Bản án 30/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện ngày 28 tháng 6 năm 2018 của ông Nguyễn Văn Đ và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:

Ngày 28 tháng 8 năm 2005 ông Đ có nhận sang nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Thanh G và bà Khúc Thị T 01 lô đất có chiều rộng 10 mét, chiều dài 35 mét diện tích 350 m2 tại thôn 1, xã N, huyện H, tỉnh Đắk Lắk với giá chuyển nhượng là 35.000.000 đồng, có tứ cận như sau: Đông giáp phần đất ông I; Tây giáp đất ông S và đất ông A; Nam giáp đường đi liên xã; Bắc giáp đất ông Nguyễn Thái C. Việc mua bán chỉ làm giấy tờ viết tay với nhau, ông Đ đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông G và bà T, vợ chồng ông G, bà T cũng đã giao đủ đất cho ông Đ. Vào năm 2006 ông Đ đã xây dựng một căn nhà diện tích 116 m2 trên đất này và sử dụng ổn định từ đó cho đến nay không có ai tranh chấp gì. Do ông Đ chưa có điều kiện làm thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Năm 2008 bà T, ông G đã thế chấp quyền sử dụng đất này vay tiền ngân hàng nhưng ông Đ không biết và không trả được nợ cho ngân hàng nên ngân hàng yêu cầu thanh lý tài sản để thu hồi nợ (Trong đó có phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông Đ). Sau đó, Chi cục thi hành án dân sự huyện H ban hành quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của vợ chồng ông G và bà T để đảm bảo cho việc thi hành án, trong đó có diện tích đất mà vợ chồng bà T, ông G đã chuyển nhượng cho ông Đ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Đ. Nay ông Đ yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Đ với vợ chồng ông G, bà T ký ngày 28 tháng 8 năm 2005 và đề nghị Tòa án kiến nghị Chi cục thi hành án dân sự huyện H hủy bỏ một phần quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với diện tích mà ông Đ đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông TG và bà T để ông Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ông Đ đồng ý chịu toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy định để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối phần diện tích đất đã nhận sang nhượng từ ông G và bà T. Ngoài ra, ông Đ không có yêu cầu gì khác.

(Bà Đặng Thị Đ là vợ của ông Đ thống nhất với lời khai của ông Đ và không trình bày gì thêm)

* Trong quá trình tham gia tố tụng, bị đơn bà Khúc Thị T trình bày:

Bà T công nhận là vào ngày 28 tháng 8 năm 2005, vợ chồng ông G và bà T sang nhượng cho ông Đ 01 lô đất diện tích 350 m2 đất thổ cư với giá là 35.000.000 đồng. Ông Đ giao đủ tiền và vợ chồng bà T giao đất đủ cho ông Đ và đã làm nhà ở trên diện tích đất này vào năm 2006, nhưng hai bên chỉ viết giấy tay với nhau và chưa có điều kiện để tách thửa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2008, vợ chồng ông G và bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó có phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông Đ để vay tiền ngân hàng. Tuy nhiên, do làm ăn thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng, nên đã bị kê biên đối với diện tích 16.335 m2 trong tổng diện tích 18.833 m2 đất thế chấp để thanh toán các khoản vay. Phần diện tích 2.498 m2 đất mà vợ chồng ông G và bà T đã chuyển nhượng cho những người khác (Trong đó có đất ông Đ) đã bị Chi cục thi hành án dân sự huyện H quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn, nên không thể làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ.

Vợ chồng ông G và bà T đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông G và bà T với ông Đ, đồng thời kiến nghị Chi cục thi hành án dân sự huyện H hủy bỏ một phần quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn để vợ chồng ông G và bà T với ông Đ đi làm thủ tục tách bìa đỏ cho ông Đ. Ngoài ra, bà T không trình bày gì thêm.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án huyện H trình bày:

Do ông Nguyễn Thanh G, bà Khúc Thị T còn các khoản nghĩa vụ đối với người yêu cầu thi hành án gồm:

- Công ty TNHH QA theo bản án số 43/2011/DSST ngày 09 tháng 6 năm 2011 số tiền 350.000.000 đồng và lãi suất chậm thi hành án.

