Bản án 300/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên toà: Ông Nguyễn Thành Trung

Các Thẩm phán:

Ông Ngô Văn Minh

Ông Cao Huy Cường

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Song Toàn – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi – Kiểm sát viên.

Ngày 10/12/2020, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 320/2020/TLPT-DS ngày 03/11/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền”.

Do Bản án sơ thẩm số 20/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố TD, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 306/2020/QĐPT-DS ngày 10/11/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Tống Văn H, sinh năm 1980; địa chỉ: Lô B2-21A, tổ 9, khu phố BT 2, phường TG, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Xây dựng Địa ốc PGK; địa chỉ: Lô J56, ô 51, đường NE8, khu phố 3B, phường TH, thị xã B, tỉnh Bình Dương; ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1995 và ông Đoàn Anh P, sinh năm 1996; cùng địa chỉ: Số 452 Minh Phụng, Phường 9, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Văn bản ủy quyền ngày 13/11/2019). Ông P có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần Đầu Tư Xây dựng Bất Động Sản TN; địa chỉ: Số 28/94N, đường 30/4, phường PT, thành phố TD, tỉnh Bình Dương; ủy quyền cho ông Phan Thanh Ni, sinh năm 1980; địa chỉ: Số 198/6 Man Thiện, khu phố 5, phường Tăng Nhơn Phú, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Văn bản ủy quyền ngày 07/11/2019). Có đơn xin vắng mặt.

2. Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển ĐBD; địa chỉ: Số 383-385 đường Lê Hồng Phong, phường PH, thành phố TD, tỉnh Bình Dương. Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hữu Nghĩa – Chức vụ: Tổng Giám đốc. Có đơn xin vắng mặt

- Người kháng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Xây dựng Địa ốc PGK.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà nguyên đơn ông Tống Văn H trình bày:

Ngày 02/01/2016, ông Tống Văn H và Công ty Cổ phần DV-TM-XD Địa Ốc PGK (sau đây viết là Công ty PGK) ký kết hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản đối với nền đất lô L, ô số 9 với diện tích là 69,9m2, thuộc khu dân cư TD, phường PL, thành phố TD, tỉnh Bình Dương. Quá trình thực hiện hợp đồng thỏa thuận, ông H đã đặt cọc và thanh toán cho Công ty PGK tổng số tiền 170.000.000 đồng. Theo thoả thuận trong nội dung hợp đồng thì sau khi khách hàng thanh toán Đợt 1 thì bên bán là Công ty PGK sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn từ 06 đến 12 tháng. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Tống Văn H sẽ thanh toán số tiền còn lại cho Công ty PGK. Tuy nhiên, sau đó ông H đã nhiều lần liên hệ công ty để tiếp tục hợp đồng và yêu cầu công ty bàn giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông H xây nhà ổn định chỗ ở nhưng công ty viện nhiều lý do để không thực hiện hợp đồng.

Ngày 06/9/2019, ông Tống Văn H thay đổi yêu cầu về việc Công ty PGK có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016. Yêu cầu Công ty PGK phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và giao phần đất 69,9m2 theo như thỏa thuận vì ông H đã thanh toán cho Công ty PGK 50% giá trị của hợp đồng.

Ngày 06/5/2020, nguyên đơn ông Tống Văn H thay đổi yêu cầu khởi kiện là yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 đã ký giữa ông Tống Văn H và Công ty PGK, yêu cầu Công ty PGK hoàn trả cho ông H số tiền cọc và thanh toán là 170.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi kể từ ngày 02/01/2016 cho đến ngày xét xử sơ thẩm với số tiền là 120.000.000 đồng. Tổng cộng gốc lãi là 290.000.000 đồng.

Tại phiên tòa ngày 25/5/2020, nguyên đơn ông Tống Văn H rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu bị đơn Công ty PGK thanh toán cho ông H số tiền lãi là 110.716.000 đồng đồng. Chỉ yêu cầu hủy hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 đã ký giữa ông Tống Văn H và Công ty PGK, yêu cầu Công ty PGK hoàn trả cho ông H số tiền gốc 170.000.000 đồng.

- Bị đơn và người đại diện hợp pháp là ông Nguyễn Văn Đ, ông Đoàn Anh P trình bày:

Công ty PGK chỉ là người được ủy quyền của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất động sản TN (sau đây viết là Công ty TN) để phân phối nền đất lại cho nguyên đơn. Nên trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp thuộc về người ủy quyền là Công ty TN. Hiện nay nguyên đơn ông Tống Văn H yêu cầu hủy hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 và yêu cầu Công ty PGK hoàn trả cho ông H số tiền cọc và thanh toán là 170.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi kể từ ngày 02/01/2016 cho đến ngày xét xử sơ thẩm với số tiền là 120.000.000 đồng. Tổng cộng gốc lãi là 290.000.000 đồng thì Công ty PGK không đồng ý. Nếu có trách nhiệm phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc và tiền nhận chuyển nhượng đã nhận, cộng tiền lãi thì Công ty PGK yêu cầu Công ty TN phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền nêu trên cho ông H. Vì khi nhận số tiền 170.000.000 đồng của nguyên đơn thì Công ty PGK sau khi khấu trừ các chi phí đã bàn giao toàn bộ số tiền đã nhận còn lại cho Công ty TN thể hiện qua các phiếu chi đã nộp cho Tòa án.

Ngày 23/12/2019, Công ty PGK có đơn yêu cầu độc lập buộc Công ty TN có trách nhiệm giao đất hoặc có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận cho nguyên đơn vì Công ty PGK là đơn vị thực hiện việc phân phối đất nền theo sự ủy quyền của Công ty TN. Việc Công ty TN và Công ty PGK ký kết hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn đúng theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty PGK là ông Đoàn Anh P thừa nhận số tiền Công ty PGK nhận của nguyên đơn ông Tống Văn H là 170.000.000 đồng. Đồng thời vẫn giữ nguyên yêu cầu độc lập về việc buộc Công ty TN có trách nhiệm hoàn trả cho ông H số tiền đã nhận là 170.000.000 đồng. Đối với người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là luật sư Ngô Thái Tùng Thư do bận công tác khác nên không tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn tại phiên tòa, đại diện bị đơn sẽ tự bảo vệ.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Công ty TN trình bày: Tháng 9/2015, Công ty TN và Công ty PGK có thỏa thuận và ký kết hợp đồng ủy quyền để bán phần đất khu nhà ở tình thương tại phường PL, thành phố TD. Sau khi thỏa thuận thì hai bên không thực hiện được, do đó Công ty TN đã có văn bản thông báo hủy bỏ việc ủy quyền với Công ty PGK nhưng sau đó Công ty PGK vẫn tiếp tục thực hiện việc bán đất cho dân. Công ty TN không đồng ý theo yêu cầu độc lập của bị đơn về việc Công ty TN phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận cho nguyên đơn ông Tống Văn H. Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất Động Sản TN không có mua bán hay giao dịch với ông Tống Văn H nên đề nghị Tòa án xử lý giải quyết tranh chấp hợp giữa ông Tống Văn H và Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng địa ốc PGK theo quy định pháp luật.

Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển ĐBD (sau đây viết là Công ty ĐBD): Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án, thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngày 22/5/2020 Công ty ĐBD có đơn xin vắng mặt.

Tại Bản án sơ thẩm số 20/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố TD, tỉnh Bình Dương tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tống Văn H đối với bị đơn Công ty Cổ phần TM-DV-XD Địa Ốc PGK về việc yêu cầu thanh toán lãi suất chậm trả là 110.716.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tống Văn H đối với bị đơn Công ty Cổ phần TM-DV-XD Địa Ốc PGK về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 giữa ông Tống Văn H và Công ty CP TM-DV-XD Địa Ốc PGK vô hiệu.

Công ty CP TM-DV-XD Địa Ốc PGK có trách nhiệm hoàn trả cho ông Tống Văn H số tiền tiền gốc là 170.000.000 đồng.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty Cổ phần TM-DV-XD Địa Ốc PGK đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất Động Sản TN về việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/6/2020, Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Xây dựng Địa ốc PGK là bị đơn có đơn kháng cáo, nội dung cho rằng: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất động sản TN là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Tống Văn H 170.000.000 đồng và yêu cầu được xét xử lại phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn 170.000.000 đồng là có căn cứ. Về án phí: Tòa án cấp sơ thẩm không buộc bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch là thiếu sót. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm về án phí.

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ông Tống Văn H (sau đây viết là nguyên đơn) khởi kiện Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Xây dựng Địa ốc PGK (sau đây viết là bị đơn) yêu cầu hủy hợp đồng; bị đơn phải trả lại 170.000.000 đồng tiền đặt cọc và tiền lãi. Bị đơn đã nhận tiền cọc theo hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 nhưng bị đơn vi phạm hợp đồng, không thực hiện được việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 69,9m2 tại khu dân cư TD, phường PL, thành phố TD cho nguyên đơn. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đòi tiền lãi.

[2] Bị đơn khai: Bị đơn và nguyên đơn có thỏa thuận ký kết hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản vào ngày 02/01/2016 để chuyển nhượng cho nguyên đơn diện tích đất ở 69,9m2 tọa lạc tại Khu dân cư TD, phường PL, thành phố TD với giá chuyển nhượng 341.000.000 đồng và bị đơn đã nhận đợt 1 tiền cọc của nguyên đơn là 170.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán theo từng đợt và sẽ thanh toán hết khi bị đơn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Theo hợp đồng ủy quyền năm 2015 giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất động sản TN (sau đây gọi là Công ty TN) với bị đơn thì Công ty TN ủy quyền cho bị đơn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Khu dân cư Võ Minh Đức (27 nền nhà) tại Khu 7, phường PL, thành phố TD và sau khi nhận tiền cọc của nguyên đơn; bị đơn đã chuyển toàn bộ số tiền này cho Công ty TN nhưng Công ty TN không thực hiện nghĩa vụ giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Do vậy, Công ty TN phải có trách nhiệm trả lại tiền cọc và tiền lãi cho nguyên đơn.

[3] Công ty TN khai: Công ty TN và bị đơn có hợp đồng ủy quyền vào năm 2015. Do hợp đồng không thực hiện được nên các bên đã hủy bỏ hợp đồng. Công ty TN không có thỏa thuận chuyển nhượng đất và cũng không nhận tiền cọc 170.000.000 đồng của nguyên đơn nên không đồng ý yêu cầu của bị đơn.

[4] Thấy rằng: Theo hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 thì nội dung của hợp đồng là bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn 69,9m2 đất ở tại Khu dân cư TD, phường PL, thành phố TD, tỉnh Bình Dương với giá 341.000.000 đồng. Bị đơn đã nhận của nguyên đơn số tiền cọc 170.000.000 đồng nhưng bị đơn không có đất và cũng không thực hiện được các cam kết, thỏa TG đất, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Hợp đồng cũng không có nội dung nào liên quan đến trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của Công ty TN đối với nguyên đơn. Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại các Điều: 127, 128, 136, 137, 410 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều: 122, 123, 131, 132, 407, 408, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm xử tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc bị đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn 170.000.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền với Công ty TN và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu đòi tiền lãi của nguyên đơn đã rút tại phiên tòa là có căn cứ, đúng pháp luật (các Điều: 244, 266 Bộ luật Tố tụng dân sự).

[5] Công ty TN không có thỏa thuận, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nguyên đơn và cũng không nhận số tiền cọc 170.000.000 đồng từ nguyên đơn. Việc bị đơn cho rằng đã chuyển số tiền 170.000.000 đồng cho Công ty TN thì bị đơn có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật. Xét thấy: Hợp đồng ngày 02/01/2016 vô hiệu nhưng bị đơn không đồng ý trả lại cho nguyên đơn 170.000.000 đồng nên bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở. Ý kiến của Kiểm sát viên là phù hợp. Án phí phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu do sửa bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào các Điều: 127, 128, 136, 137, 410 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Căn cứ vào các Điều: 122, 123, 131, 132, 407, 408, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các Điều: 147; 148; khoản 2, Điều 308; 309 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào các Điều: 26, 27, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

- Căn cứ vào Điều 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Tuyên xử

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK. Sửa Bản án số 20/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố TD, tỉnh Bình Dương như sau:

- Đình chỉ xét xử yêu cầu của ông Tống Văn H về việc đòi tiền lãi của số tiền 170.000.000 đồng đối với Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tống Văn H đối với Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuyên bố Hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản ngày 02/01/2016 giữa ông Tống Văn H với Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK vô hiệu; buộc Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK trả lại cho ông Tống Văn H 170.000.000 đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK về việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền, yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất Động Sản TN hoàn trả lại cho ông Tống Văn H 170.000.000 đồng.

2. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK phải chịu 8.500.000 đồng được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/00041691 ngày 24/4/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố TD. Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK còn phải nộp tiếp 8.200.000 đồng. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố TD hoàn trả cho ông Tống Văn H 6.147.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0001124 ngày 19/6/2017.

- Án phí phúc thẩm: Chi cục Thi hành án dân sự thành phố TD hoàn lại 300.000 đồng cho Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương Mại Xây Dựng Địa ốc PGK theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0050037 ngày 16/6/2020.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.