Bản án 295/2024/DS-PT: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử…

Tóm tắt 30 giây — tóm lược tự động từ nội dung bản án, chỉ mang tính tham khảo

Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — án dân sự — "H TC với C"
Tòa quyết gì? Áp dụng: khoản 2 Điều 119, khoản 2 Điều 129, Điều 328, Điều 468, Điều 501, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ chính? Điều 119 Bộ luật Dân sự; Điều 129 Bộ luật Dân sự; Điều 167 Luật Đất đai

TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH KIÊN GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 295/2024/DS-PT
Ngày: 13/12/2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng
CNQSD đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Thị Bích Vân

Các Thẩm phán: Bà Huỳnh Thị Út Mẫn

Bà Trần Thị Chọn

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Vân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa: Ông Trương Văn Chi - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 231/2024/TLPT-DS, ngày 14 tháng 10 năm 2024, về: “Tranh chấp hợp đồng CNQSD đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 276/2024/QĐ-PT ngày 28 tháng 10 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh H, sinh năm 1977. Có mặt.

Địa chỉ: Số A, tổ A, khu phố T, thị trấn H, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

2. Bị đơn:

2.1. Ông Nguyễn Văn C1, sinh năm 1968. Có đơn yêu cầu vắng mặt.

Địa chỉ: Số C, tổ A, khu phố T, thị trấn H, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

2.2. Bà Nguyễn Thị Ú, sinh năm: 1970. Có mặt.

Địa chỉ: Số C, tổ A, khu phố T, thị trấn H, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Địa chỉ liên hệ: 6 T, phường A, Tp ., tỉnh Kiên Giang.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị Hồng T (tên gọi khác Ơn, là vợ ông H), sinh năm: 1978. Có mặt.

Địa chỉ: Số A, tổ A, khu phố T, thị trấn H, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

4. Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn C1 – là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nguyên đơn ông Nguyễn Thanh H trình bày: Nguyên vào năm 2022, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú một thửa đất thổ cư có diện tích 292,5m² (chiều ngang 6,5m, chiều dài 45m), đất tọa lạc tại tổ A, khu phố T, thị trấn H, huyện H, tỉnh Kiên Giang, đất có vị trí tứ cận giáp ranh như sau: Phía Đông giáp Lộ Đan; Phía Tây giáp đất ông Nguyễn Văn C1; Phía Nam giáp đất ông Nguyễn Văn C1; Phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Thành P. Giá 01m ngang là 100.000.000 đồng x 6,5m = 650.000.000đ (Sáu trăm năm mươi triệu đồng). Phần đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Nguyễn Văn C1 đứng tên (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau dây được viết tắt là giấy CNQSD đất). Việc mua bán này có ông Trần Văn H1 là Tổ trưởng khu phố T biết và chứng kiến.

Ngày 10/5/2023, vợ chồng ông đặt cọc và giao tiền cho ông C1 03 lần với tổng số tiền là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng). Còn lại số tiền 350.000.000 đồng hai bên thỏa thuận đến hết tháng 09/2023 âm lịch ông H đi tách thửa, sang tên thì sẽ trả đủ số tiền chuyển nhượng còn lại cho ông C1.

Tuy nhiên, đến ngày 20/9/2023 âm lịch, ông C1 đến nhà vợ chồng ông yêu cầu ông trả đủ số tiền chuyển nhượng còn lại cho ông C1, ông không đồng ý nên đòi lại số tiền đã giao cho ông C1, ông C1 đồng ý trả nhưng cứ hứa hẹn hết lần này đến lần khác, sự việc này kéo dài cho đến nay đã hơn 04 tháng. Vợ chồng ông C1, bà Ú cố tình né tránh lánh mặt ông nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, từ đó xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, vào tháng 8/2023 ông C1 gọi điện thoại cho ông nói cho ông C1 mượn thêm 10.000.000đ (Mười triệu đồng), sau này trừ tiền bán đất ông còn thiếu, ông L (em bà con ông C1) lại nhà ông lấy tiền, do tin tưởng ông C1 nên ông đưa tiền cho ông L, mà không yêu cầu làm biên nhận tiền. Vậy tổng cộng ông đưa cho ông C1 số tiền 310.000.000đ (Ba trăm mười triệu đồng).

Đầu năm 2024, ông làm đơn gửi Ban lãnh đạo khu phố Tri T1 yêu cầu vợ chồng ông C1, bà Ú phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông số tiền 310.000.000 đồng. Tại buổi hòa giải vợ chồng ông C1, bà Ú yêu cầu ông trả lãi cho vợ chồng ông C1 số tiền 40.000.000 đồng và tiền chuyển nhượng còn lại 340.000.000 đồng, vợ chồng ông C1 sẽ giao đất cho ông, ông không đồng ý, nên hòa giải không thành.

Nay ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú được lập năm 2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú được lập ngày 10/5/2023 là vô hiệu; Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông số tiền đã nhận là 310.000.000 đồng cấn trừ 3.600.000 đồng (là tiền gửi xe) còn lại là 306.400.000đ (Ba trăm lẻ sáu triệu bốn trăm nghìn đồng).

