Bản án 33/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 20/7/2022 và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Năm 2021, bà nhận chuyển nhượng thửa đất số 1357, tờ bản đồ số 12 xã A của vợ chồng ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N, diện tích 2.776m2 (theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 18/11/2020 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh huyện N) với giá 540.000.000đ. Trong suốt quá trình giao dịch chuyển nhượng thửa 1357 thì bà chỉ giao dịch với một mình ông T mà chưa gặp bà N lần nào, lý do là vì ông T nói rằng thửa đất 1357 là của cha mẹ ông T tặng cho riêng ông T.

Sau khi thỏa thuận giá chuyển nhượng, ngày 06/9/2021, bà và ông T lập hợp đồng đặt cọc thửa đất 1357, bà đã đặt cọc cho ông T là 100.000.000đ. Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc bà và ông T còn có một số thỏa thuận khác cụ thể: Đến khi nào bên bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) thì bên mua sẽ trả đủ số tiền còn lại sau khi ký hợp đồng tại văn phòng C; nếu bên mua đất không mua đất thì sẽ mất tiền cọc; nếu bên bán đất đổi ý định không bán nữa thì bồi thường 10 lần tiền cọc; trong trường hợp GCNQSDĐ không được cơ quan có thẩm quyền cấp thì hai bên sẽ thương lượng và thỏa thuận bằng một hợp đồng khác.

Sau khi đặt cọc, bà đã nhiều lần liên hệ với ông T để xúc tiến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và ông T nhưng ông T không hợp tác, cho đến thời điểm hiện nay thì ông T từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà nên bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Buộc ông T, bà N phải thực hiện nghĩa vụ giao kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 1357 như đã thỏa thuận tại giấy đặt cọc.

- Trường hợp ông T, bà N không thực hiện nghĩa vụ giao kết thì phải bồi thường 10 lần tiền cọc theo đúng thỏa thuận đặt cọc giữa bà và ông T, bà N.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q giữ nguyên lời trình bày, yêu cầu khởi kiện và không bổ sung gì thêm.

Tại các bản tự khai, biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Phùng T trình bày:

Ông xác nhận ông và bà Q có ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa 1357, tờ bản đồ số 12 xã A, giữa hai bên có lập hợp đồng đặt cọc với nội dung thỏa thuận như nguyên đơn trình bày là đúng sự thật, tuy nhiên ông không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng thửa 1357 cho bà Q vì những lý do sau:

Ông và bà Q thỏa thuận chuyển nhượng là 540.000.000 đồng/1 sào, chứ không phải 540.000.000đ trên toàn bộ diện tích thửa 1357 là 2.776m2 như lời trình bày của bà Q.

Hiện nay, thửa đất này vẫn chưa được công nhận quyền sử dụng đất cho ông vì trong quá trình ông tiến hành làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ thì phát sinh tranh chấp với bà Phùng Thị Th.

Ông đồng ý tiếp tục chuyển nhượng thửa 1357 cho bà Q nhưng yêu cầu bà Q phải thực hiện như thỏa thuận là giá 540.000.000 đồng/sào. Trường hợp bà Q không đồng ý thì đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Huỳnh Thị Phi N trình bày:

Bà là vợ ông Phùng T. Thửa đất số 1357, tờ bản đồ số 12 xã A là của cah mẹ ông T tặng cho ông T, tuy nhiên tại thời điểm ông T và bà Lê Thị Kim Q thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 1357 và thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất này thì bà không biết, sau này bà có nghe ông T nói lại, vì vậy bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Q về việc buộc vợ chồng bà phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa 1357.

Trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, bà N không đồng ý cùng với ông T trả tiền đặt cọc cho bà Q, tuy nhiên tại phiên tòa sơ thẩm bà N đồng ý cùng ông T trả lại số tiền 100.000.000đ mà ông T đã nhận cọc cho bà Q.

Tại bản án sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Toà án nhân dân huyện N đã quyết định:

Áp dụng: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 168 Luật Đất đai 2013; điểm a, d khoản 1 mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/HĐTP ngày 14/6/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Lê Thị Kim Q đối với bị đơn ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N.

Hợp đồng đặt cọc theo giấy đặt cọc lập ngày 06/9/2021 giữa bà Lê Thị Kim Q và ông Phùng T vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N phải trả lại cho bà Lê Thị Kim Q số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, lãi suất chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 04/01/2023, bà Lê Thị Kim Q kháng cáo, nội dung: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa bán án dân sự sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện N theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ khi Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án cho đến thời điểm xét xử tại phiên tòa hôm nay.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Toà án nhân dân huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q xác định sau khi ông T không được cấp GCNQSDĐ cũng như từ khi phát sinh tranh chấp cho đến khi bà khởi kiện thì bà chưa gặp ông T để bàn bạc việc tiếp tục thực hiện hợp đồng, bà Q cũng thừa nhận cho đến thời điểm hiện nay ông T đồng ý tiếp tục chuyển nhượng cho bà nhưng với giá là 540.000.000đ/1sào nên bà không đồng ý. Như vậy, căn cứ vào lời trình bày của bà Q, nhận thấy rằng: Thực tế ông T không từ chối việc tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng với bà Q, không từ chối việc thương lượng lại hợp đồng chuyển nhượng, điều đó chứng minh rằng phía ông T đã tuân thủ theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là sau khi không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thì hai bên sẽ thương lượng và thỏa thuận bằng một hợp đồng khác, do đó, việc bà Q khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở để chấp nhận.

Tại hợp đồng đặt cọc giữa bà Q và ông T, hai bên đã không thỏa thuận giới hạn về thời gian hoàn tất các thủ tục để chứng minh về quyền sử dụng hợp pháp thửa 1357 của ông T, cũng như giới hạn của thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và bà Q, tại giai đoạn sơ thẩm ông T vẫn đồng ý chuyển nhượng cho bà Q thửa 1357, vì vậy bà Q cho rằng ông T có lỗi trong hợp đồng chuyển nhượng cũng như vi phạm giao kết trong hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông T phải trả tiền cọc và chịu phạt cọc là không có cơ sở để chấp nhận.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Lê Thị Kim Q, chấp nhận ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận tại phiên tòa, giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm 40/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Toà án nhân dân huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

Áp dụng các điều 116, 117, 119, 120 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 168 Luật Đất đai 2013; điểm a, d khoản 1 mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/HĐTP ngày 14/6/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Bác toàn bộ kháng cáo của bà Lê Thị Kim Q về yêu cầu ông Phùng T, bà Huỳnh Thị Phi N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 1357, tờ bản đồ số 12 xã A, huyện N, tỉnh Ninh Thuận. Trường hợp không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì yêu cầu ông T, bà N phải trả lại cho bà 100.000.000 đồng tiền đặt cọc và phạt cọc gấp 10 lần số tiền đặt cọc như đã thỏa thuận.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Lê Thị Kim Q đối với bị đơn ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N.

Tuyên bố: Hợp đồng đặt cọc theo giấy đặt cọc lập ngày 06/9/2021 giữa bà Lê Thị Kim Q và ông Phùng T vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N phải trả lại cho bà Lê Thị Kim Q số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ng i đ ợc thi hành n cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng th ng ng i phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền ch a thi hành n t ơng ứng với th i gian chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí:

Bà Lê Thị Kim Q không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Q1 số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002470 ngày 20/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N.

Vợ chồng ông Phùng T và bà Huỳnh Thị Phi N phải chịu 5.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Lê Thị Kim Q phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002920 ngày 10/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N. Bà Q đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Tr ng hợp bản n đ ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ng i đ ợc thi hành án dân sự, ng i phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị c ỡng chế thi hành n theo quy định tại c c Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; th i hiệu thi hành n đ ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử phúc thẩm công khai, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 29/5/2023).