Bản án 33/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Đại diện nguyên đơn là ông Trần Vũ Thanh T trình bày:

Do là chỗ chị em nên ngày 21/02/2018 bà H và ông T đã chuyển nhƣợng cho bà H1 diện tích đất 52,4m2 tọa lạc đƣờng CMT8, phƣờng BHN, quận BT, thành phố CT. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận BT, thành phố CT cấp ngày 28/8/2015) với giá thỏa thuận bên ngoài là 500.000.000 đồng (không có giấy tờ chỉ thỏa thuận miệng), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng là 50.000.000 đồng để giảm tiền thuế.

Vì tin tƣởng nên bà H không đốc thúc việc bà H1 trả tiền, đến ngày 20/3/2018 bà H1 đã đƣợc cƣớc chú sang tên nhƣng vẫn không thanh toán cho bà H, ông T. Sau đó bà H và ông T đồng ý để bà H1 ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh CT – Phòng giao dịch AH để vay số tiền 100.000.000 đồng nhằm trả tiền nhận chuyển nhƣợng của bà H, ông T. Tuy nhiên, khi vay đƣợc tiền bà H1 vẫn không thực hiện việc thanh toán theo hợp đồng chuyển nhƣợng.

Ngày 10/4/2019 bà H1 đã chuyển nhƣợng phần đất trên cho bà Lê Bích Ph, phía đại diện nguyên đơn đã có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Tòa án đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về tài sản đối với phần đất đang tranh chấp.

Nay, ông đại diện nguyên đơn yêu cầu bà H1 trả cho bà H, ông T số tiền 500.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 20/3/2018 đến thời điểm khởi kiện là 45.000.000 đồng. Tổng cộng 545.000.000 đồng.

* Bị đơn là bà Nguyễn Thị Tuyết H1 trình bày:

Bà có ký hợp đồng chuyển nhƣợng với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Thanh T vào ngày 21/02/2018 để nhận chuyển nhƣợng phần đất 52,4m2 tọa lạc đƣờng Cách mạng tháng tám, phƣờng BHN, quận BT, thành phố CT với giá 50.000.000 đồng, ngay khi ký hợp đồng chuyển nhƣợng bà đã thanh toán tiền cho ông T, bà H nhƣng không ký biên nhận nhận tiền riêng. Do có khó khăn nên bà mới vay Ngân hàng Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh CT – Phòng giao dịch An Hòa số tiền 100.000.000 đồng để trả tiền mua đất do bà mƣợn bạn bè để trả tiền cho bà H, ông T số tiền còn lại bà sử dụng vào mục đích riêng. Nay bà cho rằng đã trả đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà H, ông T bà không còn nợ tiền nguyên đơn. Phần đất hiện nay bà cũng đã chuyển nhƣợng cho bà Lê Bích Ph, sinh năm 1963. Địa chỉ: Số 22, hẻm 9, đƣờng Mậu Thân, phƣờng Xuân Khánh, quận Ninh Kiều, thành phố CT với giá 50.000.000 đồng, hợp đồng đã đƣợc lập tại Văn phòng công chứng 24H ngày 10/4/2019.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Bích Ph trình bày:

Ngày 10/4/2019 bà có nhận chuyển nhƣợng của bà Nguyễn Thị Tuyết H1 diện tích đất tại 52,4m2 tọa lạc đƣờng Cách mạng tháng tám, phƣờng BHN, quận BT, thành phố CT. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận BT, thành phố CT cấp ngày 28/8/2015 thay đổi cơ sở pháp lý sang tên bà Nguyễn Thị Tuyết H1 vào ngày 20/3/2018) với giá thỏa thuận bên ngoài là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) (có giấy viết tay), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Nay, bà cho rằng bà đã nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ bà H1 do bà H1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà yêu cầu đƣợc tiếp tục hợp đồng chuyển nhƣợng để bà liên hệ cơ quan có thẩm quyền sang tên.

Tại phiên toà hôm nay,

Đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền chƣa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhƣợng là 500.000.000 đồng và tính lãi suất 0,75%/tháng từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12/11/2019 số tiền là 71.250.000 đồng. Tổng cộng là 571.250.000 đồng và chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà H1 và bà Ph do bà H1 chuyển nhƣợng đất cho bà Ph nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà H.

Bị đơn bà H1 không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn do bà H1 đã nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ bà H, ông T với giá chuyển nhƣợng là 50.000.000 đồng, do hoàn cảnh bà khó khăn và bà và bà H là chị em ruột nên bà H mới chuyển nhƣợng cho bà giá đất 50.000.000 đồng, nếu bà H chuyển nhƣợng với giá 500.000.000 đồng thì bà không có khả năng nhận chuyển nhƣợng. Tại phòng công chứng bà đã trả đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà H nên bà H giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà đi chỉnh lý sang tên. Việc bà trả tiền chỉ có bà và bà H giao nhận với nhau, không có ai làm chứng và không có biên nhận.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ph cho rằng đã nhận chuyển nhƣợng từ bà H1, bà đã làm hợp đồng và giao đủ tiền cho bà H1, bà không liên quan đến việc tranh chấp của bà H và bà H1. Bà yêu cầu đƣợc tiếp tục hợp đồng chuyển nhƣợng.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, những ngƣời tham gia tố tụng chấp hành pháp luật kể từ khi thụ lý cũng nhƣ tại phiên toà. Toà án đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền giải quyết, tƣ cách những ngƣời tham gia tố tụng.

Về nội dung: Vào ngày 21/02/2018 giữa bà H, ông T và bà H1 có ký hợp đồng chuyển nhƣợng trong đó các bên chuyển nhƣợng diện tích đất 52,4m2 tọa lạc đƣờng Cách mạng tháng tám, phƣờng BHN, quận BT, thành phố CT với giá thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhƣợng là 50.000.000 đồng. Phía nguyên đơn cho rằng, việc ghi giá 50.000.000 đồng để giảm thuế nhƣng thực tế giá chuyển nhƣợng là 500.000.000 đồng (không có giấy tờ chứng minh). Sau khi chuyển nhƣợng bà H1 đã đƣợc cƣớc chú sang tên, đến ngày 10/4/2019 bà H1 đã chuyển nhƣợng T bộ diện tích đất trên với giá 50.000.000 đồng cho bà Ph. Xét thấy, việc chuyển nhƣợng của giữa nguyên đơn và bị đơn là hợp pháp, bị đơn đã đƣợc cƣớc chú sang tên. Sau khi chuyển nhƣợng hơn 01 năm bị đơn đã chuyển nhƣợng T bộ diện tích trên cho ngƣời thứ ba. Phía nguyên đơn cho rằng chƣa nhận tiền chuyển nhƣợng, phía bị đơn cho rằng đã giao tiền cho nguyên đơn. Căn cứ vào Điều 2 của hợp đồng chuyển nhƣợng thì phƣơng thức thanh toán sau khi ký hợp đồng, việc thanh toán sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật. Tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn cho rằng chƣa nhận tiền, bị đơn cho rằng đã giao tiền cho nguyên đơn nhƣng không đƣa ra đƣợc chứng cứ đã giao tiền cho nguyên đơn. Căn cứ theo Điều 2 của hợp đồng chuyển nhƣợng nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn do bị đơn chuyển nhƣợng cho ngƣời thứ ba là hợp pháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Nay, đại diện nguyên đơn cho rằng việc ghi giá trong hợp đồng là 50.000.000 đồng để giảm thuế, giá thực tế của hợp đồng là 500.000.000 đồng và bị đơn chƣa thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhƣợng cho nguyên đơn nên đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh với mức lãi suất 0,75%/tháng từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12/11/2019 số tiền là 71.250.000 đồng. Tổng cộng là 571.250.000 đồng và chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà H1 và bà Ph do bà H1 chuyển nhƣợng đất cho bà Ph nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà H.

Xét thấy, đại diện nguyên đơn cung cấp chứng cứ là hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (bản sao) đã ký giữa nguyên đơn và bị đơn trong đó nguyên đơn chuyển nhƣợng cho bị đơn diện tích đất 52,4m2 tại địa chỉ đƣờng Cách mạng tháng tám, phƣờng BHN, quận BT, thành phố CT với giá chuyển nhƣợng là 50.000.000 đồng, phƣơng thức thanh toán: bằng tiền mặt sau khi ký hợp đồng. Việc thanh toán sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật. Tại các buổi hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn không cung cấp đƣợc thỏa thuận khác là giá chuyển nhƣợng là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Phía bị đơn cho rằng đã trả cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng nhƣng cũng không cung cấp đƣợc biên nhận đã giao số tiền 50.000.000 đồng (Năm mƣơi triệu đồng) cho nguyên đơn. Do đó, hội đồng xét xử căn cứ vào chứng cứ nguyên đơn cung cấp là hợp đồng chuyển nhƣợng đã ký ngày 21/02/2018 để buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng và tính lãi suất cho nguyên đơn là phù hợp với quy định tại Điều 352, Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

Mức lãi suất do bị đơn chƣa thanh toán cho nguyên đơn từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 12/11/2019 đƣợc tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự là 10%/năm = 0,83%/tháng.

