Bản án 33/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có tại hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là chị Lê Thị Xuân Đ trình bày :

Trước đây bà Lê Thị N có thửa đất số 43, tờ bản đồ số 25, tổng diện tích 294,5m2, xã PT, huyện ĐP và đã được Ủy ban nhân dân huyện ĐP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sau đây được viết tắt là GCNQSDĐ) cho bà N vào ngày 08/11/2006. Vì hoàn cảnh đơn chiếc, lại thường xuyên đau ốm, nên bà N tách thửa đất này thành 02 thửa là thửa đất số 69, diện tích 80,4m2 và thửa đất 70, diện tích 214,1m2, cùng thuộc tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP và đều được Ủy ban nhân dân huyện ĐP cấp GCNQSDĐ cho bà N vào ngày 04/3/2009. Sau đó bà N đã chuyển nhượng thửa 69, tờ bản đồ số 25 xã PT (Sau đây được viết tắt là thửa 69) cho ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P. Đến năm 2009 bà N tiếp tục tách thửa đất số 70, tờ bản đồ số 25 xã PT thành 02 thửa gồm: thửa đất số 71 và số 72, cùng tờ bản đồ số 25 xã PT. Năm 2009 bà N đã chuyển nhượng thửa đất số 72, tờ bản đồ số 25 xã PT, diện tích 109,5m2 cho ông M, bà P.

Đến ngày 31/8/2010, ông M, bà P thấy bà N đau ốm, không có tiền chữa trị, nhà thì sụp đổ hết nên có đến nhà nói muốn mua thửa đất số 71, tờ bản đồ số 25, xã PT có diện 104,6m2 (Sau đây được viết tắt là thửa 71), nhưng vì không còn chỗ ở nào khác nên bà N chỉ đồng ý chuyển nhượng 69,6m2 cho ông M, bà P với giá 30.000.000 đồng. Ông M, bà P bảo bà N cứ làm thủ tục chuyển nhượng hết thửa 71 cho ông M, bà P, vì diện tích nhà bà N ở còn quá ít, không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, nên ông M, bà P nói sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng xong sẽ chuyển nhượng cho bà N 35m2 đất mà bà N đang ở cho bà N, khi nào Nhà nước cho phép tách thửa thì ông M, bà P sẽ làm thủ tục tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất lại cho bà N. Ngày 01/9/2010, ông M, bà P lập Giấy bán đất ở (giấy viết tay và có người làm chứng) đưa cho bà N ký và một số người trong thôn ký làm chứng. Sau khi bà N chuyển nhượng đất cho ông M, bà P lấy tiền sửa chữa lại nhà và ở ổn định mãi cho đến nay. Còn ông M, bà P thì làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng toàn bộ diện tích thửa 71.

Sau khi chuyển nhượng cho đến năm 2014, phía ông M, bà P xây dựng nhà kiên cố, tách biệt với nhà bà N, bà N cũng ở ổn định không ai tranh chấp, nhưng ông M, bà P cứ đe dọa đuổi bà cháu bà N đi (bà N có đứa cháu ngoại ở với bà N từ nhỏ). Sợ rằng sau khi qua đời cháu bà N không có chỗ ở, nên bà N làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân xã PT yêu cầu các cấp xem xét, giải quyết yêu cầu ông M, bà P tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất trở lại cho bà N.

Ông M, bà P đã lợi dụng việc bà N già yếu, thiếu kiến thức pháp luật để gian dối làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa 71.

Sau khi Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ bà N mới biết phần đất bà không chuyển nhượng cho ông M, bà P và đã xây nhà ở ổn định có 32,3m2 thuộc thửa 71 và 14,6m2 thuộc thửa 69.

Vì vậy, bà N yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 69 lập ngày 02/7/2009 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 71 lập ngày 31/8/2010 giữa bà N với ông M, bà P vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; hủy GCNQSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện ĐP cấp cho ông M, bà P đối với thửa 71.

Hiện nay ông M, bà P xây dựng nhà trọ trên thửa 69 và thửa 71 thành một khối, giá trị định giá quyền sử dụng đất và tài sản của ông M, bà P gắn liền trên đất quá lớn, bà N quá nghèo, không có khả năng thanh toán lại giá trị cho ông M, bà P nên bà N thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau:

- Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa 69 thì bà N chỉ yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với phần diện tích 14,6m2 mà bà N không chuyển nhượng và đang sử dụng, còn đối với phần diện tích 45,9m2 mà ông M, bà P đang sử dụng thì bà N không yêu cầu tuyên bố vô hiệu.

- Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa 71 bà N chỉ yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với phần diện tích 32,3m2 mà bà N không chuyển nhượng và đang sử dụng, còn đối với phần diện tích 63,5m2 mà ông M, bà P đã nhận và sử dụng xây dựng nhà trọ thì bà N không yêu cầu tuyên bố vô hiệu.

- Không yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ BC 347557 do UBND huyện ĐP cấp năm 2010 cho ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P đối với thửa đất số 71, tờ bản đồ số 25, tại xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi.

Bị đơn là ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P đã được Tòa án tống đạt Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo thụ lý bổ sung, Thông báo cung cấp tài liệu, chứng cứ, Thông báo trình bày ý kiến về việc có yêu cầu giải quyết hậu quả trong trường hợp tuyên bố hợp đồng vô hiệu và triệu tập bị đơn đến Tòa án để làm việc nhưng bị đơn đều từ chối nhận văn bản tố tụng, không đến Tòa án theo Giấy triệu tập và không có văn bản trình bày ý kiến.

