Bản án 290/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện ngày 16 tháng 3 năm 2022, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn J thống nhất trình bày:

Ngày 30/12/2021, Ông Phạm Minh Q và bà Phạm Lê Thúy A có ký kết Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là thửa đất số 1084, tờ bản đồ số 52, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 04173 cấp ngày 11/7/2016, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Thực hiện theo đúng hợp đồng, cùng ngày ông Q đã thanh toán cho bà Phạm Lê Thúy A số tiền đặt cọc đợt 01 là 500.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì đợt thanh toán thứ 02 sẽ do Ngân hàng giải ngân cho bên bán theo hạn mức mà ngân hàng thẩm định và duyệt cho vay. Vì vậy, cần sự hợp tác của bên bán trong việc cung cấp hồ sơ làm việc với ngân hàng để ngân hàng giải ngân theo đúng quy định. Tuy nhiên, ông Q nhiều lần yêu cầu bà A cung cấp hồ sơ để ngân hàng xem xét giải ngân nhưng bà A lại cho rằng việc vay ngân hàng không phải là trách nhiệm của bên bán nên cố tình không hợp tác.

Sau đó, vì muốn mua nhà đất nên mặc dù bà A không hợp tác để ông Q làm hồ sơ vay ngân hàng theo đúng thỏa thuận nhưng ông Q vẫn cố gắng thu xếp tiền để đủ thanh toán cho bà A vào ngày hai bên thỏa thuận sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng là ngày 01/3/2022. Tuy nhiên, vào ngày 01/3/2022, theo như thỏa thuận, ông Q đã yêu cầu bà A cho biết văn phòng công chứng nào mà bà A lựa chọn để ông Q đến đó ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà A không trả lời. Vì vậy, ông Q đã yêu cầu bà A đến Văn phòng công chứng NT tại khu phố B, phường B, thành phố T1, tỉnh Bình Dương lúc 13 giờ 30 phút để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông Q đã chờ đợi bà A từ 13 giờ 30 phút đến 15 giờ 30 phút nhưng bà A vẫn không đến. Nay ông Q khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: Yêu cầu bà Phạm Lê Thúy A trả lại số tiền đã đặt cọc 500.000.000 đồng; yêu cầu phạt cọc gấp hai lần số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng; yêu cầu bà A trả tiền lãi với mức lãi suất 10%/năm, tính từ ngày 01/3/2022 cho đến khi án có hiệu lực pháp luật, tạm tính với số tiền là 5.342.466 đồng. Tổng cộng số tiền là 1.505.324.466 đồng.

2. Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 06/5/2022, bị đơn bà Phạm Lê Thúy A trình bày:

Vào ngày 30/12/2021, giữa bà Phạm Lê Thúy A và Ông Phạm Minh Q có lập Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo nội dung của hợp đồng thì bà A chuyển nhượng cho ông Q một phần đất (có nhà ở) diện tích 413,9m2, thuộc thửa đất 1084, tờ bản đồ 52. Đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04173 ngày 11/7/2006 cho bà Phạm Lê Thúy A. Đất tọa lạc tại số 98 đường Lý Tự Trọng, tổ 76, khu phố 6, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Số tiền chuyển nhượng là 13.800.000.000 đồng. Theo nội dung của hợp đồng ngày 30/12/2021 thì tiền đặt cọc được quy định như sau:

+ Lần 01: Ngày 30/12/2021, ông Q đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng.

+ Lần 02: Do gia đình bà A gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống, cha ốm liên tục nên tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đã thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Q để vay số tiền 6.500.000.000 đồng. Nếu ông Q đồng ý và thống nhất mua thì đến Ngân hàng Q giải chấp để lấy giấy tờ ra, ông Q hoàn toàn đồng ý nên trong nội dung của hợp đồng đặt cọc có ghi lần 02 sẽ giải ngân cho bên bán.

+ Lần 03: Còn lại bao nhiêu ông Q sẽ thanh toán đủ vào ngày 01/3/2022, ra phòng công chứng ông Q sẽ thanh toán số tiền còn lại và hoàn tất việc chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau khi đặt cọc lần 01, gia đình bà A đã nhắc nhở ông Q đem tiền đến Ngân hàng Q giải ngân để lấy giấy tờ ra nhưng ông Q cố tình làm ngơ không thực hiện. Trong giai đoạn này, ông Q liên tục có hành vi gọi điện chửi bới, hăm dọa, thóa mạ bà A và gia đình bà A. Bên cạnh đó, ông Q còn cho nhiều người khác nhắn tin vu khống gia đình bà A…Vào khoảng 14 giờ ngày 05/3/2022, ông Q lợi dụng lúc gia đình bà A không có nhà đến xịt sơn ngay cổng nhà bà A. Đến khoảng 19 giờ 30 phút cùng ngày, có một số người tự xưng là có phần hùn trong số tiền cọc của ông Q đến nhà bà A đập cửa, lớn tiếng xúc phạm và dọa nạt gia đình bà A. Gia đình bà A từ chối gặp mặt thì khoảng 15 phút sau, ông Q cùng một nhóm người từ 10-15 người kéo đến nhà bà A quấy phá, đe dọa, gây rối…Toàn bộ các tin nhắn với nội dung chửi bới, thóa mạ, vu khống gia đình bà A cùng gia đình cũng như các hành vi kéo đến nhà bà A gây rối, hăm dọa vào tối ngày 05/3/2022 đã được bà A quay clip lưu giữ lại cũng như bà A đã có đơn tố cáo gửi đơn đến cơ quan Công an. Bản thân bà A cùng gia đình có thiện chí chuyển nhượng tài sản cho ông Q, không có chuyển nhượng cho bất cứ ai khác nhưng ông Q không chứng minh được nguồn tài chính của mình, không có tiền để giải ngân cho ngân hàng từ đó có nhiều hành vi vi phạm pháp luật, kéo nhiều người đến nhà bà A gây rối và có những hành động nguy hiểm cho gia đình bà A. Ông Q đã vi phạm hợp đồng đặt cọc vào ngày 30/12/2021 thì số tiền cọc coi như mất. Bà A hoàn toàn không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Q. Đề nghị Tòa án xét xử tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Q.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu phạt cọc bị đơn số tiền là 500.000.000 đồng và rút một phần yêu cầu trả tiền tạm tính là 5.342.466 đồng, các yêu cầu khác vẫn giữ nguyên. Bị đơn vẫn giữ nguyên ý kiến không đồng ý trả cọc và không đồng ý bị phạt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2022/DS-ST ngày 19 tháng 07 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Phạm Minh Q đối với bị đơn bà Phạm Lê Thúy A về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 30/12/2021 thể hiện bên bán (bên A) là bà Phạm Lê Thúy A, bên mua (bên B) là Ông Phạm Minh Q vô hiệu.

- Bà Phạm Lê Thúy A có trách nhiệm hoàn trả cho Ông Phạm Minh Q số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng)

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2/ Không chấp nhận yêu cầu của ông Phạm Văn Quang về việc phạt cọc 500.000.000 đồng (năm trăm triệu).

3/ Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả tiền lãi tạm tính là 5.342.466 đồng (năm triệu ba trăm bốn mươi hai nghìn bốn trăm sáu mươi sáu đồng).

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 28 tháng 07 năm 2022 bị đơn bà Phạm Lê Thúy A kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa lại toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bị đơn. Ngày 01 tháng 08 năm 2022, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là Ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn J kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa lại một phần nội dung bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu phạt cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Cụ thể như sau:

- Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 30/12/2021 thể hiện bên bán (bên A) là bà Phạm Lê Thúy A, bên mua (bên B) là Ông Phạm Minh Q.

- Bà Phạm Lê Thúy A có trách nhiệm hoàn trả cho Ông Phạm Minh Q số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Kháng cáo của các đương sự là trong thời hạn quy định. Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Do các bên đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, nội dung thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Minh Q và bị đơn Phạm Lê Thúy A thống nhất việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 30/12/2021 để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 413,7m2, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, thuộc thửa đất số 1084, tờ bản đồ số 52, đã được Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04173 cấp ngày 11/7/2016 cho bà Phạm Lê Thúy A. Hai bên thỏa thuận: “giá chuyển nhượng phần đất trên là 13.800.000.000 đồng; lần 01: ngày 30/12/2021, ông Q đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng; lần 02: Ngân hàng giải ngân cho bên bán; lần 03: còn lại bao nhiêu anh Phạm Minh Q sẽ thanh toán đủ ngày 01/3/2022 ra phòng Công chứng anh Phạm Minh Q thanh toán số tiền còn lại”. Nguyên đơn cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc các bên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng được là do lỗi của bị đơn không đến Văn phòng Công chứng NT tại khu phố B, phường B, thành phố T1, tỉnh Bình Dương lúc 13 giờ 30 phút để ký hợp đồng chuyển nhượng mà nguyên đơn đã nhắn tin để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc số tiền là 500.000.000 đồng, tổng cộng số tiền bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 1.000.000.000 đồng. Bị đơn bà A cho rằng đến ngày 01/3/2022 ông Q không thanh toán đủ toàn bộ số tiền còn lại tức là ông Q không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc nên ông Q bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc.

- Hủy Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã ký giữa Ông Phạm Minh Q và bà Phạm Lê Thúy A đối với tài sản là thửa đất số 1084, tờ bản đồ số 52, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, đất có diện tích 413,7m2, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS 04173 ngày 11/7/2016, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho bà Phạm Lê Thúy A.

- Bà Phạm Lê Thúy A có trách nhiệm hoàn trả cho Ông Phạm Minh Q số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Xét thấy, sự thỏa thuận giữa các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận trên của các đương sự và sửa lại phần án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 300, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 116, 117, 122, 123, 131, 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Ông Phạm Minh Q và chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Phạm Lê Thúy A.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2022/DS-ST ngày 19 tháng 07 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương như sau:

1.1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Phạm Minh Q đối với bị đơn bà Phạm Lê Thúy A về việc yêu cầu bị đơn bà Phạm Lê Thúy A trả số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng và số tiền lãi là 5.342.466 đồng.

1.2. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn Ông Phạm Minh Q về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn bà Phạm Lê Thúy A, cụ thể như sau:

- Hủy Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã ký giữa Ông Phạm Minh Q và bà Phạm Lê Thúy A đối với thửa đất số 1084, tờ bản đồ số 52, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương có diện tích 413,7m2, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS 04173 ngày 11/7/2016, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho bà Phạm Lê Thúy A.

- Bà Phạm Lê Thúy A có trách nhiệm hoàn trả cho Ông Phạm Minh Q số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

1.3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Hoàn trả cho Ông Phạm Minh Q số tiền 21.450.000 đồng (hai mươi mốt triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số AA/2021/0001110 ngày 31/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Bà Phạm Lê Thúy phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

2. Về phí dân sự phúc thẩm:

- Nguyên đơn Ông Phạm Minh Q phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ hết vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0001731 ngày 04/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn bà Phạm Lê Thúy phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ hết vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0001702 ngày 28/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

3. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.