Bản án 324/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung đơn khởi kiện và tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn trình bày:

Bà Nguyễn Thị Thanh T là chủ sở hữu ngôi nhà số B đường N (thửa đất số 25, tờ bản đồ số: 20; Diện tích 202 m2; trong đó có 200 m2 đất ở và 02 m2 đất trồng cây lâu năm), phường T, phường T, thành phố Đà Nẵng. Nhà, đất nêu trên có nguồn gốc từ cha mẹ bà T là ông Nguyễn Trọng L và bà Nguyễn Thị Thanh H tặng cho bà T vào năm 2017. Ông L, bà H nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Trọng T2 và bà Văn Thị Thanh H2 đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận T, thành phố Đà Nẵng chỉnh lý biến động vào ngày 04/4/2016; Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận số: CĐ 049864 (số vào số cấp GCN số: CTs 96159) ngày 13/05/2016.

Ngôi nhà kề bên là ngôi nhà số B N (thuộc Thửa đất số 66; Tờ bản đồ số: 20; Diện tích: 233 m2, trong đó có 200 m2 đất ở và 33 m2 đất trồng cây lâu năm), phường T, thành phố Đà Nẵng thuộc quyền sở hữu của bị đơn ông Đồng Hữu N và bà Nguyễn Thị Minh T1 theo Giấy chứng nhận số DP 941476 (số vào số cấp GCN số: 2939) do Sở T cấp ngày 21/12/2024.

Trước đây, phía trước hai ngôi nhà của bà T và nhà bị đơn được ngăn cách bởi bức tường rào xây bằng gạch. Vào đầu năm 2025, gia đình ông N, bà T1 tháo dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới và đập bỏ bức tường nêu trên. Ông N, bà T1 đã xây dựng lấn chiếm cả phần bức tường rào thuộc sở hữu của gia đình bà T. Vợ chồng ông N, bà T1 đập phá bức tường khi chưa có sự chấp thuận của bà T và tiến hành đào móng, ép móng cọc trên diện tích đất bờ tường đã được đập bỏ, kích thước chiều ngang 0,16 cm và chiều dài 24,8cm, tổng diện tích lấn chiếm là 4m2.

Do đó bà Nguyễn Thị Thanh T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Đồng Hữu N, bà Nguyễn Thị Minh T1 hoàn trả lại cho bà T phần diện tích của bức tường ước tính khoảng 0.18m x 20.5m = 3.69 m2, theo kết quả đo đạc của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ, các bên đã xác định diện tích thực tế của bức tường cũ có chiều ngang là 0.16m, chiều dài là 24.8m, tổng diện tích là 3.968 m2 làm tròn là 4 m2. Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính BTC Miền Trung phần diện tích 4 m2 có giá là 487.749.468 đồng.

Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án, bị đơn trình bày:

Gia đình ông N sinh sống nhà số B N thuộc thửa đất số 66, tờ bản đồ số 20, phường T, quận T (nay là phường T) từ năm 1983 có nguồn gốc được T5 khu vực miền Trung cấp căn hộ trong khu tập thể của Hàng không dân dụng Đà Nẵng. Đến năm 1985, gia đình ông xây bức tường làm ranh giới và sử dụng ổn định lâu dài. Đến năm 2001, Ủy ban nhân dân thành phố Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho ông và bà Nguyễn Thị Minh T1; Ngày 21/10/2024, gia đình ông được Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DP 941476 (vào sổ cấo GCN: VP 2939).

Vào năm 1989, gia đình ông Nguyễn Trọng T2 và bà Văn Thị Thanh H2 được Cục H3 khu vực sân bay M trung cấp đất áp sát bức tường ranh giới nhà ông. Một thời gian sau, nhà ông Nguyễn Trọng T2 xây nhà 03 tầng phía sau khu đất, phần phía trước thửa đất nhà ông T2 để trống và có dùng bức tường nhà ông làm tường bên hông cổng ngõ nhà ông T2.

Sau này, nhà ông Nguyễn Trọng T2, Văn Thị Thanh H2 chuyển nhượng nhà, đất cho ông Nguyễn Trọng L, bà Nguyễn Thị Thanh H, rồi ông bà tặng cho con gái là bà Nguyễn Thị Thanh T. Khi đến ở, gia đình ông L, bà H, bà T đã xây thêm phần phía trước nhà và có xây dựng ở phía ngoài tường cũ áp sát tường ranh giới nhà ông N (đoạn khoảng cách từ nhà mới bà T đến nhà cũ khoảng trên 10m dài). Đầu năm 2025, gia đình ông đã đập toàn bộ nhà cũ và bức tường để làm nhà mới trên diện tích đất được Nhà nước cấp và đã được Ủy ban nhân dân quận T, thành phố Đà Nẵng cấp Giấy phép xây dựng số 1102/GPXD ngày 20/12/2024. Tuy nhiên, trong lúc nhà ông đang thi công thì bà Nguyễn Thị Thanh T gửi đơn đến UBND phường T khiếu nại về việc nhà tôi lần chiếm đất nhà bà. Sự việc đã được UBND phường kiểm tra và kết luận gia đình ông xây dựng trên diện tích đất đã được đo đạc và cấp theo Giấy chứng nhận và theo Giấy phép xây dựng là chính xác. Do đó ông nhận thấy việc bà T khởi kiện là không có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bác yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh T. Đối với các yêu cầu về bồi thường thiệt hại ông đã rút yêu cầu.

Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 120/2026/DS-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đà Nẵng đã căn cứ Căn cứ Điều 166, Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ khoản 47 Điều 3, Điều 4, Điều 17, Điều 26, Điều 31, Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2024; Căn cứ Khoản 9 Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 157; Điều 158; Điều 161, Điều 165, Khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 229, Điều 264, Điều 266 và Điều 267, Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2025); Căn cứ khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh T đối với bị đơn ông Đồng Hữu N và bà Nguyễn Thị Minh T1 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán được phân công trực tiếp giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thụ lý vụ án, về thời hạn giải quyết vụ án, về việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để tham gia xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 120/2026/DS-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Về thủ tục tố tụng: Việc kháng cáo của nguyên đơn được thụ lý đúng điều kiện, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên kháng cáo là hợp lệ.

Nguyên đơn kháng cáo cho rằng phần diện tích đất tranh chấp 4m2 là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn nên đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc bị đơn trả lại diện tích 4m2, có giá trị 487.749.468 đồng. Xét kháng cáo của nguyên đơn thì thấy:

Về nguồn gốc của thửa đất số 66, tờ bản đồ số 20: Ngày 31/10/2001, Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 45785 cho ông Đồng Hữu N và bà Nguyễn Thị Minh T1 có diện tích đất ở là 200 m2, đất khuôn viên là 33 m2; nhà ở có diện tích xây dựng và sử dụng là 84.10 m2, chiều ngang 5.67m. Ngày 21/10/2024, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DP 941476, diện tích đất 233 m2 trong đó 200 m2 đất ở, 33m2 đất trồng cây lâu năm.

Về nguồn gốc thửa đất số 25, tờ bản đồ số 20: Ngày 08/8/2002, Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 59283 cho ông Nguyễn Trọng T2 và bà Văn Thị Thanh H2 có diện tích đất ở là 200 m2 và 2 m2 đất khuôn viên, chiều ngang 5.33m; Nhà ở có diện tích xây dựng là 88 m2 và diện tích sử dụng là 96.3 m2. Ông T2, bà H2 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trọng L và bà Nguyễn Thị Thanh H toàn bộ diện tích nhà, đất nêu trên và được Chi nhánh Văn phòng Đ tại quận T, thành phố Đà Nẵng chỉnh lý biến động vào ngày 04/4/2016; Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận số: CĐ 049864 (số vào số cấp GCN số: CTs 96159) ngày 13/05/2016. Ngày 09/3/2017, ông L, bà H tặng cho bà Nguyễn Thị Thanh T và đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận T, thành phố Đà Nẵng chỉnh lý biến động vào ngày 20/03/2017.

Theo kết quả đo đạc thể hiện tại Sơ đồ vị trí thửa đất ngày 19/3/2025 và ngày 29/4/2026 của Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đ đều xác định tổng diện tích đất thực tế bà Nguyễn Thị Thanh T đang sử dụng tăng lên 5.9m2 so với Giấy chứng nhận đã cấp (202 m2), phần diện tích đất thực tế ông N, bà T1 đang sử dụng lại giảm 1.9m2 so với Giấy chứng nhận đã cấp (233 m2), đồng thời kết quả đo đạc hiện trạng thực tế thể hiện phần diện tích tranh chấp 4m2 nằm trong phạm vi thửa đất đứng tên bị đơn ông Đồng Hữu N, bà Nguyễn Thị Minh T1.

