Bản án 32/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện; bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, nguyên đơn (ông T) trình bày:

Ông T và bà T1 có mối quan hệ quen biết, làm ăn với nhau từ năm 2018. Ngày 18/12/2019, ông T và bà T1 có ký giấy biên nhận đặt cọc để bà T1 chuyển nhượng cho ông T phần đất có diện tích khoảng 2.100m2 là đất trồng cây lâu năm thuộc một phần thửa đất số 33, tọa lạc tại xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh với giá 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng). Do có mối quan hệ thân quen nên ông T đã tin tưởng giao đủ số tiền 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) cho bà T1, ông T đã nhiều lần yêu cầu bà T1 làm thủ tục tách thửa sang tên cho ông T nhưng bà T1 không thực hiện. Vào ngày 29/11/2021, bà T1 có hẹn gặp ông T tại thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương để giải quyết vụ việc nhưng không thành. Ông T đã nhiều lần liên hệ gặp mặt bà T1 để giải quyết nhưng bà T1 hẹn lần hẹn lượt cho đến nay không thực hiện.

Vì vậy, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là Giấy biên nhận đặt cọc được ký kết giữa ông T và bà Nguyễn Thị Thu T1 ngày 18/12/2019. Ông T yêu cầu bà T1 trả số tiền cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Ông T không thống nhất với ý kiến của bà T1 vì thửa đất số 2437, tọa lạc tại xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương không liên quan đến thửa đất số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh ông T mua của bà T1. Vì thông qua bà T1 môi giới, ông T có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Minh S phần đất 1.909,7 m2 thuộc thửa đất số 2704 (tách ra từ thửa số 2437), tờ bản đồ số 40, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương với giá 1.900.000.000 đồng. Việc mua thửa đất số 2704 ông T đã trả tiền xong và đã làm thủ tục sang tên, thửa đất này ông T cũng nhờ bà T1 môi giới và nhờ bà T1 đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Minh S ngày 25/12/2019 giùm ông T, sau đó ông T cũng đưa tiền mặt cho bà T1 để bà T1 thanh toán cho ông S, bà H. Vì vậy ngày 13/6/2020 ông S, bà H đã ký hợp đồng ủy quyền cho ông T được toàn quyền quyết định đối với thửa đất này. Do ông T mua đất của ông S với ý định sẽ chuyển nhượng lại cho người khác nên ông T và ông S chỉ làm hợp đồng ủy quyền, không ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền với ông S thì ông T có nhờ bà T1 làm thủ tục chuyển đổi 300m2 đất thổ cư, sau đó tách thửa đất số 2704 thành ba thửa đất, trong đó có thửa số 3055 và thửa số 3056, hai thửa này ông T đã sang tên cho vợ và em trai ông T đứng tên. Còn hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông T và bà T1 ngày 18/12/2019 là ông T mua của bà T1 phần đất 2.100m2 đất thuộc thửa số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh. Khi ông T và bà T1 ký hợp đồng, ngay ngày 18/12/2019 ông T đã giao đủ cho bà T1 1.500.000.000 đồng. Việc nhận chuyển nhượng thửa đất số 2704 ông T đều nhờ bà T1 đứng ra môi giới, ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán tiền giùm nên giữa ông T và người chuyển nhượng đất không quen biết nhau, người chuyển nhượng đất chỉ biết bà T1, không biết ông T, ông T cũng chỉ quen biết bà T1, không biết người chuyển nhượng đất, chỉ khi ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng mới gặp nhau. Nên lời trình bày của bà T1 là không có căn cứ.

Tại phiên tòa, ông T thừa nhận vào khoảng cuối năm 2021, ông T đồng ý chuyển nhượng lại cho bà T1 hai thửa đất số 3055, 3056 với giá 1.900.000.000 đồng, bà T1 yêu cầu ông T có mặt ở Văn phòng C để ký hợp đồng chuyển nhượng và trả tiền cọc ký ngày 18/12/2019 là 1.500.000.000 đồng, bồi thường thêm 100.000.000 đồng, tổng là 1.600.000.000 đồng cho ông T. Tại Văn phòng C, ông T yêu cầu vợ, em trai của ông T ký hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất số 3055, 3056 cho bà T1, đồng thời ông T yêu cầu bà T1 trả số tiền 1.600.000.000 đồng, bà T1 đã giao 1.600.000.000 đồng cho ông T, nên phía sau Giấy biên nhận đặt cọc ngày 18/12/2019 ông T có ghi dòng chữ “Trần Danh T đã nhận đủ số tiền 1,6 tỷ ngày 29/11/2021” để giao bản chính Giấy biên nhận đặt cọc ngày 18/12/2019 cho bà T1. Nhưng sau đó ông T phát hiện bà T1 chỉ trả 1.600.000.000 đồng, không trả 1.900.000.000 đồng tiền thanh toán nhận chuyển nhượng hai thửa đất số 3055, 3056 nên ông T không cho phát hành hợp đồng chuyển nhượng được ký kết giữa vợ và em trai ông T với bà T1, ông T cũng đã trả lại 1.600.000.000 đồng cho bà T1 và giữ lại bản chính Giấy biên nhận đặt cọc ngày 18/12/2019 để khởi kiện. Tại phiên tòa, ông T yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ký ngày 18/12/2019 bị vô hiệu do thửa đất 33, tọa lạc tại xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại ký hợp đồng đặt cọc với ông T và yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Theo biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, bị đơn (bà T1) và đại diện hợp pháp của bị đơn (ông Q) trình bày:Bà T1 thừa nhận có ký kết với ông T hợp đồng đặt cọc là Giấy biên nhận đặt cọc ngày 18/12/2019 với nội dung bà T1 chuyển nhượng cho ông T phần đất 2.100 m2 thuộc thửa số 33, tọa lạc tại xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh với giá 1.500.000.000 đồng, có ghi bà T1 đã nhận đủ số tiền 1.500.000.000 đồng. Tuy nhiên, hai bên ký hợp đồng này với hình thức làm tin để ông T cho bà T1 vay tiền. Số tiền 1.500.000.000 đồng thực tế là tiền gốc và tiền lãi cộng dồn ông T yêu cầu bà T1 ký xác nhận nợ. Sau này nếu bà T1 không trả đủ số tiền này cho ông T thì bà T1 phải làm thủ tục sang tên thửa đất này cho ông T.

Tại phiên tòa, bà T1 thừa nhận có ký xác nhận đã nhận đủ số tiền 1.500.000.000 đồng của ông T, không có chứng cứ chứng minh số tiền 1.500.000.000 đồng là tiền vay. Bà T1 xác định phần đất 2.100m2 thuộc thửa số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh là do bà T1 nhận chuyển nhượng của ông M (không nhớ rõ họ tên) nhưng chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2019 để chuyển nhượng phần đất này cho ông T thì bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, giao dịch giữa bà T1 và ông M không thành và đã hủy giao dịch nên bà T1 không có đất để chuyển nhượng cho ông T, bà T1 với ông T thỏa thuận bà T1 sẽ thay thế bằng thửa đất số 2704 tách ra từ thửa số 2437, tờ bản đồ số 40, tọa lạc tại ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương mà bà T1 nhận chuyển nhượng của bà H, ông T đồng ý nên theo yêu cầu của bà T1 thì bà H đã ký hợp đồng ủy quyền cho ông T ngày 13/6/2020. Tuy nhiên khi ký ủy quyền xong thì bà T1 không yêu cầu ông T trả lại bản chính Giấy biên nhận đặt cọc ngày 18/12/2019 để hủy bỏ và giữa bà T1 với ông T cũng không ký hợp đồng nào thay thế Hợp đồng đặt cọc ký ngày 18/12/2019. Bà T1 đồng ý tuyên Hợp đồng ký ngày 19/12/2019 giữa bà T1 với ông T bị vô hiệu nhưng không đồng ý trả 1.500.000.000 đồng cho ông T, vì ngày 25/12/2019, bà T1 có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Minh S và bà Nguyễn Thị Thu H1 thửa đất số 2437, tờ bản đồ số 40, tọa lạc tại ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương, bà T1 đã trả hết tiền cho ông S, bà H1 và tiến hành tách từ thửa 2437 thành bốn thửa đất khác, trong đó có thửa 2704 diện tích 1.909,7 m2 nhưng chưa làm thủ tục sang tên, ông T biết nên ông T bắt buộc bà T1 yêu cầu ông S ký hợp đồng ủy quyền cho ông T thửa đất số 2704, tờ bản đồ số 40, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương để thay thế thửa đất số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh. Ngày 13/6/2020, tại Văn phòng C1, theo yêu cầu của bà T1, ông S, bà H1 đã ký hợp đồng ủy quyền cho ông T. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền cho ông T, ông T yêu cầu bà T1 lên đất thổ cư, tách thửa đất số 2704 thành ba thửa đất, trong đó có thửa số 3055 và 3056, hai thửa này ông T đã sang tên cho vợ và em ông T. Khoảng cuối năm 2021, bà T1 có nhờ chị gái cầm số tiền 2.500.000.000 đồng đến Văn phòng C để trả cho ông T (thực tế là bà T1 nhờ chị gái chuộc lại thửa đất số 3055, 3056) và bà T1 yêu cầu ông T và vợ, em trai của ông T ký sang tên thửa số 3055 và 3056 cho chị gái bà T1, ông T đồng ý. Tại Văn phòng Công chứng Vương Huỳnh N, chị gái bà T1 và vợ, em trai của ông T đã ký tên, lăn tay hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng ông T không cho phát hành hợp đồng này và còn tự ý giật lấy số tiền 2.500.000.000 đồng từ tay chị gái bà T1 với mục đích vừa lấy được tiền, vừa giữ lại đất nhưng do có nhiều người giúp đỡ nên ông T trả lại số tiền 2.500.000.000 đồng cho chị gái bà T1. Nếu ông T yêu cầu bà T1 trả số tiền 1.500.000.000 đồng thì ông T phải yêu cầu vợ và em ông T ký sang tên thửa số 3055 và 3056, tờ bản đồ số 40, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương cho bà T1.

Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của bị đơn (ông Q) có yêu cầu Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để đưa Văn phòng Công chứng Vương Huỳnh N vào tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng và thu thập chứng cứ là Hợp đồng chuyển nhượng đất đối với thửa đất số 3055, 3056 được ký kết giữa chị gái bà T1 và vợ, em trai ông T ngày 29/11/2021 để chứng minh cho lời trình bày của bà T1 là có căn cứ.

Tai bản án dân sự sơ thẩm số 59/2023/DS-ST ngày 27/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)” của ông Trần Danh T.

Tuyên hợp đồng đặt cọc là Giấy biên nhận đặt cọc ký kết ngày 18/12/2019 giữa ông Trần Danh T và bà Nguyễn Thị Thu T1 về việc chuyển nhượng phần đất có diện tích 2.100 m2 thuộc thửa số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh bị vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị Thu T1 có trách nhiệm trả lại cho ông Trần Danh T số tiền 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 01/8/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện bị đơn có đơn xin xét xử vắng mặt nên các đương sự không thể tiến hành hòa giải.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về thủ tục tố tụng những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án: xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến của đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bà T1 đồng ý tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 19/12/2019 giữa bà T1 và ông T vô hiệu nhưng bà T1 không đồng ý trả cọc 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) cho ông T, vì bà T1 cho rằng số tiền 1.500.000.000 đồng là tiền bà T1 vay của ông T nhưng do không có tiền trả nên bà T1 ký đặt cọc ngày 18/12/2019 để chuyển nhượng phần đất 2.100m2 đất thuộc thửa số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh cho ông T để trừ nợ. Tuy nhiên bà T1 cho rằng phần đất này bà T1 đặt cọc cho ông M để nhận chuyển nhượng (không nhớ rõ họ tên, địa chỉ) nhưng không thành nên hai bên hủy bỏ nên bà T1 và ông T đã thỏa thuận thay đổi thành thửa số 2704 (được tách từ thửa số 2437), tờ bản đồ số 40, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương. Hiện nay thửa đất 2704 đã tách thành ba thửa đất, trong đó thửa đất số 3055, 3056 thì ông T đã sang tên cho vợ và em của ông T, thửa còn lại ông T đã chuyển nhượng cho người khác. Khi thực hiện xong thỏa thuận thì bà T1 không lấy lại bản chính Giấy biên nhận đặt cọc ký ngày 18/12/2019, nay ông T căn cứ vào giấy biên nhận đặt cọc này để khởi kiện thì bà T1 không đồng ý nhưng bà T1 không có chứng cứ chứng minh về việc thỏa thuận này, ông T khai rằng đó là một giao dịch khác.

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: chứng cứ là Giấy biên nhận đặt cọc ký ngày 18/12/2019 (bản chính) giữa ông T và bà T1 do ông T cung cấp có nội dung ngày 18/12/2019, bà T1 nhận số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) để chuyển nhượng cho ông T phần đất 2.100m2 đất thuộc thửa số 33, tọa lạc xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh và ghi rõ “Đã nhận đủ số tiền”. Như vậy, hai bên thống nhất đã ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng, tuy nhiên bà T1 cho rằng số tiền 1.500.000.000 đồng là tiền vay nhưng không có chứng cứ để chứng minh nên việc hai bên ký hợp đồng đặt cọc là có thật.

Quá trình tham gia tố tụng, ông T khai do tin tưởng bà T1 nên khi ký hợp đồng đặt cọc xong thì ông T giao đủ tiền 1.500.000.000 đồng cho T1 nhưng không yêu cầu bà T1 ghi rõ cụ thể địa chỉ thửa đất, không yêu cầu bà T1 giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không đi xem đất. Bà T1 khai tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2019 thì phần đất có diện tích 2.100m2 đất thuộc thửa số 33, tọa lạc tại xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh là do bà T1 nhận chuyển nhượng của một người tên M (không nhớ rõ họ tên) nhưng mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do giao dịch giữa bà T1 và ông M bị hủy nên bà T1 đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông M, không cung cấp được cho Tòa án. Như vậy, việc bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 2.100m2 đất thuộc thửa số 33, tọa lạc tại xã P, huyện D, tỉnh Tây Ninh nhưng lại ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất cho ông T là vi phạm điều cấm của luật được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu do ông T biết được đất này bà T1 chưa đứng tên quyền sử dụng đất nhưng lại ký đặt cọc để nhận chuyển nhượng, đối với bà T1 đã biết đất này bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn nhận cọc để chuyển nhượng cho ông T như vậy cả hai đều có lỗi trong giao dịch đặt cọc nên không phải bồi thường thiệt hại, ông T đã giao cho bà T1 số tiền 1.500.000.000 đồng thì bà T1 phải hoàn trả lại cho ông T.

Ý kiến của kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1.

2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 59/2023/DS-ST ngày 27/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1 phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ hết số tiền tạm ứng theo Biên lai thu số 0009276 ngày 08/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dương (do ông Nguyễn Công B nộp thay)

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.