Bản án 297/2026/DS-PT — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*/ Tại đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Lê Trọng T và người đại diện theo uỷ quyền trình bày nội dung như sau:

Ngày 22/08/2022, ông Lê Trọng T có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Phúc H thửa đất số 836, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại phường T, thành phố B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019, đứng tên ông Nguyễn Phúc H, giá chuyển nhượng là 1.600.000.000 đồng. Hai bên lập hợp đồng đặt cọc, ông T giao số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng cho ông H. Ngày 24/08/2022, hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, ông T tiếp tục giao thêm số tiền 300.000.000 đồng và ông H bàn giao đất thực địa, giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Cả 02 lần ông T đã giao số tiền cho ông H là 1.100.000.000 đồng. Hai bên lập Biên bản bàn giao đất thực địa, ghi nhận nội dung thỏa thuận bổ sung và cam kết thực hiện hoàn tất thủ tục, hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất theo quy định trong thời gian là 60 ngày. Tuy nhiên, ông Hậu B phát hiện bệnh tim đột xuất phải chuyển Viện tim thành phố H phẫu thuật điều trị nên không thể thực hiện hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thủ tục sang tên theo quy định. Đến nay, sức khỏe của ông H đã hồi phục nhưng ông H không tiếp tục thực hiện theo nội dung hai bên đã thỏa thuận, cam kết trước đó.

Vì vậy, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H có trách nhiệm tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hợp đồng đặt cọc ngày 22/08/2022 và thỏa thuận bổ sung, cam kết tại Biên bản bàn giao đất thực địa ngày 24/08/2022 và hoàn tất thủ tục, hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất cho ông Lê Trọng T.

Tuy nhiên quá trình Tòa án giải quyết vụ án thì quyền sử dụng đất nêu trên đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác nên không thể thực hiện được hợp đồng. Do đó, ông T thay đổi nội dung khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa ông T và ông H vô hiệu và buộc ông H có nghĩa vụ trả lại cho ông T số tiền đặt cọc là 1.100.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.100.000.000 đồng, tổng cộng là 2.200.000.000 đồng.

*/ Quá trình giả quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn ông Nguyễn Phúc H trình bày có nội dung như sau:

Ngày 22/08/2022, ông H có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Lê Trọng T thửa đất số 836, tờ bản đồ 04, địa chỉ phường T, thành phố B, mục đích sử dụng: Đất ở 50m², đất trồng cây lâu năm 80,6m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019 mang tên Nguyễn Phúc H; giá chuyển nhượng là 1.600.000.000 đồng; hai bên có lập Hợp đồng đặt cọc đề ngày 20/8/2022.

Cùng ngày 22/8/2022, ông H có nhận số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng của ông T. Trước khi sang nhượng đất, ông H đã thế chấp thửa đất này cho Ngân hàng Q, để vay số tiền 800.000.000 đồng. Trong ngày 22/08/2022, ông H nhận số tiền đặt cọc nêu trên và tất toán khoản vay cho Ngân hàng Q, xóa thế chấp và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 188153 đã thế chấp. Ngày 24/08/2022 ông T giao thêm số tiền là 300.000.000 đồng, ông H đã bàn giao đất thực địa và giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 188153, để ông T làm thủ tục sang tên. Số tiền ông H đã nhận của ông T 02 lần là 1.100.000.000 đồng.

