1 giao lại cho ông P. Các bên không có lập biên bản giao nhận tiền.

Nay ông P yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/3/2025 đối với thửa số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9 m2 vô hiệu vì đã bị lừa dối ký hợp đồng chuyển nhượng với các lý do sau:

Ông P xác định không có chuyển nhượng đất, chỉ nghĩ ông M cho tiền để trị bệnh nên đồng ý ký tên. Ông P không biết chữ, chỉ biết ghi họ tên, không biết đọc nên không thể biết là ký chuyển nhượng. Việc chứng thực hợp đồng đã vi phạm thủ tục vì không có người làm chứng. Ngoài ra, ông P cho rằng bà H bị bệnh tâm thần nên cũng không biết gì, không có đầy đủ năng lực để nhận chuyển nhượng đất.

Về hậu quả hợp đồng vô hiệu: Ông P đồng ý trả lại số tiền 120.000.000 đồng cho ông M, yêu cầu ông M và bà H trả lại đất. Đối với căn nhà trên đất ông P xác định là của ông M, không tranh chấp nhưng do hiện nay ông P không có chỗ ở nên yêu cầu ông M tiếp tục để cho ông P ở trên một phần căn nhà nằm trên thửa đất số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9 m2 (căn nhà được xây trên 2 thửa đất: thửa 1043 đang tranh chấp và thửa 1044 do bà H đứng tên).

Lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Đặng Thị Phương H trình bày: Bà và ông Đặng Văn P, ông Đặng M là anh em ruột. Ý kiến của ông M là ý kiến của bà. Ông M nói đúng sự thật. Khi cha bà mất ông P không lo đám tang mà về lấy nhẫn của cha, làm mẹ tức giận chết theo. Từ nào giờ ông P không có làm gì, chỉ đi cờ bạc, thiếu tiền nên về bán đất cho ông M giá 120.000.000 đồng, ông M đã giao đủ tiền. Ông M cho bà đứng tên đất. Hiện bà đang sinh sống chung nhà với ông M.

Ý kiến của bà Nguyễn Thị Ngọc L - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Đặng Văn P và bà Đặng Thị Phương H đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng, có chứng thực tại UBND xã L (nay là xã L) theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 5; khoản 1 Điều 34, Điều 35, 36, 37 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. Bà H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai nên giao dịch dân sự đã có hiệu lực pháp luật, bà H là người sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật thừa nhận, bảo vệ. Các bên khi tham gia giao dịch đã điểm chỉ, ký từng trang nên việc yêu cầu có người làm chứng như bên nguyên đơn trình bày là không đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, ông P là người có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, ông P tự định đoạt về tài sản của mình, đã ký và điểm chỉ vào hợp đồng. Bà Đặng Thị Phương H chỉ bị động kinh, nguyên đơn cũng không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh bà H bị bệnh tâm thần nên việc không chấp nhận yêu cầu giám định tâm thần của nguyên đơn là có căn cứ. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng M trình bày: Cha mẹ ông là ông Đặng C và bà Huỳnh Thị T1, mất năm nào không nhớ, chung sống với nhau 09 người con. Ông và Đặng Văn P và Đặng Thị Phương H là anh em ruột.

Nguồn gốc thửa đất số 1043, tờ bản đồ số 18 là của cha mẹ cho ông Đặng Văn P. Năm 2024 ông ly hôn rồi về ở trên thửa đất này cùng với ông P, bà H. Tháng 4 năm 2024 ông xây nhà cấp 4 trên thửa đất do ông P đứng tên để 03 anh em cùng sinh sống, ông P cũng đồng ý. Trong năm 2024, ông có thỏa thuận mua thửa đất số 1044, tờ bản đồ số 18 của em út tên Đặng Tấn D, ông cũng để cho bà H đứng tên. Năm 2024 ông xây nhà là xây trên toàn bộ diện tích đất của thửa 1044 và 1045.

Thời gian sau ông P cờ bạc nợ nần rất nhiều nên bàn với ông là bán đất lại, ông P là người đề nghị mức giá 120.000.000 đồng để lấy tiền trả nợ. Ông sợ mất đất của cha mẹ để lại, đã lỡ xây nhà trên đất nên chấp nhận mua, yêu cầu ông P phải ký giấy tờ chuyển nhượng. Giữa ông và ông P hoàn toàn không có thỏa thuận giá chuyển nhượng 1 tỷ đồng hay giá mua bán nào khác. Đất bị hẹp phần hậu, phần mặt tiền dài 9m, phần hậu dài 4m nên giá 120.000.000 đồng là tính 4m x 30.000.000 đồng/m.

Ông sợ nếu đứng tên thửa đất mua của ông P thì sau này các con sẽ tranh giành, dẫn đến việc bà H không có chỗ ở, ông bà không nơi thờ cúng nên ông là người bỏ tiền mua đất nhưng để cho bà H đứng tên giấy đất. Ngày 10/3/2025, tại UBND xã L, có ông, ông P, bà H và bà H1 chứng kiến ông P và bà H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên. Ông mua thửa đất trên với giá 120.000.000 đồng, đã giao đủ cho ông P 120.000.000 đồng, vì là anh em trong gia đình nên không có lập giấy tờ giao nhận tiền. Trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi số tiền 100.000.000 đồng vì để giảm tiền thuế.

Đến ngày 24/3/2025, ông làm hoàn tất thủ tục để bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN1496. Và hiện tại ông và bà H đang sinh sống trên đất, còn ông P đã dọn đi nơi khác ở đi từ khi chuyển nhượng đất.

Bà Đặng Thị Phương H chỉ bị khờ từ nhỏ do không được ăn học, không có chồng con. Bà H không phải là người mất năng lực, hạn chế năng lực, chỉ bị khờ, được địa phương trợ cấp hàng tháng còn cụ thể giấy tờ như thế nào ông không nhớ rõ. Ông là người hiện đang chăm sóc bà H.

Ông không đồng ý hoàn toàn yêu cầu khởi kiện của ông P vì ông đã mua đất hợp pháp, trả tiền đầy đủ, đã hoàn tất thủ tục sang tên. Mục đích ông mua đất là để giữ đất cha mẹ, để cha mẹ có nơi thờ cúng, có chỗ cho em gái là bà H sinh sống. Việc ông cho bà H đứng tên đất thì không yêu cầu Tòa án giải quyết, nội dung này tự anh em ông thỏa thuận.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 233/2025/DS-ST ngày 25 tháng 09 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 12 - Tây Ninh, đã căn cứ vào Điều 157, 158, 165, 166, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, 119, 127, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, 27, 45 Luật đất đai 2024; Điều 35, khoản 2, 3 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí toà án, tuyên xử:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” của ông Đặng Văn P đối với bà Đặng Thị Phương H đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9 m2 lập ngày 10/3/2025.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền, thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 29/9/2025, nguyên đơn ông Đặng Văn P kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông, sửa án sơ thẩm, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9m2 toạ lạc tại ấp L, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh được xác lập ngày 10/3/2025 giữa ông Đặng Văn P đối với bà Đặng Thị Phương H, khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông bị lừa lối vì nghĩ rằng ông M cho tiền trị bệnh, ông không biết chữ nên không biết nội dung, bà H là người mất năng lực hành vi dân sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyềt vụ án, không cung cấp chứng cứ mới.

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến cho rằng:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ tố tụng. Kháng cáo của nguyên đơn hợp lệ, đủ điều kiện xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/3/2025 giữa ông Đặng Văn P và bà Đặng Thị H được lập đúng hình thức, được chứng thực hợp pháp, các bên tham gia giao dịch tự nguyện, đủ điều kiện có hiệu lực, không có căn cứ xác định ông P bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc bà H mất năng lực hành vi dân sự. Do đó, bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; căn cứ kết quả tranh tụng công khai tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/3/2025 giữa ông Đặng Văn P và bà Đặng Thị H được lập thành văn bản, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh đúng theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2024. Sau khi hợp đồng được ký kết, bà H hoàn tất thủ tục sang tên đã được Chi nhánh văn phòng Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 1496 ngày 24/3/2025. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Do đó, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

Tài liệu có trong hồ sơ thể hiện sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông P được cán bộ địa phương nói rõ nội dung ông vừa ký là chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H, nhưng tại thời điểm đó ông không khiếu nại, không phản đối, cũng không có hành vi ngăn chặn việc tiếp tục thực hiện giao dịch. Sau khi từ Ủy ban nhân dân xã về, ông P còn tiếp tục đến nhà bà H1 nhận thêm số tiền 60.000.000 đồng do ông M đưa để tiêu xài. Điều này cho thấy ông P biết rõ nội dung giao dịch và việc chuyển nhượng này.

Ngoài ra, tài liệu trong hồ sơ còn thể hiện giá trị thực tế của thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng phù hợp với số tiền 120.000.000 đồng mà các bên đã giao dịch, không có căn cứ cho rằng giá chuyển nhượng thấp hơn giá tại thời điểm giao dịch hoặc có dấu hiệu giả tạo để che giấu giao dịch khác, hoặc là giao dịch được xác lập trong tình trạng bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối như ông P trình bày.

Lời khai của ông P trong quá trình giải quyết vụ án không thống nhất, có nhiều mâu thuẫn. Cụ thể, tại đơn khởi kiện ông trình bày vào đầu tháng 3 năm 2025 ông M bàn bạc mua đất của ông với giá 1 tỷ đồng.Tuy nhiên trong quá trình làm việc sau đó, ông lại trình bày không biết việc chuyển nhượng đất, chỉ nghĩ là anh em giúp đỡ làm ăn nên đồng ý ký tên. Đối với việc nhận tiền, có lúc ông khai nhận tiền một lần sau khi ký tên tại Ủy ban nhân dân xã, nhưng sau đó lại thay đổi lời khai cho rằng nhận thành ba lần, trong đó lần cuối nhận số tiền 60.000.000 đồng.

Trong vụ án này, ông P đã ký và điểm chỉ trước mặt cán bộ có thẩm quyền. Việc không biết chữ không phải là căn cứ làm vô hiệu hợp đồng khi người tham gia giao dịch đã tự nguyện ký kết và không chứng minh được việc bị ép buộc hoặc bị lừa dối. Do đó, không có căn cứ cho rằng việc chứng thực vi phạm thủ tục hoặc ông P không tự nguyện khi ký kết.

Do đó, kháng cáo của ông Đặng Văn P không có căn cứ chấp nhận, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 12 – Tây Ninh. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đặng Văn P.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 233/2025/DS-ST ngày 25/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 12 - Tây Ninh.

Căn cứ vào Điều Điều 147,148, 157, 158, 165, 166, 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 117, 119, 127, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015.

Căn cứ Điều 26, 27, 45 Luật đất đai 2024; Điều 35, khoản 2, 3 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Căn cứ Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí toà án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn P đối với bà Đặng Thị Phương H về tranh chấp yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 10/3/2025 đối với thửa đất số 1043, tờ bản đồ số 18, diện tích 139,9m2 toạ lạc tại ấp L, xã L, huyện B (nay là xã L, tỉnh Tây Ninh).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Đặng Văn P phải chịu 1.000.000 đồng (một triệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá (đã nộp xong).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Đặng Văn P phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0012644 ngày 02/4/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 12 - Tây Ninh). Ông P đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đặng Văn P chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0006022 ngày 07/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông P đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

5. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.