Bản án 290/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án được bổ sung tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn trình bày:

Ông Hứa Minh C có thỏa thuận nhận chuyển nhượng một phần đất của ông Huỳnh Út H (Văn H) ngang 6m x dài 38m, diện tích 228m² đất tọa lạc tại hẻm nước ngọt, khóm D, phường F, thành phố C (nay là phường T), tỉnh Cà Mau với giá 900.000.000 đồng. Do đất ông H mới chỉ có giấy tay sang bán từ chủ củ và đang trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận nên ông C ngại không muốn chuyển nhượng, ông H cho rằng chỉ cần đặt cọc 100.000.000 đồng để ông H có kinh phí làm giấy chứng nhận, khi nào làm giấy xong ông H ký chuyển tên cho ông và ông mới trả cho ông H số tiền còn lại. Chỗ quen biết với nhau nên ông C đồng ý, vào ngày 07/11/2023, đặt cọc cho ông Huỳnh Út H 100.000.000 đồng. Đến ngày 25/4/2024, do ông H cần tiền nên đặt vấn đề ký hợp đồng chuyển nhượng với nhau trước và bàn giao đất trên thực địa cho ông C, ông C trả thêm cho ông H 100.000.000 đồng.

Đến ngày 10/6/2024, ông H nhận thêm 35.000.000 đồng.

Đến ngày 17/6/2024, ông H nhận thêm 15.000.000 đồng.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) ông H không làm được, con ông H thì ngăn cản không cho chuyển nhượng. Sau đó ông C liên tiếp gọi điện cho ông H để hỏi về tình trạng làm giấy chứng nhận thì ông H không nghe máy, đến nhà tìm thì ông H cố tình tránh né. Vì vậy, nay ông Hứa Minh C yêu cầu giải quyết:

- Buộc ông Huỳnh Út H trả cho ông C số tiền 250.000.000 đồng.

- Buộc ông Huỳnh Út H bồi thường thiệt hại bằng cách trả lãi cho ông C các khoản cụ thể như sau:

+ Tiền nhận 100.000.000 đồng ngày 07/11/2023 tạm tính đến ngày 7/4/2026 thời gian 29 tháng x 0,83%/ tháng = 24.070.000 đồng.

+ Tiền nhận 100.000.000 đồng ngày 25/4/2024 tạm tính đến ngày 7/4/2026 thời gian 23,13 tháng x 0,83%/ tháng = 19.189.600 đồng.

+ Tiền nhận 35.000.000 đồng ngày 10/6/2024 tạm tính đến ngày 7/4/2026 thời gian 23,3 tháng x 0,83%/ tháng = 6.768.650 đồng.

+ Tiền nhận 15.000.000 đồng ngày 17/6/2024 tạm tính đến ngày 7/4/2026 thời gian 23 tháng x 0,83%/ tháng = 2.863.500 đồng.

Tổng số tiền lãi: 52.891.750 đồng và tính lãi từ ngày 07/4/2026 đến ngày xét xử (25/8/2026) là 4,18 tháng x 0,83%/tháng = 8.673.000 đồng. Tổng yêu cầu bồi thường là 61.565.000 đồng.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn bổ sung yêu cầu hủy Thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng đất ngày 07/11/2023 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/4/2024 và yêu cầu tiền lãi là 50.000.000 đồng. Tổng cộng yêu cầu ông H hoàn trả số tiền 300.000.000 đồng.

Đồng thời bà L xác định tiền thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ với ông H là tiền của ông Hứa Minh C, không phải tiền của bà. Bà không có yêu cầu gì trong vụ án. Nay ông C khởi kiện ông H hoàn trả số tiền 250.000.000 đồng và bồi thường số tiền 52.891.750 đồng bà thống nhất.

- Tại Biên bản ghi ý kiến, bị đơn trình bày:

Ông thừa nhận vào năm 2023 có thỏa thuận chuyển nhượng đất với bà Quách Ngọc L một phần đất ngang khoảng 6m x dài 38m, diện tích 228m² đất tọa lạc tại hẻm nước ngọt, khóm D, phường F, thành phố C (nay là phường T), tỉnh Cà Mau với giá 900.000.000 đồng nhưng trên giấy tờ ghi tên ông Hứa Minh C. Sau đó ông có nhận nhiều lần tiền đặt cọc do bà L giao với tổng số tiền là 250.000.000 đồng. Nay nguyên đơn không tiếp tục nhận chuyển nhượng đất ông đồng ý trả lại số tiền đã nhận là 250.000.000 đồng. Riêng đối với tiền lãi ông không đồng ý, do nguyên đơn không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng. Hiện phần đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

- Tại Biên bản ghi ý kiến, bà Nguyễn Thị B trình bày:

Bà xác định việc chuyển nhượng QSDĐ thửa 28, 31 tờ bản đồ số 36, 37 diện tích 228m2 (ngang 6m dài 38m) giữa ông Hứa Minh C và ông Huỳnh Út H bà không biết, nhưng sau đó bà có biết việc bà Quách Ngọc L nhận chuyển nhượng đất với ông H bà có ngăn cản nhưng bà L vẫn giao tiền đặt cọc. Nay ông C kiện ông H yêu cầu trả tiền đặt cọc 250.000.000 đồng và tiền lãi bà xác định không liên quan cũng không có trách nhiệm.

Tại phiên tòa:

- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Tòa án đã đảm bảo đúng thủ tục tố tụng theo quy định, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 123, 129, 131 Bộ luật dân sự:

+ Tuyên bố Thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng đất ngày 07/11/2023 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/4/2024 giữa ông Hứa Minh C và ông Huỳnh Út H vô hiệu, các bên đều có lỗi, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đối với tiền thu lợi trên đất bị đơn không yêu cầu nên không đặt ra xem xét.

+ Án phí xử lý theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Hủy thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng đất ngày 07/11/2023 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/4/2024, bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn với tổng số tiền 300.000.000 đồng. Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp cần giải quyết là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do phần đất chuyển nhượng bị đơn vẫn đang quản lý, sử dụng và bị đơn đã nhận tiền do nguyên đơn giao nên bị đơn hoàn trả theo nhận định trên.

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn đặt ra yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi theo lãi suất nhà nước quy định ở mức 0,83%/tháng, kể từ ngày nhận tiền đến ngày xét xử với tổng số tiền 61.565.000 đồng, nhưng do nguyên đơn cũng có lỗi nên không phạt cọc và yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền 50.000.000 đồng. Xét thấy, việc không thực hiện được Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ việc phần đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tại thời điểm thỏa thuận bị đơn hứa hẹn sẽ làm được giấy chứng nhận nhưng thực tế đến thời điểm này đất vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định và là người kêu gọi nguyên đơn chuyển nhượng, nguyên đơn biết việc đất chưa được cấp giấy nhưng vẫn thỏa thuận nhận chuyển nhượng, do đó lỗi chính dẫn đến không thực hiện được là do bị đơn nên nguyên đơn và bị đơn cùng phải gánh chịu trách nhiệm theo tỷ lệ lỗi 8/2. Vì vậy nguyên đơn yêu cầu bị đơn bồi thường với số tiền 50.000.000 đồng (tương đương 80% lỗi) là có căn cứ được chấp nhận. Nguyên đơn tự gánh chịu thiệt hại số tiền 11.565.000 đồng (tương đương 20%).

Tổng số tiền buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn là 300.000.000 đồng.

Đối với việc ông H, bà B cho rằng bà L là người nhận chuyển nhượng đất, quá trình giải quyết bà L xác định bà là con dâu ông C, tiền của ông C giao, bà chỉ là người giao tiền dùm, các hợp đồng đều do ông C ký tên, nên Tòa án buộc ông H hoàn trả tiền cho ông C, trường hợp giữa ông C và bà L không tự thỏa thuận được, có phát sinh tranh chấp sẽ giải quyết thành vụ án dân sự khác.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, các Điều 227, 228, 244 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 123, 129, 131, 468 của Bộ luật dân sự; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố Thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng đất ngày 07/11/2023 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/4/2024 đối với thửa số 28, 31 tờ bản đồ số 36, 37, diện tích 228m2, loại đất trồng cây lâu năm, đất tọa lạc tại khóm D, phường F, thành phố C (nay là khóm A, phường T), tỉnh Cà Mau giữa ông Hứa Minh C và ông Huỳnh Út H vô hiệu.

Buộc ông Huỳnh Út H có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Hứa Minh C tổng số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Trong đó: Tiền đặt cọc, chuyển nhượng 250.000.000 đồng, tiền bồi thường 50.000.000 đồng.

Kể từ ngày ông Hứa Minh C có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Huỳnh Út H không thi hành xong khoản tiền trên, thì còn phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

- Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Ông Huỳnh Út H phải nộp án phí số tiền 15.300.000 đồng (chưa nộp).

+ Ông Hứa Minh C không phải nộp án phí. Ngày 18/5/2026 ông C đã được miễn dự nộp tạm ứng án phí nên không đặt ra việc hoàn lại.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại các Điều 4, 34, 36 Luật thi hành án dân sự.