Bản án 325/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/6/2022, những lời trình bày trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn bà Huỳnh Thị L trình bày như sau:

Vào ngày 28/4/2022, bà có mua của ông P đất ngang 5 mét, dài 41 mét, tổng diện tích 205m2 thuộc thửa 817, 818, tờ bản đồ số 20, đất tại ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng 1.240.000.000 đồng. Ngày 28/4/2022, bà đã đặt cọc cho ông P số tiền 200.000.000 đồng, còn lại 1.040.000.000 đồng đến ngày 08/6/2022, khi hai bên ra công chứng, bà sẽ giao đủ cho ông P số tiền còn lại. Khi hai bên đặt cọc, ông P nói là ông P đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do bà tin tưởng mới đặt cọc. Đến ngày 08/6/2022, hai bên có ra Văn phòng công chứng nhưng không công chứng được do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải ông P đứng tên. Bà có thỏa thuận với ông P về việc mua bán đất trên nhưng không thỏa thuận được.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy “Hợp đồng đặt cọc” ký ngày 28/4/2022 giữa bà và ông Lê Hân P. Bà yêu cầu ông P có trách nhiệm trả cho bà số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường gấp 3 lần số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng. Bà L không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2022 giữa bà và ông Lê Hân P.

Bà L không yêu cầu vợ ông P có trách nhiệm liên đới cùng ông P trả số tiền này. Ngoài ra, Bà L không còn yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Lê Hân P trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa như sau:

Ông P thống nhất với lời trình bày của Bà L về việc chuyển nhượng thửa đất nêu trên, giá chuyển nhượng, thời gian chuyển nhượng. Khi hai bên đặt cọc, Bà L biết tình trạng đất là ông chưa được đứng tên nhưng vẫn đồng ý mua. Đến ngày ra công chứng, do trục trặc giấy tờ nên không thể ra công chứng được. Nay Bà L yêu cầu: Tuyên hủy “Hợp đồng đặt cọc” ký ngày 28/4/2022 giữa ông và Bà L thì ông đồng ý. Đối với số tiền cọc là 200.000.000 đồng, ông đã nhận thì ông đồng ý trả lại Bà L. Đối với số tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng mà Bà L yêu cầu thì ông không đồng ý, vì ông không vi phạm hợp đồng. Nay ông đã được đứng tên quyền sử dụng đất các thửa nêu trên, nếu Bà L đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng, ông sẽ tiếp tục chuyển nhượng cho Bà L.

Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An đã tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên nhưng kết quả không thành.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 111/2022/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An đã quyết định:

Căn cứ vào Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 483; Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 328, 423, 424, 427, 357, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm đ, khoản 1, Điều 12; khoản 2 Điều 26; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P về việc tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc”.

1.1. Hủy Hợp đồng cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa bà Huỳnh Thị L và ông Lê Hân P về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thửa đất số 817 + 818, tờ bản đồ số 20, đất tại ấp B, xã T, Đức Hòa, Long An.

1.2. Buộc ông Lê Hân P có trách nhiệm trả lại cho bà Huỳnh Thị L số tiền cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng chẳn).

Không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Thị L đối với số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng chẳn).

3. Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Lê Hân P phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm về hủy Hợp đồng cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/12/2018 giữa bà Huỳnh Thị L với ông Lê Hân P, sung vào công quỹ Nhà nước.

Bà Huỳnh Thị L phải chịu 28.000.000 đồng sung công quỹ nhà nước nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 20.000.000 đồng theo biên lai thu số 0011481 ngày 12/8/2022. Bà L phải nộp thêm 8.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án đối với các đương sự.

Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 12/8/2022, nguyên đơn bà Huỳnh Thị L kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phạt cọc của Bà L đối với ông Lê Hân P, số tiền 600.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

Nguyên đơn bà Huỳnh Thị L thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P, số tiền 400.000.000 đồng vì ông P là người có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được nên phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2022.

Bị đơn ông Lê Hân P không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị L, ông P chỉ đồng ý trả lại cho Bà L 200.000.000 đồng tiền cọc đã nhận, không đồng ý phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng vì Bà L yêu cầu ông rút hồ sơ về không chuyển mục đích lên đất thổ cư nữa mà để Bà L tự chuyển mục đích nên mới chậm trễ trong việc ông được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không kịp làm thủ tục sang tên cho Bà L như thỏa thuận. Ông P tự nguyện hỗ trợ tiền lãi cho Bà L, số tiền 30.000.000 đồng.

Bà Huỳnh Thị L không đồng ý nhận số tiền 30.000.000 đồng mà ông Lê Hân P hỗ trợ; yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu phạt cọc của Bà L đối với ông P, số tiền 400.000.000 đồng.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, những người tiến hành tố tụng và các đương sự tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của nguyên đơn trong thời hạn luật định nên đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung vụ án: Vào ngày 28/4/2022, bà Huỳnh Thị L đặt cọc với ông Lê Hân P để nhận chuyển nhượng diện tích đất 205m2 đất (ngang 5m, dài 41m) thuộc thửa đất số 817, 818, tờ bản đồ số 20, đất tại ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng 1.240.000.000 đồng. Ngày 28/4/2022, Bà L đã đặt cọc cho ông P số tiền 200.000.000 đồng, còn lại 1.040.000.000 đồng hẹn đến ngày 08/6/2022, khi hai bên ra công chứng, Bà L sẽ giao đủ cho ông P số tiền còn lại. Bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông P nhưng không xem kỹ giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất. Còn ông P chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chuyển nhượng cho Bà L. Hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được, hai bên thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông P trả lại cho Bà L 200.000.000 đồng tiền cọc là phù hợp. Tuy nhiên, tại phiên tòa ông P đồng ý hỗ trợ 30.000.000 đồng cho Bà L, đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận. Đồng thời, tại phiên tòa Bà L rút một phần yêu cầu phạt cọc từ 600.000.000 đồng còn 400.000.000 đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy một phần bản án và đình chỉ đối với phần này, đồng thời sửa án phí.

Vì các lẽ trên, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị L. Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 14/6/2022, bà Huỳnh Thị L khởi kiện ông Lê Hân P yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2022. Ông P trả lại Bà L 200.000.000 đồng tiền cọc và bị phạt cọc gấp 3 lần, số tiền 600.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà L, hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa Bà L và ông P; buộc ông P trả số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng, không chấp nhận phạt cọc 600.000.000 đồng. Bà L kháng cáo yêu cầu phạt cọc, ông P không kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Bà L rút một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo về phạt cọc từ 600.000.000 đồng xuống còn 400.000.000 đồng; ông P không đồng ý đối với kháng cáo của Bà L và đồng ý hỗ trợ 30.000.000 đồng cho Bà L nhưng Bà L không đồng ý. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Căn cứ Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nội dung liên quan đến kháng cáo.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà L về việc buộc ông P chịu tiền phạt cọc là đúng quy định pháp luật. Do đó, kháng cáo của Bà L là không có căn cứ, nên không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Huỳnh Thị L.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 111/2022/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An như sau:

Căn cứ vào Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, 148, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 328, 423, 424, 427, 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; Án lệ số 25/2018/AL.

Căn cứ Điều 26; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

1.1. Hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa bà Huỳnh Thị L và ông Lê Hân P về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 817 + 818, tờ bản đồ số 20, đất tại ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An (theo Hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 28/4/2022).

1.2. Buộc ông Lê Hân P có trách nhiệm trả lại cho bà Huỳnh Thị L số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P, số tiền 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

3. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Hân P hỗ trợ tiền lãi cho bà Huỳnh Thị L, số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

4. Hủy một phần bản án và đình chỉ giải quyết yêu cầu đòi 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) tiền phạt cọc của bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất hai bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

5.1. Ông Lê Hân P phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí về hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa bà Huỳnh Thị L đối với ông Lê Hân P.

5.2. Bà Huỳnh Thị L phải chịu 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) án phí nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 20.000.000 đồng theo biên lai thu số 0006872 ngày 15/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Huỳnh Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí. Chuyển 300.000 đồng tiền tám ứng án phí theo biên lai số 0011481 ngày 12 tháng 8 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An sang thi hành án phí.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.