Bản án 298/2020/DS-PT — Y/c tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, phía nguyên đơn công ty cổ phần đầu tư A trình bày:

Năm 2009, Công ty cổ phần đầu tư A nhận chuyển nhượng nhà đất số 114/3 Y (Trước đây là 16A Y), phường 2, quận T, TP. Hồ Chí Minh của bà Trần Thị Song V theo Hợp đồng chuyển nhượng số 018997 ngày 04/05/2009 và được Trung tâm tài nguyên môi trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh đăng ký sang tên ngày 27/05/2009. Sau đó do không có nhu cầu sử dụng nên Công ty cổ phần đầu tư A đã cho gia đình ông Nguyễn Hữu S mượn để ở.

Đầu năm 2013, do cần tiền để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh nên Công ty cổ phần đầu tư A đã ủy quyền cho ông Nguyễn Hữu S được mua bán, thế chấp đối với tài sản 114/3 Y, phường 2, quận T, TP. Hồ Chí Minh. Nhưng sau đó Công ty cổ phần đầu tư A đã thu xếp được tiền từ nguồn vốn khác nên không bán tài sản này nữa mà vẫn cho gia đình ông Nguyễn Hữu S sử dụng để ở và quản lý trông coi.

Thông qua ông S thì Công ty được biết, do nhu cầu chi tiêu cá nhân, ông S đã vay tiền của ông Lê Bá H2 (Là bố đẻ ông Lê Văn H) với số tiền 7.000.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay này thì ông H2 yêu cầu ông S ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản 114/3 Y, phường 2, quận T, TP. Hồ Chí Minh cho ông Lê Văn H tại Văn phòng công chứng T – TP. Hồ Chí Minh ngày 11/01/2013.

Sau khi kiểm tra, xem xét kỹ nội dung của việc chuyển nhượng, các thủ tục giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng này thì Công ty cổ phần đầu tư A cho rằng việc ông Nguyễn Hữu S ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu trên cho ông H chỉ là giả tạo vì thực tế ông H không hề thanh toán tiền cho Công ty cổ phần đầu tư A, bản chất là ông Nguyễn Hữu S mượn tiền cá nhân của ông H2 (bố ông H) nên để có tài sản bảo đảm ông H2 đã yêu cầu ông S ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản để hợp thức hóa cho số tiền vay mượn và để đảm bảo sau này ông S phải trả lại số tiền vay cho ông H2. Thực tế hiện nay ông S cùng gia đình vẫn ở tại căn nhà nói trên. Sau khi nhận chuyển nhượng từ ông S thì ông H dùng tài sản này để thế chấp tại Ngân hàng TMCP M để bảo đảm khoản vay cho Công ty TNHH MTV Đại Toàn Việt.

Đầu tháng 7/2018, ông S nhận được Công văn số 6386/PVB-QL&TCTTS của Ngân hàng TMCP M với nội dung yêu cầu ông Nguyễn Văn S bàn giao tài sản trước ngày 24/07/2018 để Ngân hàng M thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật.

Công ty cổ phần đầu tư A cho rằng việc ông H dùng tài sản này để thế chấp tại Ngân hàng M là có dấu hiệu bất thường. Cụ thể, kể từ năm 2009 đến nay chưa một lần nào gia đình ông Nguyễn Hữu S thấy Ngân hàng M đến định giá, kiểm tra tài sản này, chỉ đến tháng 7/2018 Ngân hàng M mới phát hành công văn thu giữ tài sản như nêu trên. Việc không đến định giá, kiểm tra tài sản thế chấp thường xuyên, không có văn bản chấp nhận cho gia đình ông S cư trú trong tài sản nhận thế chấp là không đúng các quy định của pháp luật về cho vay, thế chấp, kiểm tra định kỳ tài sản.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu:

1. Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ký giữa Công ty cổ phần đầu tư A và ông Lê Văn H, số công chứng 001028, quyển số 01 TP/CC ngày 11/01/2013 được Văn phòng công chứng T – TP. Hồ Chí Minh công chứng vô hiệu.

2. Hủy bỏ đăng ký biến động sang tên cho ông Lê Văn H do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận T thực hiện ngày 19/03/2013 trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 14676/2000; Hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 774830 do UBND quận T cấp cho ông Lê Văn H ngày 10/07/2013 và xóa đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam.

