Bản án 315/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự số 51/2026/DS-ST ngày 17/6/2026 của Toà án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh và tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau:

Nguyên đơn và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Tại hợp đồng thế chấp số 564/11/HĐTC và hợp đồng tín dụng số 435-11, ngày 08/07/2011, ông có thế chấp 02 GCNQSDĐ số BG 234237 và BG 234238 để vay số tiền 600.000.000 đồng tại Qũy tín dụng nhân dân xã V. Đến ngày 10/07/2012, đã thanh toán đầy đủ nợ lãi của Hợp đồng vay. Do nhu cầu tiếp tục vay vốn phục vụ kinh doanh, ông được hướng dẫn tất toán hợp đồng cũ để ký lại hợp đồng vay mới Quỹ tín dụng thông qua 02 HĐTD số 459/12 và 460/12. Trong quá trình này, do tin tưởng cán bộ Quỹ, đã được hướng dẫn ký khống vào nhiều biểu mẫu, tờ khai trống nội dung với mục đích được giải thích là để "hoàn thiện hồ sơ ngân hàng". Trong quá trình thực hiện, duy trì trả lãi được một thời gian, sau đó do việc kinh doanh gặp khó khăn nên ông tạm thời không thể thực hiện tiếp nghĩa vụ trả lãi và gốc. Sau khi dịch Covid kết thúc, ông đến Qũy tín dụng nhân dân xã V để làm thủ tục thanh toán, tất toán nợ gốc và lãi nhằm giải chấp tài sản. Tại đây, ông T6 là Chủ tịch Hội đồng quản trị thông báo tài sản của ông đã bị bán ông T6 ra điều kiện nếu muốn lấy lại 02 sổ đỏ thì phải trả số tiền lên tới 6 tỷ đồng. Sau khi không đạt được thỏa thuận, ông đã yêu cầu Văn phòng quản lý đất đai cho trích lục hồ sơ và bàng hoàng phát hiện 02 thửa đất đã được chuyển nhượng cho bà Đoàn Thị L từ năm 2015.

Ông khẳng định chưa được thực hiện hồ sơ giải chấp của Quỹ tín dụng nhân dân Việt Ngọc. Theo thông báo ngày 14/11/2025 của Qũy tín dụng nhân dân xã V, đơn vị này cho rằng đã tất toán nợ và rút tài sản bảo đảm vào ngày 06/07/2012. Ông chưa từng thực hiện việc nộp tiền mặt hay chuyển khoản số nợ gốc 600.000.000 đồng để tất toán vào năm 2012.

- Về Hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/11/2015 cho bà Đoàn Thị L ông khẳng định không ký Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Đoàn Thị L tại UBND xã V và cũng không nhận bất kỳ khoản tiền nào từ bà L. Hợp đồng này có những dấu hiệu sai phạm nghiêm trọng cần làm rõ. Sai phạm về hình thức và chứng thực: UBND xã V lại ký chứng thực một hợp đồng mà trang 2 (phần nội dung cốt lõi giá bán và phương thức thanh toán) hoàn toàn không có chữ ký nháy của ông, vi phạm nghiêm trọng quy trình công chứng, chứng thực và cho thấy nội dung trang này đã bị tráo đổi hoặc điền thêm sau khi bị lừa ký khống vào các trang khác. Sai phạm về nội dung, toàn bộ thông tin điền tay trên hợp đồng không phải chữ viết của ông nên việc lập hồ sơ giả tạo này để sang tên tài sản của ông cho bà L mà không có sự hiện diện của ông tại trụ sở UBND xã.

- Về việc quản lý tài sản bảo đảm và quy trình tất toán tại Qũy tín dụng nhân dân xã V ông chưa bao giờ thực hiện thủ tục tất toán để rút 02 GCNQSDĐ (sổ đỏ) số BG 234237 và BG 234238 ra khỏi Quỹ tín dụng.

Mặc dù năm 2012 có việc nộp tiền tất toán nợ cũ, nhưng ngay sau đó vào ngày 10/07/2012, ông và Q đã ký mới 02 Hợp đồng tín dụng (HĐTD) số 459/12 và 460/12 dựa trên chính tài sản thế chấp là 02 sổ đỏ này. Do đó, việc Q cho rằng đã tất toán và rút sổ từ ngày 06/07/2012 là hoàn toàn gian dối.

Tại đơn khởi kiện ông yêu cầu hủy 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2025: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 663 (lô 14), tờ bản đồ 16, diện tích 100m2 giữa ông Lê Chí T và bà Đoàn Thị L; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ 16, diện tích 100m2 giữa ông Lê Chí T và bà Đoàn Thị L. Tại phiên toà sơ thẩm ông đề nghị tuyên bố 02 hợp đồng trên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm, trái pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự. Yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, khôi phục lại hiện trạng ban đầu.

Trong quá trình tranh luận tại phiên toà ông T và đại diện theo uỷ quyền của ông T thống nhất giữ nguyên yêu cầu như trong đơn khởi kiện về việc yêu cầu huỷ 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2025 và không yêu cầu giải quyết hậu quả của việc huỷ 02 hợp đồng này.

Bị đơn -Quỹ tín dụng nhân dân V trình bày:

Ngày 08/7/2011, ông Lê Chí T và Quỹ tín dụng nhân dân V có lập hợp đồng tín dụng (loại vay ngắn hạn) số 435/11, số tiền vay là 600.000.000 đồng; thời hạn vay 12 tháng; mục đích kinh doanh lắp ráp điện tử; ngày đến hạn 08/7/2012. Khi vay ông T có lập hợp đồng thế chấp tài sản số 564/11 ký ngày 08/7/2011 gồm 02 giấy chứng nhận QSD đất số BG234237 và BG 234238 để thế chấp hợp đồng tín dụng số 435/11 ngày 08/7/2011. Đến hạn trả nợ ông T đã trả và tất toán xong món vay trên. Sau khi ông T đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ông T đã rút tài sản thế chấp. Do thời gian đã lâu nên Quỹ không lưu được hồ sơ tài liệu tất toán. Ngày 18/01/2025, ông T có gửi đơn tố cáo Quỹ lên Cơ quan điều tra. Cơ quan điều tra đã kết luận chữ viết và chữ ký trong các hợp đồng chuyển nhượng đất là do ông Lê Chí T viết, do đó Quỹ tín dụng nhân dân Việt N không có liên quan đến việc ông T chuyển nhượng đất cho bà L.

Bị đơn- bà Đoàn Thị L trình bày:

Vào khoảng năm 2015 thì bà có được người giới thiệu mua đất của ông Lê Chí T. Bà và ông T đến tại UBND xã V để ký hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất gồm:

-Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015 giữa bên chuyển nhượng (bên A) là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L (bên B) có nội dung bên A chuyển nhượng cho bên B thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100 m2 đất ở, địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang.

-Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015 giữa bên chuyển nhượng (bên A) là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L (bên B) có nội dung bên A chuyển nhượng cho bên B thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m 2 đất ở, địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang.

Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ghi vào sổ chứng thực số 161, 162, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD của UBND xã V cũ, do ông Nguyễn Văn H1 - Nguyên phó chủ tịch UBND xã V cũ ký chứng thực. Giá trị thoả thuận một thửa đất với giá là 200.000.000 đồng, bà đưa tiền mặt cho ông Lê Chí T nhận cả 02 lô đất là 400.000.000 đồng tại UBND xã V, ông T đã nhận đủ số tiền trên nên các bên không lập giấy giao nhận tiền vì số tiền đã ghi rõ trong các hợp đồng chuyển nhượng đất. Bà và ông T tự nguyện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đã đến bộ phận một cửa xã V giao dịch hai hợp đồng trên, ký kết vào các hợp đồng tự nguyện, không bị ép buộc là sự thật. Ký kết hợp đồng xong ông T bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 02 thửa theo hợp đồng cho bà, đồng thời bàn giao đất cho bà sử dụng luôn từ đó. Sau khi nhận chuyển nhượng hai lô đất bà đã được UBND huyện T cấp GCN QSD đất cho bà Đoàn Thị L sử dụng thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở (theo hồ sơ cấp GCN QSD đất là thửa đất số 307, tò bản đồ số 40 đo đạc năm 2011, diện tích 100 m2 đất ở) và thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100 m2 đất ở (theo hồ sơ địa chính cấp GCN QSD đất là thửa đất số 306, tờ bản đồ số 48, diện tích 100 m2 đất ở), địa chỉ thửa đất tại thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang nay là thôn C, xã N, tỉnh Bắc Ninh. Năm 2016 bà đã xây nhà kiên cố, bê tông cốt thép 03 tầng trên cả 02 thửa đất, chi phí xây dựng tổng cộng khoảng 2.000.000.000 đồng. Trong quá trình xây dựng công trình trên 2 thửa đất thì ông T đều biết vì ông T làm tại Công ty của ông T ở ngay gần cả 02 thửa đất này nên ông T thường đi qua, đi lại nhiều lần đã biết việc xây dựng nhà trên đất đều không có ý kiến phản đối gì. Năm 2024 bà chuyển vào trong làng ở và tặng lại toàn bộ 2 thửa đất, các tài sản gắn liền trên đất cho riêng con gái là Lê Thị T3 sử dụng, hiện đang ở ổn định cùng với chồng và các con trên cả 2 thửa đất. Đến nay con gái bà là Lê Thị T3 đã được đăng ký biến động tại trang 4 vào ngày 09/8/2024. Bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Chí T.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn B trình bày:

Năm 2015 vợ chồng ông được giới thiệu mua đất của ông Lê Chí T. Vợ ông là Đoàn Thị L và ông T đến UBND xã V để ký hợp đồng chuyển nhượng đất đối với 2 thửa đất theo đúng quy định. Vợ chồng ông tặng đất cho con gái Lê Thị T3 vào năm 2024, hiện gia đình con gái đang ở ổn định trên đất cả 2 thửa đất đã được đăng ký biến động tại trang thứ 4 cho con gái Lê Thị T3 vào ngày 09/8/2024. Ông không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Lê Thị T3 trình bày:

Chị là con gái bà L, ông B, năm 2015 mẹ chị đã trực tiếp mua 02 lô đất của ông Lê Chí T, khi mua các bên có lập hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã V. Giá thỏa thuận là 200.000.000 đồng/1 lô, ông T đã nhận đủ tiền 2 lô đất và ghi rõ trong hợp đồng. Sau khi nhận tiền thì ông T bàn giao giấy tờ, bàn giao đất cho bà L sử dụng luôn. Các thửa đất sau đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Đoàn Thị L. Năm 2016, bà L xây nhà trên các thửa đất. Năm 2017, chị về ở trên 2 thửa đất này đến năm 2024, bà L đã tặng riêng cho chị 02 thửa đất cùng toàn bộ các tài sản trên đất, chị đã đăng ký biến động sang tên tại trang thứ 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 09/8/2024. Chị không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Trọng C trình bày:

Ông kết hôn với chị Lê Thị T3 năm 2010. Năm 2017, chị T3 về sống trên thửa 663, 664 do mẹ của chị T3 mua của ông T vào năm 2015 với giá 400.000.000 đồng, việc mua bán được 2 bên lập hợp đồng. Đến nay 2 lô đất này đã được sang tên cho chị T3.

Ý kiến của cháu Hoàng Trường G, cháu Hoàng Phương T4 trình bày: Mẹ các cháu là Lê Thị T3 được bà ngoại (bà Đoàn Thị L) tặng cho 02 thửa đất 663, 664, đã được biến động sang tên Lê Thị T3 vào ngày 09/8/2024, hiện nay gia đình đang sinh sống ổn định trên đất. Các cháu không đóng góp gì vào việc phát triển tài sản nên xác định không liên quan trong vụ án tranh chấp này.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Thu H và người đại diện theo uỷ quyền của chị H là anh Nguyễn Trung K trình bày:

Chị H và ông T đăng ký kết hôn ngày 12/11/2007, đã ly hôn theo Quyết định số 106/2017/QĐST-HNGĐ ngày 26/5/2017 của TAND quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Năm 2011,vợ chồng nhận chuyển nhượng 02 thửa đất tại xã V. Đây là tài sản chung của vợ chồng theo Luật hôn nhân và gia đình, mục đích mua tài sản này là đề tích lũy và dành tặng cho con chung là Lê Mỹ A và Lê Đức A1 sau khi các cháu trưởng thành. Trong quá trình chung sống từ 2011 đến khi ly hôn, chị không biết, không được bàn bạc, không được thông báo hay ký tên vào bất kỳ văn bản nào có liên quan đến việc thế chấp tài sản hay chuyển nhượng 02 thửa đất nêu trên cho bà Đoàn Thị L vào năm 2015. Đến khi ông T thông báo về vụ kiện hiện tại chị mới biết tài sản của mình bị sang tên cho người khác.Việc chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng là bất động sản bắt buộc phải có sự đồng ý của hai vợ chồng bằng văn bản, do đó việc Quỹ tín dụng nhân dân xã V chuyển nhượng đất cho bà Đoàn Thị L là vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm thủ tục công chứng chứng thực, xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là cháu Lê Mỹ A, cháu Lê Đức A1 và đại diện theo uỷ quyền là anh Nguyễn Trung K nhất trí với ý kiến chị H, trình bày như trên.

Ý kiến của UBND xã N:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 161, quyển số 01/2015/ TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T giữa bên chuyển nhượng (bên A) là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng (bên B) là bà Đoàn Thị L. Bên A chuyển nhượng cho bên B thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 162, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T giữa bên chuyển nhượng (bên A) là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng (bên B) là bà Đoàn Thị L. Bên A chuyển nhượng cho bên B thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở. Địa chỉ các thửa đất: thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang. Hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND xã V (cũ) chứng thực bởi chữ ký của ông Nguyễn Văn H1 - Nguyên phó chủ tịch UBND xã V (cũ) ký chứng thực.

Ngày 10/4/2026, UBND xã N đã làm việc với ông Nguyễn Văn H1 (nguyên phó chủ tịch UBND xã V) và ông Nguyễn Đức N2 (nguyên công chức tư pháp hộ tịch xã V). Tại buổi làm việc ông Nguyễn Đức N2 và ông Nguyễn Văn H1 cho biết: Các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đã đến bộ phận một cửa xã V giao dịch hai hợp đồng trên và ký chứng thực hợp đồng tự nguyện, không bị ép buộc. Quy trình chứng thực tại UBND xã V đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Nguồn gốc 02 thửa đất ông Lê Chí T chuyển nhượng cho bà Đoàn Thị L theo 02 hợp đồng trình bày trên: Do ông Lê Chí T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Vũ Hải Đ1 và bà Giáp Thị N3 năm 2011. Đất của ông Đ1 và bà N3 có nguồn gốc đất từ đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước bán theo lô tại khu vực thôn C T. Quá trình sử dụng đất không có tranh chấp về ranh giới, sau khi bà L nhận chuyển nhượng của ông T 02 lô đất theo 02 hợp đồng trình bày trên và bà L đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L sử dụng thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 10, diện tích 100m2 đất ở (theo hồ sơ cấp GCN QSD đất cho bà L là thửa đất số 307, tờ bản đồ số 48 đo đạc năm 2011, diện tích 100m2 đất ở) và thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở (theo hồ sơ địa chính cấp GCN QSD đất cho và L là thửa đất số 306, tờ bản đồ số 48, diện tích 100m2 đất ở),địa chỉ thửa đất tại thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang nay là thôn C, xã N, tỉnh Bắc Ninh. Gia đình bà Đoàn Thị L đã xây nhà để ở trên hai thửa đất trên, và đã tặng cho quyền sử dụng đất cho con gái là bà Lê Thị T3 sử dụng hai thửa đất này, chị Lê Thị T3 hiện đang ở ổn định trên đất, không có tranh chấp.

Ý kiến của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên xã T:

1. Về 02 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015 đối với các thửa 663 (lô 14) và 664 (lô 15) giữa ông Lê Chí T và bà Đoàn Thị L.

Ngày 03/11/2015, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện T có nhận bàn giao 02 hồ sơ nhận chuyển quyền sử dụng đất từ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ủy ban nhân dân huyện T, thành phần hồ sơ gồm:

- 01 Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 234238, số vào sổ CH 00161 do UBND huyện T cấp ngày 27/6/2011 (số thửa đất 664 (lô 15) và tờ bản đồ số 16, diện tích: 100m2 đất ở, địa chỉ thửa đất Thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang.

- 01 Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 234237, số vào sổ CH 00160 do UBND huyện T cấp ngày 27/6/2011 (số thửa đất 663 (lô 14) và tờ bản đồ số 16, diện tích: 100m2 đất ở, địa chỉ thửa đất Thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang.

- 02 Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mẫu số 04a/ĐK.

-01 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 161,quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được Ủy ban nhân dân xã V chứng thực ngày 03/11/2015.

- 01 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 162,quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được Ủy ban nhân dân xã V chứng thực ngày 03/11/2015.

- 01Biên bản làm việc ngày 03/11/2015, có sơ đồ thửa đất kèm theo thửa đất số 664 (lô 15)

- 01Biên bản làm việc ngày 03/11/2015, có sơ đồ thửa đất kèm theo thửa đất số 663 (lô 14).

- 01Đơn xác nhận tài sản riêng của ông Lê Chí T thửa đất số 664 (lô 15) có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã V.

- 01Đơn xác nhận tài sản riêng của ông Lê Chí T thửa đất số 663 (lô 14) có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã V.

- Các tờ khai thuế theo quy định.

2.Quá trình giải quyết thủ tục hành chính: Sau khi kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ, ngày 05/11/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận hồ sơ đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính đồng thời in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ lên phòng Tài nguyên và Môi trường huyện T trình Ủy ban nhân dân huyện T ký cấp GCNQSD đất cho bà Đoàn Thị L tại 02 thửa đất số 664(lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở và thửa đất số 663(lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2 đất ở. Ngày 14/15/2015 Ủy ban nhân dân huyện T đã ký 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đoàn Thị L tại 02 số seri giấy chứng nhận, cụ thể:

+ Số seri giấy chứng nhận CB 790446, thửa đất số 307, tờ bản đồ số 48, diện tích 100 m2 đất ở.

+ Số seri giấy chứng nhận CB 790445, thửa đất số 306, tờ bản đồ số 48, diện tích 100 m2 đất ở (có hồ sơ kèm theo).

Việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T thẩm tra trình Phòng Tài Nguyên và Môi T5 ký cấp GCNQSD đất cho bà Đoàn Thị L là đảm bảo đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 ( khoản 1, điều 168, khoản 3, điều 191); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Khoản 1 Điều 37); Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T9 quy định về hồ sơ địa chính (Điều 9); Công văn số 1992/TNMT-VP ngày 02/11/2015 của Giám đốc Sở T10 về việc thực hiện thứ tục hành chính đất đai.

- Về trình tự, thủ tục được thực hiện đúng theo quy định: Thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;

- Về thành phần hồ sơ thực hiện theo quy định: Về hồ sơ đăng ký biến động do chuyển quyền đảm bảo theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/ 2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T9 quy định về hồ sơ địa chính.

- Tại thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký biến động giữa các bên không có tranh chấp với các thửa đất của các hộ giáp ranh liền kề. Khi thực hiện chuyển nhượng không vi phạm các điều cấm theo quy định của pháp luật.

Với nội dung trên, bản án dân sự sơ thẩm số 51/2026/DS-ST ngày 17/6/2026 của Toà án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh đã quyết định:

Áp dụng: Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 227, Điều 229, Điều 271, Điều 273, Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ quy định tại các Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật dân sự; Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Chí T về yêu cầu hủy 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2025 gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L đối với thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2. Địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được UBND xã V chứng thực số 161, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T cũ nay là UBND xã N, tỉnh Bắc Ninh;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L đối với thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2. Địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được UBND xã V chứng thực số 162, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang nay là UBND xã N, tỉnh Bắc Ninh;

2. Về chi phí tố tụng: Ông Lê Chí T phải chịu số tiền 800.000 đồng. Xác nhận ông T đã nộp đủ số tiền trên.

3. Về án phí: Ông Lê Chí T phải chịu 600.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Xác nhận ông T đã nộp đủ số tiền án phí dân sự sơ thẩm tại biên lai thu tạm ứng án phí số 0004997 ngày 26/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh – Phòng THADS khu vực 3 – Bắc Ninh.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo, nghĩa vụ chậm thi hành án, hướng dẫn thi hành án đối với các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26/6/2026 nguyên đơn ông Lê Chí T nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

- Ông T xác định yêu cầu khởi kiện là đề nghị tuyên vô hiệu hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015 giữa ông T và bà L.

-Ông T kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm vì: Ông T không tự nguyện giao kết hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ chưa chứng minh ông T nhận tiền, ông T chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Qũy tín dụng nhân dân xã V.Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự 2015 để đánh giá hiệu lực của giao dịch dân sự là không đúng, cần phải áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật hôn nhân và gia đình, Luật đất đai tại thời điểm giao kết. Chữ ký ông T tại hai hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/11/2015 không chứng minh toàn bộ giao dịch, không chứng minh khi ký đã đầy đủ nội dung giao dịch chưa. Thủ tục chứng thực có vi phạm, không ký chứng thực trước mặt người chứng thực, không đủ căn cứ chứng minh ông T ký trước mặt người chứng thực, việc giao nhận 2 giấy chứng nhận và số tiền thanh toán chưa được chứng minh làm rõ. Hồ sơ xóa thế chấp nhưng chưa xác lập ai lập, ai nộp tiền. Hai thửa đất được cấp trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, không có văn bản thể hiện bà H đồng ý việc chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu gốc, chưa làm rõ Kết luận giám định 428 ngày 13/3/2025 của Phòng K1 Công an tỉnh B, chưa đối chất giữa các đương sự, cần phải thu thập bổ sung toàn bộ hồ sơ tín dụng, hồ sơ thế chấp.

-Ông T không có quan hệ gì với bà L. Ông T không biết gì về 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 2025 khi có công văn của Cơ quan cảnh sát điều tra ông mới biết về hai hợp đồng chuyển nhượng đất này. Ông T khẳng định không chuyển nhượng thửa đất 663,664 cho bà L. Lý do không chuyển nhượng đất nhưng lại ký vào hai hợp đồng chuyển nhượng vì ông T ký khống rất nhiều giấy trắng để đáo nợ, tuy nhiên toàn bộ giấy ký khống ông T đều ký tại Qũy tín dụng, không ký ở Ủy ban nhân dân xã V. Chữ ký trong hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015 là của ông T nhưng ông T chỉ biết ký, không biết nội dung, chữ viết trong hai hợp đồng chuyển nhượng không phải của ông T, tại trang 2 của hai hợp đồng không có chữ ký của ông T; tại thời điểm chuyển nhượng hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ở Qũy tín dụng nhân dân, thời điểm chuyển nhượng ông T chưa tất toán, chưa lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra. Từ năm 2007 ông T đầu tư đặt Chi nhánh Công ty tại thôn C, xã N (gần với địa chỉ thửa đất 663,664), từ năm 2007 đến nay Chi nhánh Công ty vẫn duy trì, hoạt động.

- Nguồn gốc thửa đất 663, 664 ông T nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Đ1, bà N3 vào năm 2011. Sau khi nhận chuyển nhượng hai thửa đất trên, năm 2011 Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một mình ông T, ông T không có ý kiến gì về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Nguồn tiền mua hai thửa đất nêu trên là tiền chung của ông T và vợ là Nguyễn Thị H, bà H có biết việc hai thửa đất nêu trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một mình ông T. Năm 2012 ông T vay tiền tại Qũy tín dụng nhân dân Việt N và có ký hợp đồng thế chấp để thế chấp thửa đất 663,664 để đảm bảo cho khoản vay, thời hạn vay là 6 tháng đến 01 năm, đến nay ông T xác định còn nợ Qũy tín dụng khoảng 600 triệu đồng và chưa giải chấp tài thế chấp. Từ năm 2012 đến trước khi xảy ra tranh chấp khởi kiện tại Tòa án vì một số lý do cá nhân nên ông T chưa trả khoản tiền vay từ năm 2012 và cũng không có ý kiến gì đối với hai thửa đất thế chấp. Khi ông T thế chấp hai thửa đất nêu trên tại Qũy tín dụng nhân dân xã V thì bà H không ký vào hợp đồng thế chấp cũng không biết việc ông T thế chấp để vay vốn đầu tư kinh doanh. Ông T và bà H không có văn bản thỏa thuận nào về việc để lại thửa đất 663,664 cho các con.

-Đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để thu thập bổ sung tài liệu chứng cứ theo Văn bản đề nghị ngày 21/9/2026 ông T đã nộp tại Tòa án cấp phúc thẩm gồm: Đề nghị lấy lời khai, triệu tập người làm chứng là ông Nguyễn Văn H1 (là người ký lời chứng vào hợp đồng chuyển nhượng), ông Nguyễn Đức N2 (nguyên cán bộ tư pháp – hộ tịch xã V), ông Nguyễn Đăng N4 (kế toán quỹ tín dụng) để làm rõ việc chứng thực hai hợp đồng chuyển nhượng, làm rõ người thanh toán khoản vay của ông T, người nhận hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đề nghị thu thập tài liệu gốc là: Sổ chứng thực năm 2015, toàn bộ hồ sơ liên quan đến việc chứng thực hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015( số chứng thực 161,162) tại Ủy ban nhân dân xã N; hồ sơ gốc các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, hồ sơ giải chấp liên quan đến hai thửa đất 663,664 của ông T,địa chỉ liên hệ của ông N4 tại Quỹ tín dụng nhân dân V; bản gốc Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bản gốc hai hợp đồng chuyển nhượng, toàn bộ hồ sơ liên quan đến việc đăng ký biến động hai thửa đất tại Chi nhánh văn phòng Đ; bản gốc Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất và toàn bộ hồ sơ thuế liên quan đến hai giao dịch tại cơ quan thuế; bản đầy đủ Kết luận giám định số 428 ngày 13/3/2025 và các tài liệu liên quan đến việc giám định tại Cơ quan điều tra/ Phòng K1 Công an tỉnh B. Đề nghị trưng cầu giám định bổ sung chữ viết tay tại: Hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2015; tại Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp ngày 17/9/2017 và tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BG 234237, BG234238; tại Đơn đề nghị xác nhận tài sản riêng ngày 03/11/2015; tại Tờ khai lệ phí trước bạ nhà,đất ngày 03/11/2015.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Thu H trình bày: Bà H kết hôn với ông T năm 2007, ly hôn năm 2017. Khi ly hôn,ông T và bà H chưa giải quyết về tài sản, không lập văn bản nào xác nhận giữa ông T và bà H có những tài sản chung gì. Từ khi ly hôn đến khi ông T khởi kiện vụ án này tại Tòa án bà H chưa khi nào yêu cầu chia tài sản chung, không tranh chấp gì về tài sản chung. Bà H có biết việc ông T mua thửa đất 663,664 nhưng không biết mua với số tiền bao nhiêu, mua của ai, chỉ biết dùng tiền chung của vợ chồng để mua, bà H không biết ông T thế chấp hai thửa đất này tại Qũy tín dụng V. Bà H chỉ biết hai thửa đất này được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nên theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình là tài sản chung của vợ chồng. Về giấy tờ, tài liệu chứng minh hai thửa đất là tài sản chung bà H không có giấy tờ gì để cung cấp.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bắc Ninh phát biểu:

-Về việc chấp hành pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở Tòa án cấp phúc thẩm: Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ và đúng các thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa chấp hành nội quy phiên tòa và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình khi tham gia tố tụng.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Chí T, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 51/2026/DS-ST ngày 17/6/2026 của Toà án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Chí T phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

*Xét kháng cáo của nguyên đơn- ông Lê Chí T đề nghị Toà án hủy bản dân sự án sơ thẩm, Hội đồng xét xử xét thấy:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Chí T về việc đề nghị hủy bản án sơ thẩm, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 51/2026/DS-ST ngày 17/6/2026 của Toà án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh.

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 227, Điều 229, Điều 271, Điều 273, Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165, Điều 688 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 689, Điều 697, Điều 698, Điều 699, Điều 700, Điều 701,Điều 702 Bộ luật Dân sự 2005.

Căn cứ Điều 167, Điều 168 Luật đất đai 2013.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Chí T về yêu cầu tuyên vô hiệu đối với:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L đối với thửa đất số 664 (lô 15), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2,địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được UBND xã V chứng thực số 161, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T cũ nay là UBND xã N, thành phố B.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Chí T và bên nhận chuyển nhượng là bà Đoàn Thị L đối với thửa đất số 663 (lô 14), tờ bản đồ số 16, diện tích 100m2,địa chỉ thửa đất thôn C, xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được UBND xã V chứng thực số 162, quyển số 01/2015/TP/CC-SCT/HĐGD được lập ngày 03/11/2015 tại UBND xã V, huyện T, tỉnh Bắc Giang nay là UBND xã N, thành phố B.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Lê Chí T phải chịu số tiền 800.000 đồng. Xác nhận ông T đã nộp đủ số tiền trên.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Chí T phải chịu 600.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm ông T đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0004997 ngày 26/12/2025 và biên lại thu tạm ứng án phí số 0000237 ngày 06/7/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh (nay là thành phố B). Xác nhận ông T đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.