Bản án 293/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Đặng Hoàng N trình bày:

Ngày 23 tháng 3 năm 2022 ông và bà Trần Phương Q ký hợp đồng cho bà Q thuê căn nhà Lô A2 căn số 18, đường N nối dài (đường số A) Khu dân cư N, với thời hạn 02 năm từ ngày 01/4/2022 đến hết 31/3/2024. Thời gian thuê ban đầu diễn ra bình thường, đến tháng 12/2022 nền nhà và nền sân nhà bị lún, nên ông có yêu cầu Tập đoàn T1 tiến hành sửa chữa trong tháng 01/2023. Đồng thời ông cũng đã thỏa thuận mượn lại chìa khóa và bồi thường thiệt hại trong thời gian sửa chữa là bằng ½ tháng tiền thuê nhà và chịu phí di dời đồ đạc hàng hóa là 1.500.000 đồng, sau khi sửa chữa xong ông đã giao lại chìa khóa nhà để bên thuê nhà sử dụng.

Tuy nhiên đến tháng 3/2023 bà Q vẫn không thanh toán tiền nhà, mặc dù ông đã liên lạc bằng nhiều cách khác nhau nhưng vẫn không gặp được (trực tiếp hay gián tiếp). Đến ngày 28/3/2023 thì bà Q cho người đến gỡ toàn bộ mái hiên (bên thuê lắp) gỡ rèm cửa, chở đồ đạc trong nhà. Ông được người hàng xóm thông báo cho biết là người thuê nhà dọn đồ đi, không khoá cửa rào, ông cho người đến xem thì thấy có người đang gỡ máy lạnh, người nhà ông hỏi tại sao đang thuê mà dọn đi thì không ai trả lời, với tình trạng như vậy, ông đã gọi điện, nhắn tin cho người thuê nhà nhưng vẫn không được, chưa biết thế nào nên ông cho người nhà ông tạm thời khóa cửa lại để tiếp tục làm rõ.

Từ ngày 28/3/2023 đến ngày 31/3/2023 ông tiếp tục liên lạc nhưng vẫn không được nên đã báo cho lãnh đạo Khu phố B, phường A, ông đề nghị lãnh đạo khu phố đến chứng kiến kiểm kê xem có những gì còn lại trong nhà thì được Trưởng Khu phố hướng dẫn về mời 02 hộ lân cận làm chứng mở cửa và kiểm kê tài sản, vật dụng (nếu có), trước khi thực hiện mời 2 hộ lân cận chứng kiến mở cửa và kiểm kê vật dụng thì ông có nhắn tin nói rõ và yêu cầu liên hệ, nếu không liên lạc thì kể từ nay không có quyền khiếu nại. Bà Q hẹn gặp ông để giải quyết, nhưng khi gặp 2 bên không thỏa thuận được, cả hai đã đến Khu phố 2 để hoà giải nhưng không giải quyết được. Ông yêu cầu Hội đồng hòa giải vụ việc K hu phố B, phường A sắp xếp hoà giải nhưng bà Q không đến.

Nay ông khởi kiện bà Trần Phương Q đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và bồi thường các thiệt hại vật chất theo quy định của pháp luật.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là Ông Tiêu Tường T yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

Buộc bà Q trả tiền thuê nhà từ tháng 01/2023 đến ngày 15/5/2023 mỗi tháng là 7.800.000 đồng/tháng. Tổng số tiền là 35.100.000 đồng. Ông T xin rút lại không yêu cầu buộc bị đơn trả tiền thuê nhà từ ngày 15/5/2023 đến tháng 11/2023.

Do vi phạm hợp đồng thuê nhà nên bên cho thuê nhà không hoàn lại khoản tiền cọc ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thuê, theo thỏa thuận tại khoản 6.2 Điều 6 của hợp đồng thuê nhà với số tiền là 23.400.000 đồng.

Bồi thường 30.000.000 đồng do vi phạm Điều 9 của hợp đồng đã ký kết giữa 2 bên.

Ông N xin rút lại toàn bộ yêu cầu di dời toàn bộ những vật dụng còn để trong nhà, khôi phục lại hiện trạng ban đầu nếu có hư hỏng nhà, các dấu khoan, cắt, đục tường, hư hỏng cửa, khóa (nếu có), hư hỏng sơn tường,…

- Bị đơn bà Trần Phương Q trình bày:

Bà có thuê nhà của ông Đặng Hoàng N, thỏa thuận tiền thuê nhà là 7.800.000 đồng/tháng, bà thuê nhà đến tháng 01/2023 thì ông N lấy nhà lại để sửa chữa. Đến ngày 29/3/2025 thì ông N khóa cửa không cho bà vào nhà lấy đồ ,từ khi ông N khóa cửa thì bà không sử dụng được nhà đến tháng 10/2023 thì hai bên thống nhất ông N mở cửa cho bà vào lấy đồ, có biên bản giao nhận.

Nay bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông N, chỉ đồng ý trả 01 tháng 15 ngày tiền thuê nhà. Bà không đồng ý với yêu cầu không hoàn trả số tiền cọc là 23.400.000 đồng và không đồng ý với yêu cầu bồi thường số tiền 30.000.000 đồng. Bà chưa thanh toán tiền thuê nhà cho ông N từ tháng 01/2023.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 130/2025/DS-ST ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự về việc thuê nhà ở” đối với bị đơn bà Trần Phương Q.

2. Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn ông Đặng Hoàng N và bị đơn bà Trần Phương Q vào ngày 01/01/2023. Buộc bà Trần Phương Q có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn là ông Đặng Hoàng N số tiền thuê nhà còn nợ là: 11.700.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N về việc bên cho thuê nhà không hoàn lại khoản tiền cọc ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thuê, theo thỏa thuận tại khoản 6.2 Điều 6 của hợp đồng thuê nhà với số tiền là 23.400.000 đồng và Bồi thường 30.000.000 đồng do vi phạm Điều 9 của hợp đồng đã ký kết giữa 02 bên.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu buộc bị đơn trả tiền thuê nhà từ ngày 15/5/2023 đến tháng 11/2023 và yêu cầu di dời toàn bộ những vật dụng còn để trong nhà, khôi phục lại hiện trạng ban đầu nếu có hư hỏng nhà, các dấu khoan, cắt, đục tường, hư hỏng cửa, khóa (nếu có), hư hỏng sơn tường (do người đại diện rút yêu cầu).

Đối với số tiền ký quỹ 23.4000.000 đồng Hội đồng xét xử không xem xét trong vụ án này, nếu sau này có tranh chấp có thể khởi kiện đòi lại số tiền này trong vụ án khác, nếu có yêu cầu.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và báo quyền kháng cáo theo hạn luật định.

- Ngày 25 tháng 12 năm 2025, nguyên đơn ông Đặng Hoàng N kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông.

- Ngày 26 tháng 12 năm 2025 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang kháng nghị theo Quyết định số 05/QĐ-VKS-DS ngày 26/12/2025 đề nghị Toà cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bổ sung các căn cứ pháp luật giải quyết vụ án, tuyên xử rõ ràng đối với số tiền cọc (ký quỹ) 23.400.000 đồng, xem xét cấn trừ giảm tiền thuê nhà, di dời tài sản mà nguyên đơn hỗ trợ cho bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn, người kháng cáo ông Đặng Hoàng N trình bày: Ông N thay đổi yêu cầu kháng cáo. Ông N xác định có thỏa thuận trực tiếp với bà Q bên thuê nhà thời gian sửa nhà cho thuê là ½ tháng, giảm giá thuê trong thời gian sửa nhà là ½ tháng là 3.900.000 đồng và tiền hỗ trợ di dời đồ đạc 1.500.000 đồng. Bà Q đồng ý cho sửa nhà và giao chìa khóa nhà cho ông để sửa nhà. Ông N xác định nguyên đơn bên cho thuê nhà cũng có thiếu sót trong việc không thỏa thuận chi tiết cụ thể việc sửa chữa nhà bằng văn bản dẫn đến việc tranh chấp sau khi sửa nhà. Qua giải thích của Hội đồng xét xử ông yêu cầu bà Q trả tiền thuê nhà từ tháng 01/2023 đến 15/5/2023 là 35.100.000 đồng, lẽ ra tính tiền thuê nhà đến tháng 10/2023 là thời gian bà Q giao trả nhà bằng văn bản nhưng do ông tự nguyện giảm. Ông đồng ý khấu trừ tiền giảm ½ tháng tiền thuê do sửa nhà là 3.900.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời đồ 1.500.000 đồng theo thỏa thuận và tiền cọc 23.400.000 đồng, còn lại ông yêu cầu bà Q thanh toán là 6.300.000 đồng. Ông rút yêu cầu bồi thường thiệt hại 30.000.000 đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn - ông Tiêu Tường T thống nhất theo trình bày của ông N, không ý kiến khác.

- Bị đơn bà Trần Phương Q: Vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm theo thủ tục triệu tập hợp lệ của Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và việc chấp hành pháp luật của các đương sự tham gia tố tụng ở giai đoạn phúc thẩm, chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Đại diện Viện kiểm sát giữ nguyên Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Khu vực 1; Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn. Khấu trừ tiền giảm tiền thuê ½ tháng, chi phí di dời thỏa thuận 1.500.000 đồng khi sửa nhà cho thuê và tiền cọc vào tiền thuê nhà theo khởi kiện của nguyên đơn, còn lại bị đơn có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn. Sửa Bản án sơ thẩm số 130/2025/DS-ST ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa phúc thẩm ông N thay đổi yêu cầu kháng cáo. Ông N yêu cầu bà Q trả tiền thuê nhà từ tháng 01/2023 đến 15/5/2023 là 35.100.000 đồng. Khấu trừ tiền thuê giảm ½ tháng do sửa nhà 3.900.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời đồ 1.500.000 đồng theo thỏa thuận và tiền cọc 23.400.000 đồng, còn lại ông yêu cầu bà Q thanh toán. Ông không yêu cầu bồi thường thiệt hại 30.000.000 đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

Xét thấy giao dịch cho thuê nhà giữa ông N và bà Q hai bên thống nhất: Ngày 23/3/2022 ông Đặng Hoàng N và bà Trần Phương Q lập hợp đồng thuê căn nhà Lô A2 căn số 18, đường N (đường số A) Khu dân cư N, thời hạn 02 năm từ ngày 01/4/2022 đến hết 31/3/2024. Giá thuê 7.800.000 đồng/ tháng. Đến 01/01/2023 hai bên thỏa thuận sửa nhà cho thuê.

Việc sửa nhà cho thuê giữa hai bên thỏa thuận trực tiếp, không lập văn bản. Theo ông N trình bày thỏa thuận thời gian sửa là 15 ngày, từ ngày 01/01/2023, giá thuê trong thời gian sửa nhà giảm ½ tháng là 3.900.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời đồ cho bên thuê là 1.500.000 đồng. Sau khi sửa nhà thì phát sinh tranh chấp tiền thuê nhà. Ngày 28/3/2023 bà Q di dời đồ không sử dụng nhà. Đến tháng 10/2023 hai bên ký văn bản giao trả nhà thuê.

Về thanh toán tiền thuê nhà thì hai bên không thống nhất: Bà Q thừa nhận chưa thanh toán thiền thuê nhà từ tháng 01/2023, bà Q chỉ chấp nhận trả ông N 1,5 tháng tiền thuê nhà từ tháng 01/2023. Ông N yêu cầu bà Q trả tiền thuê nhà từ tháng 01/2023 đến 15/5/2023 là 35.100.000 đồng.

Xét thấy bên thuê nhà là bị đơn bà Q chưa thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận tại hợp đồng không do lỗi hoàn toàn do bị đơn, mà do cả bên cho thuê là nguyên đơn và bên thuê là bị đơn không thỏa thuận cụ thể bằng văn bản khi sửa nhà. Tại phiên tòa phúc thẩm ông N yêu cầu bị đơn trả tiền thuê nhà và đồng ý khấu trừ tiền ký quỹ (tiền cọc) 23.400.000 đồng, giảm tiền thuê ½ tháng là 3.900.000 đồng và chi phí di dời đồ của bị đơn 1.500.000 đồng, còn lại bị đơn bà Q phải trả cho nguyên đơn ông N 6.300.000 đồng tiền thuê nhà là phù hợp thực tế và đúng theo quy định pháp luật.

Bản án sơ thẩm không khấu trừ giảm ½ tiền thuê trong thời gian sửa nhà là 3.900.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời đồ cho bên thuê là 1.500.000 đồng theo tự nguyện của ông N; tách tiền ký quỹ 23.400.000 đồng của bên thuê là bà Q thành vụ án khác nếu có tranh chấp là không hợp lý. Đã tuyên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nhưng lại xác định nếu sau này có tranh chấp thì giải quyết thành vụ án khác.

Trong thảo luận nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất theo đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát, chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 1, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N, sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang.

- Án phí sơ thẩm bà Trần Phương Q phải nộp là: 6.300.000 đồng x 5% = 315.000 đồng.

Ông Đặng Hoàng N phải chịu án phí sơ thẩm đối với rút yêu cầu khởi kiện tại cấp phúc thẩm về số tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng 30.000.000 đồng là: 30.000.000 đồng x 5% = 1.500.000 đồng. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí 1.725.000 đồng ông N đã nộp theo lai thu số 0007743 ngày 22 tháng 6 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – An Giang), ông N được hoàn trả 225.000 đồng.

- Án phí phúc thẩm: Ông N không phải chịu do kháng cáo được chấp nhận, hoàn trả ông N tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu của cơ quan Thi hành án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Áp dụng Điều 476, 477 Bộ luật Dân sự 2015;

Áp dụng Điều 121, 129, 131, 132 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020; Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N và Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 130/2025/DS-ST ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh An Giang

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự về việc thuê nhà ở” đối với bị đơn bà Trần Phương Q.

2. Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 23/3/2022 giữa nguyên đơn ông Đặng Hoàng N và bị đơn bà Trần Phương Q. Buộc bà Trần Phương Q có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông Đặng Hoàng N số tiền thuê nhà 6.300.000 đồng (đã khấu trừ tiền ký quỹ 23.400.000 đồng; giảm tiền thuê 1/2 tháng là 3.900.000 đồng và tiền hỗ trợ di dời đồ 1.500.000 đồng trong thời gian sửa nhà).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hoàng N về việc yêu cầu buộc bị đơn bà Trần Phương Q trả tiền thuê nhà từ ngày 15/5/2023 đến tháng 11/2023; Yêu cầu bồi thường thiệt hại hợp đồng là 30.000.000 đồng; Yêu cầu di dời toàn bộ những vật dụng còn để trong nhà, khôi phục lại hiện trạng ban đầu nếu có hư hỏng nhà, các dấu khoan, cắt, đục tường, hư hỏng cửa, khóa (nếu có), hư hỏng sơn tường. Do nguyên đơn rút yêu cầu.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

Bà Trần Phương Q phải nộp là 315.000 đồng (Ba trăm mười lăm nghìn đồng).

Ông Đặng Hoàng N phải chịu án phí sơ thẩm đối với rút yêu cầu khởi kiện tại cấp phúc thẩm về số tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng là 1.500.000 đồng. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí 1.725.000 đồng ông N đã nộp theo lai thu số 0007743 ngày 22 tháng 6 năm 2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – An Giang), ông N được hoàn trả 225.000 đồng (Hai trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

- Án phí phúc thẩm: Ông N không phải nộp. Hoàn trả ông Đặng Hoàng N tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu số 0000307 ngày 19/01/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh An Giang.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM