Bản án 308/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn ông Trần Thanh T trình bày:

Vào tháng 10/2016, ông có nhận chuyển nhượng của ông Mai Văn C một phần đất có chiều ngang 6,5m, dải 35m, diện tích 227,5m2 thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre do ông C đứng tên quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng hai bên có lập hợp đồng mua bán bằng giấy tay đề ngày 22/10/2016 với giá 160.000.000 đồng, ông đã trả trước cho ông C 110.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng hai bên thỏa thuận vào tháng 4/2017 khi ông C làm giấy tờ cho ông đứng tên quyền sử dụng đất xong ông sẽ trả tiền cho ông C.

Ông đã nhận đất ngày vào tháng 11/2016 cho đến nay, khi ông nhận đất ông C đồng ý và hai bên đã xuống 02 trụ ranh xác định chiều ngang 6,5m ở hai đầu đất, sau khi nhận đất ông đã cất nhà kiên cố trên diện tích đất đã chuyển nhượng của ông C. Trong suốt thời gian làm nhà hơn 70 ngày, ông C không có ý kiến tranh chấp về diện tích ông đã nhận chuyển nhượng.

Trước khi ông nhận chuyển nhượng đất của ông C, ông C đã chuyển nhượng một phần đất cho ông Nguyễn Văn Đ chiều ngang 05m, dài 35m nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông Đ. Khi ông C và ông Đ cùng đo đạc đất thực tế chiều ngang 5,2m (dư 0,2m) ông C đã đồng ý cho ông Đ phần dư này. Đến ngày 07/8/2017, khi tiến hành đo đạc, ông C không đồng ý hai trụ ranh mà ông và ông C đã thỏa thuận, ông C bắt buộc ông phải lấy phần dư 0,2m giữa phần đất ông C và ông Đ đã thỏa thuận nên ông không đồng ý, vì phần đất này không liên quan đến việc mua bán đất giữa ông và ông C.

Theo thỏa thuận đến tháng 04/2017 ông yêu cầu ông Mai Văn C làm thủ tục cho ông đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng ông C cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thế chấp ngân hàng nên không tách sổ được. Sau khi ông C lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngân hàng về không thực hiệc tách sổ cho ông. Do ông Mai Văn C không tiến hành các thủ tục để cho ông đứng tên quyền sử dụng đất nên ông khởi kiện yêu cầu công nhận “Hợp đồng mua bán đất” ngày 22/10/2016 có hiệu lực; yêu cầu ông Mai Văn C, bà Cao Thị B và bà Mai Thị Thanh T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 218,3m2 (thửa 69A + 69B + 69C) thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã T, huyện P để ông kê khai đứng tên quyền sử dụng đất, ông sẽ thanh toán số tiền còn lại là 50.000.000 đồng cho ông Mai Văn C, ông không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ông đồng ý với Họa đồ hiện trạng sử dụng đất thửa số 69, tờ bản đồ số 17, xã T, huyện P được đo vẽ ngày 25/6/2018; đồng ý biên bản định giá tài sản ngày 30/10/2018 của Hội đồng định giá huyện P và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/3/2018.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Mộng N: Thống nhất lời trình bày của ông Trần Thanh T.

Bị đơn ông Mai Văn C trình bày:

Theo tờ “Hợp đồng mua bán đất” (giấy tay) ngày 22/10/2016 ông đã chuyển nhượng cho ông Trần Thanh T phần đất chiều ngang 6,5 mét, chiều dài giáp đất của ông Út H chứ không phải 35 mét như ông T trình bày, hai bên thỏa thuận với giá 160.000.000 đồng, ông Trần Thanh T đã trả trước cho ông số tiền 110.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng ông T hẹn đến tháng 4/2017 sẽ trả đủ cho ông để ông làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T theo quy định. Tuy nhiên, đến tháng 4/2017 ông T không giao trả đủ tiền. Sau khi thỏa thuận mua bán đất ông T tiến hành xây dựng nhà kiên cố, khi đo đạc diện tích chuyển nhượng ông phát hiện ông T xây nhà lấn qua phần đất còn lại của ông 0,5 mét. Ngày 17/8/2017 Ủy ban nhân dân xã T có lập biên bản hòa giải ông T có thừa nhận lấn đất của ông và đồng ý trả thêm tiền với giá là 01 mét ngang là 100.000.000 đồng, nhưng ông T không thực hiện. Do ông Trần Thanh T vi phạm thỏa thuận không trả tiền đúng thời hạn và xây nhà lấn đất của ông, nên ông không đồng ý chuyển nhượng đất cho ông T nữa. Nay ông T khởi kiện yêu cầu ông và vợ con ông phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông không đồng ý.

