Bản án 30/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Ông N.H.M trình bày:

1.1 Tại đơn khởi kiện ngày 23/09/2020, bản tự khai ngày 27/10/2020, ngày 08/06/2021 có nội dung “Ông N.A.T nói ông là chủ sở hữu căn nhà sđường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hô Chí Minh, nhưng giây tờ do ông N.V.H và bà N.N.T.U đứng tên. Ông và ông Tuân thỏa thuận giá căn nhà là 1 tỷ 600 triệu đông và thống nhât việc đặt cọc và bàn giao nhà như sau:

(i) Ngày 24/06/2017, ông đặt cọc 100 triệu đông cho ông Tuân và dọn vào ở từ đó cho đến nay.

(ii) Ngày 28/06/2017, ông đặt cọc thêm 1 tỷ đông và ba bên cùng ra văn phòng công chứng quận 7 ký hơp đông đặt cọc. Sau khi nhận tiền, ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U nói đến ngân hàng để giải châp căn nhà sđường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hô Chí Minh và thỏa thuận ngày 16/07/2017 sẽ ra công chứng làm hơp đông mua bán nhà cho ông. Nhưng sau đó ông liên hệ với ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U đều không đươc.

(iii) Ngày 22/07/2017, ông N.A.T đến nhà gặp ông xin ứng thêm tiền cọc 100 triệu đông và hứa tuần sau ra công chứng làm hơp đông mua bán nhà cho ông. Nhưng sau đó ông liên hệ với ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U đều không đươc, một thời gian sau họ cho một người tới nói với ông phải đưa thêm tiền thì mới ký công chứng. Ông nói ra công chứng ông đưa tiền hoặc đưa giây chứng nhận sở hữu nhà ông đưa tiền, rôi người đó bỏ đi và từ đó đến nay ông liên hệ với ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U nhưng tât cả không hơp tác.

(iv) Ngày 16/07/2018, ông N.V.H và bà N.N.T.U đã bán nhà sđường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hô Chí Minh cho ôngT.T.T.

Nay ông khởi kiện ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U phải liên đới trả Mẫu số 52-DS tiền cọc là 1 tỷ 2 trăm triệu đông và tiền phạt cọc là 1 tỷ 2 trăm triệu đông, tổng cộng số tiền phải trả là 2 tỷ 4 trăm triệu đông.

1.2 Tại bản tự khai ngày 25/05/2022, biên bản không tiến hành hòa giải được ngày 25/05/2022, ngày 21/07/2022 người đại diện theo ủy quyên của nguyên đơn vẫn giữ nguyên các yêu cầu.

1.3 Tại biên bản kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 25/05/2022 và ngày 21/07/2022: Người đại diện theo ủy quyên của nguyên đơn không bổ sung, cung cấp thêm tài liệu chứng cứ, không yêu cầu tòa án thu thập thêm chứng cứ, không yêu cầu triệu tập thêm người tham gia tố tụng và có đơn yêu cầu vắng mặt tại phiên tòa xét xử.

2. Ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U vắng mặt suốt quá trình tố tụng giải quyết vụ án.

3. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà C.T.L, người đại diện theo ủy quyên ông L.T.D trình bày tại biên bản không tiến hành hòa giải được, biên bản kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 25/05/2022, ngày 21/07/2022 đồng ý, thống nhất với các yêu cầu của ông N.H.M, không bổ sung, cung cấp thêm tài liệu chứng cứ, không yêu cầu tòa án thu thập thêm chứng cứ, không yêu cầu triệu tập thêm người tham gia tố tụng và có đơn yêu cầu vắng mặt tại phiên tòa xét xử.

3.2 Ông N.H.G.B trình bày tại bản tự khai ngày 11/10/2022, ông hiện là chủ sở hữu căn nhà sđường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Trong vụ kiện này ông không có ý kiến gì và yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật. Ngày 10/11/2022, ông làm đơn yêu cầu vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng giải quyết vụ án.

4. Các văn bản có liên quan

4.1 Hợp đồng đặt cọc ngày 24/06/2017 có nội dung “Ông N.A.T (bên A) có nhận 100 triệu đông tiền đặt cọc của ông N.H.M (bên B) để đảm bảo việc chuyển nhương quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât tại số 96/15B, hẻm 58, đường Chuyên Dùng Chính, phường Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hô Chí Minh, thửa đât 330, tờ bản đô số 35. Bên A phải bôi thường cho bên B số tiền gâp đôi và trả lại cho bên B số tiền đặt cọc nếu bên A đổi ý không bán nữa”.

4.2 Hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017 có nội dung ““Ông N.V.H và bà N.N.T.U (bên A) có nhận 1 tỷ 100 triệu đông tiền đặt cọc của ông N.H.M (bên B) để đảm bảo việc chuyển nhương toàn bộ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât tại thửa đât 330, tờ bản đô số Q, đường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hô Chí Minh. Nếu bên A không tiến hành thủ tục chuyển nhương thì sẽ trả lại tiền đặt cọc cho bên B, đông thời bôi thường số tiền bằng tiền đã đặt cọc”. Mẫu số 52-DS

4.3 Văn bản ứng tiên ngày 22/07/2017 có nội dung “Tôi N.A.T có ứng thêm 100 triệu đông tiền bán nhà, tổng cộng trước sau là 1 tỳ hai trăm triệu đông, còn lại 400 triệu đông”,

4.4 Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyên nhượng quyên sử dụng đất, tài sản khác gắn liên với đất tại thửa đất 330, tờ bản đồ số Q, đường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ngày 16/07/2018.

4.5 Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyên nhượng quyên sử dụng đất, tài sản khác gắn liên với đất tại thửa đất 330, tờ bản đồ số Q, đường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ngày 19/06/2020.

4.6 Công văn số 60/2022/CV-PGDPH ngày 14/09/2022 của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, chi nhánh Phương Nam, phòng giao dịch Phú Hòa.

5. Y kiến của kiêm sát viên Viện kiêm sát nhân dân quận 4, thành phố Hồ Chí Minh:

5.1 Vê tố tụng: Toà án thụ lý vụ án, tiến hành các thủ tục tố tụng, quyết định đưa vụ án ra xét xử, các quyên và nghia vụ của đương sự được tôn trọng và bảo đảm đúng theo các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn còn vi phạm vê thời hạn xét xử theo quy định tại điêu 203 Bộ luật tố tụng dân sự.

5.2 Vê nội dung: (i) Tách vụ án theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/06/2017 giữa ông N.H.M và ông N.A.T và chuyên vụ án do không thuộc thẩm quyên của Tòa án nhân dân quận 4, thành phố Hồ chí Minh. (ii) Không chấp nhận yêu cầu đối với hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017 giữa ông N.H.M và ông N.V.H, bà N.N.T.U.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được kiêm tra, xem xét và đánh giá, Hội đồng xét xử nhận thấy:

I. Về tố tụng:

1. Căn cứ điêu 35 khoản 1 điêm a, điêu 39 khoản 1 điêm a, điêu 41 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Điêu 5 khoản 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định “Đia chi nơi cư trú cuối cùng của người bi kiện quy đinh tại điều 189 khoản 4 điểm d Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là đia chi của người bi kiện đã từng cư trú mà người khởi kiện biết đươc gần nhât tính đến thời điểm khởi kiện và đươc cơ quan có thẩm quyền xác nhận”.

2. Theo kết quả xác minh:

2.1 Công an phường 1, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh ngày 06/05/2022 xác nhận “Ông N.V.H, sinh năm 1975 và bà N.N.T.U, sinh năm 1973 có hộ khẩu thường trú đường T.T.T, phường 1, quận 4, thành phố Hô Chí Minh. Nhà bán năm 2010, không còn cư trú tại đia phương, Chỗ ở hiện Mẫu số 52-DS nay sốđường H.T.P, phường P.M quận 7, thành phố Hô Chí Minh. Theo đó, Công an phường Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ngày 23/05/2022 xác nhận “Quận 7, thành phố Hô Chí Minh không có sốđường H.T.P, phường P.M quận 7, thành phố Hô Chí Minh.”. Như vậy, ông N.V.H và bà N.N.T.U có nơi cư trú cuối cùng tại đườngT.T.T, phường r, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh.

1.2 Công an phường Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/11/2020, ngày 06/05/2022 xác nhận “Ông N.A.T, sinh năm 1975 có đăng ký hộ khẩu thường trú tại đia phương, nhưng không thực tế cư ngụ tại đia chi số tổ p, khu phố A, phường P., quận 7, thành phố Hô Chí Minh. Nhà bán năm 2016, bỏ đia phương đi đâu làm gì không rõ”. Như vậy, ông N.A.T có nơi cư trú cuối cùng số tổ p, khu phố A, phường P., quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Tòa án đã tiến hành triệu tập hợp lệ ông N.A.T, ông N.V.H, bà N.N.T.U, ôngT.T.T đến Tòa án đê viết bản tự khai, triệu tập hai lần đê tham gia phiên họp kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, thông báo kết quả phiên họp vê việc kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, triệu tập hai lần đê tham gia phiên tòa xét xử, nhưng ông N.A.T, ông N.V.H, bà N.N.T.U, ôngT.T.T vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, có nghia ông N.A.T, ông N.V.H, bà N.N.T.U, ôngT.T.T đã tư bo các quyên được pháp luật quy định. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông N.A.T, ông N.V.H, bà N.N.T.U, ôngT.T.T theo quy định tại điêu 227 khoản 2 điêm b Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

4. Người đại diện theo ủy quyên ông L.T.D, ông N.H.G.B có đơn yêu cầu vắng mặt tại phiên tòa xét xử, do đó tòa án tiến hành xét xử văng mặt theo quy định tjai Điêu 228 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

II. Về nội dung

1. Xét yêu cầu của ông N.H.M buộc ông N.A.T, ông N.V.H và bà N.N.T.U phải liên đới trả tiên cọc và phạt cọc cho ông là 2.400.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy: Đặt cọc là hợp đồng dân sự, là kết quả của sự thoa thuận giữa các bên đưa ra biện pháp bảo đảm với mục đích nhằm ổn định một giao dịch dân sự, chống lưa dối hoặc bội tín. Trong vụ án này có 02 hợp đồng đặt cọc, có 02 chủ thê nhận tiên đặt cọc, hai hợp đồng đặc cọc này độc lập với nhau, nên không thê nhập hai hợp đồng đặc cọc này thành một vụ án đê giải giải quyết. Theo đó:

1.1 Hợp đồng đặt cọc ngày 24/06/2017 thê hiện “Ông N.A.T (bên A) có nhận 100 triệu đông tiền đặt cọc của ông N.H.M (bên B) để đảm bảo việc chuyển nhương quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât tại số 96/15B, hẻm 58, đường Chuyên Dùng Chính, phường Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hô Chí Minh, thửa đât 330, tờ bản đô số 35”. Theo hợp đồng này thì bên Mẫu số 52-DS nhận tiên đặt cọc là ông N.A.T, ông N.A.T có nơi cư trú cuối cùng số tổ p, khu phố A, phường P., quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Cho nên, tranh chấp Hợp đồng đặt cọc này thuộc thẩm quyên giải quyết của Tòa án nhân dân quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, căn cứ điêu 41, điêu 42 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tách tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 24/06/2017 giữa ông N.A.T với ông N.H.M thành vụ án khác và chuyên hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 7, thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo thẩm quyên.

1.2 Hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017, bên nhận đặt cọc là ông N.V.H và bà N.N.T.U (bên A), bên đặt cọc là ông N.H.M (bên B). Hợp đồng thê hiện:

Điều 1: Bên B đặt cọc cho bên A bằng tiên mặt hoặc chuyên khoản với số tiên là 1.100.000.000 triệu đồng đê đảm bảo việc chuyên nhượng toàn bộ quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất tại thửa đất 330, tờ bản đồ số Q, đường C.D.C, phường P.M, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Điều 2: Thời hạn đặt cọc là tư ngày ký hợp đồng đặt cọc (28/06/2017) đến ngày 16/07/2017.

Điều 3: Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì bên A và bên B cùng nhau đến ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, chi nhánh Phương Nam, phòng giao dịch Phú Hòa dùng số tiên mà bên B đã đặt cọc thanh toán nợ cho ngân hàng đê thực hiện điêu kiện thoa thuận.

Điều 5: Quyên và trách nhiệm của bên A, nhận tiên đặt cọc do bên B giao. Quyên và trách nhiệm của bên B, giao đủ số tiên đặt cọc cho bên A.

Điều 6: Việc giao nhận số tiên đặt cọc nêu trên của các bên ngoài sự chứng kiến của công chứng viên.

Công văn số 60/2022/CV-PGDPH ngày 14/09/2022 của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, chi nhánh Phương Nam, phòng giao dịch Phú Hòa phúc đáp công văn số 138/TAQ4 thê hiện “Ngày 10/07/2018, ông N.V.H và bà N.N.T.U đã hoàn tât nghĩa vụ trả nơ. Do vậy, ngân hàng đã giải châp và hoàn trả giây tờ liên quan đến tài sản số s, đường C.D.C phường P.M, quận 7, thành phố Hô Chí Minh”. Như vậy:

(i) Căn cứ vào điêu 2 của hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017 “Thời hạn đặt cọc từ ngày 28/06/2017 đến ngày 16/07/2017” (18 ngày) và điêu 6 của hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017 “Việc giao nhận số tiền đặt cọc nêu trên của các bên ngoài sự chứng kiến của công chứng viên”. Có nghia là, thời điêm giao kết hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng quận 7, số 119 Nguyên Thị Thập, phường Tân Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ông N.H.M không giao tiên mặt hoặc chuyên khoản cho ông N.V.H và bà N.N.T.U số tiên đặt cọc là 1.100.000.000 đồng. Mẫu số 52-DS

(ii) Căn cứ vào điêu 3, sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì bên A và bên B cùng nhau đến ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, chi nhánh Phương Nam, phòng giao dịch Phú Hòa dùng số tiên mà bên B đã đặt cọc thanh toán nợ cho ngân hàng đê thực hiện điêu kiện thoa thuận. Theo đó, ngày 10/07/2018, ông N.V.H và bà N.N.T.U mới hoàn tất nghia vụ trả nợ (thời gian tư ngày 28/06/2017 đến ngày 10/07/2018 là 01 năm 12 ngày). Như vậy, trong theo thời hạn đặt cọc tư ngày 28/06/2017 đến ngày 16/07/2017 (18 ngày), thì ông N.H.M không giao tiên mặt hoặc chuyên khoản cho ông N.V.H và bà N.N.T.U số tiên đặt cọc là 1.100.000.000 đồng.

(iii) Điêu 328 khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá tri khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hơp đông”. Điêu 5 của hợp đồng đặt cọc ngày 28/06/2017 quy định “Quyền và trách nhiệm của bên A nhận tiền đặt cọc do bên B giao. Quyền và trách nhiệm của bên B giao đủ số tiền đặt cọc cho bên A”. Theo đó, ông N.H.M không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc ông đã giao đủ tiên đặt cọc cho ông N.V.H và bà N.N.T.U số tiên đặt cọc là 1.100.000.000 đồng.

Tư đó Hội đồng xét xử nhận thấy, đê giải quyết vụ án dân sự khách quan, chính xác, công bằng, đúng pháp luật và khẳng định một điêu gì đó thì phải có chứng cứ. Mọi hoài nghi có tính chất cá nhân không thê coi là một sự phản chứng nếu đương sự không đưa ra được chứng cứ, nếu chủ thê này không đưa ra được chứng cứ phản bác thì các chứng cứ của chủ thê kia sẽ được thưa nhận. Pháp luật mà không có chứng cứ thì không có ý nghia, nhưng chứng cứ dù không có pháp luật thì vẫn có ý nghia. Theo đó, chứng cứ là đê xác định sự thật, còn sự thật là đê dẫn chiếu quy phạm pháp luật áp dụng giải quyết vụ án. Đánh giá chứng cứ, xác định sự thật và áp dụng pháp luật luôn thuộc vê Tòa án dựa trên tính khách quan, tính liên quan và tính hợp pháp mà không phụ thuộc vào đương sự. Đương sự không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ tài liệu, chứng cứ thì sẽ phải chịu hậu quả của việc không chứng minh, kết quả giải quyết vụ án sẽ bất lợi, Tòa án sẽ giải quyết trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Theo đó, điêu 70 khoản 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định “Khi tham gia tố tụng đương sự có quyền, nghĩa vụ cung câp tài liệu, chứng cứ chứng minh để bảo vệ quyền và lơi ích hơp pháp của mình”. Do đó, yêu cầu của ông N.H.M không được hội đồng xét xử chấp nhận

2. Do yêu cầu của ông N.H.M không được hội đồng xét xử chấp nhận nên ông N.H.M phải chịu án phí trên số tiên 2.200.000.000 đồng.

Tư những nhận định trên, hội đồng xét xử:

QUYẾT ĐỊNH

1. Áp dụng điêu 26 khoản 3, điêu 35 khoản 1 điêm a, điêu 39 khoản 1 điêm a, điêu 41, điêu 42 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tách tranh chấp Mẫu số 52-DS hợp đồng đặt cọc ngày 24/06/2017 giữa ông N.A.T với ông N.H.M thành vụ án khác và chuyên hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 7, thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo thẩm quyên.

2. Áp dụng điêu 70 khoản 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điêu 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Luật thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014. Không chấp nhận yêu cầu của ông N.H.M buộc ông N.V.H và bà N.N.T.U phải liên đới trả cho ông số tiên là 2.200.000.000 (hai tỷ hai trăm ngàn) đồng.

3. Áp dụng điêu 147 khoản 4 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Luật phí và lệ phí năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định vê án phí và lệ phí toà án ngày 30/12/2016. Ông N.H.M phải nộp 76.000.000 (bảy mươi sáu triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trư vào số tiên tạm ứng án phí đã nộp 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0041586 ngày 09/10/2020 của chi cục thi hành án dân sự quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, ông N.H.M còn phải nộp thêm 36.000.000 (ba mươi sáu triệu) đồng.

4. Áp dụng điêu 271, điêu 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Ông N.H.M, bà C.T.L, ông N.A.T, bà N.N.T.U, ôngT.T.T, ông N.H.G.B được quyên kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kê tư ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết theo quy định của pháp luật.