Bản án 33/2020/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25/3/2019, đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 17/4/2020, bản tự khai, biên bản hoà giải và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Ngày 18/01/2008 âm lịch bà và ông Nguyễn Hữu T có nhận chuyển nhượng của ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B 01 lô đất diện tích 3.819 m2 tại thôn T, xã E, huyện K, tỉnh Đ đã có giấy chứng nhận QSD đất, giá thỏa thuận là 180.000.000 đồng nhưng ông T1, bà B đang thế chấp giấy chứng nhận để vay tiền tại ngân hàng TMCP Đông Á chi nhánh Buôn Hồ, do đó hai bên chỉ viết giấy tay và bà T đã giao cho ông T1, bà B 150.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 30.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận đến ngày 28/01/2010 bà T giao tiền, ông T1, bà B sẽ lấy giấy chứng nhận QSD đất về và hoàn tất thủ tục sang tên, bà T phải chịu lãi suất 1.5%/tháng đối với số tiền 30.000.000 đồng chưa trả.

Vị trí lô đất cụ thể: Đông giáp đất ông Lam; Tây giáp đường liên thôn; Nam giáp đất ông Hóa và ông Tý và bắc giáp đất ông Đính.

Sau đó, bà T có trả tiền cho ông T1 bà B 02 lần, cụ thể: ngày 28/01/2010, nhưng do chưa có khả năng trả nợ ngân hàng lấy giấy CNQSD đất để hoàn tất thủ tục nên thỏa thuận bà T tiếp tục quản lý, sử dụng lô đất, chịu tiền lãi 1,5%/tháng đối với số tiền 30.000.000 đồng cho đến khi nào bà T có đủ tiền trả thì hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sau.

Đến ngày 30/3/2010 bà T có trả cho ông T1 số tiền lãi là 3.600.000 đồng và hai bên thỏa thuận đến ngày 20/02/2011 khi bà T giao số tiền 30.000.000 đồng thì ông T1, bà B sẽ hoàn tất thủ tục sang. Sau đó ông T1 bà B tiếp tục hẹn và cho đến năm 2012 bà T phát hiện lô đất đã bị kê biên để thu hồi nợ theo yêu cầu của ông Nguyễn Xuân T3, trú tại thôn T.

Năm 2014 bà và ông Nguyễn Hữu T2 ly hôn nhưng yêu cầu Tòa án không phân chia tài sản chung mà hai bên tự nguyện thỏa thuận, bà T được quyền quản lý, sử dụng tài sản là lô đất nhận chuyển nhượng từ ông T1, bà Bình. Do đó đến năm 2015 bà đã mua lại lô đất này từ ông Nguyễn Xuân T3 với giá 160.000.000 đồng. Hiện nay thủ tục sang nhượng đã hoàn tất và bà đã được đứng tên trên giấy chứng nhận QSD đất đối với lô đất này. Từ năm 2008 đến nay bà là người quản lý sử dụng lô đất này.

Nay để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bà Tân yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà và ông Nguyễn Hữu T2 với vợ chồng ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B vô hiệu. Quá trình giải quyết vụ án, ông T1, bà B chỉ thừa nhận có nhận của bà số tiền 140.000.000 đồng, do đó bà chỉ yêu cầu ông T1, bà B trả lại số tiền 140.000.000 đồng cho bà.

Mặc dù bà là người quản lý, sử dụng lô đất nhưng là do bà nhận chuyển nhượng lại từ ông Nguyễn Xuân T3 nên không đồng ý trả lại đất cho ông T1, bà B.

Bị đơn ông Lê Quang T1 và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị B tại phiên tòa hôm nay vắng mặt nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, ông T1, bà B trình bày:

Công nhận ngày 18/01/2008 âm lịch vợ chồng ông, bà có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Hữu T2 01 lô đất diện tích 3.819 m2 tại thôn Tân Kỳ, xã Ea Toh, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng là 170.000.000 đồng.

Tại thời điểm nhận chuyển nhượng lô đất đã có giấy chứng nhận QSD đất số W 853883 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 08/4/2004 mang tên hộ ông Lê Quang T1. Khi chuyển nhượng, lô đất đang thế chấp để vay tài sản tại ngân hàng. Bà T, ông T2 đã giao cho vợ chồng ông, bà số tiền 140.000.000 đồng, số tiền còn lại là 30.000.000 đồng hẹn đến năm 2009 sẽ trả, nhưng sau đó bà T, ông T2 yêu cầu vợ chồng ông, bà vay ngân hàng và chịu lãi suất vì không trả được số nợ 30.000.000 đồng còn lại. Đến năm 2011 do không trả được nợ cho ngân hàng, nên ngân hàng đã xử lý tài sản thu hồi nợ và ông Nguyễn Xuân T3 là người mua lại lô đất này.

Sau đó gia đình ông, bà chuyển về K sinh sống đến nay và không còn liên quan gì. Đối với việc chuyển nhượng đất cho bà T thì năm 2014 - 2015 công an huyện K đã làm việc với ông bà.

Nay bà T khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông, bà và bà T vô hiệu, buộc ông, bà phải trả lại cho bà T số tiền 140.000.000 đồng thì ông, bà không đồng ý.

3/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu T2 tại phiên tòa hôm nay vắng mặt, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, ông T2 trình bày:

Ông là chồng bà Nguyễn Thị T, đã ly hôn vào năm 2013. Ông công nhận ngày 18/01/2008 âm lịch ông và bà Nguyễn Thị T có nhận chuyển nhượng của ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B 01 lô đất diện tích đất 3.819 m2 tại thôn Tân Kỳ, xã Ea Toh, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Tuy nhiên ông không nhớ chính xác vị trí tứ cận lô đất. Giá chuyển nhượng là 180.000.000 đồng, ông và bà T đã giao cho ông T1, bà B số tiền 150.000.000 đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng lô đất chưa có giấy chứng nhận QSD đất và ông cũng không biết ông T1, bà B đang thế chấp quyền sử dụng lô đất để vay tiền tại ngân hàng nào. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay nhưng không thông qua chính quyền địa phương. Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng chưa hoàn tất vì thời điểm đó ông và bà T không đủ tiền giao cho ông T1, bà B. Từ năm 2008 đến nay bà T là người quản lý sử dụng lô đất này.

Hiện nay bà Nguyễn Thị T khởi kiện ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B tại Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18/01/2008 giữa ông và bà T với ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B vô hiệu, yêu cầu ông T1, bà B phải trả lại số tiền 153.000.000 đồng đã nhận của ông và bà T, bồi thường thiệt hại cho bà T theo quy định thì ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 18/01/2008 vô hiệu, yêu cầu ông T1, bà B trả lại cho bà T số tiền 153.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho bà T và đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt ông.

3/ Ông Nguyễn Xuân T3 tại phiên tòa hôm nay vắng mặt, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, ông T3 trình bày:

Tháng 02/2011 vợ chồng ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B còn nợ ông số tiền 431.000.000 đồng, có thế chấp cho ông 01 giấy chứng nhận QSD đất diện tích 3.814 m2 tại thôn Tân Kỳ, xã Ea Toh, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Do ông T1, bà B không trả tiền nên tháng 8/2011 ông khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện Krông Năng. Sau đó Tòa án đã xét xử và buộc ông T1, bà B trả cho ông số tiền 431.000.000 đồng, công nhận hợp đồng thế chấp giữa ông và ông T1, bà B nên ông yêu cầu thi hành án và mua trúng đấu giá lô đất này. Đến tháng 5/2013 ông đã chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị T với giá 150.000.000 đồng, hiện nay thủ tục đã hoàn tất. Ông xác định không liên quan gì đến hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T với vợ chồng ông T1, bà B và từ chối tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông.

4/ Ông Phan Biên Th - đại diện theo ủy quyền Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Đắk Lăk tại phiên tòa hôm nay vắng mặt, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, ông Th trình bày:

Căn cứ hợp đồng tín dụng số 01/2020/8586950/HĐTD ngày 24/3/2020 thì Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Đắk Lăk, phòng giao dịch Krông Năng và bà Nguyễn Thị T có ký kết hợp đồng tín dụng, theo đó bà T vay số tiền là 150.000.000 đồng, thời hạn vay là 12 tháng, ngày đến hạn trả nợ là ngày 24/3/2021. Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, bà T đã ký kết hợp đồng thế chấp số 01/2016/8586950HĐBĐ ngày 23/5/2016. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BN603864, diện tích 3.819 m2 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 29/7/2013 mang tên bà Nguyễn Thị T. Nay hợp đồng tín dụng giữa bà T và ngân hàng chưa đến hạn thanh toán và việc bà T thế chấp tài sản hoàn toàn hợp pháp. Do đó ngân hàng không có yêu cầu gì trong vụ án này, nếu sau này bà Tân không trả nợ đúng hạn thì ngân hàng sẽ khởi kiện bà T bằng một vụ kiện dân sự khác.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đã thống nhất xác định giá trị tài sản tranh chấp là 180.000.000 đồng, bằng với giá trị tài sản mà hai bên đã thỏa thuận khi chuyển nhượng. Bị đơn không có ý kiến gì đối với giá trị tài sản nên Tòa án lấy giá trị tài sản theo ý kiến của nguyên đơn làm căn cứ giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Krông Năng phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã thực hiện đầy đủ và đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Hữu T2, bà Nguyễn Thị T với bà ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B vô hiệu. Buộc ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B phải giao trả cho bà T số tiền 140.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 18/01/2008 âm lịch giữa ông Nguyễn Hữu T2, bà Nguyễn Thị T với ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B đối với lô đất diện tích 3.819 m2, giấy chứng nhận QSD đất số W 853883 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 08/4/2004 mang tên hộ ông Lê Quang T1, tại thôn Tân Kỳ, xã Ea Toh, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

HĐXX xét thấy: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu T2 và bà Nguyễn Thị T và vợ chồng ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B vào ngày 18/01/1008 âm lịch là tự nguyện, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T2, bà T thì diện tích đất này đã được UBND Huyện Krông Năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W 853883 do UBND huyện Krông Năng cấp ngày 08/4/2004 mang tên hộ ông Lê Quang T1. Sau khi chuyển nhượng ông T1, bà B đã đã nhận đủ số tiền 150.000.000 đồng và đã bàn giao đất cho ông T2, bà T sử dụng.

Tuy nhiên tại thời điểm chuyển nhượng thì lô đất này được ông T1, bà B thế chấp để đảm bảo khoản vay ngân hàng nên các bên chỉ viết giấy tay, không tuân thủ đúng trình tự về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời hiện lô đất này đã được cơ quan thi hành án kê biên theo yêu cầu của ông Nguyễn Xuân T3 theo bản án số 03/2012/DSST ngày 20/02/2012 của TAND huyện Krông Năng. Sau đó ông Thắng lại chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T.

Do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông T2, bà T và ông T1, bà B vi phạm cả về hình thức lẫn nội dung, do đó cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu T2 và bà Nguyễn Thị T và vợ chồng ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B vào ngày 18/01/1008 âm lịch vô hiệu.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn không yêu cầu xác định lỗi để yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chỉ yêu cầu vợ chồng bị đơn phải trả lại số tiền 140.000.000 đồng, do đó HĐXX không xem xét đến vấn đề lỗi và bồi thường thiệt hại và cần buộc bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trả lại cho nguyên đơn số tiền 140.000.000 đồng đã nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; Điều 147; Điều 165; Điều 220; khoản 2 Điều 227 và Điều 228; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

Áp dụng khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013;

Điểm c khoản 1 Điều 117; Điều 122, 123, 131, 241, 407, 414, 422; 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015

Áp dụng Nghị quyết số 326/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Luật án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T.

2. Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B, bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Hữu T2, bà Nguyễn Thị T xác lập ngày ngày 18/01/2008 âm lịch đối với diện tích 3.819 m2 tại thôn Tân Kỳ, xã Ea Toh, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

Buộc ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị T số tiền 140.000.000 đồng.

Áp dụng Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự để tính lãi suất khi đương sự có đơn yêu cầu thi hành án.

3. Về lệ phí: Ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B phải chịu 1.600.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tài sản. Hoàn trả số tiền 1.600.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ cho bà Nguyễn Thị T sau khi thu được của ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B.

4. Về án phí: Ông Lê Quang T1, bà Nguyễn Thị B phải chịu 7.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền tạm ứng án phí là 3.840.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Krông Năng theo biên lai số AA/2019/0002580 ngày 15/01/2020.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quyết định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án Dân sự.