Bản án 325/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T và quá trình tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 07/9/2009, vợ chồng ông Phan Văn M và bà Bùi Thị V có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T phần đất có chiều ngang 4m, chiều dài 32m, diện tích 128m2 thuộc một phần thửa 1135, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 325, tờ bản đồ số 7), tại ấp T, xã K, huyện M, tỉnh Bến Tre để làm nhà ở với giá 40.000.000 đồng, ông đã giao đủ tiền cho ông M và bà V đồng thời đã nhận đất để sử dụng, đến tháng 10/2009 ông xây nhà kiên cố trên phần đất nêu trên và sử dụng ổn định cho đến nay. Do khi chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông M đang thế chấp nên chưa làm thủ tục chuyển quyền được. Đến năm 2021, vợ chồng ông M xóa thế chấp, ông yêu cầu làm thủ tục chuyển quyền thì gia đình ông M không thực hiện. Nay ông yêu cầu hộ gia đình ông M gồm ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất cho ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 126,7m2 thuộc một phần thửa 1135, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 325, tờ bản đồ số 7), tại ấp T, xã K, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Quá trình tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Vũ K là ông Phan Vũ L (ông L đồng thời cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) trình bày:

Thửa đất 1135, tờ bản đồ số 01, tại ấp T, xã K, huyện M, tỉnh Bến Tre có nguồn gốc do ông M và bà V nhận chuyển nhượng của người khác (không nhớ rõ thời gian), khi nhận chuyển nhượng thì ông L và ông K còn nhỏ (khoảng 05 đến 06 tuổi). Sau khi nhận chuyển nhượng, ông M và bà V canh tác phần đất này và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1998 cho hộ ông Phan Văn M. Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ ông M gồm có ông M, bà V, ông L, ông K. Ngày 07/9/2009, ông M chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T một phần thửa đất trên có chiều ngang 4m, chiều dài 32m (đo đạc thực tế có diện tích 126,7m2 nay là thửa 325, tờ bản đồ số 7) với giá 40.000.000 đồng và ông M đã nhận đủ tiền. Khi chuyển nhượng chỉ có ông M ký tên vào tờ giấy mua bán, bà V không có ký tên mà do ông M ký thay bà V, ông L và ông K không biết việc chuyển nhượng; sau đó ông M có nói lại cho bà V biết và giao tiền cho bà V, bà V không có nhận tiền nhưng cũng không có ý kiến gì về việc ông M chuyển nhượng phần đất trên. Thời điểm ông T xây nhà trên phần đất nhận chuyển nhượng của ông M thì ông M, bà V, ông K không có ý kiến, còn ông L đi làm nơi khác và khi ông L biết việc chuyển nhượng cũng không có ý kiến.

Ông M có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T để làm thủ tục chuyển quyền nhưng ông T không làm được, sau đó ông M lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay ông M, bà V, ông L, ông K không đồng ý chuyển quyền sử dụng đất theo yêu cầu khởi kiện của ông T vì bà V, ông L, ông K không biết việc ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng tiền để làm gì. Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông M vô hiệu thì tài sản của ông T trên đất đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Quá trình tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Kim T1 trình bày:

Bà T1 là vợ của ông Nguyễn Thanh T. Phần đất đang tranh chấp do ông T nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông M, ngôi nhà trên đất là tài sản chung của vợ chồng bà. Bà đồng ý để ông T được toàn quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình ông M. Nếu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông T được quyền đứng tên cá nhân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng vô hiệu ông T được toàn quyền quyết định đối với ngôi nhà và thiệt hại do hợp đồng vô hiệu với tư cách cá nhân; bà sẽ tự thỏa thuận với ông T và không thắc mắc, khiếu nại gì sau này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K phải có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thanh T đối với phần đất có diện tích 126,7m2 (loại đất ONT) thuộc một phần thửa 1135, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 325, tờ bản đồ số 7), tại ấp T, xã K, huyện M, tỉnh Bến Tre. Phần đất có tứ cận: phía Bắc giáp Đường H 20 dài 4,01m; phía Nam giáp thửa 327 dài 4,12m; phía Đông giáp thửa 323 dài 14,42m và thửa 324 dài 15,45m; phía Đông giáp thửa 325 dài 30,46m (có hoạt đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo).

Trường hợp ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K không tự nguyện thực hiện thì ông Nguyễn Thanh T có quyền chủ động liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng khác, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 14/9/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Vũ L kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng gia đình bị đơn chỉ chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T phần đất có diện tích 126,7m2 thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 7, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Vũ L giữ nguyên kháng cáo, nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của ông L đề nghị giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ đúng các quy định Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của ông Phan Vũ L, sửa bản án dân sự sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 126,7m2 trong đó có một phần diện tích đất thổ cư và buộc nguyên đơn phải trả giá trị chênh lệch giữa đất cây lâu năm và đất ở theo kết quả định giá cho gia đình bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên; xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Vũ L, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn thừa nhận ông M có chuyển nhượng cho nguyên đơn phần đất đang tranh chấp và nguyên đơn đã quản lý, xây dựng nhà kiên cố trên đất này. Ông Phan Vũ L chỉ kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm đối với nội dung về mục đích sử dụng của đất tranh chấp; ông L đồng ý chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa 325 diện tích 126,7m2 nhưng với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, không đồng ý chuyển nhượng đất tranh chấp với mục đích sử dụng là đất ở. Do đó, cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại nội dung này, các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên không xem xét lại.

Sau khi nhận chuyển nhượng, nguyên đơn đã sử dụng đất ổn định và xây dựng nhà, công trình kiên cố trên đất tranh chấp nên cần buộc phía bị đơn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Tuy nhiên, theo quy định của Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 28/10/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh B thì phần đất tranh chấp không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nếu mục đích sử dụng là đất nông nghiệp không có đất ở; mặt khác, khi nguyên đơn xây dựng nhà gia đình bị đơn không ngăn cản, phản đối và tại họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 31/8/2023 thể hiện phần đất tranh chấp theo bản đồ chính quy thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 7, mục đích sử dụng đất là ONT, do đó để đảm bảo điều kiện tách thửa theo Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 28/10/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh B thì cần buộc gia đình bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa 325, diện tích 126,7m2 trong đó có 50m2 đất ở tại nông thôn là phù hợp với quy hoạch mục đích sử dụng đất tại địa phương. Đồng thời, phía nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả cho gia đình bị đơn khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất ở tại nông thôn so với giá trị quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm theo kết quả định giá ngày 07/6/2024 (giá trị quyền sử dụng đất ở tại nông thôn là 8.000.000 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm là 6.000.000 đồng/m2). Cụ thể, vợ chồng ông T có nghĩa vụ hoàn trả cho gia đình bị đơn khoản tiền chênh lệch là: [(8.000.000 đồng/m2 - 6.000.000 đồng/m2) x 50m2] = 100.000.000 đồng.

Như đã nhận định trên, chấp nhận kháng cáo của anh Phan Vũ L, sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự

Chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Vũ Linh

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre

Áp dụng các điều 129, 500, 501, 502, 503, 688 Bộ luật Dân sự; các điều 167, 203 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thanh T đối với phần đất có diện tích 126,7m2 (trong đó có 50m2 mục đích sử dụng là đất ONT) thuộc một phần thửa 1135, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 325, tờ bản đồ số 7), tại ấp T, xã K, huyện M, tỉnh Bến Tre. Phần đất có tứ cận: phía Bắc giáp Đường H 20 cạnh dài 4,01m; phía Nam giáp thửa 327 cạnh dài 4,12m; phía Tây giáp thửa 323 cạnh dài 14,42m và thửa 324 cạnh dài 15,45m; phía Đông giáp thửa 325 cạnh dài 30,46m (có hoạ đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo).

Buộc ông Phan Văn M và bà Đoàn Thị Kim T1 có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Việc trả tiền và thực hiện quyền sử dụng đất được thực hiện song song.

Trường hợp ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K không tự nguyện thực hiện thì ông Nguyễn Thanh T có quyền chủ động liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất.

[2] Về chi phí tố tụng là 5.345.000 đồng (năm triệu ba trăm bốn mươi lăm nghìn đồng), ông Nguyễn Thanh T với ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K mỗi bên phải chịu ½ là 2.672.500 đồng (hai triệu sáu trăm bảy mươi hai nghìn năm trăm đồng). Ông T đã nộp tạm ứng 2.945.000 đồng (hai triệu chín trăm bốn mươi lăm nghìn đồng), ông M đã nộp tạm ứng 2.400.000 đồng (hai triệu bốn trăm nghìn đồng) nên buộc ông M, bà V, ông L, ông K có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông T số tiền 272.500 đồng (hai trăm bảy mươi hai nghìn năm trăm đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hằng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

[3] Về án phí dân sự:

[3.1] Án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Phan Văn M, bà Bùi Thị V, ông Phan Vũ L, ông Phan Vũ K có nghĩa vụ liên đới nộp án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

Buộc ông Nguyễn Thanh T và bà Đoàn Thị Kim T1 có nghĩa vụ liên đới nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0005071 ngày 07/4/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre. Ông T và bà T1 còn phải liên đới nộp số tiền 4.700.000 đồng (bốn triệu bảy trăm nghìn đồng).

[3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: hoàn trả cho ông Phan Vũ L số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0005333 ngày 15/9/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.