Bản án 323/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 11/12/2019, những lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc G trình bày:

Vào ngày 10/3/2018, bà Cao Hồng H có chuyển nhượng cho bà G diện tích đất 3.196m2 (ngang 50m, dài khoảng 60m), thuộc các thửa số 252, 253 và 206, tờ bản đồ số 13, đất tọa lạc xã Đ1, huyện Đ, tỉnh Long An, đất do bà Cao Hồng H đứng tên giấy chứng nhận (GCN). Giá chuyển nhượng đất lúa 80.000.000đồng/m ngang nhưng thỏa thuận ghi trong giấy đặt cọc là đất thổ cư có giá 95.000.000đồng/m ngang, có tổng giá trị chuyển nhượng đất thổ cư là 4.750.000.000đồng. Ngoài ra, hai bên thoả thuận đất thổ cư lên đến đâu thì tính tiền đến đó. Cùng ngày bà G đặt cọc cho bà H số tiền 01 tỷ đồng và hai bên cam kết khi nào bà H chuyển mục đích lên thổ cư thì hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thanh toán hết số tiền còn lại cho bà H, không có qui định thời gian cụ thể. Tuy nhiên, đến ngày 13/5/2019 bà H đã chuyển mục đích được một phần diện tích đất khoảng hơn 900m2 (tương đương với 15m ngang) nhưng bà H cố tình tránh né, không đồng ý tiếp tục thực hiện theo giấy nhận cọc đã ký.

Nay bà G yêu cầu Toà án huỷ giấy nhận cọc ngày 10/3/2019 đã ký với bà H. Buộc bà H trả lại cho bà G số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000đồng và phạt cọc 1.000.000.000đồng.

Bị đơn bà Cao Hồng H trình bày:

Ngày 10/3/2018 bà H có nhận cọc để chuyển nhượng cho bà G phần đất với diện tích 3.196m2 (ngang 50m, dài khoảng 60m) thuộc các thửa số 252, 253 và 206, tờ bản đồ số 13, tọa lạc xã Đ1, huyện Đ, tỉnh Long An. Khi thỏa thuận nhận cọc, QSDĐ của bà H là đất lúa, giá chuyển nhượng đất lúa là 80.000.000đồng/m ngang. Do bên bà G có hộ khẩu tại Thành phố Hồ Chí Minh nên không đứng tên được đất lúa, từ đó bà G đề nghị ghi vào trong giấy cọc là 95.000.000đồng/m ngang, để phần tiền chênh lệch 15.000.000đồng/m ngang giao cho bên dịch vụ làm chi phí chuyển mục đích lên thổ cư cho bà G. Hai bên không xác định được thời gian chuyển mục đích lên thổ cư đến khi nào xong nên trong giấy nhận cọc không ghi ngày ra công chứng (nhưng có trao đổi miệng là trong thời hạn 09 tháng phải ra công chứng). Cùng ngày 10/3/2018 bà H có nhận của bà G là 01 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Ngày 17/3/2018 theo yêu cầu bên bà G, bà H có ủy quyền cho ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1971, ngụ tại xã Đ1, huyện Đ làm thủ tục chuyển mục đích lên thổ cư toàn bộ diện tích 3.196m2, ông T có hứa trong thời gian khoảng 09 tháng sẽ làm xong thủ tục. Do ông T giữ bản gốc GCN và làm thủ tục chuyển mục đích lên thổ cư không đúng hẹn, ông T còn đòi tăng thêm tiền dịch vụ nên bà H không đồng ý. Đồng thời cuối năm 2018, có một số qui định mới của nhà nước khống chế diện tích chuyển mục đích lên thổ cư và hộ dân muốn chuyển mục đích vượt 2.000m2 phải có chủ trương nên việc chuyển mục đích lên đất thổ cư diện tích 3.196m2 theo thỏa thuận trong giấy nhận cọc là không thực hiện được.

Từ những qui định của nhà nước giới hạn diện tích lên thổ cư nên ông T không làm được thủ tục chuyển mục đích, bà H yêu cầu ông T trả lại hồ sơ và nhờ dịch vụ khác làm. Trong năm 2019 bà H có liên hệ bà G nhiều lần để giải quyết lại giá chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2018 cho phù hợp nhưng bà G trả lời “khi nào lên đủ đất thổ cư, bà G sẽ mua theo giá của bà H đưa ra…”, từ đó bà H không còn liên hệ được bà G.

Do hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2018 theo thỏa thuận trong 09 tháng phải làm xong thủ tục chuyển mục đích và ra công chứng nhưng nay đã quá hạn không thực hiện được là vì nguyên nhân khách quan, không phải lỗi của bà H. Nay bà G đề nghị Tòa án huỷ giấy nhận cọc ngày 10/3/2018 giữa bà H với bà G thì bà H đồng ý. Khi huỷ giấy nhận cọc thì bà H sẽ trả lại tiền cọc cho bà G là 01 tỷ đồng, bà H không đồng ý bị phạt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ông Võ Văn C là chồng bà H, anh Võ Văn Đức T, chị Võ Thị Công D là con bà H: Thống nhất với ý kiến trình bày của bà H.

Ông Nguyễn Văn T trình bày: Năm 2018 ông có giới thiệu cho bà G đặt cọc để nhận chuyển nhượng của bà H diện tích đất 3.196m2 (ngang 50m, dài khoảng 60m) thuộc các thửa số 252, 253 và 206, loại đất lúa, tờ bản đồ số 13, tọa lạc xã Đ1, huyện Đ. Bà G có đặt cọc cho bà H 01 tỷ đồng, do còn phải làm thủ tục chuyển mục đích lên thổ cư nên giấy nhận cọc không ấn định được cụ thể ngày ra công chứng. Ngày 17/3/2018 bà H ủy quyền cho ông T làm thủ tục chuyển mục đích từ đất lúa lên thổ cư, sau đó vì bà H không làm thủ tục xóa thế chấp nên ông T không làm được thủ tục chuyển mục đích lên thổ cư. Nay ông T đã hủy giấy ủy quyền làm dịch vụ trên với bà H nên không biết việc thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa bà G và bà H đến giai đoạn nào.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 68/2020/DS-ST ngày 23 tháng 6 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện Đ căn cứ Điều 5, 26, 35, 39, 147, 483 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 328, 357, 407, 408, 468 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH.14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc G.

- Ghi nhận sự thỏa thuận của bà Nguyễn Thị Ngọc G và bà Cao Hồng H về việc hủy Giấy nhận cọc ngày 10/3/2018.

- Ghi nhận sự thỏa thuận của bà Nguyễn Thị Ngọc G và bà Cao Hồng H về việc bà Cao Hồng H cùng chồng là ông Võ Văn C có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc G số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000đồng (một tỷ đồng).

- Buộc bà Cao Hồng H cùng chồng là ông Võ Văn C có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc G số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc G về việc phạt cọc bà Cao Hồng H số tiền cọc là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án; chi phí tố tụng; án phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 03/7/2020 bà Nguyễn Thị Ngọc G làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà G.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bà G không rút đơn khởi kiện và vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và có ý kiến trình bày như sau:

Luật sư Thái Hoàng D và bà Nguyễn Thị Ngọc G thống nhất trình bày: Tại phiên tòa hôm nay bà H thừa nhận bà là người có nghĩa vụ làm thủ tục lên thổ cư và nghĩa vụ này còn được thể hiện bà là người ký giấy ủy quyền cho ông T và ký hợp đồng dịch vụ với ông Phan Tấn T làm thủ tục lên thổ cư. Giấy nhận cọc ghi ra thổ lúc nào chồng sổ lúc đó, bà H lên thổ được 935m2 mà không đồng ý chuyển nhượng cho bà G là vi phạm nghĩa vụ cam kết nên bị phạt cọc.

Bà Cao Hồng H trình bày: Giấy nhận cọc không ghi thời gian ra công chứng và lên thổ bao nhiêu phải chuyển nhượng bấy nhiêu mà chỉ ghi “ra đất thổ lúc nào chồng sổ nấy” nên thỏa thuận không rõ ràng. Hai bên có thỏa thuận miệng ra công chứng trong vòng 9 tháng, nay đã quá hạn nếu tiếp tục chuyển nhượng thì phải thỏa thuận lại. Do thỏa thuận không rõ ràng và việc không thực hiện được thỏa thuận là khách quan, có lỗi của hai bên nên không đồng ý phạt cọc theo yêu cầu của bà G.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà G làm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo:

Giấy nhận cọc không xác định thời gian cụ thể ra công chứng ký HĐCN mà ghi “ra đất thổ lúc nào chồng lúc nấy”, khi làm thủ tục chuyển thổ do tiền thuế lên thổ, chi phí dịch vụ tăng, quy định hạn mức lên thổ của hộ dân không quá 2.000m2 và các bên không thống nhất được bên nào phải chịu chi phí thay đổi tăng. Do vậy các thỏa thuận tại Giấy nhận cọc không thực hiện được là do lỗi của hai bên nên Tòa sơ thẩm buộc các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 407, 408 BLDS năm 2015 là có căn cứ.

Kháng cáo của bà G yêu cầu phạt cọc không có cơ sở, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về thủ tục tố tụng:

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và được tống đạt hợp lệ, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt là phù hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc G.

Sửa bản án sơ thẩm về phần án phí.

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 148, 483 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 328, 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm d, mục 1, phần I của Nghị quyết: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 4 Điều 27, Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH.14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án. Tuyên Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc G đối với bà Cao Hồng H về tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc”.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà Cao Hồng H và ông Võ Văn C cùng liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc G số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) bên có nghĩa vụ chưa thi hành xong số tiền trên thì còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi suất theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc G về việc buộc bà Cao Hồng H phải trả cho bà G một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc (tiền phạt cọc) là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng).

3. Về án phí sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Ngọc G phải chịu 42.000.000đ (Bốn mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí do bà G đã nộp 36.000.000đ theo biên lai thu số 0004277 ngày 12/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ nên bà G còn phải nộp tiếp 6.000.000đ (Sáu triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Ngọc G phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí do bà G đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0005751 ngày 06/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ; bà G đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.