Xét về nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng bức tường gắn liền đất đang tranh chấp: Ông Nguyễn Trọng T2 là chủ sử dụng trước đây của thửa đất số 25, tờ bản đồ số 20 địa chỉ: B N, phường T, quận T, TP Đà Nẵng (nay là phường T) khai rằng khi gia đình ông T2 được giao đất vào năm 1989 thì bức tường ranh giới đã tồn tại từ trước và do gia đình ông Đồng Hữu N xây dựng từ năm 1985. Trong suốt quá trình quản lý, sử dụng đất cho đến khi chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trọng L, bà Nguyễn Thị Thanh H, giữa hai hộ không phát sinh tranh chấp về ranh giới; mặt khác khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất này ông T2 cũng đã xác định rõ ranh giới và thông báo cho ông L, bà H là bên nhận chuyển nhượng biết bức tường ranh giới thuộc quyền sở hữu của gia đình ông Đồng Hữu N. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn cũng xác nhận không xây dựng bức tường trên và cũng không biết ai là người xây dựng, khi cha mẹ nguyên đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Nguyễn Trọng T2 thì đã có bức tường trên đất. Nguyên đơn cho rằng phần diện tích xây dựng bức tường thuộc phạm vi thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cho nguyên đơn nhưng không có tài liệu chứng cứ gì để chứng minh. Do đó cấp sơ thẩm đã xác định phần diện tích đất tranh chấp 4m2 không thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn là có căn cứ.

Xét kháng cáo của nguyên đơn cho rằng Bản án sơ thẩm chưa làm rõ đầy đủ ranh giới hợp pháp giữa thửa đất số 25 và thửa đất số 66; thửa đất số 25 và thửa đất số 67, chưa đánh giá toàn diện các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc xác định mốc giới, hiện trạng sử dụng đất và dấu hiệu chồng lấn giữa hai thửa đất, kết quả đo đạc và giải thích kết quả đo đạc ngày 19/3/2026 và 29/4/2026 của Văn phòng Đ không đúng thực tế sơ đồ thì thấy:

Sau khi nguyên đơn có ý kiến không đồng ý với kết quả đo đạc, tại phiên tòa ngày 09/6/2026 Hội đồng xét xử đã ban hành Quyết định tạm ngừng phiên tòa, yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đ có văn bản giải thích về phương pháp đo đạc, cơ sở xác định ranh giới và diện tích các thửa đất nhằm bảo đảm việc giải quyết vụ án được khách quan, toàn diện. Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã xem xét toàn diện quá trình quản lý sử dụng đất của các bên trên thực tế, xem xét lời khai của chủ đất cũ, đã đánh giá toàn diện các tài liệu chứng cứ. Nguyên đơn xác định bức tường và diện tích đất 4m2 thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn nhưng không có tài liệu nào để chứng minh.

Đối với kháng cáo của nguyên đơn cho rằng việc xem xét thẩm định không có Ủy ban nhân dân phường tham gia là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: HĐXX phúc thẩm nhận thấy việc Ủy ban nhân dân phường không tham gia xem xét thẩm định, tuy nhiên sau đó Ủy ban nhân dân phường đã ký xác nhận tại biên bản thẩm định. Tại phiên thẩm định, cơ quan chịu trách nhiệm đo đạc đất tranh chấp là Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đ đã đo đạc và trích sơ đồ theo quy định. Khi xét xử sơ thẩm, Tòa án đã tạm ngưng phiên tòa để cơ quan đo đạc giải thích kết quả đo đạc theo yêu cầu của nguyên đơn. Do đó việc xem xét thẩm định đã thực hiện thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Do đó HĐXX cấp phúc thẩm không chấp nhận quan điểm này của bên phía nguyên đơn.

Từ những phân tích nêu trên, HĐXX cấp phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm như quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo kháng nghị có hiệu lực thi hành.

Về án phí DS-PT: Nguyên đơn phải chịu án phí DS-PT theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 120/2026/DS-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đà Nẵng.

Căn cứ Điều 166, Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ khoản 47 Điều 3, Điều 4, Điều 17, Điều 26, Điều 31, Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2024; Căn cứ Khoản 9 Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 157; Điều 158; Điều 161, Điều 165, Khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 229, Điều 264, Điều 266 và Điều 267, Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2025); Căn cứ khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh T đối với bị đơn ông Đồng Hữu N và bà Nguyễn Thị Minh T1 về việc buộc ông N, bà T1 trả lại diện tích đất tranh chấp 4m2. (Kèm theo bản vẽ hiện trạng sử dụng đất).

2. Về án phí

- Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh T phải chịu án phí 23.509.978 đồng nhưng bà T đã nộp số tiền tạm ứng án phí là 6.250.000 đồng theo biên lai thu số 0006208 ngày 04/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê (nay là Phòng Thi hành án khu vực 3 – Đà Nẵng). Bà Nguyễn Thị Thanh T còn phải nộp số tiền là 17.259.978 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh T phải chịu án phí 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001263 ngày 31/7/2026 của Thi hành án dân sự thành phố Đà Nẵng.

3. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh T phải chịu là 20.688.072 đồng, cụ thể: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: 4.000.000đồng, chi phí đo đạc: 10.688.072 đồng, chi phí định giá: 6.000.000 đồng, được khấu trừ số tiền tạm ứng chi phí đã nộp, bà Nguyễn Thị Thanh T đã thực hiện xong.

Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo kháng nghị có hiệu lực thi hành.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.