Bản án 32/2025/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Đại diện bà D, bà M là ông K trình bày: Năm 2001, bà Mã Thị H3 có lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà D bà M mỗi người một phần đất (nền nhà) tại ấp B, xã H, huyện T, tỉnh Cà Mau. Cụ thể:

- Hợp đồng chuyển nhượng (giấy sang nhượng đất) cho bà Phùng Thị M vào ngày 07/9/2001, diện tích ngang 04m x 36m = 144m2 với giá 28.000.000đ (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Lân Hồng H4, hướng Nam giáp Mã Ngọc G).

- Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Mã Ngọc G vào ngày 07/9/2001, diện tích ngang 4,5m x 36m = 162m2 với giá 31.500.000đ (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Phùng Thị M, hướng Nam giáp Mã Thị H3).

Hợp đồng có các con của bà H3 ký, ông Nguyễn Việt H, bà Nguyễn Kim C và ông La Trường X. Bà M đã thanh toán xong và đã bàn giao đất nhưng chưa làm thủ tục. Đến ngày 16/9/2001, bà G thỏa thuận chuyển nhượng lại cho bà Trần Thị D, được bà H3 đồng ý ký nhận tại hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 07/9/2001 đã thanh toán xong. Cùng thời điểm này bà H3 cũng có chuyển nhượng cho bà Lâm Hồng H5, bà Trần Thị Đ (để trừ nợ cho vơ ông P) mỗi người một nền nhà diện tích 4m x 36m = 144m2 giáp ranh với hai phần đất của bà M, bà D.

Sau khi thanh toán xong bà H3 bàn giao đất theo biên bản bàn giao lập cùng ngày 17/10/2006 (BL 85, 91 là tài liệu do ông Hoàng cung C1 giấy bàn giao đất) có ký xác nhận của bà Mã Thị H3, ông Nguyễn Việt H, ông La Trường X và bà Lê Thị Tuyết . Phần đất đã cắm cột mốc ranh đất. Do có nhu cầu sử dụng nên bà M, bà D có yêu cầu bà H3 lập thủ tục tách thửa thì bà H3 cho rằng đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hứa khi nào chuộc về sẽ làm thủ tục tách thửa thì bà M, bà D.

Năm 2007 bà H3 chết, bà M và bà D có đến phần đất thì phát hiện có người cất nhà trên phần đất của bà M và bà D. Bà M, bà D có đến gặp ông H để hỏi thì ông H nói rằng đã chuyển nhượng phần đất cho người khác và ông H đề nghị với bà M, bà D sẽ đổi vị trí khác cặp phần đất mà bà M, bà D nhận chuyển nhượng trước đây cùng với diện tích tương tự thì bà M, bà D cũng đồng ý, nhưng ông H cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn thế chấp chưa làm thủ tục tách thửa được, bà M và bà D cũng đồng ý.

Đến khoảng năm 2017, Bà M, bà D đến gặp ông H. Ông H cũng hứa rằng sẽ tách thửa. Sau đó anh chị em ông H lập thủ tục thừa kế và thống nhất giao cho một người đứng tên phần đất thì sẽ lập thủ tục chuyển tên quyền sử dụng lại cho bà M, bà D.

Đến tháng 07/2023 thì bà M, bà D trực tiếp ông H để yêu cầu chuyển tên quyền sử dụng đất thì phát hiện cột mốc trên phần đất không còn. Bà M, bà D hỏi ông H thì ông H nói rằng ông Nguyễn Việt P (anh ruột của ông H) đã mua lại phần đất của bà M, bà D và ông P đề nghị ông H ký tên chuyển nhượng đất cho người khác nên không còn đất để giao cho bà M, bà D. Hiện nay ông H đã được thừa kế đứng tên toàn bộ phần đất của bà H3.

Nay bà M, bà D yêu cầu tuyên bố 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà M, bà D và bà H3 đã xác lập cùng ngày 07/9/2001 có hiệu lực pháp luật. Hiện ông H là người thừa kế phần đất của bà H3 nên buộc ông H phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện 02 hợp đồng trên.

Ông H phải lập thủ tục tách thửa giao cho bà Phùng Thị M phần đất diện tích ngang 04m x 36m = 144m2 (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Lân Hồng H4, hướng Nam giáp Mã Ngọc G) theo xác lập ngày 07/9/2001.Và lập thủ tục tách thửa giao cho bà Trần Thị D phần đất diện tích ngang 4,5m x 36m = 162m2 (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Phùng Thị M, hướng Nam giáp Mã Thị H3) theo xác lập ngày 07/9/2001.

Theo biên bản thẩm định phần đất do ông H bà H3 đã chuyền nhượng bán cho bà Lại Thị H6 và đã tách thửa kết quả 500,6m2 giá trị 777.000.000đ để làm cơ sở giải quyết yêu cầu. Bà M, bà D. Yêu cầu ông H có nghĩa vụ thanh toán bằng giá trị phần đất bằng tiền bà M yêu cầu diện tích 144m2 và bà D yêu cầu diện tích 162m2.

* Người đại diện bị đơn là ông Hồ Vũ P1 là trình bày: Ông H không đồng ý theo yêu cầu của bà M, bà D đặt ra. Bởi vì, tại 02 giấy sang nhượng đất lập cùng ngày 07/9/2001 giữa Mã Thị H3 với Phùng Thị M, Trần Thị D, bà Mã Thị H3 không ký tên chỗ người bán và ông Nguyễn Việt H không ký tên và viết họ tên vào chỗ người làm chứng. Nay ông H xác định chữ ký và chữ viết Mã Thị H3 là không phải do mẹ ông ký tên và viết tên Mã Thị H3; Còn chữ ký và chữ viết tên Nguyễn Việt H cũng không phải do ông ký và viết ra. Từ trước đến nay gia đình ông chưa có bất cứ giao dịch mua bán đất với bà Trần Thị D và bà Phùng Thị M. Tại phiên tòa ông H thừa nhận chữ ký tại 02 biên bản bàn giao đất cho bà Đ, bà M lập ngày 17/10/2004 là do ông ký tên người chứng kiến.

Ông H xác định bà Mã Thị H3 không có bán đất cho bà M và bà D nên giấy mua bán đất của bà M và bà D cung cấp là giấy giả. Ông có làm đơn yêu cầu và cung cấp tài liệu để làm nguồn giám định chữ ký, nhưng ông H không nộp tiền tạm ứng chi phí giám định và cho rằng không cần phải giám định. Việc giám định chữ ký là nghĩa vụ của bà D, bà M.

Tuy nhiên, ông H và các con của bà H3 thống nhất với chứng thư thẩm định giá số 2404.2/2024/CT-CITYLAND/CM ngày 27/5/2024 kết quả giá trị 777.000.000đ trên 500,6m2 để làm cơ sở giải quyết theo yêu cầu của bà M, bà D. Trường hợp bà M, bà D chứng minh được là bà Mã Thị H3 có ký hợp đồng mua bán với bà D, bà M thì ông H đồng ý trả bằng tiền giá trị tương đương với diện tích đất đã bán.

- Trình bày của bà C là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mẹ là bà Mã Thị H3 và em bà là Nguyễn Việt H đã nhận thừa kế đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 902350 cấp ngày 20/12/2016 diện tích 25,280m2.

Bà C cho rằng yêu cầu của bà M và bà D là không có cơ sở chấp nhận. Bởi lẽ, từ trước đến nay phần đất này do em bà là Nguyễn Việt H trực tiếp quản lý và sử dụng, mẹ bà là bà Mã Thị H3 không có bán cho bất cứ ai. Bà C cho rằng mẹ bà là Mã Thị H3 không ký 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M, bà D lập cùng ngày 07/9/2001. Bản thân Nguyễn Việt H từ trước đến nay cũng chưa bao giờ có bất cứ giao dịch nào đối với bà M, bà D. Bà C xác định chữ ký và chữ viết trong 02 giấy sang, nhượng đất lập cùng ngày 07/9/2001 không phải do bà ký và viết ra nên bà C không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà M, bà D.

Trường hợp bà M, bà D chứng minh được là bà Mã Thị H3 có ký hợp đồng mua bán với bà D, bà M thì ông H có nghĩa vụ trả bằng giá trị tương đương với diện tích đất đã bán, căn cứ giá theo chứng thư thẩm định giá với giá trị đương tương phần đất mà bà M, bà D yêu cầu.

- Trình bày của ông X (chồng bà C) là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Theo yêu cầu của bà Phùng Thị M và bà Trần Thị D. Ông X cho rằng nội dung yêu cầu của bà M và bà D là không có cơ sở chấp nhận. Bởi lẽ, từ trước đến nay phần đất này do Nguyễn Việt H trực tiếp quản lý và sử dụng, bà Mã Thị H3 không có bán cho bất cứ ai. Ông X cho rằng bà Mã Thị H3 không có ký 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M, bà D lập cùng ngày 07/9/2001. Ông X xác định chữ ký và chữ viết trong 02 giấy sang nhượng đất lập cùng ngày 07/9/2001 không phải do ông ký và viết ra. Ông Nguyễn Việt H từ trước đến nay chưa bao giờ có bất cứ giao dịch nào mua bán đất với bà M, bà D nên ông X không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà M, bà D.

- Trình bày của bà N và ông D1 (con bà H3) là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông D1, bà N cho rằng nội dung yêu cầu của bà D, bà M là không đúng. Từ trước đến nay phần đất này do ông Nguyễn Việt H trực tiếp quản lý và sử dụng, không có bán hay chuyển nhượng cho bà D, bà M.

Trường hợp chứng minh được là bà H3 có ký hợp đồng mua bán đất với bà D, bà M thì ông H có nghĩa vụ trả bằng giá trị theo diện tích chuyển nhượng vì ông H thừa kế đất của bà H3. Ông D1, bà N đồng ý theo biên bản thẩm định và chứng thư thẩm định giá số 2404.2/2024/CT-CITYLAND/CM ngày 27/5/2024 kết quả giá trị 777.000.000đ trên 500,6m2 để làm cơ sở giải quyết theo yêu cầu của bà M, bà D.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số:118/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình quyết định:

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phùng Thị M, bà Trần Thị D đối với ông Nguyễn Việt H.

1/ Tuyên bố, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy sang nhượng đất) giữa bà Mã Thị H3 với bà Phùng Thị M, Mã Ngọc G và bà Trần Thị D lập vào ngày 07/9/2001 và ngày 16/9/2001, diện tích phần đất chuyển nhượng ngang 04m x 36m = 144m2 và phần đất diện tích ngang 4,5m x 36m = 162m2 có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Nguyễn Việt H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Phùng Thị M 223.488.000đ.

Buộc Nguyễn Việt H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Thị D 251.424.000đ.

Ông H phải chịu chi phí định giá 8.208.000đ. Do bà M, bà D đã tạm ứng và thanh toán chi phí thẩm định giá xong nên ông H có nghĩa vụ hoàn lại cho bà M, bà D.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 09/9/2024, ông Nguyễn Việt H kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn. Lý do cấp sơ thẩm chưa xem xét đúng bản chất thực tế vụ án

Tại phiên tòa phúc thẩm: Ý kiến nguyên đơn yêu cầu giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm; Ý kiến bị đơn vẫn giữ nguyên kháng cáo yêu cầu sửa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình. .

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa người kháng cáo không cung cấp tài liệu chứng cứ mới nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Việt H phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Việt H.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 118/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phùng Thị M, bà Trần Thị D đối với ông Nguyễn Việt H.

1/ Tuyên bố, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy sang

nhượng đất) giữa bà Mã Thị H3 với bà Phùng Thị M lập vào ngày 07/9/2001, diện tích phần đất chuyển nhượng ngang 04m x 36m = 144m2 với giá 28.000.000đ (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Lân Hồng H4, hướng Nam giáp Mã Ngọc G) có hiệu lực pháp luật.

Ông Nguyễn Việt H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Phùng Thị M bằng giá trị theo chứng thư thẩm định giá số 2404.2/2024/CT-CITYLAND/CM ngày 27/5/2024 kết quả giá trị 777.000.000đ trên 500,6m2, mỗi 01m2 là 1.552.000đ. Diện tích được chấp nhận theo hợp đồng là 144m2 x 1.552.000đ = 223.488.000đ.

2/ Tuyên bố, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy sang

nhượng đất) giữa bà Mã Thị H3 với bà Mã Ngọc G và bà Trần Thị D lập vào ngày 07/9/2001 và ngày 16/9/2001 (thỏa thuận chuyển nhượng lại lập ngày 16/9/2001 giữa bà G với bà Trần Thị D), phần đất diện tích ngang 4,5m x 36m = 162m2 với giá 31.500.000đ (hướng Đông giáp Mã Thị H3, hướng Tây giáp mặt lộ, hướng Bắc giáp Phùng Thị M, hướng Nam giáp Mã Thị H3) có hiệu lực pháp luật.

Ông Nguyễn Việt H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Thị D bằng giá trị theo chứng thư thẩm định giá số 2404.2/2024/CT-CITYLAND/CM ngày 27/5/2024 kết quả giá trị 777.000.000đ trên 500,6m2, mỗi 01m2 là 1.552.000đ. Diện tích được chấp nhận theo hợp đồng là 162m2 x 1.552.000đ = 251.424.000đ.

Ông H phải chịu chi phí định giá 8.208.000đ. Do bà M, bà D đã tạm ứng và thanh toán chi phí thẩm định giá xong nên ông H có nghĩa vụ hoàn lại cho bà M, bà D.

Kể từ ngày bà M, bà D có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông H không thi hành xong khoản tiền nêu trên thì còn phải chịu lãi suất theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền thời gian chậm thi hành.

3/ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông H phải nộp số tiền 22.996.000đ (chưa nộp); Bà M, bà D không phải nộp. Bà M, bà D được nhận lại mỗi người 300.000đ tại biên lai số 0003817, 0003818 cùng ngày 01/8/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình khi bản án có hiệu lực.

4/ Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Việt H phải chịu 300.000đ. Ngày 11/9/2024, ông H đã dự nộp tạm ứng số tiền 300.000đ lai số 0016418 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình được chuyển thu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.