Bà Trần Thị H đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 11/1/2013 Văn phòng công chứng T có tiếp nhận hồ sơ và công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 001028/HĐ-MBN quyển số 01 TP/CC giữa bên bán, chuyển nhượng là công ty cổ phần đầu tư A (Do ông Nguyễn Hữu S là đại diện theo Giấy ủy quyền số: 008/UQ-TGĐ ngày 10/01/2013 kèm theo biên bản họp Hội đồng quản trị số: 007/BB-HĐQT ngày 10/01/2013 thống nhất giao ông Nguyễn Hữu S toàn quyền quyết định ký kết hợp đồng công chứng liên quan đến số nhà 16A Yên Thế, phường 2, Quận T, TP. Hồ Chí Minh) và bên mua, nhận chuyển nhượng là ông Lê Văn H về việc mua bán, chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số: 16A Y, Phường 2, quận T, TP. Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở số: 14676/2000 do UBND Tp Hồ Chí Minh cấp ngày 28/11/2000, đăng ký thay đổi chủ sở hữu nhà ở ngày 27/5/2009.

Căn cứ theo Luật Công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan, vào thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã nộp đầy đủ hồ sơ, Công chứng viên đã tiến hành kiểm tra, đối chiếu hồ sơ và các giấy tờ có liên quan, năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng và xác định người tham gia giao dịch là tự nguyện, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, kiểm tra tài sản mua bán chuyển nhượng không có bất cứ thông tin ngăn chặn nào. Các bên giao kết đã đọc lại nội dung hợp đồng và đồng ý với nội dung hợp đồng. Công chứng viên tiến hành ký hợp đồng công chứng hợp đồng nêu trên theo thỏa thuận của các bên đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật. Vì vậy, phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ngoài ra Văn phòng công chứng T xét thấy việc công chứng chứng thực nói trên không gây hậu quả gì cho các bên nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét lại tư cách bị đơn của Văn phòng công chứng T.

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn H ủy quyền cho bà Bùi Cẩm G đại diện trình bày: Việc mua bán giữa Công ty cổ phần đầu tư A và ông Lê Văn H là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngân hàng TMCP M ủy quyền cho ông Đỗ Duy T trình bày: Tài sản thế chấp mà ông H dùng để thế chấp tại Ngân hàng M là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của ông H, đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đúng theo quy định của pháp luật. Đây là căn cứ để Ngân hàng M đồng ý xác lập thực hiện hợp đồng thế chấp số 42.1/2016/HĐBĐ ngày 09/11/2016. Tại thời điểm ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp trên không có bất kỳ khiếu nại hay tranh chấp nào, không bị kê biên đảm bảo việc thi hành án, chưa chuyển nhượng, góp vốn, trao đổi, thế chấp, tặng cho bên nào khác. Trường hợp phải hủy văn bản công chứng, hủy Giấy chủ quyền nhà đất đã cấp cho ông H thì việc nhận thế chấp của Ngân hàng vẫn là ngay tình theo luật định, vì vậy yêu cầu của nguyên đơn xóa đăng ký thế chấp tại Ngân Hàng TMCP M là không có căn cứ theo pháp luật. Phía Ngân Hàng không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1483/2019/DS-ST ngày 24/10/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ vào khoản 11 Điều 26, khoản 1 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 52 Luật công chứng năm 2014; Điều 117 Bộ luật dân sự 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc:

Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ký giữa Công ty cổ phần đầu tư A và ông Lê Văn H, số công chứng 001028, quyển số 01 TP/CC ngày 11/01/2013 được Văn phòng công chứng T – TP. Hồ Chí Minh công chứng vô hiệu.

Hủy bỏ đăng ký biến động sang tên cho ông Lê Văn H do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận T thực hiện ngày 19/03/2013 trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 14676/2000; Hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 774830 do UBND quận T cấp cho ông Lê Văn H ngày 10/07/2013 và xóa đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm công ty Cổ phần đầu tư A kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của công ty A trình bày: Hội đồng xét xử sơ thẩm vi phạm các vấn đề như sau: Không làm rõ việc thanh toán tiền trong quá trình thực hiện hợp đồng giữa công ty A và ông Lê Văn H. Thực tế ông H không giao tiền cho công ty A và công ty A cũng không bàn giao nhà cho ông H. Tòa án sơ thẩm không đưa vợ chồng ông Nguyễn Hữu S và vợ là bà Mạc Yến Thu tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vì ông S và bà Thu là người trực tiếp quản lý trông coi và tu tạo ngôi nhà này. Không đánh giá, xem xét vi phạm nghiêm trọng của VPCC khi công chứng ở hai địa điểm khác nhau và không công chứng trước mặt người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, có giấu hiệu lừa dối khách hàng, giao dịch giả tạo. Ngoài ra, Tòa án sơ thẩm không làm rõ sai phạm của Văn phòng công chứng T khi không biết việc thanh toán tiền giữa hai bên. Không tiến hành thẩm định tại chỗ đối với tài sản tranh chấp nên không phát hiện được thực trạng có sự khác biệt giữa tài sản thực và tài sản được ký kết. Đề nghị Tòa án phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ về tòa sơ thẩm xét xử lại.

Đại diện Văn phòng công chứng quận T trình bày: Ngày 11/01/2013 VPCC T đã tiếp nhận hồ sơ và xét thấy hồ sơ đầy đủ giấy tờ nên chứng nhận hợp đồng là hợp pháp. Tư cách đại diện ông S ký hợp đồng mua bán là hợp lệ. Ông S đã đọc từng trang hợp đồng đã ký tên và đóng dấu vào hợp đồng. Tại sơ thẩm các bên cũng đã chứng minh công ty A sau khi bán tài sản đã xuất hóa đơn để ông Lê Văn H làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Đối với việc công chứng 2 địa điểm: căn cứ Điều 39 Luật công chứng thì có quyền công chứng ngoài trụ sở. Tại phiếu yêu cầu công chứng thể hiện người công chứng yêu cầu công chứng ngoài trụ sở do ông S bị đau chân nhưng do phải đóng dấu ở văn phòng công chứng nên có 2 địa điểm là phù hợp. Đối với việc nhận tiền là do hai bên tự chịu trách nhiệm, không trái quy định nên Văn phòng công chứng ghi nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 001028/HĐ-MBN ngày 11/1/2013.

Đại diện Ngân hàng Ngân hàng M trình bày: Tài sản được cấp GCNQSDD năm 2013 cho ông H, năm 2016 ông H thế chấp tài sản trên cho ngân hàng. Tại thời điểm ký kết và thực hiện hợp đồng không có ai khiếu nại gì. Đối với giao dịch đã thế chấp đúng theo thủ tục. Ngân hàng chỉ là bên nhận thế chấp, việc bảo lãnh sử dụng do bên chủ sở hữu. Nếu trong trường hợp để bảo vệ người thứ 3 ngay tình thì ngân hàng là bên ngay tình, nguyên đơn yêu cầu xóa thế chấp là không có căn cứ.

Đại diện của ông Lê Văn H trình bày: Ông S có nhu cầu bán thì ông H có yêu cầu mua, sau khi công chứng công ty có xuất hóa đơn nên giao dịch này hợp pháp vì vậy không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại phiên toà phát biểu:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự đều thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Công ty A kháng cáo cho rằng ông S ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên là giả tạo, thực tế ông S không thanh toán tiền cho công ty A mà thực tế ông S hợp thức hóa số tiền ông S vay mượn của ông H2 (bố ông H), nhưng công ty A không cung cấp được tài liệu chứng minh cho lời trình bày của mình. Tại Điều 2 của Hợp đồng thể hiện hai bên đã thanh toán đủ tiền và phía nguyên đơn cũng xác nhận có xuất hóa đơn thanh toán cho ông H. Như vậy, hợp đồng mua bán là phù hợp theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với việc tòa sơ thẩm không đưa ông S vào tham gia tố tụng là thiếu sót nhưng không làm thay đổi bản chất vụ án. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo công ty A, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Về thẩm quyền, quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định và thực hiện đúng theo Điều 26, Điều 154, Điều 185 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện ủy quyền của công ty A có nộp cho Hội đồng xét xử bản trình bày của ông S và bà Thu cho rằng ông bà đang sử dụng căn nhà trên có sửa chữa nâng cấp từ nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng nhưng Tòa án sơ thẩm không triệu tập ông bà tham gia với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Xét thấy, để đảm bảo quyền và lợi ích cho những người đang quản lý, sinh sống trong căn nhà này là ông S, bà Thu cần phải đưa họ tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đây là tình tiết mới, là căn cứ để hủy bản án sơ thẩm. Do vậy, Hội đồng xét xử sơ thẩm không có lỗi.

Xét thấy, cần thiết phải huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ về để xác minh, thu thập thêm chứng cứ.

Án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác sẽ được xác định lại khi giải quyết sơ thẩm lại vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308; Khoản 3 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn công ty Cổ phần đầu tư A.

Huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm 1483/2019/DS-ST ngày 24 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Chuyển toàn bộ hồ sơ về cho Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục chung.

2. Án phí:

Về án phí phúc thẩm: Công ty cổ phần đầu tư A không phải chịu án phí. Hoàn lại cho công ty số tiền 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0024995 ngày 18/11/2019 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh

Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác sẽ được xác định lại khi giải quyết sơ thẩm lại vụ án.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.