Bản án 33/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà Bạch Lệ Th trình bày: Nguyên vào ngày 13/10/2013, bà Thu có nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyễn Thị H (tự năm Hương) với chiều ngang trước 10m, ngang sau 10m, dài hai bên là 31m nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: M 931293, thửa đất tách thửa số 32, tờ bản đồ số 18, diện tích 431,7m2, (trong đó đất ONT là 100m2, còn lại đất LNK 331,7m2) đo đạt thực tế là 305,5m2, vị trí đất tại ấp Gò Đất, xã Bình An, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang, do UBND huyện Châu Thành cấp ngày 29/10/1998 cho bà Nguyễn Thị H đứng tên. Khi mua 02 bên có làm giấy tay ngày 13/10/2013, mua với giá là 160.000.000đ (một trăm sáu mươi triệu đồng), bà Thu đã giao tiền đầy đủ cho bà Nguyễn Thị H, bà H cũng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất cho bà Th sử dụng từ năm 2013 đến nay. Hiện tại diện tích đất trên do bà Th trực tiếp quản lý, sử dụng và trồng cây cối trên đất và bà H cũng không có ý kiến gì và cũng không có tranh chấp nhưng khi bà Th yêu cầu bà H làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho bà Th thì bà H cứ hẹn lần hẹn lượt. Do thấy bà H cố tình gây khó cho bà nên bà làm đơn khởi kiện bà H tại Tòa án để yêu cầu Tòa án buộc bà H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho bà để bà Th sang tên quyền sử dụng đất trên cho bà đứng tên.

- Tại phiên tòa bà Bạch Lệ Thu có yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Th với bà Nguyễn Thị H bằng giấy tay ngày 13/10/2013, diện tích chuyển nhượng đo đạc thực tế 305,5m2, (trong đó đất ONT là 100m2, còn lại đất LNK 205,5m2) thửa đất tách thửa số 32, tờ bản đồ số 18, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: M 931293 do UBND huyện Châu Thành cấp ngày 29/10/1998 cho bà Nguyễn Thị H đứng tên, vị trí đất tại ấp Gò Đất, xã Bình A, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang là hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

* Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Nguyễn Thị H đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng theo quy định pháp luật nhưng bà Hương vẫn không gửi văn bản ý kiến đến Tòa án để xem xét. Tòa án đã thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng thông báo hoãn phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải để cho nguyên đơn bà Bạch Lệ Thu với bị đơn bà Nguyễn Thị Hương có điều kiện tự thỏa thuận, thương lượng và hòa giải với nhau nhưng bà Hương vẫn cố tình vắng mặt. Do đó, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và kết quả xác minh Tòa án tiến hành giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

* Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

- Việc tuân theo pháp luật Tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo trình tự thủ tục pháp luật tố tụng quy định.

- Về thời hạn chuẩn bị xét xử vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử.

Tại phiên tòa hôm nay HĐXX đã thực hiện đúng theo quy định của bộ luật TTDS về phiên tòa sơ thẩm như: Nguyên tắc xét xử, sự có mặt của thành viên HĐXX và thư ký phiên tòa, các bước tiến hành thủ tục phiên tòa;

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng;

Đối với đương sự: Đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bạch Lệ Th, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay ngày 13/10/2013 giữa nguyên đơn bà Bạch Lệ Th với bị đơn bà Nguyễn Thị H, diện tích đất đo đạc thực tế 305,5m2, (trong đó đất ONT là 100m2, còn lại đất LNK 205,5m2) thửa đất tách thửa số 32, tờ bản đồ số 18, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: M 931293 do UBND huyện Châu Thành cấp ngày 29/10/1998 cho bà Nguyễn Thị H đứng tên, vị trí đất tại ấp Gò Đất, xã Bình A, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang là hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

- Cạnh 1 – 2 = 9,83m giáp đất Huỳnh Thị Thanh Tuyền;

- Cạnh 2 – 3 = 17,81m giáp đất Trần Văn Tuấn;

- Cạnh 3 – 4 = 14,47m giáp đất Trần Văn Tuấn;

- Cạnh 4 – 5 = 10m giáp Lộ Gò Đất;

- Cạnh 5 – 6 = 14,51m giáp đất Võ Văn Hùng;

- Cạnh 6 – 1 = 16,72m giáp đất Võ Văn Hùng, tổng diện tích là 305,5m2, (trong đó đất ONT là 100m2, còn lại đất LNK 205,5m2) thuộc thửa đất tách thửa số 32, tờ bản đồ số 18, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: M 931293 do UBND huyện Châu Thành cấp ngày 29/10/1998 cho bà Nguyễn Thị Hương đứng tên, vị trí đất tại ấp Gò Đất, xã Bình An, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang.

Theo nguyên đơn bà Bạch Lệ Th trình bày vào ngày 13/10/2013 bà và bà Nguyễn Thị H có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất trên, theo thỏa thuận bà H đồng ý chuyển nhượng phần đất diện tích 305,5m2 cho bà với giá 160.000.000đ (một trăm sáu mươi triệu đồng) và 02 bên có làm giấy tay cùng ngày. Sau khi thống nhất thì bà Th đã giao tiền chuyển nhượng đủ cho bà H, đồng bị đơn bà Nguyễn Thị H cũng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất cho nguyên đơn bà Bạch Lệ Th sử dụng đến nay. Thật tế từ ngày chuyển nhượng đến nay bà Bạch Lệ Th là người sử dụng phần đất này trên đất bà Thu đã trồng cây, cặm trụ đá và rào xung quanh đất, phía bị đơn bà H cũng không có ý kiến gì. Tuy nhiên khi bà Th yêu cầu bà H làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho bà Th thì bà H cứ hẹn tới hẹn lui. Do đó, bà Thu khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập bằng giấy tay ngày 13/10/2013 giữa bà Thu và bà Nguyễn Thị Hương để cho bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[ 5] – Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy tay ngày 13/10/2013 giữa nguyên đơn với bị đơn là hợp đồng có hiệu lực pháp luật, HĐXX nhận định như sau:

- Về quá trình sử dụng đất: Kể từ ngày chuyển nhượng, phía bị đơn bà Nguyễn Thị Hương giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất cho nguyên đơn giữ và sử dụng đất, nguyên đơn đã sử dụng từ đó đến nay. Đồng thời bà Thu đã trồng một số cây cối trên đất, cặm trụ đá và rào xung quanh đất, phía bị đơn bà Hương cũng không có ý kiến gì.

- Về giao dịch về quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Bạch Lệ Thu với bị đơn bà Nguyễn Thị Hương: Mặc dù việc chuyển nhượng giữa bà Bạch Lệ Thu với bà Nguyễn Thị Hương không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về nội dung thì các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sự dụng đất là trên cơ sở tự nguyện, việc chuyển nhượng và sự thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, thể hiện ý chí của hai bên. Bởi lẽ, tại tiểu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 quy định như sau:

“ a) Điều kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất…

a.1 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3 Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4 Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003;

a.5 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền”.

Tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2 của nghị quyết quy định như sau: “ b3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3, mục 2, nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố...và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng...”. Tại thời điểm chuyển nhượng thì phần đất tranh chấp bà Nguyễn Thị Hương đã được UBND huyện Châu Thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa tại Công văn số: 74/UBND – TNMT, ngày 10 tháng 3 năm 2020 của UBND huyện Châu Thành xác nhận: “...Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên là cấp cho cá nhân bà Nguyễn Thị H. Nhưng do tại thời điểm cấp giấy còn sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông (bà) không có mẫu giấy chứng nhận cấp cho cá nhân. Hơn nữa, diện tích đất này là đất ở nông thôn và cây lâu năm khác, không phải là đất lúa. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên là cấp cho cá nhân...”.

Do đó việc bà Nguyễn Thị H tự mình quyết định và tự mình chuyển nhượng phần đất tranh chấp nêu trên cho bà Bạch Lệ Th mà không cần thông qua ý kiến của người khác là phù hợp với ý chí của bà H và quy định của pháp luật.

Từ những phân tích và nhận định trên cho thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bách Lệ Th là có cơ sở để chấp nhận.

Về thời hạn chuẩn bị xét xử là quá hạn, do vụ án có tính chất phức tạp cần thời gian xác minh, thu thập chứng cứ và bị đơn không hợp tác do đó dẫn đến vụ án bị kéo dài vấn đề này HĐXX ghi nhận và sẽ khắc phục cho những vụ án tiếp theo.

Án phí dân sự không giá ngạch là 300.000đ, buộc bà Nguyễn Thị H phải chịu án phí là 300.000đ nhưng bà Bạch Lệ Th tự nguyện nộp thay bà Hương số tiền án phí 300.000đ, nhưng bà Th được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số: 0005227, ngày 20/6/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang.

[ 10] – Về chi phí thông báo xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất số 135/2020/TB-CNVPĐK, ngày 24/12/2020 số tiền 150.000đ theo biên lai thu số: 0000041, ngày 04/6/2021 của Trung tâm Văn hóa thể thao và Truyền thanh huyện Châu Thành, bà Thu đã tạm ứng, bà Thu không yêu cầu xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ các Điều 26, 35, 39,147, 157, 165, 227, 228, 266 và Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 697, 699, 700, 701 và 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 50, 106,113 và 127 Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về án phi, lê ̣ phí Tòa án.

́

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bạch Lệ Th về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay ngày 13/10/2010 giữa bà Bạch Lệ Th với bà Nguyễn Thị H là hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Xử:

1. Công nhận diện tích đất có số đo và vị trí các cạnh như sau:

- Cạnh 1 – 2 = 9,83m giáp đất Huỳnh Thị Thanh Tuyền;

- Cạnh 2 – 3 = 17,81m giáp đất Trần Văn Tuấn;

- Cạnh 3 – 4 = 14,47m giáp đất Trần Văn Tuấn;

- Cạnh 4 – 5 = 10m giáp Lộ Gò Đất;

- Cạnh 5 – 6 = 14,51m giáp đất Võ Văn Hùng;

- Cạnh 6 – 1 = 16,72m giáp đất Võ Văn Hùng, tổng diện tích là 305,5m2, (trong đó đất ONT là 100m2, còn lại đất LNK 205,5m2, đất Hành Lang ATGT đường bộ 141,1m2 ) thuộc thửa đất tách thửa số 32, tờ bản đồ số 18, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: M 931293 do UBND huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang cấp ngày 29/10/1998 cho bà Nguyễn Thị H đứng tên, vị trí đất tại ấp Gò Đất, xã Bình An, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang, theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 10/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang và tờ trích đo địa chính số: TĐ 503 – 2020 (Tách 32 – 18 ) của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Bạch Lệ Th.

2. Sau khi án có hiệu lực pháp luật bà Bạch Lệ Th có quyền đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng như diện tích đã chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

3. Về án phí: Bà Bạch Lệ Th tự nguyện nôp thay bà Hương số tiền án phí 300.000 đồng, nhưng bà Th được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số: 0005227, ngày 20/6/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ số tiền là 397.000 đồng, bà Th tạm ứng chi phí này theo biên lai thu số 0000965, ngày 28/01/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang nhưng bà Th không yêu cầu xem xét nên HĐXX không xem xét.

4. Về chi phí định giá: Số tiền là 3.000.000đ theo biên lai thu số 0000216, ngày 15/7/2021 của Công ty TNHH Định Giá Tư Vấn Xây Dựng Định Vượng, bà Th đã nộp xong nhưng bà Th không yêu cầu xem xét nên HĐXX không xem xét.

5. Về chi phí thông báo xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất số 135/2020/TB-CNVPĐK, ngày 24/12/2020 số tiền 150.000đ theo biên lai thu số: 0000041, ngày 04/6/2021 của Trung tâm Văn hóa thể thao và Truyền thanh huyện Châu Thành, bà Th đã tạm ứng, bà Thu không yêu cầu xem xét.

“ Trường hợp bản án , quyết đi ̣nh được thi hành theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 2 Luâ ̣t Thi hành án dân sự sửa đổi , bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, ngườ i phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án , quyền yêu cầu thi hành án , tự nguyê ̣n thi hành án hoă ̣c bi ̣ cưỡng chế thi hành án theo quy đi ̣nh ta ̣i các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luâ ̣t Thi hành án dân sự sửa đổi , bổ sung năm 2014. Thờ i hiê ̣u thi hành án được thực hiê ̣n theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 30 Luâ ̣t Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 ”.

7. Quyền kháng cáo: Bà Bạch Lệ Th có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bà Nguyễn Thị H vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.