Bản án 294/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 11/01/2018 của bà Đỗ Thị S và trình bày của bà Bùi Thị Thu Th1 là người đại diện của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

Nhà đất số 17/12 Tr, phường T, quận T1 có nguồn gốc do bà Đỗ Thị S mua một phần đất diện tích 2m x 8m của ông Nguyễn Văn Vũ từ năm 1989. Năm 1993, bà S mua thêm của ông Nguyễn Văn Ch diện tích 2m x 8m. Sau đó, bà S xây dựng nhà cấp bốn trên đất nêu trên. Bà S và bà Bùi Thị Thu Th1 ở tại căn nhà này từ khi xây dựng nhà đến nay. Năm 1999, bà S đăng ký kê khai nhà đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường 14, quận T2.

Năm 2008 bà Đỗ Thị S uỷ quyền cho ông Nguyễn Hoàng Ph là cháu ngoại đứng tên giấy tờ nhà, lợi dụng lòng tin của bà S, ông Ph đã làm giấy tặng cho nhà ngày 07/4/2002 để làm thủ tục hợp thức hoá nhà sang tên ông Ph. Ngày 12/5/2008, Uỷ ban nhân dân quận T1 đã cấp giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà ở số 3571/2008/UB.GCN cho ông Ph.

Năm 2011, ông Ph xin phép xây dựng nhà, bà S và bà Th1 phải đi thuê nhà ở trong thời gian xây dựng nhà đến đầu năm 2012.

Tháng 01/2018, bà Huỳnh Thị Kim Th đến yêu cầu giao nhà thì bà S mới biết là ông Ph đã bán nhà cho bà Th.

Bà Đỗ Thị S yêu cầu:

1. Huỷ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 3571/2008/UB.GCN ngày 12/5/2008 của Uỷ ban nhân dân quận T1 và hủy Giấy chứng nhận số BI 553913 vào sổ cấp GCN số CH 00110 ngày 23/4/2012 do Ủy ban nhân dân quận T1 cấp cho ông Nguyễn Hoàng Ph.

2. Huỷ giấy tặng cho nhà ngày 07/4/2002 giữa bà Đỗ Thị S với ông Nguyễn Hoàng Ph; Hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 21/12/2017 giữa ông Nguyễn Hoàng Ph với bà Huỳnh Thị Kim Th về việc mua bán căn nhà số 17/12 Tr, phường T, quận T1 và hủy đăng ký cập nhật sang tên cho bà Huỳnh Thị Kim Th ngày 27/12/2017 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận T1.

* Ông Nguyễn Hoàng Ph do ông Nguyễn Quang H đại diện trình bày:

Nhà đất số 17/12 Tr, phường T, quận T1 của bà Đỗ Thị S (bà ngoại của ông Ph) cho ông Ph theo giấy viết tay ngày 07/4/2002. Năm 2008, ông Ph làm thủ tục hợp thức hóa sang tên đã được Ủy ban nhân dân quận T1 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu số 3571/2008/UB.GCN ngày 12/5/2008. Trong thời gian làm thủ tục đến khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bà S và bà Th1 đều biết và vẫn ở trong nhà cho đến khi ông Ph xây dựng nhà mới vào năm 2011, trong thời gian xây dựng nhà bà S và bà Th1 phải đi thuê nhà ở và không có ý kiến khiếu nại. Sau khi xây dựng xong ông Ph lập hồ sơ hoàn công và xin cấp giấy chứng nhận mới đã được Ủy ban nhân dân quận T1 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu số BI 553913 vào sổ cấp GCN số CH00110 ngày 23/4/2012.

Ngày 21/12/2017, ông Ph bán căn nhà nêu trên cho bà Huỳnh Thị Kim Th theo hợp đồng công chứng ghi giá mua bán 400.000.000 đồng, giá mua bán thực tế là 2.470.000.000 đồng. Bà Th đã thanh toán 2.420.000.000 đồng, còn lại 50 triệu đồng. Ngày 27/12/2017, Chi nhánh Văn phòng Đăng kí đất đai quận T1 đã cập nhật sang tên cho bà Huỳnh Thị Kim Th. Khi ký hợp đồng mua bán bà S và bà Th1 có biết nhưng không có ý kiến.

Ông Nguyễn Hoàng Ph không đồng ý các yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị S.

* Bà Huỳnh Thị Kim Th trình bày: Bà đồng ý với ông Nguyễn Hoàng Ph về quan hệ hợp đồng mua bán nhà giá 2.470.000.000 đồng, bà Th đã thanh toán 2.420.000.000 đồng, còn lại 50 triệu đồng. Tháng 12/2017 khi bà Th đến xem nhà, kêu thợ đến sửa hộp gen bị nứt và thoả thuận giá mua bán có mặt bà Bùi Thị Thu Th1 nhưng bà Th1 không có ý kiến gì. Ông Ph hẹn giao nhà trong hạn 02 tuần; đến hạn giao nhà bà Th đến nhận nhà thì bà Th1, bà S không giao nhà. Bà Th khiếu nại được Uỷ ban nhân dân phường T hòa giải vào các ngày 09/02/2017, 07/02/2018 và ngày 01/3/2018.

Ngày 23/4/2018, bà Huỳnh Thị Kim Th có yêu cầu độc lập:

- Yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 21/12/2017 giữa ông Nguyễn Hoàng Ph với bà Huỳnh Thị Kim Th về việc mua bán căn nhà số 17/12 Tr, phường T, quận T1.

- Buộc ông Nguyễn Hoàng Ph, bà Đỗ Thị S, bà Bùi Thị Thu Th1 uỷ và những người cư trú trong căn nhà phải giao căn nhà 17/12 Tr, phường T, quận T1 cho bà Th.

* Ông Võ Thiện H trình bày: Ông là chồng bà Huỳnh Thị Kim Th và đồng ý như yêu cầu của bà Th.

* Đại diện Ủy ban nhân dân quận T1 trình bày:

Theo đơn đề nghị ngày 21/3/2008 của ông Nguyễn Hoàng Ph có xác nhận của Uỷ ban phường T ngày 26/3/2008, kèm theo giấy tặng cho nhà đất của bà Đỗ Thị S ngày 07/4/2002, thời gian sử dụng đất ổn định liên tục từ năm 1989, nhà xây dựng năm 1989, không có tranh chấp. Kèm theo đơn có các tài liệu: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ông Ph ngày 06/3/2008, giấy tái xác nhận nhượng đất ngày 03/8/1993 của ông Nguyễn Văn Ch, tường trình cam kết về nhà đất ngày 21/3/2009 của ông Ph, giấy báo gắn biển số nhà số 1117/GB-UBND ngày 20/01/2006 của UBND phường T, tờ khai đăng ký nhà đất ngày 05/8/1999 của bà S, bản đồ hiện trạng vị trí số 082/ĐĐ-TPS/2008 do công ty TNHH đo đạc khảo sát thiết kế T2 lập ngày 05/3/2008. Trên cơ sở đó, ngày 12/5/2008, Uỷ ban nhân dân quận T1 cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 3571/2008/UB.GCN cho ông Ph đối với nhà đất số 17/12 Tr, phường T, quận T1.

Trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 3571/2008/UB.GCN ngày 12/5/2008, Giấy phép xây dựng số 774/GPXD ngày 30/3/2011; Biên bản kiểm tra hoàn thành công trình xây dựng ngày 23/3/2012; Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số 01386-12/TB ngày 27/3/2012; Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số 02065-12/TB ngày 26/4/2012; Thông báo nộp tiền sử dụng đất số 02065-12/TB ngày 26/4/2012 của Chi cục Thuế quận; 02 Biên bản xác minh ngày 12/3/2012 của UBND phường T; Biên bản kiểm tra công trình trước khi hoàn công số 01/BB-TTRXD ngày 17/01/2012; Bản tường trình và cam kết ngày 23/12/2011 của ông Ph; Đơn xác định ranh đất ngày 07/3/2012 của ông Ph; Bản vẽ hoàn công số 107 do công ty TNHH TK-XD H lập ngày 30/12/2011; Bản vẽ xin phép xây dựng số 143 do Công ty TNHH TK-XD N lập ngày 15/3/2011; Bản vẽ hiện trạng do Công ty TNHH Khảo sát-Thiết kế A lập ngày 03/11/2011. Ngày 23/4/2012, Ủy ban nhân dân quận T1 cấp Giấy chứng nhận mới số BI553913 vào sổ cấp GCN số CH 00110 ngày 23/4/2012 cho ông Nguyễn Hoàng Ph đối với căn nhà nêu trên.

Ngày 27/12/2017, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận T1 đã cập nhật sang tên cho bà Huỳnh Thị Kim Th trên Giấy chứng nhận số CH00110 ngày 23/4/2012.

* Đại diện Văn phòng đăng ký đất đai thành phố trình bày: Sau khi xem xét hồ sơ cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ông Nguyễn Hoàng Ph và thủ tục mua bán nhà đã hoàn thành và hợp pháp, ngày 27/12/2017, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận T1 đã cập nhật sang tên cho bà Huỳnh Thị Kim Th trên giấy chứng nhận số CH00110 ngày 23/4/2012 của Uỷ ban nhân dân quận T1 đối với nhà đất số 17/12 Tr, phường T.

* Đại diện Văn phòng Công chứng N trình bày: Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ngày 21/12/2017 giữa ông Nguyễn Hoàng Ph với bà Huỳnh Thị Kim Th đối với căn nhà số 17/12 Tr, phường T, quận T1 là hợp pháp theo quy định của Luật Công chứng.

* Các đương sự thỏa thuận giá trị nhà đất tại thời điểm tranh chấp là 2.800.000.000 đồng.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 96/2019/DS-ST ngày 25 tháng 01 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 34, khoản 1 Điều 37; điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 184, điểm e khoản 1 Điều 217, Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 149, Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ các Điều 118, Điều 119, Điều 120, Điều 121, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí.

1. Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị S về việc:

- Huỷ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 3571/2008/UB.GCN ngày 12/5/2008 của Uỷ ban nhân dân quận T1 và hủy Giấy chứng nhận số BI553913 vào sổ cấp GCN số CH00110 ngày 23/4/2012 do Ủy ban nhân dân quận T1 cấp cho ông Nguyễn Hoàng Ph và hủy đăng ký cập nhập sang tên sở hữu bà Huỳnh Thị Kim Th ngày 27/12/2017 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận T1, Thành phố Hồ Chí Minh

- Hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 21/12/2017 giữa ông Nguyễn Hoàng Ph với bà Huỳnh Thị Kim Th đối với căn nhà số 17/12 Tr, phường T, quận T1, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu huỷ giấy tặng cho nhà ngày 07/4/2002 giữa bà Đỗ Thị S với ông Nguyễn Hoàng Ph.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Huỳnh Thị Kim Th.

- Công nhận hợp đồng công chứng mua bán nhà ngày 21/12/2017 giữa ông Nguyễn Hoàng Ph với bà Huỳnh Thị Kim Th đối với căn nhà số 17/12 Tr, phường T, quận T1, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bà Huỳnh Thị Kim Th phải thanh toán cho ông Nguyễn Hoàng Ph 50.000.000 đồng tiền mua nhà còn thiếu.

- Ông Nguyễn Hoàng Ph, bà Đỗ Thị S, bà Bùi Thị Thu Th1uỷ, bà Vũ Phạm Thủy T và những người cư trú trong căn nhà phải giao căn nhà 17/12 Tr, phường T, quận T1 cho bà Huỳnh Thị Kim Th.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về việc thi hành án, án phí và quyền kháng cáo bản án theo quy định pháp luật.

Ngày 01/02/2019, nguyên đơn bà Đỗ Thị S kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Bùi Thị Thu Th1 là người đại diện theo ủy quyền cho người kháng cáo bà Đỗ Thị S vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, đề nghị chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ông Nguyễn Quang H là người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn, ông Nguyễn Văn T là người đại diện theo ủy quyền cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Kim Th, ông Võ Thiện H đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự khai bà Bùi Thị L là con của nguyên đơn có gửi tiền về xây nhà, nhưng không đưa bà L vào tham gia tố tụng là bỏ sót tư cách của đương sự.

Tại cấp phúc thẩm xuất hiện tình tiết mới là Kết luận giám định, xác định chữ ký tại Hợp đồng tặng cho không phải chữ ký của bà S. Vì vậy, đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả xét hỏi, tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Thứ nhất: Nếu có đủ cơ sở xác định văn bản tặng cho là vô hiệu theo quy định của Điều 122 Bộ luật dân sự thì cần giải quyết đến giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng tài sản tranh chấp giữa ông Nguyễn Hoàng Ph và bà Huỳnh Thị Kim Th, từ đó làm cơ sở cho việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 và xem xét việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người thứ ba ngày tình khi giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự.

Thứ hai: Quá trình xem xét, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu cần phải thu thập những vấn đề sau:

Tại cấp sơ thẩm, ông Ph trình bày: Vào năm 2011, ông Ph đã bỏ tiền ra, xây dựng mới căn nhà đang tranh chấp, tại cấp phúc thẩm phía người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng xác nhận việc này, nhưng lại cho rằng số tiền xây nhà là do bà Bùi Thị L – là con gái của bà S gửi tiền từ nước ngoài về.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đỗ Thị S.

Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số: 96/2019/DS-ST ngày 25 tháng 01 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

CÁC THẨM PHÁN