Bản án 33/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩ :

Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 20 tháng 3 nă 2023, bà Hồ Thị Phương D ký hợp đồng đặt cọc với bà Phan Thị Thu L đ đặt cọc nhận chuy n nhượng diện tích đất 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 102619, số vào sổ H17225 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 25 tháng 10 nă 2006 cho bà Phan Thị Thu L; giá chuy n nhượng 5.650.000.000 đồng.

Phương thức thanh toán: lần 1, ngày 20 tháng 3 nă 2023 thanh toán 500.000.000 đồng; lần 2, khi công chứng hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất thì thanh toán 3.500.000.000 đồng; lần 3, sau khi đã sang tên sổ đất xong thì bà D thanh toán số tiền còn lại là 1.650.000.000 đồng.

Bà L có nghĩa vụ chịu các khoản thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Các bên thỏa thuận trường hợp bà L đổi ý không chuy n nhượng thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đã đặt cọc, tức là trả số tiền cọc 500.000.000 đồng và phạt cọc 500.000.000 đồng. Trường hợp bà D không ra văn phòng công chứng đ ký công chứng hợp đồng chuy n nhượng đúng hẹn hoặc đổi ý không tiếp tục nhận chuy n nhượng thì bị ất số tiền đã đặt cọc. Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bà L phải trả lại số tiền bà D đã đặt cọc.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà D giao bà L số tiền 500.000.000 đồng (bà D dùng số tài khoản 050006555168, chủ tài khoản Hồ Thị Phương D – tài khoản Ngân hàng S đ chuy n vào số tài khoản 65010000212131, chủ tài khoản Phan Thị Thu L – tài khoản Ngân hàng B số tiền 499.000.000 đồng và đưa 1.000.000 đồng tiền ặt cho bà L).

Tại thời đi thỏa thuận đặt cọc, bà D tin tưởng là đất bà L đủ điều kiện đ chuy n nhượng, đất không tranh chấp, không bị quy hoạch nên bà D ới đồng ý nhận chuy n nhượng. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ngày 13 tháng 4 nă 2023, bà L được cơ quan có thẩ quyền xác nhận tình trạng bất động sản đối với diện tích đất 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 102619, số vào sổ H17225 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 25 tháng 10 nă 2006 cho bà Phan Thị Thu L. Nội dung xác nhận tình trạng bất động sản th hiện diện tích đất 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10 thuộc quy hoạch phân khu chức năng 2020, đất thương ại dịch vụ và đất giao thông; kế hoạch sử dụng đất 2023: đất ở và đất giao thông. Sau khi biết được khu đất bà D thỏa thuận nhận chuy n nhượng của bà L thuộc quy hoạch thì bà D không đồng ý nhận chuy n nhượng nữa và đã nhiều lần liên hệ với bà L đ hai bên thỏa thuận hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 20 tháng 3 nă 2023, yêu cầu bà L trả lại số tiền đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng; tuy nhiên, bà L không đồng ý. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu:

- Yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L (đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương).

- Buộc bà Phan Thị Thu L phải trả lại cho bà Hồ Thị Phương D số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đồng.

Bị đơn bà Phan Thị Thu L do bà Trần Thị Hồng P và bà Vũ Thị L1 là người đại diện trình bày:

Bà L thừa nhận chữ ký, chữ viết họ tên Phan Thị Thu L trong Hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 là chữ ký, chữ viết của bà L; thừa nhận toàn bộ nội dung trong trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa bà L và bà D; việc bà L ký tên, lăn tay trong hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, bà L đã nhận của bà D số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà L tiến hành đo đạc đất, là đơn xác nhận tình trạng bất động sản, liên hệ văn phòng công chứng đ yêu cầu soạn thảo hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, ra thông báo yêu cầu bà D ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất. Tức bị đơn đã thực hiện các công việc cần thiết cho việc ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất nhưng nguyên đơn bà D không ra Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị G đ các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất. Nhận thấy việc bà D đổi ý không tiếp tục nhận chuy n nhượng đất của bà L nên bà D ới không ra văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuy n nhượng. Do đó, bà D là người vi phạ hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, diện tích đất của bà L không có bất kỳ quyết định thu hồi đất nào của cơ quan có thẩ quyền và không thuộc trường hợp bị hạn chế chuy n nhượng quyền sử dụng đất. Bà L không có hành vi lừa dối bà D trong việc che giấu thông tin quy hoạch của thửa đất. Tại Điều 4.5 của hợp đồng có nội dung “trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bên A (bà L) phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền bên B (bà D) đã đặt cọc; nội dung này được hi u trường hợp đất bị quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất thì các bên ới không tiếp tục thỏa thuận chuy n nhượng đất. Do đó, việc bà D đòi lại số tiền cọc 500.000.000 đồng đã giao cho bà L là không có căn cứ. Bà L không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩ số 166/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 nă 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

Chấp nhận ột phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Phương D đối với bị đơn bà Phan Thị Thu L.

- Tuyên chấ dứt hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L.

Buộc bà Phan Thị Thu L có nghĩa vụ trả cho bà Hồ Thị Phương D số tiền 500.000.000 đồng (tră tră triệu đồng).

- hông chấp nhận ột phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Phương D đối với bị đơn bà Phan Thị Thu L về yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L.

Ngoài ra, bản án sơ thẩ còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩ , ngày 03/10/2023 bị đơn bà Phan Thị Thu L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩ , yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩ sửa án sơ thẩ , không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩ : nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và trình bày, ục đích của nguyên đơn là nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ xây dựng nhà ở. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì biết đất có quy hoạch nên nguyên đơn và bị đơn có trao đổi qua tin nhắn điện thoại xin giả giá chuy n nhượng, nếu không giả giá thì xin hoàn trả lại ột phần tiền đã nhận. Nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, chấ dứt hợp đồng đặt cọc, giữ nguyên bản án sơ thẩ . Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị chấ dứt hợp đồng đặt cọc, sửa bản án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện ki sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát bi u ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tha gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩ đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, các đương sự xác định nếu đất có quy hoạch thì trả lại tiền cọc. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩ xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị Hội đống xét xử bác kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩ .

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩ tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của i sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 20 tháng 3 nă 2023, bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc đ chuy n nhượng quyền sử dụng đất diện tích 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, đất đã được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 102619, số vào sổ H17225 ngày 25 tháng 10 nă 2006 cho bà Phan Thị Thu L. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà D đã giao cho bà L số tiền 500.000.000 đồng, đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng inh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thì phát sinh tranh chấp, nguyên đơn cho rằng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận đặt cọc đ nhận chuy n nhượng thuộc quy hoạch thương ại dịch vụ và ột phần đường D13 theo Quyết định số 2307/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 nă 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố T về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường P đến nă 2020, định hướng đến nă 2030 nhưng bị đơn đã lừa dối che dấu thông tin này nên yêu cầu tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền đã nhận.

Xét thấy, tại thời đi giao kết hợp đồng, quyền sử dụng đất diện tích 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phan Thị Thu L, đất không có tranh chấp, không bị cấ giao dịch, chuy n nhượng, hai bên tự nguyện thỏa thuận ký kết hợp đồng nên giao dịch đặt cọc có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng, do đó nguyên đơn yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 với lý do bị lừa dối là không có căn cứ.

Hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L ngày 20 tháng 3 nă 2023, các bên không thỏa thuận về thời hạn đến văn phòng C đ ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩ và phiên tòa phúc thẩ các bên đương sự đều thống nhất xác định hai bên có thỏa thuận trong thời hạn hai tháng sẽ ký hợp đồng chuy n nhượng. Mặt khác, sau khi nhận tiền cọc thì bị đơn bà Phan Thị Thu L đã tiến hành lập Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày 06/4/2023; đơn xác nhận tình trạng bất động sản đ chuy n nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân phường P xác nhận ngày 13/4/2023. Sau khi có đủ giấy tờ cần thiết đ ký hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, bà L đã nhiều lần liên hệ với bà D đến Văn phòng công chứng đ ký hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà D không đến với lý do đất bị quy hoạch. Như vậy, việc hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất các bên không thực hiện được là do lỗi của bà D.

Tại Công văn số 3146/UBND-VP ngày 07 tháng 9 nă 2023, Ủy ban nhân dân thành phố T xác định đối chiếu quy hoạch sử dụng đất đến nă 2030 của Ủy ban nhân dân thành phố T được Ủy ban nhân dân tỉnh B phê duyệt tại Quyết định số 04/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 nă 2022 thì diện tích đất 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10 thuộc quy hoạch đất ở đô thị; theo ế hoạch sử dụng đất nă 2023 thành phố T được Ủy ban nhân dân tỉnh B phê duyệt tại Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 22 tháng 02 nă 2023 thì thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10 không nằ trong danh ục thu hồi đất trong nă 2023 và đủ điều kiện đ giao dịch chuy n nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai nă 2013.

Mặt khác, quyền sử dụng đất diện tích 240 2 thuộc thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 102619, số vào sổ H17225 ngày 25 tháng 10 nă 2006 cho bà Phan Thị Thu L, trong đó có 50 2 đất ở nông thôn và 190 2 đất trồng cây hàng nă , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không th hiện hành lang bảo vệ đường bộ. Thời đi này đơn vị hành chính P là xã P. Ngày 09/6/2008, xã P được chuy n thành phường P theo Nghị định số 73/2008/NĐ-CP của Chính phủ, do đó quy hoạch phường P từ nông thôn chuy n thành quy hoạch đô thị. Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày 06/4/2023 thì thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại phường P có th hiện quy hoạch chỉ giới đường bộ. Như vậy việc quy hoạch đối với thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại phường P chỉ là là quy hoạch từ đất nông thôn sang đất ở đô thị theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Bà D là người quyết định không ký kết hợp đồng chuy n nhượng thửa đất với lý do đất có quy hoạch nên từ chối giao kết hợp đồng, đây là lỗi của bà D nên số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc là bà L theo thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng đăt cọc và phù hợp quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự nă 2015.

Tòa án cấp sơ thẩ xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhưng lại cho rằng tại thời đi hai bên thỏa thuận đặt cọc thì thửa đất nằ trong quy hoạch phân khu chức năng theo định hướng phát tri n của địa phương và chưa có quyết định thu hồi đất, các bên không thỏa thuận cụ th phần đất thuộc quy hoạch định hướng hay quy hoạch đã có quyết định thu hồi à chỉ thỏa thuận trường hợp đất bị quy hoạch thì nhận cọc phải hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng với thỏa thuận của các bên đương sự, không phù hợp với quy định của pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩ các đương sự thống nhất thỏa thuận chấ dứt hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩ , không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Phương D về việc buộc bị đơn bà Phan Thị Thu L phải trả lại số tiền 500.000.000 đồng.

Quan đi của đại diện Viện ki sát nhân dân tỉnh Bình Dương không phù hợp với quan đi Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

Về án phí dân sự sơ thẩ : Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

Về án phí dân sự phúc thẩ : Người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩ .

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308; Điều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự nă 2015;

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự nă 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 nă 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về ức thu, iễn, giả , thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phan Thị Thu L.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩ số 166/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 nă 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương như sau:

- Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự: T1 chấ dứt hợp đồng đặt cọc tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20 tháng 3 nă 2023 giữa bà Hồ Thị Phương D và bà Phan Thị Thu L.

- hông chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Phương D về việc yêu cầu bị đơn bà Phan Thị Thu L phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩ : Bà Hồ Thị Phương D phải chịu 300.000 đồng (ba tră nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạ ứng án phí 600.000 đồng (sáu tră nghìn đồng) bà Hồ Thị Phương D đã nộp theo Biên lai thu số 0003189 ngày 22 tháng 6 nă 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một. Trả lại cho bà Hồ Thị Phương D 300.000 đồng (ba tră nghìn đồng) còn lại.

3. Về án phí dân sự phúc thẩ : Người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩ .

Bản án dân sự phúc thẩ có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuyên án./.