- Theo bị đơn ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú trình bày: Vợ chồng ông bà thừa nhận có nhận của vợ chồng ông Nguyễn Thanh H số tiền đặt cọc trước sau là 310.000.000 đồng. Qua động viên, giải thích của Toà án, thì vợ chồng ông bà cũng đồng ý trả lại cho vợ chồng ông H số tiền 310.000.000 đồng, sau khi trừ tiền gửi xe là 3.600.000 đồng, còn lại số tiền 306.400.000 đồng. Nhưng khi vợ chồng ông bán được đất, thì sẽ trả lại cho vợ chồng ông H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Hồng T: Thống nhất trình bày của chồng là ông Nguyễn Thanh H, không trình bày gì thêm.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST, ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang đã xét xử, quyết định:

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ Dao ước mua bán đất) giữa ông Nguyễn Thanh H với ông Nguyễn Văn C1 được lập năm 2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy mua bán đất) giữa ông Nguyễn Thanh H với ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú được lập ngày 10/5/2023 là vô hiệu.

2. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú phải có nghĩa vụ liên đới trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh H, bà Lê Thị Hồng T số tiền 306.400.000đ (Ba trăm lẻ sáu triệu bốn trăm nghìn đồng).

3. Đình chỉ một phần khởi kiện của ông Nguyễn Thanh H về việc yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú bồi thường số tiền 65.000.000đ (Sáu mươi lăm triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí, lãi suất chậm trả và báo quyền kháng cáo cho đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 04/9/2024 ông Nguyễn Văn C1 có đơn kháng cáo với nội dung: Yêu cầu không chấp nhận đơn khởi kiện của ông H. Buộc ông H phải mất cọc vì làm sai hợp đồng, hẹn ngày trả tiền mà không trả.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn ông H trình bày: Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Bị đơn bà Ú trình bày: Ông Cát không tham gia phiên tòa được nên có đơn yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử vắng mặt. Bà đồng ý trả cho ông H số tiền 306.400.000đ nhưng khi nào bán được đất thì mới có tiền trả, do hiện nay ông C1 bị bệnh, con còn đi học nên không có khả năng. Không yêu cầu xem xét giải quyết về hợp đồng đặt cọc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng, việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự;

Về nội dung vụ án và đề nghị hướng giải quyết: Giữa ông H với ông C1, bà Ú có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông H đã giao cho ông C1 và bà Ú số tiền là 310.000.000đ, nhưng do các bên không tiếp tục thực hiện chuyển nhượng nên các bên thống nhất cấn trừ tiền ông H còn nợ ông C1 số tiền gửi xe là 3.600.000đ, do đó số tiền ông C1 bà Ú phải giao trả lại cho ông H là 306.400.000đ. Tại cấp phúc thẩm bà Ú xin khi nào bán đất được thì trả tiền là không có cơ sở chấp nhận, nếu bà Ú và ông C1 xin trả dần thì thuộc thẩm quyền của cơ quan thi hành án. Do đó, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông C1; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST, ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra và công bố công khai tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ của nguyên đơn, bị đơn và người tham gia tố tụng khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về thủ tục tố tụng: Ông Nguyễn Văn C1 vắng mặt tại phiên tòa có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án như sau: Giữa ông Nguyễn Văn C1 với ông Nguyễn Thanh H có lập “Tờ Dao ước mua bán đất” không ghi ngày tháng năm. Nội dung như sau: ông C1 bán cho ông H phần đất ngang 6,5m x dài 45m, giá là 100.000.000đ/01 mét ngang. Ông C1 có nhận tiền cọc của ông H là 50.000.000đ, đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 âm lịch thì trả cho ông C1 250.000.000đ, số tiền còn lại thì hết tháng 9 âm lịch ông H phải trả hết. Nếu bên nào sai thì chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường hợp đồng. Văn bản thỏa thuận không có công chứng, chứng thực (BL 45). Vào ngày 05/3/2023 ông C1 có viết “Biên nhận” nhận tiền cọc của ông H tổng số tiền là 70.000.000đ (BL 47). Vào ngày 10/5/2023 giữa ông H với ông C1 có viết “Giấy mua bán đất”, phần đất và giá tiền như nêu trên. Đồng thời có ghi nội dung: Ông C1 có nhận số tiền của ông H là 300.000.000đ, phần còn lại hết tháng 9 âm lịch ông H trả đủ. Khi nào ông H có nhu cầu tách giấy chứng nhận thì ông C1 sẽ đưa và ký tên. Văn bản không có công chứng, chứng thực (BL 46). Ngoài ra, đến tháng 8/2023 do ông C1 có yêu cầu nên ông H còn chuyển thêm cho ông C1 10.000.000đ nhưng không có biên nhận. Tổng số tiền ông H đã giao cho ông C1 là 310.000.000đ, đồng thời ông H đồng ý cấn trừ tiền ông H gửi xe còn nợ ông C1 là 3.600.000đ, theo đó số tiền ông H yêu cầu ông C1 phải trả là 306.400.000đ. Ông C1, bà Ú cũng thừa nhận có nhận của ông H số tiền là 310.000.000đ và thống nhất với số tiền như ông H yêu cầu là 306.400.000đ.

Đây là các tình tiết, sự kiện rõ ràng được các bên thừa nhận nên không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Văn C1, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Theo lời khai của ông C1 như sau: do đến thời hạn trả số tiền còn lại nhưng ông H không trả, mà ông H đề nghị ông C1 lấy đất lại, vợ chồng ông cũng đồng ý và trả trước cho ông H 300.000.000đ, còn 10.000.000đ thì cấn trừ vào tiền ông H gửi xe là 3.600.000đ, phần còn lại sẽ trả đủ cho ông H nhưng ông H không đồng ý (BL 20). Theo biên bản hoà giải tại Tòa án thì: giữa vợ chồng ông C1 với ông H đồng ý cấn trừ tiền gửi xe ông H nợ là 3.600.000đ. Theo đó, vợ chồng ông C1 đồng ý trả cho ông H số tiền là 306.400.000đ, nhưng các bên không thống nhất phương thức trả tiền (BL 29). Theo biên bản tại phiên tòa sơ thẩm, ông C1 vẫn nhống nhất trả cho ông H số tiền 306.400.000đ nhưng khi nào bán đất được mới trả (BL 67). Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm vợ chồng ông C1 không có yêu cầu phản tố. Như vậy, tại cấp sơ thẩm ông C1 không có yêu cầu giải quyết về hợp đồng đặt cọc, đồng thời trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm thì ông C1 đều đồng ý trả lại cho ông H số tiền đã nhận. Xét về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể hiện được vị trí thửa đất, đất nằm trong giấy chứng nhận nào, số tiền trả trước chưa được 2/3 theo giá thỏa thuận và cũng chưa tiến hành giao nhận đất… và hình thức hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực theo quy định nên có vi phạm về nội dung và hình thức như cấp sơ thẩm nhận định là có căn cứ. Hơn nữa căn cứ vào “Giấy mua bán đất, ngày 10/5/2023” (BL 46), văn bản này được lập sau cùng nhưng không có nội dung nào thể hiện số tiền ông H giao cho ông C1 là tiền đặt cọc, bởi vì trong nội dung chỉ nêu: “Ông C1 có nhận của ông H số tiền là 300.000.000đ, phần tiền còn lại thì hết tháng 9 âm lịch ông H sẽ trả đủ”. Do đó, số tiền ông C1 đã nhận của ông H được xác định là tiền trả trước để các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, khi các bên phát sinh tranh chấp thì ông C1 có đem số tiền là 300.000.000đ trả cho ông H, nhưng ông H không đồng ý nhận, vì ông H cho rằng ông H đã đưa cho ông C1 số tiền là 310.000.000đ, do đó ông C1 chưa trả được tiền cho ông H. Từ đó, bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời buộc ông C1 phải trả lại số tiền đã nhận sau khi các bên thống nhất cấn trừ tiền ông H nợ tiền gửi xe là 3.600.000đ, nên buộc ông C1, bà Ú còn phải trả cho ông H số tiền 306.400.000đ là phù hợp. Do ông C1 chỉ kháng cáo yêu cầu xem xét số tiền bị buộc trả là 306.400.000đ mà không có yêu cầu về hậu quả hợp đồng vô hiệu, cũng như không có yêu cầu gì khác, nên cấp phúc thẩm không có cơ sở xem xét giải quyết. [4] Từ những nhận định nêu trên, nhận thấy bản án sơ thẩm xét xử là phù hợp và có căn cứ. Thống nhất với đề nghị của Đại diện Viện Kiểm sát về việc: Không chấp nhận kháng cáo của ông C1. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST, ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

Về án phí dân sự:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Ú phải có nghĩa vụ liên đới nộp án phí dân sự với số tiền 15.320.000đ (Mười lăm triệu ba trăm hai mươi nghìn đồng).

Hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh H tạm ứng án phí với số tiền là 9.975.000đ (Chín triệu chín trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0001004 ngày 23/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Là 300.000đ. Buộc ông Nguyễn Văn C1 phải nộp, do kháng cáo không được chấp nhận. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng: khoản 2 Điều 119, khoản 2 Điều 129, Điều 328, Điều 468, Điều 501, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 2 Điều 26, Điều 47, Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C1.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST, ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.

Tuyên xử:

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về án phí dân sự:

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn C1 phải nộp án phí với số tiền là 300.000đ. Theo đó được khấu trừ vào tạm ứng án phí với số tiền là 300.000đ theo biên lai thu số 0001296 ngày 04/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a,b và 9 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Thẩm phán

Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa Huỳnh Thị Út Mẫn

Trần Thị Chọn

Đặng Thị Bích Vân