Bản án 318/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo đơn khởi kiện ngày 31/10/2023, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn và người đại diện hợp pháp thống nhất trình bày:

Vào ngày 21 tháng 12 năm 2020, ông Hoàng Duy T và Công ty Cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là Công ty Đ) ký kết Thỏa thuận đặt cọc số: C1-15.05/TTĐC- LDGSKY/2020 kèm theo Phụ lục 01, 02. Ngày 25 tháng 12 năm 2020, ông T ký tiếp với Công ty Đ Thỏa thuận đặt cọc số: C1-11.05/TTĐC-LDGSKY/2020 kèm theo Phụ lục 01, 02 để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số C1-15.05 và C1-11.05 thuộc dự án khu chung cư lô C1 (khu C) tại lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Thực hiện Thỏa thuận số C1-11.05/TTDC-LDGSKY/2020, ông T đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ (sáu) đợt với tổng số tiền là 538.498.400 đồng. Theo Điều 4 của Thoả thuận, hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/9/2021 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 03 tháng). Đến hết năm 2021, Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với ông T vì lý do đại dịch Covid nên chậm tiến độ thi công. Ông T cũng rất thông cảm nên ngày 22/12/2021 ông T đồng ý ký thêm Phụ lục số 03 để gia hạn thời gian ký hợp đồng mua bán đến 30/06/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 03 tháng). Nhưng đến hết ngày 30/09/2022, Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với ông. Lúc này ông trực tiếp lên dự án để xem tiến độ thi công và thấy dự án vẫn chưa thi công xong phần móng. Do đó, ngày 14/11/2022 ông đã đến văn phòng công ty để đề nghị thanh lý Thỏa thuận đặt cọc và Phụ lục 03. Đại diện Công ty Đ đã tiếp nhận đơn đề nghị thanh lý và hai bên ký kết Biên bản thanh lý Thoả thuận đặt cọc C1-11.05/TTDC-LDGSKY/2020. Vào ngày 15/11/2022, Công ty Đ chuyển khoản, trả lại cho ông T 30.000.000 đồng. Số tiền còn lại đến nay Công ty Đ vẫn không thanh toán cho ông đúng hạn theo biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc.

Đối với Thỏa thuận số C1-15.05/TTĐC-LDGSKY/2020, ông T đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ (năm) đợt với tổng số tiền là 538.498.400 đồng. Theo Điều 4 của Thoả thuận, hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/09/2021 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 03 tháng). Nhưng đến hết năm 2021 Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với ông. Ngày 22/12/2021 ông đồng ý ký thêm Phụ lục 03 để gia hạn thời gian ký hợp đồng mua bán đến 30/06/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 03 tháng). Nhưng đến hết ngày 30/09/2022 Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với ông T. Ngày 14/11/2022, ông T đã đến văn phòng công ty để đề nghị thanh lý thỏa thuận đặt cọc và hai bên ký kết Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc C1-15.05/TTĐC-LDGSKY/2020. Đến ngày 03/12/2022, Công ty Đ có chuyển khoản, trả lại cho ông T 35.000.000 đồng. Số tiền lại chưa thanh toán.

Ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Đối với Thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC-LDGSKY/2020: buộc Công ty Đ thanh toán tiền cọc và tiền lãi tính tới ngày 31/3/2023 đã thống nhất theo biên bản thanh lý là: (538.498.400 đồng tiền cọc – 30.000.000 đồng) + 44.359.084 đồng tiền lãi = 552.857.484 đồng. Buộc Công ty Đ phải trả cho ông T số tiền lãi tính từ ngày 15/4/2023 đến ngày 08/3/2024 là: 0.02% /ngày x 320 ngày x 508.498.400 đồng = 32.543.898 đồng. Tổng cộng: 585.401.382 đồng.

- Đối với Thỏa thuận đặt cọc số C1-15.05/TTĐC-LDGSKY/2020: buộc Công ty Đ thanh toán tiền cọc và tiền lãi tính tới ngày 31/3/2023 đã thống nhất theo biên bản thanh lý là: (538.498.400 đồng – 35.000.000 đồng) + 43.953.689 đồng = 547.452.089 đồng. Buộc Công ty Đ phải trả cho ông T số tiền lãi từ ngày 15/4/2023 đến ngày 08/3/2024 là: 0.02%/ngày x 320 ngày x 503.498.400 đồng = 32.223.898 đồng. Tổng cộng: 579.675.987 đồng.

