- Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — án dân sự — "L-C"
- Căn cứ chính? Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật tr…
| TOØA AÙN NHAÂN DAÂN HUYEÄN CAI LẬY, TỈNH TIỀN GIANG | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc |
| ____________ Bản án số: 29/2019/DS-ST Ngaøy: 24-7-2019 “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” |
NHAÂN DANH
NÖÔÙC COÄNG HOAØ XAÕ HOÄI CHUÛ NGHÓA VIEÄT NAM
TOØA AÙN NHAÂN DAÂN HUYEÄN CAI LẬY, TÆNH TIEÀN GIANG
Thaønh phaàn Hoäi ñoàng xeùt xöû sô thaåm goàm coù:
Thaåm phaùn - Chuû toïa phieân toøa: OÂng Nguyễn Thành Ngoan
Caùc Hoäi thaåm nhaân daân: - Ông Nguyễn Văn Tư
- Ông Nguyễn Thanh Hưng
Thö kyù Toøa aùn ghi bieân baûn phieân toøa: Bà Dương Thị Hằng Ni - Thư ký Toøa aùn nhaân daân huyeän Cai Lậy, tænh Tieàn Giang.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang tham gia phiên toà: Ông Nguyễn Đức Hùng - Kiểm sát viên.
Trong ngày 24 tháng 7 naêm 2019, taïi truï sôû Toøa aùn nhaân daân huyeän Cai Lậy xeùt xöû sô thaåm coâng khai theo thủ tục thông thường vuï aùn thuï lyù soá 363/2018/TLST-DS ngaøy 18 thaùng 12 naêm 2018 veà vieäc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quyeát ñònh ñöa vuï aùn ra xeùt xöû soá 87/2018/QĐXX-ST ngaøy 03 thaùng 7 naêm 2019 giöõa caùc ñöông söï:
- Nguyên đơn:
Ông Huỳnh Văn L, sinh năm 1951. (Có mặt)
Địa chỉ: Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG.
- Bị đơn:
Anh Huỳnh Vũ C, sinh năm 1979.
Địa chỉ: Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG.
Đại diện theo ủy quyền của anh C: Chị Đỗ Thị L, sinh năm 1984. (Có mặt)
Địa chỉ: Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1955. (Xin vắng mặt)
2. Chị Huỳnh Thị Bảo Ch, sinh năm 1975. (Xin vắng mặt)
3. Chị Huỳnh Thị Bảo Ph, sinh năm 1977. (Xin vắng mặt)
4. Anh Huỳnh Tấn Đ, sinh năm 1984. (Xin vắng mặt)
5. Anh Huỳnh Tấn Th, sinh năm 1986. (Xin vắng mặt)
6. Anh Châu Văn H, sinh năm 1972. (Xin vắng mặt)
7. Anh Châu Huỳnh Đ, sinh năm 1997. (Xin vắng mặt)
8. Chị Châu Thị Phương D, sinh năm 2000. (Xin vắng mặt)
9. Chị Đỗ Thị L, sinh năm 1984. (Có mặt)
Cùngđịachỉ: Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG.
10. NH TMCP SGTT.
Trụ sở: 266-268 NKKN, phường 8, quận 3, thành phố HCM.
Đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đức Thạch D. Chức vụ: Tổng giám đốc.
Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn G. Chức vụ: Giám đốc Chi nhánh Tiền giang – Sacombank
Ủy quyền lại cho: Ông Nguyễn Văn Ngân. Chức vụ: Trưởng phòng giao dịch Cai Lậy. (Xin vắng mặt)
Địa chỉ: Quốclộ1A, khu phố1,phường5,thịxãCL, tỉnh TG.
- Người làm chứng:Bà Huỳnh Thị D,sinhnăm 1944(Có mặt)
Địa chỉ:ấp HT,xã NH, huyện CL, tỉnh TG.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 07/12/2018 và lời khai tại tòa, nguyên đơn ông Huỳnh Văn L trình bày: Hộ gia đình ông có quyền sử dụng 1.343m2 đất, đã được Ủy ban nhân dân huyện Cai lậy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/5/2008, số thửa 382, tờ bản đồ số 24, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG do ông đại diện hộ đứng tên. Ngày 09/02/2012, ông chuyển nhượng cho anh Huỳnh Vũ C 1.000m2 với giá 150.000.000đ. Hai bên có lập giấy mua bán viết tay để làm tin, anh C đã trả được 130.000.000đ, còn lại 20.000.000đ, ông đã giao toàn bộ thửa đất cho anh C canh tác từ đó cho đến nay.
Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với anh C, yêu cầu anh C giao trả lại phần đất cho ông sử dụng, ông sẽ trả lại cho anh C số tiền 130.000.000đ. Lý do giữa ông với anh C chỉ mới làm hợp đồng viết tay, anh C chưa đăng ký sang tên, đất của ông cấp cho hộ nhưng chỉ một mình ông ký sang nhượng, các thành viên trong hộ không ký tên và anh C vẫn còn nợ tiền sang đất.
Tại đơn phản tố ngày 28/12/2018 và lời khai tại tòa, bị đơn anh Huỳnh Vũ C (do chị Đỗ Thị L đại diện theo ủy quyền) trình bày:
Vào ngày 09/02/2012, anh C có nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Văn L phần đất 1.000m2 nằm trong thửa đất 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG. Giá chuyển nhượng là 150.000.000đ. Hai bên có lập giấy mua bán viết tay để làm tin, ông L đã giao toàn bộ thửa đất cho anh C canh tác, anh C đã trả cho ông L được 130.000.000đ, còn lại 20.000.000đ khi nào lập thủ tục chuyển quyền sang tên xong anh C sẽ trả đủ. Sau khi nhận phần đất canh tác, anh C đã trồng mới nhiều cây sầu riêng hiện đang thu huê lợi, do vậy không đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu khởi kiện của ông L. Đồng thời, anh C có yêu cầu phản tố buộc ông L và các thành viên trong hộ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên lập ngày 09/02/2012, sang tên chuyển quyền sử dụng phần đất 1.000m2 (nằm trong thửa đất 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2) cho anh C, anh C tự nguyện trả tiếp cho ông L số tiền 20.000.000đ và trả lại phần đất thừa 343m2 cho ông L sử dụng, không yêu cầu ông L phải đền bù lại cây trồng và công sức trên phần đất này.
Tại văn bản ngày 30/01/2019, Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín trình bày ý kiến như sau: Ngày 08/11/2017, hộ gia đình ông Huỳnh Văn L có ký hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Tiền Giang – Phòng giao dịch Cai Lậy với số tiền 400.000.000đ, dư nợ hiện tại là 306.620.000đ. Hồ sơ vay được thực hiện công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật, trong quá trình vay vốn đến nay hộ gia đình ông L thực hiện tốt nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng. Do vậy Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín không có yêu cầu hay ý kiến gì về vụ kiện và xin được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án thụ lý giải quyết vụ kiện.
Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa:
Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Viện kiểm sát nhân dân huyện Cai Lậy không kiến nghị khắc phục gì thêm.
Về nội dung: Xét thấy, phần đất ông Huỳnh Văn L chuyển nhượng cho anh Huỳnh Vũ C vào ngày 09/02/2012 tuy không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu quy định nhưng không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, bên ông L đã giao đất cho anh C canh tác thời gian rất lâu, anh C đã trồng cây lâu năm (Cây sầu riêng) nhưng bên hộ ông L không ai phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định trong lĩnh vực đất đai, đồng thời bên anh C đã trả cho ông L hơn 2/3 tiền chuyển nhượng. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào caùc taøi lieäu coù trong hoà sô vuï aùn ñöôïc thaåm tra taïi phieân toøa vaø căn cứ vào kết quả tranh tụng taïi phieân toøa. Hoäi ñoàng xeùt xöû nhaän ñònh:
Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm: Bà Nguyễn Thị M, chị Huỳnh Thị Bảo Ch, chị Huỳnh Thị Bảo Ph, anh Huỳnh Tấn Đ, anh Huỳnh Tấn Th, anh Châu Văn H, anh Châu Huỳnh Đ, chị Châu Thị Phương D và Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín đều có đơn yêu cầu Toà án giải quyết vụ án vắng mặt. Do vậy, căn cứ quy định tại Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử vụ án vắng mặt những người liên quan nêu trên.
Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn ông Huỳnh Văn L và bị đơn anh Huỳnh Vũ C tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với phần đất 1.000m2, nằm trong thửa đất 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông Huỳnh Văn L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG. Căn cứ quy định tại các Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Cai Lậy.