Đồng thời, ông và vợ con ông phản tố yêu cầu ông Trần Thanh T và vợ ông T là Nguyễn Thị Mộng N tháo dỡ, di dời toàn bộ nhà trả lại phần đất cho gia đình ông. Trước đây ông đồng ý hỗ trợ tiền di dời nhà là 20.000.000 đồng, nay ông không đồng ý hỗ trợ. Khi ông T tháo dỡ, di dời nhà trả lại đất ông sẽ trả lại cho ông T số tiền 110.000.000 đồng trước đây ông T đã trả tiền mua đất.

Ông không đồng ý với tất cả các họa đồ hiện trạng sử dụng đất thửa số 69, tờ bản đồ số 17, xã T, huyện P phục vụ cho công tác xét xử được đo đạc ngày 25/6/2018, ngày 25/4/2019, ngày 30/12/2019 vì các họa đồ này đo không đúng với hiện trạng đất mà ông chuyển nhượng cho ông T vào ngày 22/10/2016. Ông không đồng ý biên bản định giá tài sản ngày 30/10/2018 của Hội đồng định giá huyện P và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/3/2018 nhưng ông và ông không có yêu cầu đo đạc, định giá lại phần đất tranh chấp, ông yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Cao Thị B, Mai Thị Thanh T: Thống nhất lời trình bày của ông Mai Văn C.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 147/2020/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bến Tre quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 157, 165, 235, khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 100, 203 Luật Đất đai năm 2013; Điều 134, 697, 698 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 116, 119, 129, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về lệ phí, án phí tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh T.

Tuyên bố công nhận hiệu lực của giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Hợp đồng mua bán đất” ngày 22/10/2016 được giao kết giữa bên bán là ông Mai Văn C, bà Cao Thị B và bà Mai Thị Thanh T với bên mua ông Trần Thanh T.

Ông Mai Văn C, bà Cao Thị B và bà Mai Thị Thanh T phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Trần Thanh T phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 218,3m2 (thửa 69A+69B+69C) thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre (có họa đồ kèm theo).

Ông Trần Thanh T có nghĩa vụ thanh toán cho ông Mai Văn C, bà Cao Thị B và bà Mai Thị Thanh T số tiền còn lại là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông Trần Thanh T có quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Mai Văn C, bà Cao Thị B và bà Mai Thị Thanh T về việc yêu cầu ông Trần Thanh T và bà Nguyễn Thị Mộng N tháo dỡ, di dời toàn bộ nhà trả lại phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 218,3m2 (thửa 69A+69B+69C) thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, lãi suất chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18/8/2020, bị đơn ông Mai Văn C, bà Cao Thị B kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, với lý do, vì ông bà không đồng ý với kết quả đo đạc, định giá do cấp sơ thẩm bỏ ra hai phần diện tích ở hai đầu là phía trước lộ 12,1m2 và phía sau là 10,4m2, như vậy ông T sẽ không có đường vào nhà từ trước và sau, do đó đề nghị Tòa phúc thẩm cho đo đạc, định giá lại đất và tài sản trên đất tranh chấp và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà với ông T lập ngày 22/10/2016.

Tại Quyết định kháng nghị số: 05/QĐKNPT-VKS-DS ngày 03/9/2020 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre có nội dung:

Tòa sơ thẩm chưa xem xét giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn lý do ông T lấn đất của ông C, nhưng buộc ông C, bà B, bà T phải làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho ông T phần đất qua đo đạc thực tế 218,3m2 (thửa 69A+69B+69C) thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre là không giải quyết đầy đủ, toàn diện vụ án.

Quá trình tố tụng, bị đơn không đồng ý tất cả họa đồ hiện trạng sử dụng đất, Tòa sơ thẩm căn cứ vào họa đồ hiện trạng ngày 25/6/2018 để giải quyết vụ án, mà họa đồ này thì đường ranh do ông T chỉ gồm 02 thửa 69A+69B là diện tích đất ông T nhận chuyển nhượng của ông C. Tòa sơ thẩm buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho ông T phần đất qua đo đạc thực tế 218,3m2 (thửa 69A+69B+69C) thuộc một phần thửa 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre là không phù hợp.

Theo lời trình bày của ông T, thì vào năm 2016, ông C có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Đ phần đất chiều rộng 5m, dài 35m, giáp với phần đất ông C chuyển nhượng cho ông T, nhưng ông C và ông Đ đo đạc đã xác định thực tế chiều rộng 5,2m. Ông C yêu cầu ông T nhận chuyển nhượng phần dư 0,2m chiều rộng giữa phần đất của ông C và ông Đ nhưng ông T không đồng ý. Do đó, cần đưa ông Đ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên qua để giải quyết toàn diện vụ án, nên kháng nghị đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, Viện kiểm sát giữ nguyên nội dung kháng nghị, các đương sự không tự thỏa thuận giải quyết toàn bộ vụ án.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông C, bà B là ông Huỳnh Văn B trình bày:

Về hình thức, hợp đồng không tuân thủ quy định pháp luật, về nội dung có phần không đúng và nguyên đơn có hành vi lấn đất của bị đơn, nhưng cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu phản tố của bị đơn xem có lấn đất hay không và diện tích là bao nhiêu lại tuyên công nhận hợp đồng là không đúng. Đồng thời, lúc thỏa thuận mua bán đất không nói rõ là đất thổ cư hay nông nghiệp, nhưng theo Quyết định số: 59/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh thì diện tích đất trên không đủ điều kiện để tách thửa, nhưng nguyên đơn phải biết là điều kiện tách thửa là không thực hiện được, đồng thời nguyên đơn biết chiều dài thửa đất của ông C là 32m mà vẫn ký hợp đồng 35m là không đúng.

Quan điểm của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 147/2020/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bến Tre, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện P giải quyết lại theo thủ tục chung.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng của các bên đương sự, xét kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/11/2017, nguyên đơn ông Trần Thanh T yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch “Hợp đồng mua bán đất” ngày 22/10/2016 được xác lập giữa ông và ông Mai Văn C, bà Cao Thị B, bà Mai Thị Thanh T với giá 160.000.000 đồng. Buộc ông C, bà B, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông phần đất có diện tích 227,5m2 thửa số 69, tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp L, xã T, huyện P, tỉnh Bến Tre. Nguyên đơn đã giao trước cho bị đơn số tiền 110.000.000 đồng của hợp đồng, nguyên đơn đồng ý trả số tiền còn lại là 50.000.000 đồng.

Theo đơn phản tố ngày 06/3/2018, bị đơn ông Mai Văn C, bà Cao Thị B, bà Mai Thị Thanh T yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với ông Trần Thanh T, do hợp đồng vi phạm về hình thức, bên bán chưa nhận đủ số tiền, bên mua không giao tiền như thỏa thuận, đồng thời xây cất nhà lấn sang phần đất thuộc quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng chưa thực hiện xong mà có tranh chấp về diện tích đất.

Xét các chứng cứ trong hồ sơ được thể hiện, các lần đo đạc nêu trên thì kết quả đo đạc đều có số liệu sai tương đối lớn so với diện tích đất được cấp, cụ thể là dư so với chiều ngang phần đất mà ông T đang sử dụng, lớn hơn diện tích 6,5m so với thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các biên bản đo đạc ông C đều không đồng ý ký tên. Do vậy, nếu đối chiếu với hợp đồng mua bán các bên đã ký kết thì diện tích phần đất không đúng, ngoài ra 01 cạnh của đất giáp với phần đất của ông Đ thừa đi 0,2m; như vậy thì phần đất của ông C vẫn còn nằm giữa hai phần đất này nên lẽ ra phải đưa ông Đ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới giải quyết toàn bộ vụ án.

Ngoài ra, theo hợp đồng thì các bên không thỏa thuận loại đất gì, thực tế ông C chỉ được cấp 300m2 đất ở nông thôn trong tổng diện tích 1142,4m2 đất, trong trường hợp này theo Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND ngày 17/12/2008 của UBND tỉnh Bến Tre quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp tại các xã là 300m2, các bên lại giao dịch diện tích đất thấp hơn quy định của pháp luật, cấp sơ thẩm cũng không thu thập chứng cứ này để xem phần đất tranh chấp nêu trên có chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không là không giải quyết toàn diện vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự,

Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre.

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 147/2020/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bến Tre.

Giao toàn bộ hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện P giải quyết lại theo thủ tục chung.

Hoàn lại cho ông Mai Văn C, bà Cao Thị B số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu số 0011765 và 0011766 ngày 19/8/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bến Tre.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.