Bản án 32/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo nội dung đơn khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn do ông L đại diện trình bày:

Do thông qua người môi giới thì ông Nguyễn Thành D biết ông Nguyễn Thành T đang bán phần đất tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, tỉnh Bình Dương nên có tìm hiểu đến xem hiện trạng thực tế và giấy tờ đất.

Ngày 18/10/2019 giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T có ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều ngang 25m dài hết đất thuộc thửa số A6, tờ bản đồ 4A tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 286501 do UBND huyện Dầu Tiếng cấp ngày 18/12/2000 cho ông Nguyễn Tiến D1. Lúc này giấy tờ đất đứng tên ông Nguyễn Tiến D1 nhưng do ông T cam kết phần đất này ông T đã nhận chuyển nhượng từ ông D1 rồi nên hai bên ký hợp đồng đặt cọc. Phần đất ông D thỏa thuận mua là một phần nằm trong khu đất ông T nói đã mua lại của ông Nguyễn Tiến D1 chưa có ranh giới, hay cọc mốc rõ ràng.

Tổng giá trị chuyển nhượng thỏa thuận là 1.625.000.000 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Cùng ngày 18/10/2019, ông D đã đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Số tiền còn lại 1.425.0000.000 đồng (một tỷ bốn trăm hai mươi lăm triệu đồng) ông D và ông T thỏa thuận ngày 25/11/2019 ra phòng công chứng ký hợp đồng thì giao nốt (có chừa lại 50.000.000 đồng chờ ra sổ sẽ giao hết).

Theo thỏa thuận thì ông T là người có trách nhiệm làm thủ tục giấy tờ để ngày 25/11/2019 hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên đến ngày 25/11/2019 thì ông T không hoàn tất thủ tục giấy tờ được nên hai bên không ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng.

Hiện nay, nguyên đơn nhận thấy ông T không có quyền quyết định đối với thửa đất thỏa thuận bán cho ông D theo hợp đồng đặt cọc ngày 18/10/2019 vì đất vẫn đứng tên ông Nguyễn Tiến D1; đồng thời ông T cũng vi phạm thời hạn thỏa thuận ra phòng công chứng ký hợp đồng và theo nguyên đơn tìm hiểu thì được biết đất thỏa thuận mua của ông T thuộc quy hoạch Trung tâm hành chính xã C nên nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2019 giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T là vô hiệu. Đồng thời, buộc ông Nguyễn Thành T trả lại cho ông Nguyễn Thành D số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra nguyên đơn không còn yêu cầu gì khác.

* Quá trình tố tụng bị đơn ông T trình bày:

Thông qua người môi giới thì ông T biết ông D có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất. Ngày 18/10/2019 giữa ông Nguyễn Thành D và ông T có ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngang 25m dài hết đất thuộc thửa số 16, tờ bản đồ 41 tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 286501 do UBND huyện Dầu Tiếng cấp ngày 18/12/2000 cho ông Nguyễn Tiến D1. Phần đất đứng tên ông Nguyễn Tiến D1 nhưng ông T ký hợp đồng đặt cọc với ông D là do ông T đã đặt cọc mua của ông Nguyễn Tiến D1.

Tổng giá trị thỏa thuận chuyển nhượng là 1.625.000.000 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Cùng ngày 18/10/2019, ông D đã đặt cọc trước số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) cho ông T nhưng khi đi đặt cọc thì đi cùng ông D có những người môi giới giới thiệu đất nên ông D phải trả tiền môi giới là 32.500.000 đồng chỉ còn nhận được gần 170.000.000 đồng; số tiền còn lại 1.425.0000.000 đồng (một tỷ bốn trăm hai mươi lăm triệu đồng) hai bên thỏa thuận ngày 25/11/2019 ra phòng công chứng ký hợp đồng thì giao nốt (có chừa lại 50.000.000 đồng chờ ra sổ sẽ giao hết).

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn ông T không đồng ý vì sau khi nhận tiền đặt cọc thì ông T đã tuân thủ đúng thỏa thuận đi ký hợp đồng đo đạc, làm thủ tục...Nay ông D không mua nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến D1 trình bày:

Ông Nguyễn Tiến D1 không biết ông Nguyễn Thành D là ai, chỉ biết ông Nguyễn Thành T do ông T có thỏa thuận mua đất của ông D1.

Vào ngày 10/5/2019, thì ông Nguyễn Tiến D1 và ông Nguyễn Thành T có ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều ngang 100m dài hết đất thuộc thửa số 16, tờ bản đồ 41 tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 286501 do UBND huyện Dầu Tiếng cấp ngày 18/12/2000 cho ông Nguyễn Tiến D1. Giá thỏa thuận là giá 55.000.000 đồng/m ngang, ông T có đặt cọc trước số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Sau khi đặt cọc thì ông T mua bán, chuyển nhượng như thế nào ông D1 không biết nhưng ông T đã bán cho người khác được phần đất có chiều ngang 80m trong tổng 100m chiều ngang đất đã thỏa thuận mua của ông D1. Khi có người mua đất thì ông Nguyễn Tiến D1 có hỗ trợ ông T làm thủ tục tách thửa sang tên trực tiếp cho người mua. Còn lại phần đất có chiều ngang chiều ngang 20m trong tổng 100m chiều ngang ông T thỏa thuận mua của ông D1 thì không bán được nên ông T trả lại ông D1. Ngày 22/11/2019, ông Nguyễn Tiến D1 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS227458 đổi từ thửa thửa số 15, và phần còn lại của thửa số 16, tờ bản đồ 41 thành thửa 166, tờ bản đồ 41. Ngoài phần đất có chiều ngang 100m dài hết đất thuộc thửa số 16, tờ bản đồ 41 tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, tỉnh Bình Dương nêu trên mà ông D1 thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T thì ông D1 không thỏa thuận chuyển nhượng phần đất nào khác cho ông T.

Việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T như thế nào thì ông Nguyễn Tiến D1 xác định không hề biết và không có liên quan gì.

* Người làm chứng ông Võ Minh D2 trình bày:

Ông Võ Minh D2 là bạn của ông D. Ngày 18/10/2019, ông Võ Minh D2 có đi cùng ông D đến gặp ông Nguyễn Thành T khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngang 25m dài hết đất thuộc thửa số 16, tờ bản đồ 41 tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ. Ông Võ Minh D2 có ký vào hợp đồng với tư cách người làm chứng.

Khi hai bên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy tờ đất đứng tên ông Nguyễn Tiến D1 nhưng ông T cam kết là ông T đã mua lại của ông D1 nên hai bên ký hợp đồng đặt cọc. Hai bên thỏa thuận mua phần đất có chiều ngang 25m dài hết đất, nằm giữa phần đất ông T nói đã mua lại của ông Nguyễn Tiến D1 chưa có ranh mốc rõ ràng.

Khi ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2019 thì ông Nguyễn Thành D có giao cho ông T số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Phía ông T nhận trách nhiệm hoàn tất thủ tục giấy tờ để đi công chứng việc chuyển nhượng đất, các bên cũng thỏa thuận nếu đất thuộc quy hoạch thì ông T phải trả lại cho ông D tiền đặt cọc.

Sau đó ông Võ Minh D2 được biết đến ngày hẹn ra làm thủ tục công chứng thì phía ông T không hoàn tất thủ tục giấy tờ nên phía ông T có xin thêm thời gian hoàn tất thủ tục giấy tờ để đi công chứng việc chuyển nhượng đất thì ông D cũng đồng ý nhưng cuối cùng phía ông T không làm được. Đồng thời phía ông D có kiểm tra thì đất thuộc quy hoạch xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân xã C nên có yêu cầu phía ông T trả lại tiền cọc nhưng ông T không đồng ý.

Ngoài ra ông D2 không cung cấp thông tin gì thêm

* Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử, trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã chấp hành đúng pháp luật tố tụng, đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Bị đơn không chấp hành đúng pháp luật tố tụng. Không kiến nghị khắc phục, bổ sung về thủ tục tố tụng.

- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Quan hệ pháp luật của vụ án là “tranh chấp hợp đồng dân sự (đặt cọc)”. Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ được Hội đồng xét xử xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa cho thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận nên đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những tài liệu chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[A.2] Quá trình tiến hành tố tụng, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến D1 và người làm chứng ông Võ Minh D2 đã có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án. Do đó, căn cứ Điều 227, 228, 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến D1 và người làm chứng ông Võ Minh D2.

Tổng giá trị chuyển nhượng thỏa thuận là 1.625.000.000 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông D đã giao số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) cho ông T. Số tiền còn lại 1.425.0000.000 đồng (một tỷ bốn trăm hai mươi lăm triệu đồng) ông D và ông T thỏa thuận ngày 25/11/2019 ra phòng công chứng ký hợp đồng thì giao nốt (có chừa lại 50.000.000 đồng chờ ra sổ sẽ giao hết). Theo thỏa thuận thì ông T là người có trách nhiệm làm thủ tục giấy tờ để ngày 25/11/2019 hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Do nguyên đơn, bị đơn đều thống nhất các nội dung trên nên đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến D1 thì phần đất ông T thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông D1 100 mét ngang, đã bán được 80 m ngang (đã tách sổ), còn lại phần đất có chiều ngang 20m không bán được nên ông T trả lại ông D1. Ngày 22/11/2019, ông Nguyễn Tiến D1 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS227458 đổi từ thửa thửa số 15, và phần còn lại của thửa số 16, tờ bản đồ 41 thành thửa 166, tờ bản đồ 41. Ngoài phần đất nêu trên thì ông D1 không thỏa thuận chuyển nhượng phần đất nào khác cho ông T.

Tại phiên tòa, bị đơn ông T cũng xác định ông T thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông D1 100 mét ngang dài hết đất thuộc thửa số 16, tờ bản đồ 41 tọa lạc tại ấp B, xã C, huyện Đ, hai bên mới ký hợp đồng đặt cọc. Khi ông T bán được đất cho ai thì ông Nguyễn Tiến D1 hỗ trợ làm thủ tục tách thửa sang tên trực tiếp cho người mua. Ông T đã bán được 80 m ngang (đã tách sổ), còn lại phần đất có chiều ngang 20m không bán được nên ông T bán lại cho ông Nguyễn Tiến D1. Ông T xác định hiện nay thì ông T không còn phần đất nào thỏa thuận mua của ông Nguyễn Tiến D1.

Như vậy, thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2019 giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T thì phần đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng do ông Nguyễn Tiến D1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do ông Nguyễn Thành T không phải là chủ sử dụng đất, không có sự ủy quyền của chủ sử dụng đất nên ông T không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013; Do đó, giao dịch đặt cọc giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T là vi phạm điều cấm của luật, không đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117, 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Bản thân ông Nguyễn Thành D cũng đã biết rõ tình trạng pháp lý của phần đất nêu trên nhưng vẫn xác lập giao dịch đặt cọc với ông Nguyễn Thành T. Như vậy, ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T đã thực hiện một giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết nên giao dịch này đã bị vô hiệu từ thời điểm giao kết. Do giao dịch bị vô hiệu ngay tại thời điểm xác lập, do đó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Nguyên đơn, bị đơn đều thống nhất ngày 18/10/2019, ông D đã giao cho ông T số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Do đó, cần buộc bị đơn trả lại nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận. Đối với trình bày của bị đơn về việc trả tiền cho người môi giới là 32.500.000 đồng chỉ còn nhận được gần 170.000.000 đồng tiền cọc. Hội đồng xét xử xét thấy, cả nguyên đơn, bị đơn đều xác định không thỏa thuận vấn đề trả tiền cho người môi giới khi ký hợp đồng đặt cọc; nguyên đơn xác định không biết và không liên quan đến số tiền cho người môi giới; do đó không có cơ sở xem xét trình bày của bị đơn.

Từ những phân tích nêu trên, nhận thấy yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 227, 228, 229, 235, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Các Điều 117, 122, 123, 131, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 167 Luật Đất đai 2013;

Khoản 2, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng dân sự (đặt cọc)” của nguyên đơn ông Nguyễn Thành D đối với bị đơn ông Nguyễn Thành T.

1.1 Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 18/10/2019 giữa ông Nguyễn Thành D và ông Nguyễn Thành T bị vô hiệu.

1.2 Buộc ông Nguyễn Thành T trả lại cho ông Nguyễn Thành D số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Thành T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho Nguyễn Thành D số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng), tiền tạm ứng án phí ông Nguyễn Thành D đã nộp theo biên lai thu số AA/2016/0032363 ngày 03 tháng 01 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bình Dương.

3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật./.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự; người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.