Do ông H có căn bệnh đau tim và khối u gan nên phải nhập viện tại Thành phố Hồ Chí Minh để mổ và điều trị nên chưa làm thủ tục đầy đủ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định cho ông T. Đồng thời, trong thời gian phát bệnh, ông H có nhờ bà Phan Thị Mỹ D đi lấy tiền nợ thay một số người mà trước đó ông H và bà D là người cho họ vay tiền và cùng đứng tên tại các giấy nhận nợ. Bà D có đưa cho ông H một số tờ giấy A4 trắng nói ông H ký khống vào trước để cô D viết nội dung sau, về việc đã ủy quyền cho bà D đi lấy nợ thay. Điều này xác định rõ tại Giấy cam kết đề ngày 31/08/2022 do bà Phan Thị Mỹ D viết cho ông H khi đã nhận đủ số tiền trả nợ 500.000.000 đồng của ông Lê Đình H1. Lợi dụng việc tin tưởng nêu trên của tôi, bà D đã gian dối, dùng các giấy trắng có chữ ký trước của ông H viết nội dung khác không phải là nội dung ủy quyền lấy nợ thay. Nội dung cô D viết các Giấy này là: Đơn xác nhận tôi đứng tên hộ 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Hồ Tống Đoan C (là con gái ruột của bà D), trong đó có Giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất số CP188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019 mang tên của tôi Nguyễn Phúc H, là thửa đất tôi đã chuyển nhượng cho ông Lê Trọng T, mục đích nhằm chiếm đoạt tài sản của ông H. Sau đó, bà D và con gái là chị C dùng Giấy này kiện tôi ra Tòa án “Đòi lại tài sản”, và Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma thuột đã giải quyết tại Bản án số 255/2023/DS-ST ngày 19/10/2023, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Tống Đoan C. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết phúc thẩm tại Bản án số 81/2024/DS-PT ngày 05/02/2024 lại chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Tổng Đoan C1. Vụ việc này ông H và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N - Chi nhánh E đã có Đơn đề nghị giám đốc thẩm và tái thẩm tại Tòa án có thẩm quyền xem xét lại bản án số 81/2024/DS-PT ngày 05/02/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk đã nêu trên.

Nay ông Nguyễn Trọng T1 khởi kiện và có thay đổi nội dung khởi kiện là yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên giữa ông H và ông T1 vô hiệu và buộc ông H trả lại số tiền đã nhận là 1.100.000.000 đồng và 1.100.000.000 đồng tiền phạt cọc, thì ý kiến của ông H là đồng ý tuyên hủy hợp đồng, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định vì không phải lỗi của ông H không tiếp tục thực hiện hợp đồng mà là do khách quan không thể thực hiện được hợp đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 114/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Toà án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 102, Điều 147, Điều 157, Điều 220, Điều 235, Điều 266, khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 117, Điều 122, Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật Đất đai;

Tuyên xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Trọng T.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Trọng T và ông Nguyễn Phúc H đối với thửa đất số 836, tờ bản đồ số 04, diện tích 130 m2, địa chỉ phường T, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019 cho ông Nguyễn Phúc H vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Phúc H trả cho ông Lê Trọng T 1.100.000.000 đồng.

- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Trọng T về việc buộc ông H phải trả phạt cọc số tiền 1.100.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 02/10/2025, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Võ Đình S có đơn kháng cáo, với nội dung: Kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về phần yêu cầu phạt cọc, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn tiền phạt cọc là 1.100.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Võ Đình S trình bày ý kiến, với nội dung: Đối với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, thì nay nguyên đơn có thay đổi, cụ thể: Đề nghị Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Trọng T và ông Nguyễn Phúc H theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/8/2022 và Biên bản bàn giao đất thực địa về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/8/2022, đối với thửa đất số 836, tờ bản đồ số 04, diện tích 130,6m²; địa chỉ đất phường T, tỉnh Đắk Lắk. Buộc ông Nguyễn Phúc H phải trả lại cho ông Lê Trọng T số tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng đã nhận là 1.100.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.900.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn ông Nguyễn Phúc H chấp nhận yêu cầu khởi kiện và ý kiến của nguyên đơn đã trình bày trên, cụ thể: Bị đơn ông Nguyễn Phúc H đồng ý việc hủy bỏ đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết giữa ông H với ông Lê Trọng T và đồng ý sẽ trả lại cho nguyên đơn ông Lê Trọng T số tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 1.100.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.900.000.000 đồng. Ông H đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận giữa ông với phía nguyên đơn ông Lê Trọng T và đề nghị Hội đồng xét xử xem xét miễn án phí dân sự sơ thẩm, vì ông là người cao tuổi và hiện nay đang bị bệnh, hoàn cảnh kinh tế rất khó khăn.

Tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn thống nhất thỏa thuận như sau:

- Nguyên đơn và bị đơn cùng thống nhất hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Trọng T và ông Nguyễn Phúc H theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/8/2022 và Biên bản bàn giao đất thực địa về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/8/2022.

- Ông Nguyễn Phúc H có trách nhiệm trả cho ông Lê Trọng T số tiền như sau: Tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 1.100.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.900.000.000 đồng

- Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Phúc H chấp nhận chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 4.000.000 đồng. Ông Lê Trọng T không phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản và được nhận lại số tiền tạm ứng đã nộp là 4.000.000 đồng.

- Về án phí: Bị đơn chấp nhận chịu án phí sơ thẩm nhưng do hoàn cảnh khó khăn và là người cao tuổi nên xin được miễn tiền án phí.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung vụ án: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn đã thống nhất thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ Điều 300 và Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Trọng T và sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo của nguyên đơn đơn ông Lê Trọng T, Hội đồng xét xử xét thấy:

Tại phiên tòa phúc thẩm, giữa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Võ Đình S với bị đơn là ông Nguyễn Phúc H đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, nội dung thỏa thuận cụ thể như sau:

- Nguyên đơn và bị đơn thống nhất hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa ông Lê Trọng T và ông Nguyễn Phúc H theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/8/2022 và Biên bản bàn giao đất thực địa về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/8/2022, đối với thửa đất số 836, tờ bản đồ số 04, diện tích 130,6m²; địa chỉ thửa đất phường T, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019 cho ông Nguyễn Phúc H.

- Ông Nguyễn Phúc H có trách nhiệm trả cho ông Lê Trọng T số tiền là 1.900.000.000 đồng, trong đó: Tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 1.100.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 800.000.000 đồng.

- Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Phúc H phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 4.000.000 đồng. Ông Lê Trọng T không phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản và được nhận lại số tiền tạm ứng đã nộp là 4.000.000 đồng, sau khi thu được từ ông Nguyễn Phúc H.

Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự như trên là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hội đồng xét xử cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Về án phí: Do các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa phúc thẩm và Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, nên bị đơn ông Nguyễn Phúc H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và người người kháng cáo là ông Lê Trọng T phải chịu án phí phúc thẩm. Tuy nhiên, ông Nguyễn Phúc H, sinh năm 1965 và ông Lê Trọng T, sinh năm 1959, đều là người cao tuổi và đều đã có đơn xin miễn tiền án phí, nên được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Điều 300 và Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng: Các Điều 423, 425 và 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Trọng T; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 114/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Toà án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Trọng T.

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm như sau:

1. Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa ông Lê Trọng T và ông Nguyễn Phúc H theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/8/2022 và Biên bản bàn giao đất thực địa về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/8/2022, đối với thửa đất số 836, tờ bản đồ số 04, diện tích 130,6m²; địa chỉ thửa đất phường T, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP188153 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 18/01/2019 cho ông Nguyễn Phúc H.

2. Ông Nguyễn Phúc H có trách nhiệm trả cho ông Lê Trọng T số tiền là 1.900.000.000 đồng (một tỷ chín trăm triệu đồng), trong đó: Tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 1.100.000.000 đồng (một tỷ một trăm triệu đồng) và tiền bồi thường thiệt hại là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu của người được thi hành án cho đến khi thi hành ản xong, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Phúc H phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 4.000.000 đồng (bốn triệu đồng). Ông Lê Trọng T không phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản và được nhận lại số tiền tạm ứng đã nộp là 4.000.000 đồng (bốn triệu đồng) sau khi thu được từ ông Nguyễn Phúc H.

4. Về án phí: Bị đơn ông Nguyễn Phúc H được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn ông Lê Trọng T được miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự .

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM