Bản án 31/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 27/03/2017, đơn khởi kiện bổ sung 13/04/2017 và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Đào Kim L trình bày: Vào ngày 25/7/2016 bà L và ông P thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc 40.000.000 đồng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc chiết thửa số 1320, tờ bản đồ số 3, diện tích tạm tính là 144m2, loại đất chuyên trồng lúa, tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long. Theo hợp đồng thì lần 01 ông P trả 40.000.000 đông; lần 02 ông P trả 20.000.000đồng và lần 03 thanh toán toàn bộ số tiền còn lại sau khi bên ông P nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho ông P. Ngày 09/9/2016 bà L và ông P ký hợp đồng chuyển nhượng thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất CLN, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long với giá 1.150.000đồng/m2 x 131,3m2 đất, tổng cộng bằng số tiền 150.000.000đồng. Sau khi bà L làm thủ tục chuyển nhượng sang tên và ông P đã đứng tên chỉnh lý mặt 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông P không thanh toán số tiền còn lại là 90.995.000 đồng nên ông P không giao đất và không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P.

Nay bà L khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/9/2016. Bà L chấp nhận trả lại cho ông P số tiền 60.000.000 đồng.

*Bị đơn ông Cao Hoàng P trình bày: Vào ngày 25/7/2016 bà L và ông P thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc chiết thửa số 1320, tờ bản đồ số 3, diện tích tạm tính là 144m2, loại đất chuyên trồng lúa, tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long. Ông P trả lần 01 số tiền 40.000.000 đồng, Lần 02 trả số tiền 20.000.000đồng và lần 03 là thanh toán toàn bộ số tiền còn lại khi ông P nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho ông P đứng tên. Trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận bên bà L cam kết đảm bảo cho phía ông P có hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ và có đường đi thông suốt có thể lưu thông được xe 4 bánh kéo dài từ mặt tiền đường lộ đến phần đất của ông P.

Đến ngày 09/9/2016 hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích diện tích là 131,3m2, loại đất CLN, tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long. Sau đó bà L đã làm thủ tục sang tên nhượng cho ông P xong nhưng bà L không giao đất cho ông P.

Ông P yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông P chấp nhận trả cho bà L số tiền còn lại là 90.995.000 đồng. Trong trường hợp vô hiệu hợp đồng thì yêu cầu Tòa án giải quyết bồi thường thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kiều T2 ủy quyền cho ông P làm đại diện trình bày: Đồng ý với ý kiến của ông P, không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 71/2019/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long đã quyết định:

Căn cứ khoản 4 Điều 34, các Điều 144, 147, 165, 166, 266 của Bộ luật Tố tụng dâng sự; Căn cứ vào các Điều 121, 122, 697, 698, 700, 701 và 702 Bộ luật dân sự năm 2005; Các Điều 167,168 của Luật đất đai năm 2013; các Điều 26; khoản 7 Điều 27 của Nghị quyết số 326, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đào Kim L.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích 131,3m2 loại đất ONT tọa lạc tại ấp Long Thuận, xã Long Phước huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long giữa bà Đào Kim L và anh Cao Hoang P lập ngày 09/9/2016 tại Ủy ban nhân dân xã Long Phước, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Công nhận cho anh Cao Hoàng P được quyền sử dụng thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích 131,3m2 loại đất ONT tọa lạc tại ấp Long Thuận, xã Long Phước huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long theo trích đo bản đồ địa chính khu đất do chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập ngày 05/4/2019.

Buộc bà Đào Kim L phải giao cho anh Cao Hoàng P phần đất chuyển nhượng thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích 131,3m2 loại đất ONT tọa lạc tại ấp Long Thuận, xã Long Phước huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Buộc anh cao Hoàng P có trách nhiệm trả tiếp cho bà Đào Kim L số tiền 90.995.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí đo đạc, định giá; về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

- Ngày 04/10/2019 nguyên đơn Đào Kim L kháng cáo bản án sơ thẩm. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà L và ông P xác ngày 09/9/2016, bà L chấp nhận trả lại cho ông P số tiền 60.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người kháng cáo nguyên đơn Đào Kim L ủy quyền cho ông Cao Văn T1 làm đại diện giữ nguyên yêu cầu kháng cáo yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/9/2016 và bà L hoàn trả lại số tiền mà ông P đã trả cho bà L.

- Ông P yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, buộc bà L giao cho ông P thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích 131,3m2 loại đất ONT tọa lạc tại ấp Long Thuận, xã Long Phước huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

- Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

+ Về tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án, từ khi thụ lý đến thời điểm hiện nay thấy rằng Thẩm phán; Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, không có vi phạm.

+ Về nội dung xét yêu cầu kháng cáo của bà L là có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo do phần đất do hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/9/2016 đã có hiệu lực. Tuy nhiên trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận điều kiện khác là bà L phải đảm bảo hệ thống cấp thoát nước đầy đủ và có đường đi thông suốt có thể lưu thông bằng phương tiền xe 4 bánh. Do bà L chưa đảm bảo điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng nên ông P không trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp do bà L khởi kiện, bà L yêu cầu vô hiệu hợp đồng còn ông P thì yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và ông P đồng ý trả số tiền còn lại nếu vô hiệu thì yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên việc ông P không thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thiệt hại đến quyền lợi của bà L. Án sơ thẩm buộc ông P trả cho bà L số tiền 90.995.000 đồng là chưa phù hợp. Nên đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bà L, sửa án sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/9/2016 giữa bà L với ông P. Buộc bà L giao cho ông P thửa số 769 tờ bản đồ số 9 diện tích 131,3m2 loại đất ONT tọa lạc tại ấp Long Thuận, xã Long Phước huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Buộc ông P có nghĩa vụ trả cho bà L diện tích đất còn lại theo giá đất thị trường do hai bên thỏa thuận. Bà L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Vào ngày 25/7/2016 bà L và ông P thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc chiết thửa số 1320, tờ bản đồ số 3, diện tích tạm tính là 144m2, loại đất chuyên trồng lúa, tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long. Theo hợp đồng đặt cọc thì ông P trả lần 01 số tiền 40.000.000đồng, lần 02 trả số tiền 20.000.000đồng và lần 03 là thanh toán toàn bộ số tiền còn lại sau khi bên ông P được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho ông P đứng tên.

Đến ngày 09/9/2016 giữa bà L và ông P ký hợp đồng chuyển nhượng thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất CLN, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long do bà Đào Kim L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá 1.150.000đồng/m2 x 131,3m2 đất, thành tiền là 150.000.000đồng. Ngày 21/9/2016 chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Hồ xác nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P và ngày 02/11/2016 xác nhận chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở nông thôn.

Nguyên đơn bà L khai rằng khi bà đã hoàn thành xong các thủ tục chuyển nhượng, ông P không chịu thanh toán số tiền chuyển nhượng đất còn lại là 90.995.000 đồng nên bà L không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không giao đất theo hợp đồng. Bị đơn ông P thì cho rằng do bà L không đảm bảo hệ thống cấp, thoát nước và đường đi theo thỏa thuận trong hợp đồng nên ông P không thanh toán số tiền chuyển nhượng đất còn lại cho bà P là 90.995.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bà L cho rằng thửa đất 769 có đường đi và có thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, riêng việc sử dụng đường cấp, thoát nước thì khi nào có đăng ký hộ khẩu tại phần đất sử dụng mới được đăng ký sử dụng, việc bà L không giao đất cho ông P là do ông P vi phạm nghĩa vụ trả tiền.

Theo khoản 1 Điều 424 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định việc hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng. Xét thấy việc ông P không thực hiện nghĩa vụ trả tiền do một phần lỗi của bà L không thực hiện được nội dung thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy khi bà L yêu cầu hủy bỏ hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/9/2016 và chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng đất với ông P thì bà L phải trả lại cho ông P số tiền đã nhận và bà L phải bồi thường thiệt hại cho ông P theo quy định tại Điều 427 Bộ luật dân sự.

Căn cứ hợp đồng ngày 09/9/2016, bà L thỏa thuận chuyển nhượng cho ông P 131,3m2 -đất x 1.150.000đồng/m2 = 150.000.000đồng. Ông P đã trả cho bà L 60.000.000 đồng tương đương diện tích 52,17m2 đất. Do bà L yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nên buộc bà L trả lại số tiền đã nhận 60.000.000 đồng và bồi thường cho ông P phần chênh lệch giá đất theo giá thị trường là có căn cứ.

Xét giá đất theo Chứng thư thẩm định giá của công ty thẩm định giá Tây Nam (BL số 89) do ông P cung cấp đã xác định thửa đất 769 có giá chuyển nhượng là 2.720.000 đồng/m2 đất ở nông thôn. tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà L của bà L và ông P đều không yêu cầu định giá lại về giá đất và đồng ý xác định giá đất theo giá thị trường đối với thửa đất 769 có giá 2.700.000 đồng/m2 đất. Do đó phần thiệt hại của ông P được tính là: (52,17m2 đất x 2.700.000 đồng/m2 đất) - 60.00.000 đồng = 80.869.500 đồng.

Vì vậy, chấp nhận một phần đề ghị của đại diện Viện kiểm sát: Chấp nhận một phần kháng cáo của bà L sửa án sơ thẩm, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông P lập ngày 09/9/2016 tại Ủy ban nhân dân xã Long Phước, huyện Long Hồ về việc bà L chuyển nhượng cho ông P quyền sử dụng đất thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất CLN, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long. Công nhận cho bà L được quyền sử dụng thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất ONT, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long theo trích đo bản đồ địa chính khu đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Hồ lập ngày 05/4/2019. Buộc bà L trả lại cho ông P số tiền 60.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông P số tiền là 80.869.500 đồng, Tổng cộng chung bằng 140.869.500 đồng. Bà L có trách nhiệm kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Đào Kim L. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số :71/2019/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Áp dụng các Điều 423, 424, 425, 427, 468 Bộ luật dân sự; khoản 3 Điều 27 khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Đào Kim L:

1.1. Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông P lập ngày 09/9/2016 tại Ủy ban nhân dân xã Long Phước, huyện Long Hồ về việc bà L chuyển nhượng cho ông P quyền sử dụng đất thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất cây lâu năm, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long.

1.2.Công nhận cho bà L được quyền sử dụng thửa số 769, tờ bản đồ số 9, diện tích 131,3m2 loại đất ONT, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Vĩnh Long theo trích đo bản đồ địa chính khu đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Hồ lập ngày 05/4/2019.

- Bà Đào Kim L có trách nhiệm kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.3. Buộc bà Đào Kim L trả lại cho ông Cao Hoàng P số tiền 60.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông P số tiền là 80.869.500 đồng. Tổng cộng chung bằng 140.869.500 đồng( Một trăm bốn mươi triệu tám trăm sáu mươi chín ngàn năm trăm đồng).

- Kể từ ngày ông P có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà L chưa thi hành án xong thì hàng tháng bà L còn phải chịu thêm khoản tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

2. Về án phí:

- Bà Đào Kim L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 4.343.000 đồng. Được trừ vào số tiền nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0000603 ngày 17/4/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Bà Đào Kim L còn phải nộp 1.569.000 đồng án phí.

- Bà Đào Kim L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà Đào Kim L số tiền 300.000 đồng nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0005264 ngày 07/10/2019 của chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

3. Quyết định khác của án sơ thẩm về chi phí khảo sát, đo đạc và định giá tài sản không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.