Bản án 297/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm,

Nguyên đơn Lê Hữu T có người đại diện theo ủy quyền ông Lâm Hữu N trình bày:

Bà Lê Hữu T và ông Trần Văn T1 là bạn bè, ông T1 cần vốn để làm ăn nên ông T1 có hỏi vay tiền bà T. Ngày 23/12/2022, bà T cho ông T1 vay số tiền 630.000.000 đồng (sáu trăm ba mươi triệu đồng), lãi suất là 3,5%/tháng. Để đảm bảo cho việc trả trả tiền vay, bà T yêu cầu ông T1 ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19, có diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp). Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C. Ngoài ra, vào 23/12/2022 bà T và ông T1 ký hợp đồng thuê quyền sử dụng thửa đất số 121 nêu trên để đảm bảo cho việc trả tiền lãi. Theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thuê, giá thuê là 22.000.000 đồng (hai mươi hai triệu đồng). Từ khi nhận tiền vay cho đến nay, ông T1 chỉ trả cho bà T 01 (một) tháng tiền lãi là 22.000.000 đồng (hai mươi hai triệu đồng) và không trả tiền vốn và tiền lãi. Bà T chỉ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng trên giấy tờ, không nhận chuyển giao tài sản.

Bà Lê Hữu T yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng được ký giữa Lê Hữu T và Trần Văn T1 ngày 23/12/2022 tại Văn phòng C số công chứng 14630, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu. Bà Lê Hữu T yêu cầu ông Trần Văn T1 trả lại cho bà T số tiền vay là 630.000.000 đồng (sáu trăm ba mươi triệu đồng). Bà T yêu cầu tính lãi theo mức lãi suất là 1,66%/tháng, thời gian tính lãi từ ngày 23/01/2023 cho đến ngày Tòa đưa vụ án ra xét xử. Khi ông T1 trả tiền cho bà T thì ông T1 được quyền làm thủ tục sang tên quyền sử dụng thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19 nêu trên cho ông T1.

Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 22/7/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Trần Văn T1 trình bày:

Ông T1 thừa nhận ông có vay của bà Lê Hữu T số tiền 630.000.000 đồng (sáu trăm ba mươi triệu đồng) với lãi suất là 3,5%/tháng. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng là để làm tin cho việc trả tiền vay. Ông T1 thỏa thuận vay tiền của bà T với thời hạn là 02 tháng nên vào ngày 23/12/2022, ông và bà T đã ký hợp đồng thuê quyền sử dụng thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19 có diện tích đo đạc thực tế 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp) với thời hạn 02 tháng. Hai bên ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là để bảo đảm cho việc trả tiền lãi. Nhưng chưa đến hạn, bà T đã tự ý sang tên quyền sử dụng thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19 nêu trên mà không thông báo cho ông biết. Sau khi vay tiền, ông đã trả tiền lãi được 01 (một) tháng tiền lãi là 22.000.000 đồng (hai mươi hai triệu đồng). Đối với yêu cầu khởi kiện của bà T, ông T1 yêu cầu bà T làm thủ tục sang tên thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19 nêu trên cho ông. Ông T1 không đồng ý trả tiền lãi theo yêu của bà T, ông chỉ đồng ý trả tiền lãi từ khi bà T nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 22/7/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Trương Minh D và Lê Thị M thống nhất trình bày:

Ông T1 có vay của bà T số tiền 630.000.000 đồng (sáu trăm ba mươi triệu đồng) với lãi suất là 3,5%/tháng. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng là để làm tin cho việc trả tiền vay. Hai bên thỏa thuận thời gian vay là 02 tháng nhưng chưa hết thời hạn bà T đã tự ý lảm thủ sang tên quyền sử dụng đất mà không thông báo cho gia đình bà. Đối với yêu cầu tính lãi, gia đình bà không đồng ý với yêu cầu của bà T. Gia đình bà chỉ đồng ý trả cho bà T 18 tháng tiền lãi.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 112/2025/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực X, tỉnh Đồng Tháp đã căn cứ:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 228 và Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 133, Điều 357, Điều 463, Điều 466, Điều 468, Điều 500 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Điều 9 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao;

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UNTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Hữu T.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng được ký giữa Trần Văn T1 và Lê Hữu T3 ngày 23/12/2022 tại Văn phòng C số công chứng 14630, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được ký giữa Trần Văn T1 và Lê Hữu T3 ngày 23/12/2022 vô hiệu.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Hữu T về việc yêu cầu ông Trần Văn T1 trả tiền nợ gốc là 618.548.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Lê Hữu T về việc yêu cầu ông Trần Văn T1 trả tiền nợ gốc là 11.542.000 đồng.

Buộc ông Trần Văn T1 có nghĩa vụ trả cho bà Lê Hữu T số tiền là 941.986.000 đồng (chín trăm bốn mươi mốt triệu chín trăm tám mươi sáu nghìn đồng).

Kể từ ngày bà Lê Hữu T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Trần Văn T1 không trả số tiền nêu trên thì ông T1 còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luât Dân sự 2015.

3. Ông Trần Văn T1 được sở hữu căn nhà cấp 4, các công trình xây dựng trên đất và toàn bộ cây trồng gắn liền với thửa đất số thửa số 121, tờ bản đồ số 19 diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp).

Ông Trần Văn T1 quyền liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường điều chỉnh sang tên giấy chứng nhận (hoặc xin cấp mới) quyền sử dụng thửa số 121, tờ bản đồ số 19, diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CS29991 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29/3/2023 cho Lê Hữu T sang tên Trần Văn T1 (Đình kèm phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và mảnh trích đo địa chính số 326-2024 được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C duyệt ngày 31/12/2024).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án, nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 19 tháng 9 năm 2025,bị đơn ông Trần Văn T1 có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử theo hướng giảm lãi và thời gian tính lãi. Trong trường hợp không có tiền xin được tách một phần đất tương ứng số tiền vốn 630.000.000 đồng để giao cho bà T, còn tiền lãi xin được trả dần 10.000.000 đồng/tháng.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; Hai bên đương sự không thỏa thuận được với nhau việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu quan điểm: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử phúc thẩm tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án. Về nội dung vụ án:Đề nghị giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 112/2025/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực X, tỉnh Đồng Tháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh tụng, nghe ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn T1 còn trong thời hạn quy định theo Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[3.1 ]Xét“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”là hợp đồng vô hiêu:

Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận mục đích của việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng được ký giữa bà Lê Hữu T với ông Trần Văn T1 ngày 23/12/2022 tại Văn phòng C số công chứng 14630, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 121, tờ bản đồ số 19, diện tích 1.242,6m2 (đo đạc thực tế là 1.306,4 m2), đất tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp) là nhằm mục đích đảm bảo cho việc ông T1 vay số tiền 630.000.000 đồng (Sáu trăm ba mươi triệu đồng) của bà T nên cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Hữu T với ông Trần Văn T1 là vô hiệu do giả tạo vì nhằm mục đích che giấu giao dịch vay tài sản giữa hai bên theo quy định tại Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự là đúng quy định pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Hữu T với ông Trần Văn T1 vô hiệu nhằm mục đích che giấu hợp đồng vay tài sản nên căn cứ quy định tại Điều 124, 131, 463 Bộ luật Dân sự, giao dịch vay tài sản giữa bà T với ông T1 vẫn còn hiệu lực và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà T và ông T1 thống nhất số tiền vay là 630.000.000 đồng với lãi suất 3,5%/tháng và ông T1 đã đóng lãi từ ngày 23/12/2022 đến 23/01/2023 số tiền 22.000.000 đồng nên cấp sơ thẩm căn cứ khoản 1 Điều 463 Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Điều 9 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân Tối cao cấn trừ số tiền lãi đã trả vượt quá hạn quy định trừ vào số tiền nợ gốc tại thời điểm trả lãi: 630.000.000 – [22.000.000 – 1,66%/tháng x 630.000.000 đồng] = 618.548.000 đồng, do đó chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T về việc yêu cầu ông T1 trả tiền nợ gốc là 618.548.000 đồng. Ông Trần Văn T1 được sở hữu căn nhà cấp 4, các công trình xây dựng trên đất và toàn bộ cây trồng gắn liền với thửa đất số thửa số 121, tờ bản đồ số 19 diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp). Ông Trần Văn T1 có quyền liên hệ các cơ quan chức năng có thẩm quyền về quản lý đất đai để làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên là đúng quy định pháp luật là có cơ sở.

Từ ngày 23/01/2023 ông T1 vi phạm nghĩa vụ trả tiền làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà T nên ông T1 phải có nghĩa vụ chịu lãi suất theo quy định tại Điều 463 và Điều 466 Bộ luật Dân sự đến ngày Tòa xét xử sơ thẩm làm tròn là 31,5 tháng với số tiền lãi: 618.548.000 đồng x 1,66%/tháng x 31,5 tháng = 323.438.000 đồng là cơ sở.

Tổng cộng nợ gốc và lãi ông T1 phải trả cho T là 941.986.000 đồng (chín trăm bốn mươi mốt triệu chín trăm tám mươi sáu nghìn đồng) đúng quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn T1.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 112/2025/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực X, tỉnh Đồng Tháp.

Xử:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 228 và Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 133, Điều 357, Điều 463, Điều 466, Điều 468, Điều 500 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Điều 9 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao;

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UNTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Hữu T.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng được ký giữa Trần Văn T1 và Lê Hữu T3 ngày 23/12/2022 tại Văn phòng C số công chứng 14630, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được ký giữa Trần Văn T1 và Lê Hữu T3 ngày 23/12/2022 vô hiệu.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Hữu T về việc yêu cầu ông Trần Văn T1 trả tiền nợ gốc là 618.548.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Lê Hữu T về việc yêu cầu ông Trần Văn T1 trả tiền nợ gốc là 11.542.000 đồng.

Buộc ông Trần Văn T1 có nghĩa vụ trả cho bà Lê Hữu T số tiền là 941.986.000 đồng (chín trăm bốn mươi mốt triệu chín trăm tám mươi sáu nghìn đồng).

Kể từ ngày bà Lê Hữu T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Trần Văn T1 không trả số tiền nêu trên thì ông T1 còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luât Dân sự 2015.

3. Ông Trần Văn T1 được sở hữu căn nhà cấp 4, các công trình xây dựng trên đất và toàn bộ cây trồng gắn liền với thửa đất số thửa số 121, tờ bản đồ số 19 diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp).

Ông Trần Văn T1 quyền liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường điều chỉnh sang tên giấy chứng nhận (hoặc xin cấp mới) quyền sử dụng thửa số 121, tờ bản đồ số 19, diện tích đo đạc thực tế là 1306,4 m2 tại ấp B, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay Bình Thuận, xã C, tỉnh Đồng Tháp) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CS29991 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29/3/2023 cho Lê Hữu T sang tên Trần Văn T1 (Đình kèm phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và mảnh trích đo địa chính số 326-2024 được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C duyệt ngày 31/12/2024).

4. Về án phí: Ông Trần Văn T1 phải chịu 40.860.000 đồng (bốn mươi triệu tám trăm sáu mươi nghìn đồng) án phí đân sự sơ thẩm.

Bà Lê Hữu T phải chịu 577.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bà T được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 20.500.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0007742 ngày 04/7/2024 và biên lai thu số 0001741 ngày 20/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp nên bà T được hoàn lại 19.923.000 đồng (mười chín triệu chín trăm hai mươi ba nghìn đồng).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.