- Ông K, bà Nguyễn Thị P theo bản án số 17/2012/DSST ngày 28 tháng 5 năm 2012 số nợ 1.657 kg cà phê nhân xô và 1.300.000 đồng tiền chi phí giám định.

Tuy diện tích đất mà Chi cục THADS huyện H áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm chuyển dịch đã được bà T, ông G chuyển nhượng năm 2005, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên vợ chồng ông G và bà T. Vì vậy, Chi cục thi hành án dân sự huyện H đã ban hành quyết định số 73/QĐ-CCTHADS ngày 22 tháng 3 năm 2017 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của ông Nguyễn Thanh G và bà Khúc Thị T để đảm bảo cho việc thi hành án đối với các bản án, quyết định nói trên.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Đ và ông Nguyễn Thanh G, bà Khúc Thị T thì Chi cục Thi hành án huyện H đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Khi nào ông G, bà T thực hiện xong các khoản nghĩa vụ nói trên hoặc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông G, bà T thì Chi cục thi hành án dân sự huyện H sẽ chấm dứt việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của ông G và bà T nói trên.

* Trong quá trình tham gia tố tụng cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, chị Nguyễn Thị T trình bày:

Vào ngày 28 tháng 8 năm 2005, bố mẹ của chị T là ông G và bà T có bán cho ông Đ 01 lô đất tại thôn 1, xã N, huyện H, tỉnh Đắk Lắk với giá thỏa thuận là 35.000.000 đồng. Cụ thể lô đất có chiều dài 35 m, chiều rộng 10 m, tổng diện tích là 350 m2, có tứ cận như sau: Đông giáp phần đất ông I; Tây giáp đất ông S và đất ông A; Nam giáp đường đi liên xã; Bắc giáp đất ông C. Tuy nhiên, vào năm 2008, do thiếu vốn làm ăn nên bố mẹ của chị T đã thế chấp toàn bộ tài sản bao gồm diện tích đất đã bán cho ông Đ. Sau đó, do làm ăn thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nên đã bị kê biên. Nay ông Đ kiện bố mẹ của chị T yêu cầu công nhận hợp đồng đã chuyển nhượng giữa hai bên thì chị T không có ý kiến gì và đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Trong quá trình tham gia tố tụng, anh Nguyễn Văn Q trình bày:

Việc bố mẹ của anh Q là ông G và bà T có chuyển nhượng cho ông Đ 01 lô đất có diện tích 350 m2 tại thôn 1, xã N, huyện H, tỉnh Đắk Lắk, giá chuyển nhượng là 35.000.000 đồng. Do lúc đó anh Q còn nhỏ, tài sản trên là của bố mẹ, nên việc mua bán chuyển nhượng đất do bố mẹ anh Q tự quyết định, anh Q không có ý kiến cũng như không tranh chấp gì về việc chuyển nhượng giữa hai bên.

* Trong quá trình tham gia tố tụng, chị Nguyễn Thu H trình bày:

Vào ngày 28 tháng 8 năm 2005, bố mẹ của chị H là ông G và bà T có bán cho ông Đ 01 lô đất tại thôn 1, xã N, huyện H, tỉnh Đắk Lắk với giá thỏa thuận là 35.000.000 đồng. Cụ thể, lô đất có chiều dài 35 m, chiều rộng 10 m, tổng diện tích là 350 m2, có tứ cận như sau: Đông giáp phần đất ông I; Tây giáp đất ông S và đất ông A; Nam giáp đường đi liên xã; Bắc giáp đất ông Nguyễn Thái C. Tuy nhiên, vào năm 2008, do thiếu vốn làm ăn nên bố mẹ của chị H đã thế chấp toàn bộ tài sản bao gồm diện tích đất đã bán cho ông Đ. Sau đó, do làm ăn thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nên đã bị kê biên. Nay ông Đ kiện bố mẹ của chị H yêu cầu công nhận hợp đồng đã chuyển nhượng giữa hai bên thì chị H không có ý kiến gì và đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Phát biểu của Kiểm sát viên:

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa khẳng định quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa, Tòa án thực hiện đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật về tố tụng.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ và lời khai của các đương sự tại phiên tòa thể hiện là có căn cứ. Vì vậy, đề nghị HĐXX áp dụng: Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 689, Điều 697, Điều 699, Điều 700, Điều 701 và Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 129 Bộ luật Dân sự. Điều 127 Luật đất đai năm 2003. Đề nghị HĐXX, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả hỏi và tranh luận, Hội đồng xét xử nhận định:

dụng đất”. Việc Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án huyện H, anh Nguyễn Văn Q và bà Đặng Thị Đ vắng mặt tại phiên tòa có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

Từ các nhận định nêu trên, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã xác lập. Đồng thời, kiến nghị Chi cục thi hành án dân sự huyện H thu hồi một phần quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với phần diện tích đất mà các bên đã chuyển nhượng cho nhau để hộ ông G và bà T chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng cho ông Đ và bà Đ theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 158 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự. Khoản 2 Điều 689, Điều 697, Điều 699, Điều 700, Điều 701 và Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003.

- Căn cứ vào các điểm a, b và điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Đ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 28 tháng 8 năm 2005 giữa ông Nguyễn Thanh G, bà Khúc Thị T và ông Nguyễn Văn Đ đối với thửa đất tọa lạc tại thôn 1, xã N, huyện H, tỉnh Đắk Lắk, nằm trong thửa đất số 84, tờ bản đồ số 9, diện tích 18.833 m2 đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 796619 vào ngày 07 tháng 02 năm 2007 đứng tên hộ ông Nguyễn Thanh G, bà Khúc Thị T (Trong diện tích nói trên đã kê biên bán đấu giá một phần diện tích 16.335 m2 cho hộ ông Nguyễn Thái C, theo hồ sơ đăng ký biến động số 54, ngày 10 tháng 5 năm 2013, phần diện tích còn lại là 2.498 m2).

Thửa đất có vị trí, tứ cận như sau: Phía Đông giáp đất ông I có cạnh dài 25,91 m; Phía Tây giáp đất ông Nguyễn Đức S và ông Khúc Văn A có cạnh dài 34,75 m; Phía Nam giáp đường đi liên xã có cạnh dài 10,01 m và phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Thái C có cạnh dài 10,01m. Thửa đất có diện tích theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ là 351,4 m2, trên đất có 01 căn nhà xây cấp 4 diện tích 116 m2, xây dựng vào năm 2006 và 01 ki ốt diện tích 18 m2.

Buộc ông G và bà T có nghĩa vụ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích đã chuyển nhượng cho ông Đ và làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Đ và bà Đ theo quy định của pháp luật. Công nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc ông Đ đồng ý chịu toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy định để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng từ ông G và bà T. Nếu phía ông G, bà T gây khó khăn thì ông Đ và bà Đ được chủ động đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê khai để làm thủ tục sang tên, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sử hữu tài sản trên đất.

Kiến nghị Chi cục thi hành án dân sự huyện H thu hồi một phần quyết định số 73/QĐ-CCTHADS ngày 22 tháng 3 năm 2017 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của ông Nguyễn Thanh G và bà Khúc Thị T đối với phần diện tích đất 351,4 m2 mà ông G, bà T đã chuyển nhượng cho ông Đ.

Về án phí: Ông Nguyễn Thanh G, bà Khúc Thị T phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Nguyễn Văn Đ 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, theo biên lai số AA/2017/0004244 ngày 06 tháng 7 năm 2018.

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản: Ông Nguyễn Thanh G và bà Khúc Thị T phải chịu 3.000.000 (Ba triệu) đồng, được khấu trừ vào số tiền 3.000.000 (Ba triệu) đồng mà ông Đ đã nộp tại Tòa án và được xử lý tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo. Buộc ông G và bà T phải trả lại cho ông Đ số tiền 3.000.000 (Ba triệu) đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản.

Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.