Tổng cộng yêu cầu Công ty Đ phải trả cho ông Hoàng Duy T số tiền là 1.165.077.369 đồng.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:

Thống nhất phần trình bày của nguyên đơn về việc nguyên đơn và bị đơn tự nguyện ký kết Thỏa thuận đặt cọc số C1-15.05/TTĐC- LDGSKY/2020, Phụ lục 01, Phụ lục 02 ngày 21/12/2020, Phụ lục 03 ngày 22/12/2021; Thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC-LDGSKY/2020, Phụ lục 01, Phụ lục 02 ngày 25/12/2020, Phụ lục 03 ngày 22/12/2021. Số tiền cọc bị đơn đã nhận của ông Hoàng Duy T theo Thỏa thuận đặt cọc số C1-15.05/TTĐC- LDGSKY/2020 ngày 21/02/2020 là 538.498.400 đồng, theo Thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC-LDGSKY/2020 là 538.498.400 đồng. Đây là tiền cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán căn hộ với ông T, không nhằm mục đích gì khác. Việc không giao kết được hợp đồng mua bán căn hộ đúng tiến độ là do lỗi của bị đơn chưa đảm bảo điều kiện ký kết hợp đồng. Nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện Thỏa thuận đặt cọc nên ngày 14/11/2022 hai bên đã ký Biên bản thanh lý đối với hai thỏa thuận đặt cọc nói trên, đồng thời ký kết biên bản xác nhận khoản tiền lãi đính kèm.

Theo thỏa thuận tại Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số C1-15.05/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 14/11/2022, số tiền nguyên đơn sẽ nhận lại là 582.452.089 đồng, trong đó tiền cọc là: 538.498.400 đồng, tiền lãi: 43.953.689 đồng. Thời gian thanh toán, đợt 1: chậm nhất trước ngày 03/12/2022 sẽ thanh toán số tiền 35.000.000 đồng; đợt 2: sẽ thanh toán trong vòng 10 ngày làm việc kể từ sau ngày 31/3/2023 với số tiền 547.452.089 đồng. Thực hiện đúng Biên bản thanh lý, ngày 14/11/2022 Công ty Đ đã thanh toán cho ông T số tiền là: 30.000.000 đồng và ngày 03/12/2022 Công ty Đ đã thanh toán cho nguyên đơn số tiền là: 5.000.000 đồng. Như vậy, Công ty Đ đã thanh toán đúng hạn đợt 1 như biên bản thanh lý mà hai bên đã thỏa thuận.

Theo thỏa thuận tại Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 14/11/2022, số tiền nguyên đơn sẽ nhận lại là 582.857.484 đồng, trong đó tiền cọc là: 538.498.400 đồng, tiền lãi: 44.359.084 đồng. Thời gian thanh toán, đợt 1: chậm nhất trước ngày 15/11/2022 sẽ thanh toán số tiền 30.000.000 đồng; đợt 2: sẽ thanh toán trong vòng 10 ngày làm việc kể từ sau ngày 31/3/2023 với số tiền 552.857.484 đồng. Thực hiện biên bản thanh lý, ngày 14/11/2022 Công ty Đ đã thanh toán cho ông T số tiền là: 30.000.000 đồng. Như vậy, Công ty Đ đã thanh toán đúng hạn đợt 1 như hai bên đã thỏa thuận.

Tại khoản 3.2 Điều 3 Biên bản thanh lý đều quy định: Bên B có trách nhiệm trả đầy đủ cho Bên A bản chính thỏa thuận đặt cọc và các phụ lục, văn bản, chứng từ liên quan đến thỏa thuận đặt cọc (nếu có) cho Bên A trước khi Bên A hoàn tất việc hoàn trả tiền nêu tại Điều 2 Biên bản thanh lý. Tuy nhiên, đến nay ông T vẫn chưa trả lại bản chính các văn bản trên cho Công ty Đ. Do đó, nguyên đơn đã vi phạm trách nhiệm và nghĩa vụ theo thỏa thuận của hai bên tại biên bản thanh lý. Với yêu cầu khởi kiện của ông T, Công ty Đ có ý kiến như sau:

Công ty Đ đồng ý thanh toán cho ông T tổng số tiền 1.100.310.009 đồng, trong đó bao gồm: 547.452.089 đồng theo Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC- LDGSKY/2020 và 552.857.484 đồng theo Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số C1-11.05/TTĐC- LDGSKY/2020. Thời hạn thanh toán là ngày 30/6/2024. Đối với số tiền lãi mà nguyên đơn yêu cầu thì Công ty Đ không đồng ý thanh toán do nguyên đơn đã vi phạm nghĩa vụ như trên, ngoài ra không có lý do nào khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 51/2024/DS-ST ngày 11 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Duy T với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Buộc Công ty Cổ phần Đ trả cho ông Hoàng Duy T tổng số tiền 1.165.077.369 đồng (một tỷ một trăm sáu mươi lăm triệu không trăm bảy bảy nghìn ba trăm sáu chín) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 22/3/2024 bị đơn Công ty Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung vụ án để đảm bảo quyền lợi của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn thay đổi một phần yêu cầu kháng cáo, đồng ý chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và trả lại tiền đặt cọc đã nhận, không đồng ý tính lãi.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Tòa án sơ thẩm xét xử là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp tài liệu chứng cứ chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét thấy, mặc dù các bên có thỏa thuận nguyên đơn ông Hoàng Duy T phải trả cho bị đơn Công ty Đ các tài liệu liên quan đến thỏa thuận chuyển nhượng đất và do ông T chưa trả các tài liệu bản chính cho Công ty nên Công ty không có giấy tờ để quyết toán tiền nên Công ty chưa trả tiền cho bên B, xét mẫu Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc do Công ty Đ soạn thảo, có nội dung mâu thuẫn, không rõ ràng tại khoản 2.1 Điều 2 và khoản 3.2 Điều 3. Nguyên đơn giải thích rằng khi ký biên bản thanh lý, điều khoản này được hiểu là khi bị đơn trả hết các khoản tiền theo thời hạn cam kết thì nguyên đơn mới hoàn trả bản chính các hợp đồng, phụ lục cho bị đơn. Điều 404 Bộ luật Dân sự quy định: “1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng....6. Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia”. Giải thích của nguyên đơn cũng phù hợp với quy định tại khoản 2.1 Điều 2 của Biên bản thanh lý, theo hướng nghĩa vụ thanh toán tiền và trả lại bản chính giấy tờ là nghĩa vụ song song nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, nguyên đơn không có trách nhiệm trả lại bản chính các giấy tờ cho bị đơn khi bị đơn chưa thanh toán tiền. Hơn nữa, toàn bộ các văn bản mà các bên ký kết thì đều được lập thành 03 bản như nhau và bên bị đơn đang giữ 02 bản nên nghĩa vụ hoàn trả các văn bản của bị đơn không ảnh hưởng việc đến việc bị đơn trả tiền cho nguyên đơn. Từ thời điểm ký kết biên bản thanh lý đến nay bị đơn không thông báo cho nguyên đơn thời gian cụ thể sẽ hoàn trả đầy đủ số tiền theo biên bản thanh lý, tới thời điểm xét xử đại diện Công ty Đ thống nhất trả cho nguyên đơn khoản tiền còn lại theo biên bản thanh lý, tuy nhiên tiếp tục hẹn đến ngày 30/6/2024 mới có tiền trả cho nguyên đơn. Như vậy, nghĩa vụ trả tiền của bị đơn không được thực hiện hoàn toàn do lỗi của bị đơn

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Như vậy, ngoài nghĩa vụ trả tiền hai bên đã thống nhất theo các biên bản thanh lý đã ký kết, bị đơn phải chịu tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền từ ngày tiếp theo của ngày đến hạn thanh toán đợt 02 đến ngày Toà án xét xử sơ thẩm, mức lãi suất chậm trả nguyên đơn yêu cầu 0.02%/ngày là phù hợp với quy định của pháp luật.

Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ mới cho yêu cầu kháng cáo của mình nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là có căn cứ nên Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 51/2024/DS-ST ngày 11 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002673 ngày 26/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.