Tuy nhiên, đại diện nguyên đơn chỉ yêu cầu tính lãi suất 0,75%/tháng là có lợi cho bị đơn nên Hội đồng xét xử chấp nhận mức lãi suất này.

50.000.000đ x 0,75% x 01 năm 07 tháng 22 ngày = 7.400.000 đồng.

Vốn và lãi là 50.000.000đ + 7.400.000 đ = 57.400.000 đồng.

Do đó, cần buộc bị đơn trả số tiền chƣa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhƣợng và lãi cho nguyên đơn là có cơ sở.

Trong quá trình thi hành án nếu bị đơn chậm thanh toán còn phải chịu lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 trên số tiền chậm thanh toán cho đến khi bị đơn thanh toán xong.

Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 21/02/2018 ông T, bà H làm hợp đồng chuyển nhƣợng cho bà H1, ngày 20/3/2018 bà H1 đã đƣợc chỉnh lý sang tên, đến ngày 10/4/2019 bà H1 chuyển nhƣợng cho bà Ph căn cứ vào quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhƣợng của bà H1 và bà Ph đã tuân thủ về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc bà Ph chƣa thực hiện đƣợc việc sang tên theo quy định là do nguyên đơn có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên việc sang tên chƣa thể thực hiện. Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Tuyết H1 và bà Lê Bích Ph trƣớc thời điểm nguyên đơn khởi kiện và bị đơn cũng chƣa biết việc nguyên đơn khởi kiện nên việc chuyển nhƣợng là ngay tình. Do bị đơn chƣa thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn nên Hội đồng xét xử đã buộc bị đơn phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho nguyên đơn theo hợp đồng chuyển nhƣợng nên không có cơ sở hủy hợp đồng chuyển nhƣợng giữa bà H1 và bà Ph. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đã ký giữa bà Nguyễn Thị Tuyết H1 và bà Lê Bích Ph.

Đối với yêu cầu của bà Ph do bà Ph không có đơn yêu cầu độc lập và không nộp tạm ứng án phí nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Nguyên đơn đƣợc nhận lại số tiền bảo đảm khi án có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 147, Điều 227 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Điều 352, Điều 357, Điều 502 Bộ luật dân sự.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc Hội;

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị H với bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết H1.

Buộc bà Nguyễn Thị Tuyết H1 có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H số tiền 57.400.000 đồng (Năm mươi bảy triệu bốn trăm ngàn đồng).

(Gồm tiền nợ chƣa thanh toán 50.000.000đ và tiền lãi 7.400.000đ).

Phƣơng thức thanh toán giữa các bên do cơ quan thi hành án giải quyết theo thẩm quyền.

Kể từ khi bản án có hiệu lực và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chƣa thanh toán số tiền trên thì bị đơn còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tƣơng ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2/ Bác yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà Nguyễn Thị Tuyết H1 với bà Lê Bích Ph.

3/ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H đƣợc nhận lại số tiền 200.000.000 đồng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh BT CT.

4/ Về chi phí thẩm định: Chi phí đo đạc thẩm định là 5.054.000 đồng, số tiền này nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải nộp ½ . Nguyên đơn đã nộp và thanh toán xong nên bị đơn bà H1 có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 2.527.000 đồng (Hai triệu năm trăm hai mươi bảy ngàn đồng).

5/ Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn phải nộp 2.870.000 đồ ng (Hai triệu tám trăm bảy mươi ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn phải nộp số tiền 24.854.000 đồng (Hai mươi bốn triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn đồng) khấu trừ vào tiền đã nộp tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 009762 ngày 12/4/2019 là 12.000.000 đồng và biên lai thu số 009832 ngày 06/6/2019 là 300.000 đồng nguyên đơn còn phải nộp thêm số tiền 12.554.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm năm mươi bốn ngàn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự quận BT, thành phố CT.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đƣơng sự đƣợc quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố CT xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự. *Nơi nhận: