Bản án 29/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Bùi Văn P và bà Phùng Thị N trong hạn luật định, việc thụ lý đơn kháng cáo đúng quy định nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Nguyên đơn khởi kiện đòi lại tài sản cho ở nhờ, bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý giải quyết cả hai quan hệ đòi lại tài sản và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng, nhưng phần trích yếu bản án chỉ ghi quan hệ là tranh chấp kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là thiếu quan hệ pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm sửa lại phần nội dung trích yếu quan hệ pháp luật của Tòa án cấp sơ thẩm, xác định quan hệ giải quyết vụ án này là tranh chấp về đòi nhà đất cho ở nhờ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2] Xét đơn kháng cáo của bị đơn ông Bùi Văn P và bà Phùng Thị N thấy rằng:

[3] Ngày 22/7/2014, anh T, chị T1 ký hợp đồng nhận chuyển nhượng của ông P, bà N thửa đất 145B, tờ bản đồ số 4, diện tích 221m2 tại thôn Đ, xã T, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc. Đất chuyển nhượng đứng tên ông P theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 20/12/2001. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, thủ tục công chứng đúng quy định của pháp luật, các bên thừa nhận tự nguyện ký kết hợp đồng trước mặt công chứng viên. Ngày 14/4/2015, anh T, chị T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất nhận chuyển nhượng nêu trên là thửa 141, tờ bản đồ 27, diện tích 221m2. Căn cứ Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T, chị T1 với ông P, bà N đã có hiệu lực pháp luật.

[4] Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất, ngày 06/4/2015 giữa anh T, chị T1 với ông P, bà N đã lập “Giấy cam kết cho ở nhờ” có nội dung: Do vợ chồng ông P, bà N chưa chuyển đến chỗ ở mới nên anh T, chị T1 cho ông P, bà N ở nhờ, khi nào cần sử dụng thì có trách nhiệm trả lại nhà đất và cam kết nếu có điều gì xảy ra mà dẫn đến kiện tụng ông P, bà N phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ngày 28/12/2018, anh T, chị T1 và ông P, bà N tiếp tục ký “Giấy thỏa thuận” có nội dung: Tiếp tục cho ông P, bà N ở nhờ và đồng ý chuyển nhượng lại cho ông P, bà N 700.000.000 đồng tính từ ngày 28/12/2018 đến 28/3/2019 (3 tháng) ông P, bà N phải thanh toán số tiền trên nếu không thanh toán phải dọn đồ đạc để trả lại nhà đất cho anh T, chị T1.

[5] Ông P, bà N cho rằng ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền giữa ông P, bà N với anh T, chị T1.

[6] Xét thấy lời khai của ông P, bà N trong quá trình giải quyết vụ án có sự mâu thuẫn về mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại bản tự khai, biên bản hòa giải thể hiện mục đích của việc chuyển nhượng là để nhờ anh T chị T1 vay tiền ngân hàng hộ do ông P, bà N thuộc diện nợ xấu không thể vay được ngân hàng, nhưng theo Biên bản xác minh ngày 19/11/2019 tại Ngân hàng N2 - chi nhánh V1 (do cơ quan Cảnh sát điều tra thu thập) thể hiện ngày 26/12/2012, bà N có thế chấp đất để vay 70.000.000 đồng của Ngân hàng thời hạn vay 02 năm đến ngày 26/12/2014, quá trình vay bà N trả lãi gốc đầy đủ và tất toán ngày 26/12/2014 và không thuộc diện nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng. Còn tại đơn phản tố đề ngày 23/6/2020 ông P bà N lại trình bày ông bà có vay của anh T chị T1 số tiền 70.000.000 đồng, một thời gian sau cộng lãi lên 100.000.000 đồng, sau đó ông bà có ý định vay thêm của anh T, chị T1 số tiền 150.000.000 đồng, cộng với 100.000.000 đồng trước đó là 250.000.000 đồng nên phải chuyển nhượng thửa đất cho anh T chị T1 để đảm bảo khoản vay này. Nhưng anh T, chị T1 không thừa nhận, ông P, bà N và người đại diện theo ủy quyền không xuất trình được tài liệu chứng cứ chứng minh có việc vay tiền, trả lãi để chứng minh giữa hai bên có quan hệ vay tiền.

[7] Quá trình giải quyết ông P, bà N có xuất trình mẩu giấy nhỏ hình vuông có nội dung:

[8] Chị T1 thừa nhận chữ viết của chị, nhưng không biết lý do tại sao bà N lại có được mẩu giấy này, chị T1 không thừa nhận liên quan tới việc có vay nợ tiền giữa vợ chồng chị với ông P, bà N. Nội dung giấy vay tiền trên không rõ ràng, không có chữ ký nhận của các bên, số tiền không phù hợp với số tiền mà ông P, bà N đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án (trong quá trình giải quyết ông P, bà N khai vay của anh T, chị T1 250.000.000 đồng mới nhận 70.000.000 đồng) như vậy số tiền trên mẩu giấy không phù hợp với số tiền vay như ông P, bà N đã trình bày; người đại diện theo ủy quyền của ông P, bà N tại phiên tòa xác định số tiền ghi trong mẩu giấy trên là số tiền trong tương lai sẽ vay, thực tế chỉ mới vay 70.000.000 đồng, nhưng nội dung mẩu giấy không có khoản vay 70.000.000 đồng và nội dung thể hiện người vay nhiều lần có trả gốc và lãi, tổng còn lại 98.000.000 đồng, các khoản tiền không phù hợp với lời trình bày của phía bị đơn. Nên không có cơ sở để xác định nội dung mẩu giấy nêu trên là căn cứ chứng minh ông P, bà N vay tiền của anh T, chị T1 dẫn đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất giả cách để bảo đảm tiền vay.

[9] Thực tế, ngày 20/10/2016, anh T thế chấp nhà đất vay 120.000.000 đồng của Ngân hàng Q - V2 trong thời hạn 60 tháng, đến hạn anh T, chị T1 đã trả xong nợ Ngân hàng, xác minh tại Ngân hàng thể hiện anh T, chị T1 là người vay tiền, nhận tiền vay, trả tiền lãi và gốc đến khi trả xong. Việc chuyển nhượng đất từ năm 2014, đến năm 2016 anh T, chị T1 mới vay Ngân hàng, không có cơ sở, tài liệu chứng cứ xác định anh T, chị T1 vay số tiền nêu trên cho ông P, bà N.

[10] Anh Tài, chị T1 trình bày sau khi nhận chuyển nhượng đất, do anh chị chưa có nhu cầu, đồng thời ông P, bà N chưa có chỗ ở nên anh chị đã cho ông P, bà N ở nhờ trên đất. Lời trình bày của anh T, chị T1 là có căn cứ vì ngày 6/4/2015, ông P, bà N ký Giấy cam kết ở nhờ với nội dung xin ở nhờ khi nào anh T, chị T1 cần trả lại nhà và đất và cam kết chịu trách nhiệm nếu có kiện tụng. Sau đó, anh T có nhiều lần yêu cầu ông P, bà N giao trả nhà nhưng không được trả. Ngày 28/12/2018, hai bên đã ký giấy thỏa thuận với nội dụng: Tiếp tục cho ở nhờ và đồng ý chuyển nhượng lại cho ông P, bà N giá 700.000.000 đồng tính từ ngày 28/12/2018 đến ngày 28/3/2019 nếu không thanh toán đúng hạn sẽ phải dọn đồ đạc trả lại nhà đất, không được hưởng quyền lợi liên quan gì tới nhà đất. Như vậy, căn cứ nội dung Giấy cam kết ngày 6/4/2015 và Giấy thỏa thuận ngày 28/12/2018 thì lời khai của anh T, chị T1 xác định vì khó khăn chỗ ở nên anh T, chị T1 đã cho ông P, bà N ở nhờ và tạo điều kiện cho mua lại nhà nhưng không thực hiện đúng thỏa thuận là có căn cứ.

[11] Cũng căn cứ vào Giấy cam kết và Giấy thỏa thuận nêu trên có căn cứ xác định anh T, chị T1 đã thanh toán 250.000.000 đồng cho ông P, bà N thì mới có việc ông P, bà N ký cam kết, thỏa thuận xin ở nhờ, cam kết trả lại nhà đất, thỏa thuận nhận chuyển nhượng lại đất giá 700.000.000 đồng trong thời hạn 3 tháng không có việc cấn trừ tiền chuyển nhượng đất chưa thanh toán và suốt từ năm 2014 đến 2019 ông P, bà N không có ý kiến gì về việc tiền chuyển nhượng đất chưa được thanh toán.

[12] Cũng căn cứ nội dung Giấy cam kết và Giấy thỏa thuận trên xác định ông P, bà N ký hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi nội dung bán nhà, nhưng thực tế thỏa thuận cả về việc mua bán nhà nên có việc ông P, bà N ký 2 lần văn bản cam kết ở nhờ và trả lại nhà đất cho anh T, chị T1.

[13] Phía bị đơn cho rằng giá chuyển nhượng đất các bên thỏa thuận không đúng với giá thị trường, cán bộ Ủy ban nhân dân xã X giá 1.000.000 đồng/m2 thời điểm chuyển nhượng theo xác minh của Tòa án là không đúng, nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ xác định giá chuyển nhượng đất theo thị trường năm 2014, nên không có căn cứ xác định chính quyền địa phương xác định giá nêu trên không đúng thị trường. Vấn đề giá chuyển nhượng do các bên tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận, không có căn cứ xác định ông P, bà N bị ép buộc, lừa dối, không tự nguyện thỏa thuận về giá chuyển nhượng. Giá nhà đất năm 2014 các bên thỏa thuận 250.000.000 đồng gồm nhà và đất 221m2 cũng phù hợp với kết quả xác minh giá của chính quyền địa phương xác định thời điểm các bên chuyển nhượng đất giá 1.000.000 đồng/m2 x 221m2 là 221.000.000 đồng tiền đất còn lại là giá nhà, tài sản trên đất do các bên thỏa thuận. Năm 2016, Ngân hàng Đ 552.000.000 đồng để cho anh T, chị T1 vay vốn đã cách 2 năm thời điểm các bên chuyển nhượng nên không phải căn cứ xác định các bên chuyển nhượng không đúng giá thị trường.

[14] Từ những nhận định nêu trên không có căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P, bà N với anh T, chị T1 là giả tạo nhằm che dấu giao dịch khác. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P, bà N với anh T, chị T1 tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự, hình thức, nội dung đúng pháp luật, không vi phạm điều cấm, trái pháp luật, đã có hiệu lực, đã hoàn thành và quyền sử dụng đất đã được chuyển cho anh T, chị T1 đúng pháp luật. Thực tế, không có việc giao nhận nhà đất như việc chuyển nhượng thông thường nhưng hai bên đã thỏa thuận cho nhau ở nhờ và cam kết trả lại nhà đất nên đã chuyển hóa thành quan hệ cho ở nhờ. Anh Tài, chị T1 khởi kiện đòi lại nhà đất cho ở nhờ là đúng quan hệ pháp luật. Không có căn cứ để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông P, bà N với anh T, chị T1 ngày 22/7/2014 vô hiệu, nên không có căn cứ hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chấp cho anh T, chị T1 ngày 07/9/2022. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T, chị T1, buộc ông P, bà N trả lại nhà đất tranh chấp cho anh T, chị T1; không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông P, bà N về tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/7/2014 và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh T, chị T1 là có căn cứ. Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn được Tòa án xem xét giải quyết khi giải quyết vụ án, nếu có căn cứ rõ ràng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng Tòa án theo thẩm quyền quy định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Tòa án kiến nghị cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án không phải thụ lý như là yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập. Do đó, phần quyết định của Bản án sơ thẩm tuyên không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không phù hợp mà chỉ cần nhận định trong bản án yêu cầu này không có căn cứ không được chấp nhận, Tòa án cấp phúc thẩm điều chỉnh lại cách tuyên của Tòa án cấp sơ thẩm.

[15] Người đại diện theo ủy quyền của ông P, bà N đề nghị hủy bản án sơ thẩm với lý do Tòa án cấp sơ thẩm không đưa các con ông P, bà N tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng vì cho rằng tài sản nhà đất có công sức đóng góp của các con, các con sinh sống cùng ông P, bà N. Xét thấy nguồn gốc đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông P năm 2001, không phải cấp cho hộ gia đình. Ông P, bà N cũng thừa nhận tại thời điểm xây dựng nhà ở năm 1994 các con của ông P, bà N còn rất nhỏ và năm 2013 khi xây dựng các công trình khác con lớn đã có gia đình ở riêng, người con thứ hai đi làm công nhân và hai người con nhỏ còn đi học phổ thông nên việc đóng góp công sức như thế nào bản thân ông P, bà N cũng không thể xác định được. Tại phiên tòa phúc thẩm phía bị đơn cũng không xuất trình được tài liệu chứng cứ chứng minh tài sản nhà đất có công sức đóng góp của các con ông P, bà N, nên không có cơ sở xác định nhà đất tranh chấp của vợ chồng ông P, bà N có quyền tài sản của các con, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa các con ông P, bà N tham gia tố tụng là có căn cứ.

[16] Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả thửa đất 141, nhưng sau đó đổi thành thửa 142, nguyên đơn không sửa chữa bổ sung đơn khởi kiện là vi phạm tố tụng. Thấy rằng Đơn khởi kiện anh T, chị T1 yêu cầu ông P, bà N trả nhà đất đang ở là thửa 141, nhưng quá trình giải quyết phát hiện nhầm lẫn số thửa do cơ quan Nhà nước cấp nhầm, thực tế thửa đất anh T, chị T1 được cấp nhận chuyển nhượng của ông P, bà N là thửa 142, anh T, chị T1 đã đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với thửa 142. Đối tượng khởi kiện là nhà đất ông P, bà N đang quản lý sử dụng, đúng với nhà đất anh T, chị T1 đã nhận chuyển nhượng của ông P, bà N và cho ở nhờ, việc thay đổi số thửa là thay đổi thông tin về thửa đất đang tranh chấp không làm thay đổi phạm vi, đối tượng khởi kiện, sau khi thay đổi số thửa 141 thành 142 anh T, chị T1 đã có trình bày sửa lại số thửa yêu cầu giải quyết trong quá trình tố tụng tiếp theo từ khi được cấp đổi lại số thửa. Trường hợp này không cần thiết phải làm thủ tục sửa chữa, bổ sung đơn khởi kiện như ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của ông P, bà N tại phiên tòa phúc thẩm.

[17] Thực tế khi kiểm tra hiện trạng toàn bộ nhà và các công trình phụ, bếp, tường, cổng xây trên diện tích 240m2, phần diện tích tăng thêm được xác định do lấn chiếm cổng xây 19m2 phần đường và ngõ. Năm 2015, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T, chị T1 và cấp đổi năm 2022 diện tích đất là 221m2 nên Hội đồng xét xử chỉ xem xét giải quyết 221m2. Đối với diện tích đất 19m2 và công trình trên diện tích đất lấn chiếm đường ngõ và lấn chiếm hành lang giao thông, khi trả lại nhà đất ông P, bà N phải bàn giao lại cho anh T, chị T1 được tiếp tục sử dụng, khi nào Nhà nước thu hồi anh T, chị T1 phải chấp hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

[18] Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông P, bà N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[19] Về chi phí tố tụng và án phí:

[20] Về chi phí tố tụng: Đối với chi phí về việc xem xét thẩm định tại chỗ (02 lần) đo đạc anh T tự nguyện chịu không đề nghị giải quyết nên không xem xét.

[21] Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Ông P là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí được miễn án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm. Bà N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.