Về việc áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án: Xét thấy, giao dịch về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Văn L và anh Huỳnh Vũ C xác lập vào ngày 09/02/2012, thời điểm này Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực thi hành. Giao dịch này đang được thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, do đó áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.
Theo lời trình bày của ông Huỳnh Văn L và anh Huỳnh Vũ C thể hiện: Vào ngày 09/02/2012, ông Huỳnh Văn L có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Huỳnh Vũ C phần đất 1.000m2 nằm trong thửa đất 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG. Giá chuyển nhượng là 150.000.000đ. Hai bên có lập giấy mua bán viết tay để làm tin, anh C đã trả cho ông L 130.000.000đ, còn lại 20.000.000đ và ông L đã giao phần đất cho anh C canh tác từ đó cho đến nay.
Theo kết quả thẩm định thì phần đất tranh chấp có diện tích thực đo 1.000m2 thuộc thửa đất số 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG. Trên phần đất hiện anh Huỳnh Vũ C có trồng 40 cây sầu riêng Monthon loại A, 03 cây sầu riêng Monthon loại B1, 01 cầy sầu riêng Monthon loại B2, 02 cây bưởi da xanh loại D, 07 cây tùng, 02 bụi chuối loại A. Do hộ ông L không đồng ý lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho anh C nên phát sinh tranh chấp.
Hội đồng xét xử xét thấy:
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Huỳnh Văn L và anh Huỳnh Vũ C vào ngày 09/02/2012 chỉ có lập giấy tay và chỉ có ông L và anh C ký tên, không có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng hai bên đã thực hiện việc giao đất, bên anh C đã trả cho ông L số tiền 130.000.000đ/150.000.000đ (Hơn 2/3) nên giao dịch có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Về nội dung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên chuyển nhượng là ông Huỳnh Văn L và bên nhận chuyển nhượng là anh Huỳnh Vũ C trên cơ sở tự nguyện, có đủ điều kiện về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, đồng thời sau khi nhận chuyển nhượng phần đất bên anh C đã trồng nhiều cây lâu năm như: sầu riêng và hưởng huê lợi từ lâu nhưng bên hộ ông L không ai phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định trong lĩnh vực đất đai. Cho nên căn cứ hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là phù hợp. Từ đó, Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện của ông L và chấp nhận yêu cầu phản tố của anh C, buộc ông L cùng các thành viên trong hộ ông L phải có trách nhiệm lập thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất cho anh C phần đất 1.000m2 thuộc thửa đất số 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG.
Đối với việc anh C đồng ý giao trả lại cho ông L phần đất thừa 343m2, không yêu cầu ông L đền bù cây trồng, công sức trên phần đất này và trả tiếp cho ông L số tiền 20.000.000đ là có lợi cho ông L nên Hội đồng xét xử ghi nhận.
Về án phí sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của ông L không được chấp nhận, yêu cầu phản tố của anh C được chấp nhận nên ông L phải chịu phí dân sự sơ thẩm theo mức không có giá ngạch được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Riêng anh C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức có giá ngạch đối với số tiền 20.000.000đ mà có nghĩa vụ trả cho ông L.
Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn L không được chấp nhận; yêu cầu phản tố của anh Huỳnh Vũ C được chấp nhận nên ông L phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.
Xét ý kiến phát biểu và đề nghị của đại viện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
Vì caùc leõ treân,
QUYEÁT ÑÒNH
AÙp duïng các 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; các Ñieàu 129, Điều 357, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 và Điều 688 Boä luaät Daân sự 2015; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
• Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn L.
• Chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Huỳnh Vũ C.
2.1. Coâng nhaän hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát ngày 09/02/2012 ký kết giữa ông Huỳnh Văn L và anh Huỳnh Vũ C là hợp pháp.
2.2. Buoäc ông Huỳnh Văn L cùng các thành viên trong hộ gồm: Bà Nguyễn Thị M, chị Huỳnh Thị Bảo Ch, chị Huỳnh Thị Bảo Ph, anh Huỳnh Tấn Đ, anh Huỳnh Tấn Th, anh Châu Văn H, anh Châu Huỳnh Đ, chị Châu Thị Phương D coù nghóa vuï laäp thuû tuïc sang teân chuyeån quyeàn söû duïng đất cho anh Huