Bản án 33/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ S, TỈNH Đ

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Phạm Hoàng Anh.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Văn Minh.

2. Ông Tô Phú Mỹ.

- Thư ký phiên toà: Bà Phạm Bích Vân - Thư ký TAND thành phố S.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố S tham gia phiên tòa:

Ông Nguyễn Văn Trung - Kiểm sát viên.

Ngày 04 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố S, tỉnh Đ, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 108/2023/TLST-DS ngày 10/5/2023, về “tranh chấp dân sự về đòi lại tiền đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 44/2023/QĐXXST-DS ngày 10/7/2023, Thông báo về việc thay đổi thời gian xét xử số: 51/TB-TA ngày 15/7/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 36/2022/QĐST-DS ngày 24/7/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Phước T, sinh năm 1961.

Địa chỉ: Khóm X, Phường Y, thành phố S, tỉnh Đ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Văn T - Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn T thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đ.

2. Bị đơn: Anh Huỳnh Hồ Vĩnh T, sinh năm 1972.

Địa chỉ: Khóm N, Phường Y, thành phố S, tỉnh Đ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Cao Minh T - Văn phòng Luật sư C thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đ.

Tại phiên tòa: Các đương sự và Luật sư có mặt đầy đủ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn - ông Nguyễn Phước T trình bày:

Ông Nguyễn Phước T là người thừa kế của bàLê Thị T, sinh năm 1964, chết ngày 22/9/2021.

Ngày 07/02/2021,bà T có ký Hợp đồng thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất với anh Huỳnh Hồ Vĩnh T. Theo đó, anh T đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất thuộc thửa đất số 377, tờ bản đồ số 17, diện tích 72m2, đất ở đô thị, tọa lạc tại Khóm X, Phường Y, thành phố S cho bà T với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000đ. Hai bên thỏa thuận, phương thức thanh toán đưa tiền đặt cọc 100.000.000đ cùng ngày 07/02/2021; hẹn đến ngày 15/3/2021, hai bên sẽ đến Ngân hàng trả nợ (do tại thời điểm đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh T đang thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền) và sẽ ra Phòng Công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận: Nếu bên A (anh T) vi phạm Hợp đồng thì phải bồi thường (thanh toán lại) gấp 02 lần số tiền mà bên B (bà Thao) đã thanh toán cho bên A tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên B vi phạm hợp đồng thì mất tiền đặt cọc.

Ngày 15/3/2021, anh T nhận thêm củabà T số tiền 20.000.000đ và anh T có ký tên vào Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 để xác nhận.

Đến ngày 25/3/2021, anh T nhận thêm củabà T số tiền 20.000.000đ và có viết biên nhận thể hiện nội dung: Anh T đã nhận củabà T tổng cộng 140.000.000đ.

Ngoài ra, ngày 22/4/2021, anh T còn viết biên nhận hứa đến hết ngày 30/4/2021 sẽ thanh toán chobà T số tiền 250.00.000đ. Bởi vì, anh T vi phạm Hợp đồng nên phải bồi thường (thanh toán lại) gấp 02 lần số tiền cọc đã nhận là 140.000.000đ x 2 = 280.000.000đ nhưng bà T bớt cho anh T 30.000.000đ nên anh T chỉ viết biên nhận thanh toán chobà T tổng số tiền 250.000.000đ.

Nay, ông T yêu cầu anh T trả số tiền tổng cộng là 250.000.000đ. Ngoài ra, ông T không còn yêu cầu gì khác.

Nếu anh T đồng ý tiếp tục thực hiện thỏa thuận thì ông T cũng đồng ý ra Phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng và cấn trừ số tiền 140.000.000đ vào giá chuyển nhượng 1.650.000.000đ mà hai bên đã thỏa thuận.

Luật sư Nguyễn Văn T là Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Phước T trình bày ý kiến:

Việc thỏa thuận đặt cọc giữa bà T và anh T được lập thành văn bản là Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 đúng quy định của pháp luật nên có giá trị pháp lý. Anh T thừa nhận có nhận củabà T tổng cộng 140.000.000đ. Ngày 22/4/2021, anh T viết biên nhận cam kết thanh toán cho bà T tổng số tiền 250.000.000đ, điều này chứng tỏ anh T không muốn tiếp tục chuyển nhượng nhà, đất cho bà T và chịu phạt cọc. Đồng thời, lời khai của người làm chứng là khách quan, phù hợp với thực tế. Vì vậy, đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.

Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn - anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trình bày:

Anh T xác định có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất thuộc thửa đất số 377, tờ bản đồ số 17, diện tích 72m2, đất ở đô thị, tọa lạc tại Khóm X, Phường Y, thành phố S cho bà T với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000đ theo Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021.

Từ việc thỏa thuận, anh T thừa nhận đã nhận củabà T tổng cộng 140.000.000đ theo Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 và Biên nhận ngày 25/3/2021 như lời ông T trình bày.

Thời điểm ngày 15/3/2021, anh T có điện thoại đề nghịbà T ra Phòng công chứng ký Hợp đồng nhưng bà T bận việc gia đình; nửa tháng sau,bà T điện thoại thông báo cho anh T biết là không mua nhà, đất nữa và yêu cầu trả lại tiền cọc. Sau đó, anh T có đến gặpbà T để thương lượng nhưngbà T ép buộc anh T phải viết biên nhận ngày 22/4/2021 hứa đến ngày 30/4/2021 sẽ thanh toán chobà T số tiền 250.00.000đ.

Nay, anh T không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông T. Anh T đồng ý trả lại cho ông T số tiền đã nhận củabà T tổng cộng 140.000.000đ; vì anh T không có vi phạm hợp đồng nên không đồng ý thanh toán lại số tiền gấp 02 lần tiền cọc.

Tại phiên tòa, anh T không đồng ý tiếp tục ký kết Hợp đồng chuyển nhượng với ông T với giá 1.650.000.000đ mà hai bên đã thỏa thuận.

Ngoài ra, anh T không có yêu cầu gì khác.

Luật sư Cao Minh T là Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trình bày ý kiến:

Thỏa thuận đặt cọc giữa bà T và anh T được xác lập bằng Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 là không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật và nội dung thể hiện chưa đầy đủ, rõ ràng bà T cố tình không thực hiện theo thỏa thuận ban đầu nên mới đưa 02 lần tiền là 40.000.000đ cho anh T để đóng lãi Ngân hàng. Bên cạnh đó, nội dung biên nhận ngày 22/4/2021, anh T chỉ hứa thực hiện chứ không phải đồng ý trả nợ. Đồng thời, lời khai của người làm chứng cũng không khách quan do có mối quan hệ thân thiết vớibà T. Ngoài ra, anh T viết biên nhận ngày 22/4/2021 là theo yêu cầu củabà T chứ không phải ý chí của anh T; biên nhận này cũng phải phải là thỏa thuận giữa hai bên vìbà T không có ký tên. Vì vậy, đề nghị HĐXX tuyên bố Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố S phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử (HĐXX) nghị án đều đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Đề nghị, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Phước T: Buộc anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trả cho ông Nguyễn Phước T tổng số tiền 250.000.000đ. Về án phí dân sự sơ thẩm giải quyết theo quy định của pháp luật (có văn bản phát biểu kèm theo).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, HĐXX nhận định như sau:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

[1.1]. Về quyền khởi kiện: Ông Nguyễn Phước T là chồng của bàLê Thị T, sinh năm 1964, chết ngày 22/9/2021 nên ông T được xác định là người thừa kế hợp pháp củabà T. Do đó, ông T được quyền khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

[1.2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Căn cứ nội dung yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Phước T về việc yêu cầu anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trả lại tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; xác định quan hệ pháp luật là “tranh chấp dân sự về đòi lại tiền đặt cọc”; vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố S theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về nội dung vụ án:

Xét yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Phước T về việc yêu cầu anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trả lại tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tổng cộng 250.000.000đ, HĐXX nhận định:

[2.1]. Về xác lập giao dịch đặt cọc:

[2.1.1]. Đối chiếu lời trình bày của ông T với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 07/02/2021,bà T và anh T ký Hợp đồng thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất với nội dung: Anh T đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất thuộc thửa đất số 377, tờ bản đồ số 17, diện tích 72m2, đất ở đô thị, tọa lạc tại Khóm 2, Phường 2, thành phố S chobà T với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000đ.bà T đặt cọc số tiền 100.000.000đ. Hai bên thỏa thuận đến ngày 15/3/2021 sẽ ra Phòng công chứng để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng. Các tình tiết, sự kiện này được anh T thừa nhận nên không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.1.2]. Từ đó, đủ cơ sở xác định: Giữabà T và anh T đã xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc theo quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự; mục đích đặt cọc là nhằm để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; giao dịch có hiệu lực pháp luật, làm phát sình quyền và nghĩa vụ của các bên.

[2.2]. Về số tiền đặt cọc:

Các bên đương sự cùng thừa nhận: Quá trình thỏa thuận đặt cọc,bà T đã giao cho anh T nhận 03 lần tiền, cụ thể: Ngày 07/02/2021, ngay sau khi ký Hợp đồng thảo thuận,bà T giao cho anh T nhận số tiền 100.000.000đ; ngày 15/3/2021, anh T nhận thêm số tiền 20.000.000đ; đến ngày 25/3/2021, anh T tiếp tục nhận thêm số tiền 20.000.000đ và viết biên nhận thể hiện nội dung: Anh T đã nhận củabà T tổng cộng 140.000.000đ. Như vậy, các tình tiết, sự kiện này không phải chứng minh nên HĐXX xác định: Anh T đã nhận tiền đặt cọc củabà T tổng cộng 140.000.000đ.

[2.3]. Về phạt vi phạm đặt cọc:

[2.3.2]. Ông T trình bày: Theo Hợp đồng thỏa thuận, mục đích đặt cọc là để đảm bảo giao kết Hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hai bên có thảo thuận đến ngày 15/3/2021 sẽ ra Phòng công chứng ký Hợp đồng nhưng do giấy chứng nhân dân củabà T hết hạn nên không thể giao dịch với Ngân hàng rút tiền để thanh toán tiền chuyển nhượng cho anh T và ký kết Hợp đồng. Sau khi được cấp căn cước công dân,bà T có liên hệ với anh T để tiếp tục thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhưng anh T không đồng ý và viết biên nhận ngày 22/4/2021 hứa đến hết ngày 30/4/2021 sẽ thanh toán lại chobà T 140.000.000đ tiền cọc và chịu phạt cọc 140.000.000đ, tổng cộng là 280.000.000đ nênbà T mới bớt cho anh T số tiền 30.000.000đ, còn lại 250.000.000đ, anh T phải thanh toán chobà T.

[2.3.3]. Anh T phản bác lời khai của ông T và xác định: Tại thời điểm ngày 15/3/2021, anh T có điện thoại đề nghịbà T ra Phòng công chứng ký Hợp đồng nhưngbà T bận việc gia đình; nửa tháng sau,bà T điện thoại thông báo cho anh T biết là không mua nhà, đất nữa và yêu cầu trả lại tiền cọc. Sau đó, anh T có đến gặpbà T để thương lượng nhưngbà T ép buộc anh T phải viết biên nhận ngày 22/4/2021 hứa sẽ thanh toán chobà T tổng số tiền 250.000.000đ. Do anh T không vi phạm Hợp đồng nên không đồng ý chịu phạt cọc. Vì thế, anh T chỉ đồng ý trả lại ông T số tiền cọc đã nhận củabà T tổng cộng là 140.000.000đ.

[2.3.4]. Qua xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ thể hiện: Tại thời điểm ngày 15/3/2021, anh T có nhận thêm của bà T số tiền 20.000.000đ; anh T đã viết nội dung này và ký tên xác nhận trong Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021. Đến ngày 25/3/2021,bà T tiếp tục giao cho anh T nhận thêm số tiền 20.000.000đ; anh T có viết biên nhận để tổng cộng số tiền đã nhận củabà T là 140.000.000đ. Mặt khác, theo nội dung biên nhận ngày 22/4/2021 thể hiện: Anh T hẹn đến hết ngày 30/4/2021 sẽ thanh toán cho bà T số tiền 250.000.000đ. Đồng thời, anh T cũng thừa nhận biên nhận ngày 22/4/2021 do chính anh T viết và ký tên.

[2.3.5]. HĐXX xét thấy, việc anh T cho rằng bị bà T ép buộc viết biên nhận ngày 22/4/2021 là không có căn cứ. Bởi lẽ, anh T là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung biên nhận do chính anh T viết và ký tên, có người làm chứng là ông Dương Văn T. Nếu như bà T không đồng ý tiếp tục ký kết Hợp đồng thì đã không giao cho anh T nhận thêm 02 lần tiền vào ngày 15/3/2021 và ngày 25/3/2021. Thực tế, tại thời điểm ngày 22/4/2021, hai bên đã thỏa thuận thống nhất số tiền mà anh T phải thanh toán lại chobà T tổng cộng là 250.000.000đ. Như vậy, về mặt ý chí, anh T không muốn tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản chobà T và đồng ý chịu phạt cọc. Do đó, lời khai của ông T là có cơ sở và phù hợp với thực tế khách quan. Ngoài ra, tại phiên tòa, ông T cũng có thiện chí muốn tiếp tục ký kết Hợp đồng chuyển nhượng với giá 1.650.000.000đ và cấn trừ số tiền đặt cọc 140.000.000đ vào tiền chuyển nhượng mà hai bên đã thỏa thuận nhưng anh T không đồng ý.

[2.3.6]. Tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“2. … nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

và tại Điều 3 của Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 đã được các bên đương sự thừa nhận có thỏa thuận nội dung: “Nếu bên A (anh T) vi phạm Hợp đồng thì phải bồi thường (thanh toán lại) gấp 02 lần số tiền mà bên B (bà Thao) đã thanh toán cho bên A tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên B vi phạm hợp đồng thì mất tiền đặt cọc”. Nội dung này đã được hai bên thỏa thuận cụ thể bằng biên nhận ngày 22/4/2021 với số tiền 250.000.000đ.

Như vậy, theo quy định đã viện dẫn và nội dung thỏa thuận có hiệu lực đối với các bên, việc anh T chỉ đồng ý trả cho ông T số tiền 140.000.000đ là không đúng như thỏa thuận. Ngược lại, việc ông T yêu cầu anh T trả số tiền đặt cọc tổng cộng 250.000.000đ là đúng với thực tế thỏa thuận giữa hai bên và có lợi cho anh T nên HĐXX chấp nhận.

[2.3.7]. Từ những nhận định trên, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T. Buộc anh T trả cho ông T tổng cộng 250.000.000đ.

[2.4]. Qua ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn T, là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T là có căn cứ nên HĐXX chấp nhận.

[2.5]. Qua ý kiến của Luật sư Cao Minh T, là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh T, đề nghị HĐXX tuyên bố Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/02/2021 vô hiệu; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là chưa đúng với tình tiết nội dung vụ án nên HĐXX không chấp nhận.

[2.6]. Qua ý kiến của đại diện Viện kiểm sát: Về nội dung vụ án, đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp với quy định của pháp luật nên HĐXX chấp nhận.

[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh T chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện của ông T được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; các điều 92 và 147 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 3 và Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Phước T về việc yêu cầu anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trả lại tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Buộc anh Huỳnh Hồ Vĩnh T trả cho ông Nguyễn Phước T số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tổng cộng là 250.000.000đ (Bằng chữ: Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh Huỳnh Hồ Vĩnh T chịu 12.500.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Phước T số tiền tạm ứng án phí đã nộp 6.250.000đ theo biên lai số 0000794 ngày 10/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố S.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẦM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA