Bản án 311/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Nguyên đơn CT HM1 do người đại diện ủy quyền trình bày:

Thời điểm trước ngày 01/01/2018 CT MH1 cho bà NTH4 thuê vị trí lô D10, dãy nhà D diện tích 4.875m2 để kinh doanh buôn bán. Việc thuê do 2 bên thỏa thuận miệng và thực hiện thu tiền theo tháng (không có hợp đồng). Bà Hường đã thanh toán đầy đủ tiền sử dụng MBKD và phí công tác vệ sinh môi trường đến hết ngày 31/12/2017.

Kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, bà NTH4 không nộp tiền sử dụng mặt bằng kinh doanh nhưng hàng ngày vẫn chiếm giữ mặt bằng lô D10, dãy nhà D để kinh doanh buôn bán. Phí công tác vệ sinh môi trường được CT MH1 phục vụ từ 01/01/2018 đến hết năm 2019 họ cũng không thanh toán. Chưa kể từ tháng 7/2020 bà Hường tiếp tục sử dụng ki ốt dưới tầng 1 nhà điều hành để kinh doanh nhưng cũng không nộp tiền sử dụng mặt bằng kinh doanh cho công ty. Lý do: Kỳ thuê đất 5 năm lần đầu, giai đoạn 2011-2016 hàng năm công ty phải nộp tiền thuê đất cho nhà nước với số tiền là 232.829.208đ/năm. Kỳ thuê đất 5 năm tiếp theo giai đoạn 2016-2021 nhà nước điều chỉnh tiền thuê đất, số tiền thuê đất công ty phải nộp tăng lên là 589.764.000đ/năm.

Ngày 31/12/2016, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 56/2016/QĐ-UBND về việc ban hành giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định nêu rõ thẩm quyền phê duyệt giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ như sau: “Giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (đã bao gồm thuế GTGT); đối với chợ hạng 3: Mức tối đa 150.000đ/m2/tháng. Giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước: Tối đa không quá hai lần mức giá đối với chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư căn cứ Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ để xây dựng phương án giá dịch vụ và công khai mức thu với các hộ kinh doanh tại chợ làm cơ sở ký hợp đồng cho thuê diện tích kinh doanh tại chợ”. Theo đó, CT MH1 được phép xây dựng mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tối đa là 300.000đ/m2/tháng.

Căn cứ Quyết định 56/2016/QĐ-UBND, năm 2017 CT MH1 đã xây dựng phương án giá thuê mặt bằng kinh doanh tại chợ theo Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ tài chính.

Quan điểm của công ty: Đơn giá thuê mặt bằng kinh doanh phải được điều chỉnh để phù hợp với tiền thuê đất tăng của Nhà nước. Do vậy công ty xây dựng phương án giá thuê mặt bằng kinh doanh tính theo đơn giá tiền thuê đất mới áp dụng từ 01/07/2017 là: Loại 1: 120.000đ/m2/tháng, Loại 2: 110.000đ/m2/tháng, Loại 3: 100.000đ/m2/tháng.

CT MH1 yêu cầu Tòa án nội dung sau: Buộc bà Nguyễn Thu Hường phải trả lại mặt bằng kinh doanh đang sử dụng trong chợ Sáng cho CT MH1.

Yêu cầu bà NTH4 bồi thường thiệt hại cho CT MH1 do việc sử dụng mặt bằng kinh doanh mà không nộp tiền kể từ ngày 01/01/2018 đến khi xét xử. Số tiền bồi thường tính theo đơn giá tiền thuê mặt bằng kinh doanh: Loại 1: 75.000đ/m2/tháng và bồi thường thiệt hại cho CT MH1 do việc không thanh toán tiền phí công tác vệ sinh môi trường công ty đã phục vụ từ 01/01/2018 đến 31/12/2019. Bồi thường theo số tiền: 60.000đ/hộ/tháng. Cụ thể số tiền bồi thường tạm tính đến hết 30/06/2021: Bồi thường tiền mặt bằng kinh doanh lô số D10 từ 01/01/2018 đến 30/06/2021 là (4.875m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 42tháng = 15.356.000 đồng

Bồi thường phí công tác vệ sinh môi trường từ 01/01/2018-31/12/2019 là: 60.000đ x 24 tháng = 1.440.000 đồng

Bồi thường tiền mặt bằng kinh doanh ki ốt tầng 1 NĐH từ 01/7/2020 đến hết T6/2021: (25m2 x 75.000đ) x 12 tháng = 22.500.000 đồng

Tổng số tiền bà Hường phải bồi thường cho CT MH1 là: 39.296.000 đồng (Ba mươi chín triệu, hai trăm chín mươi sáu nghìn đồng).

Quá trình tiến hành tố tụng tại cấp sơ thẩm, bị đơn bà NTH4 đã được Tòa án thông báo thụ lý vụ án và triệu tập hợp lệ đến Tòa án để giải quyết vụ án nhưng vắng mặt không có lý do nên bà Hường không có lời khai tại Tòa án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 14/02/2022 của Tòa án nhân dân quận NTL8 đã quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ bộ yêu cầu khởi kiện của CT HM1 đối với bà NTH4, về việc: Tranh chấp Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh (miệng) giữa: CT HM1 và bà NTH4, tại Lô D10 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành của Chợ Sáng, phường ĐM6, quận NTL8, thành phố Hà Nội;

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh miệng theo tháng tại Lô D10 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành của Chợ Sáng giữa: CT HM1 và bà NTH4, hết hạn từ ngày 01/01/2018 đối với lô D10 và ngày 01/7/2020 đối với Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành.

2. Buộc bà NTH4 phải trả lại địa điểm kinh doanh Lô số D10, diện tích 4,875m2 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành diện tích 24m2 tại Chợ Sáng ĐM6 cho CT HM1;

3. Bà NTH4 phải có nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng diện tích kinh doanh Lô D10 từ ngày 01/01/2018 đến 14/02/2022 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành từ ngày 01/7/2020 đến 14/02/2022, tiền phí vệ sinh môi trường Lô D10 từ 01/01/2018 đến 31/12/2019 cho CT HM1. Tổng số tiền bà Hường phải bồi thường cho công ty là: 54,494,063 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bà NTH4 là bị đơn trong vụ án kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị hủy bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận NTL8 và bác yêu cầu của Công ty TNHH đầu tư xây dựng Hoa Mai.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận giải quyết vụ án và không giao nộp tài liệu chứng cứ khác.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội:

1. Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 14/02/2022 của Tòa án nhân dân quận NTL8.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa xét thấy:

Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập đầy đủ tài liệu chứng cứ và đưa những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia vụ án đầy đủ.

Căn cứ vào Quyết định số: 1385/QĐ-UBND ngày 1/3/2011 của UBND thành phố Hà Nội, Hợp đồng thuê đất số: 136/HĐTĐ ngày 05/9/2011 giữa CT MH1 với Sở Tài nguyên Môi trường, Giấy chứng nhận QSDĐ số: BI486631 ngày 17/8/2012, Công văn số: 3533/UBND-KT ngày 29/12/2021 của UBND quận NTL8 và các văn bản, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, có đủ cơ sở để xác định: Nguyên đơn là CT HM1 (gọi tắt là CT MH1) là doanh nghiệp quản lý, kinh doanh khai thác Chợ Sáng ĐM6 theo quy định tại Nghị định số: 02/2003/NĐ-CP ngày 14/01/2003 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung theo nghị định số 114/2009/NĐ-CP ngày 23/12/2009 của Chính phủ). CT HM1 đã hoàn trả 100% vốn đầu tư ban đầu cho ngân sách Nhà Nước và nộp tiền thuê đất hàng năm theo quy định do vậy Chợ Sáng ĐM6 được xác định là loại chợ được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà Nước.

Trước ngày 01/01/2018 CT MH1 và bà NTH4 đã thỏa thuận miệng về việc thuê địa điểm kinh doanh có nội dung: CT MH1 đồng ý cho bà NTH4 thuê mặt bằng kinh doanh tại Chợ Sáng ĐM6, tại Lô số D10 (loại 1), diện tích 4,875m2, hợp đồng là 01 tháng trả tiền một lần tính từ ngày 01/12/2017 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành từ ngày 01/6/2020 đến hết tháng 6/2020, diện tích 24m2, hợp đồng là 01 tháng trả tiền một lần tính từ ngày 01/6/2020, mức giá thuê mặt bằng kinh doanh loại 1: 75.000 đồng/tháng, bà Hường còn phải nộp tiền công tác vệ sinh môi trường, tiền điện, nước (nếu có nhu cầu sử dụng). Nội dung và hình thức hợp đồng nêu trên phù hợp với các quy định của pháp luật nên có hiệu lực. Đối với lô số D10 và ki ốt tầng 1 nhà điều hành nguyên đơn xác nhận chỉ có thỏa thuận miệng không có hợp đồng, theo nguyên đơn thì bị đơn sử dụng tháng nào trả tiền tháng đó, bà Hường đã thanh toán đầy đủ tiền sử dụng mặt bằng kinh doanh và phí công tác vệ sinh môi trường đến hết ngày 31/12/2017. Kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, bà Hường không trả tiền thuê mặt bằng kinh doanh, các bên cũng không gia hạn hợp đồng miệng, nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại mặt bằng lô số D10 và ki ốt tầng 1 nhà điều hành là có căn cứ, nên được chấp nhận.

Sau khi hết hạn thanh toán theo tháng từ ngày 01/01/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm, bà Hường vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng diện tích kinh doanh tại Chợ Sáng ĐM6 nhưng không trả tiền thuê và tiền vệ sinh môi trường cho CT MH1. CT MH1 yêu cầu bà Hường phải thanh toán tiền thiệt hại tương đương với tiền thuê mặt bằng là có căn cứ.

Cụ thể, tiền thiệt hại tương đương tiền thuê mặt bằng kinh doanh tại lô số D10 từ ngày 01/01/2018 đến ngày 14/02/2022 là: (4.875m2 x 75.000đ/m2/tháng) x 49 tháng 13 ngày = 18.074.063 đồng. Bồi thường tiền MBKD ki ốt tầng 1 Nhà điều hành từ ngày 01/7/2020 đến ngày 14/02/2022: (24m2 x 75.000đ) x 19 tháng 13 ngày = 34.980.000 đồng (chi phí này đã được nguyên đơn xây dựng phương án và công khai đến các hộ kinh doanh phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 2 của Quyết định số 56/2016/QĐ-UBND ngày 31/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội).

Về tiền dịch vụ vệ sinh môi trường, lệ phí chợ: Bị đơn bà Hường đã sử dụng lô số D10 mặt bằng kinh doanh tại chợ Sáng nhưng chưa thanh toán dịch vụ vệ sinh môi trường, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán theo mức giá cũ là 60.000 đồng/tháng/lô. Xét thấy mức giá này hai bên đã thực hiện suốt quá trình thực hiện hợp đồng cũ, quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không có ý kiến với mức giá nêu trên, do vậy, cần buộc bị đơn thanh toán tiền dịch vụ vệ sinh môi trường do sử dụng Lô số D10 từ 01/01/2018 đến 31/12/2019 là: 60.000 đồng x 24 tháng = 1.440.000 đồng là có căn cứ.

Như vậy, tổng số tiền bà Hường phải bồi thường thiệt hại cho CT MH1 tính đến ngày xét xử sơ thẩm là 54.494.063 đồng.

Về nội dung bà Hường cho rằng từ tháng 01/2012 đến 01/01/2018 CT MH1 thu phí mặt bằng kinh doanh của bà Hường số tiền 200.000đ/tháng là quá cao và mức thu phí vệ sinh môi trường chợ: 60.000đ/tháng là thu vượt 10.000đ/tháng. Đề nghị CT MH1 và người liên quan phải trả lại tiền đã thu thừa của bà Hường đối mặt bằng kinh doanh là 200.000đ/m2/tháng -15.000đ/m2/tháng = 185.000đ/m2/tháng => 72 tháng = 64.935.000đ và phí vệ sinh môi trường chợ 72 tháng = 720.000đ nhận thấy: CT MH1 chỉ khởi kiện yêu cầu bà Hường thanh toán tiền thiệt hại tương đương tiền thuê mặt bằng lô số D10 diện tích 4,875m2 và phí vệ sinh môi trường từ tháng 1/2018 đến nay và ki ốt tầng 1 nhà điều hành từ 01/7/2020 đến nay số tiền 75.000đ/m2/tháng. Nguyên đơn không khởi kiện đối với giao dịch thỏa thuận từ tháng 01/2012 đến 01/01/2018. Quá trình giải quyết bị đơn không có yêu cầu phản tố. Nay bị đơn kháng cáo yêu cầu nguyên đơn phải trả số tiền thuê mặt bằng 64.935.000đ và phí vệ sinh môi trường 720.000đ là vượt quá phạm vi giải quyết của cấp phúc thẩm theo quy định tại điều 270 BLTTDS. Kháng cáo của bị đơn nội dung này không có căn cứ chấp nhận.

Về nội dung bà Hường đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét CT MH1 tổ chức thi công công trình xây dựng không phép và vi phạm quy chế bán đấu giá tài sản nhận thấy: Những nội dung này không nằm trong yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại cấp sơ thẩm bà Hường không có yêu cầu phản tố đề nghị giải quyết những nội dung này vì vậy tại cấp phúc thẩm không có căn cứ xem xét giải quyết.

Kháng cáo của bà NTH4 không có căn cứ nên không chấp nhận.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên toà phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên!

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 1 Điều 38, Điều 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 357; 385; 398; 401; 422; 472; 473; 474 và Điều 482 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 14/02/2022 của Tòa án nhân dân quận NTL8, cụ thể:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của CT HM1 đối với bà NTH4 về việc Tranh chấp Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh (miệng) giữa CT HM1 và bà NTH4, tại Lô D10 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành của Chợ Sáng, phường ĐM6, quận NTL8, thành phố Hà Nội.

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh miệng theo tháng tại Lô D10 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành của Chợ Sáng giữa CT HM1 và bà NTH4 hết hạn từ ngày 01/01/2018 đối với lô D10 và ngày 01/7/2020 đối với Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành.

2. Buộc bà NTH4 phải trả lại địa điểm kinh doanh Lô số D10, diện tích 4,875m2 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành diện tích 24m2 tại Chợ Sáng ĐM6 cho CT HM1.

3. Bà NTH4 phải có nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng diện tích kinh doanh Lô D10 từ ngày 01/01/2018 đến 14/02/2022 và Ki ốt tầng 1 Nhà điều hành từ ngày 01/7/2020 đến 14/02/2022, tiền phí vệ sinh môi trường Lô D10 từ 01/01/2018 đến 31/12/2019 cho CT HM1. Tổng số tiền bà Hường phải bồi thường cho công ty là: 54.494.063 đồng (Năm mươi tư triệu, bốn trăm chín mười tư nghìn, không trăm sáu mươi ba đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Hường phải chịu 2.797.578 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả CT HM1 số tiền tạm ứng án phí 982.000 đồng đã nộp tại Biên lai số 00033733 ngày 16/7/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận NTL8, thành phố Hà Nội.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà NTH4 phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền bà Hường đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0034159 ngày 11/3/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự quận NTL8, thành phố Hà Nội.

(Kèm theo Bản án là sơ đồ phác họa vị trí Lô số D10 và ki ốt tầng một nhà điều hành tại Chợ Sáng ĐM6).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.