Tại văn bản trình bày, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân huyện ĐP trình bày:

Ngày 31/8/2010, bà N lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M, bà P tại thửa 71 và Ủy ban nhân dân huyện ĐP đã cấp GCNQSDĐ ngày 16/10/2010 cho ông M, bà P là đúng trình tự, thủ tục. Do đó đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân xã PT không có văn bản trình bày ý kiến.

Ý kiến của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tại phiên tòa sơ thẩm:

Qua tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ và xem xét, thẩm định tại chỗ có đủ cơ sở xác định bà Lê Thị N và vợ chồng ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P không thỏa thuận chuyển nhượng phần đất 14,6m2 thuộc thửa 69 và 32,3m2 thuộc thửa 71; hai diện tích đất này bà N vẫn sử dụng liên tục, ổn định, có nhà ở trên đất; giữa phần đất đã chuyển nhượng cho ông M, bà P với phần đất có nhà bà N có mốc giới tách biệt với nhau. Vì vậy 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 69 và 71 được Ủy ban nhân dân xã PT chứng thực là không đúng thỏa thuận chuyển nhượng giữa bà N với ông M, bà P. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để đảm bảo nguyên đơn có chỗ ở ổn định.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tại phiên tòa sơ thẩm: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều đúng theo qui định tại Điều 26, khoản 1 Điều 34, Điều 48, 51, 203, 208, 210 của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền thụ lý, về quan hệ pháp luật tranh chấp, về tư cách của những người tham gia tố tụng, về thu thập chứng cứ, thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu và tống đạt các văn bản tố tụng cho những người tham gia tố tụng.

Đối với người tham gia tố tụng thì nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều thực hiện đúng theo qui định tại điều 70, 71, 72, 73,75, 76 và 234 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; bị đơn chưa chấp hành đúng theo giấy triệu tập của Tòa án.

Về nội dung: Có căn cứ xác định bà N không chuyển nhượng 14,6m2 đất thuộc thửa đất 69 và 32,3m2 thuộc thửa 71 cho ông M, bà P. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng thửa 71, hai bên có thỏa thuận chuyển nhượng một phần nhưng không đủ điều kiện để tách thửa nên giữa bà N với ông M, bà P đã có thỏa thuận lập Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhưng lại có viết giấy tay xác định chỉ chuyển nhượng một phần. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng thửa 69 thì trên thực tế có phần đất 14,6m2 có một phần nhà, sân và cổng ngõ của bà N gắn liền với nhà của bà N trên thửa 71. Bà N hiện nay đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở nên có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện, diện tích đất bà N không chuyển nhượng thì bà N vẫn sử dụng ổn định, không giao cho ông M, bà P nên không có việc giải quyết hậu quả. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 điều 157, khoản 1 điều 165, khoản 2 điều 227, điều 271, điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các điều 129, 135 Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 69, tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi có diện tích 80,4m2 (Diện tích đo đạc thực tế 60,5m2) ký kết giữa bà Lê Thị N với ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P được Ủy ban nhân dân xã PT chứng thực ngày 02/7/2009 vô hiệu một phần đối với diện tích 14,6m2 có kích thước các cạnh và giới cận như phần đất được ký hiệu 69a/14,6m2 trong sơ đồ kèm theo bản án.

1.2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 71, tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi diện tích 109,5m2 (Diện tích đo đạc thực tế 95,8m2) ký kết giữa bà Lê Thị N với ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P được Ủy ban nhân dân xã PT chứng thực ngày 31/8/2010 vô hiệu một phần đối với diện tích 32,3m2 có kích thước các cạnh và giới cận như phần đất được ký hiệu 71a/32,3m2 trong sơ đồ kèm theo bản án.

1.3. Bà Lê Thị N có quyền sử dụng hợp pháp 14,6m2 đất thuộc thửa đất số 69 và 32,3m2 thuộc thửa đất số 71, cùng tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi có kích thước các cạnh và giới cận như phần đất có ký hiệu 69a/14,6m2 và 71a/32,3m2 trong sơ đồ kèm theo bản án.

1.4. Một phần hợp đồng chuyển nhượng diện tích 45,9m2 đất thuộc thửa đất số 69 và 63,5m2 đất thuộc thửa đất số 71, cùng tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi được giao kết giữa bà Lê Thị N với ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P có hiệu lực pháp luật; ông M , bà P có quyền sử dụng hợp pháp diện tích 45,9m2 đất thuộc thửa đất số 69 và 63,5m2 đất thuộc thửa đất số 71 cùng tờ bản đồ số 25, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi có kích thước các cạnh và giới cận như phần đất có ký hiệu 69b/45,9m2 và 71b/63,5m2 trong sơ đồ kèm theo bản án.

(Sơ đồ kèm theo bản án là một phận không tách rời của bản án).

2. Các đương sự có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết trong bản án và theo quy định pháp luật.

3. Ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4. Bà Lê Thị N phải tự chịu 8.050.000 đồng; ông Nguyễn Anh M, bà Lê Thị P phải chịu 3.450.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ (Bao gồm cả chi phí đo đạc) và chi phí thẩm định giá tài sản. Bà N đã nộp tạm ứng đủ và đã chi xong, ông M và bà P phải hoàn trả cho bà N 3.450.000 đồng.

5. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án( đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi được thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

6. Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai theo quy định của pháp luật.

7. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.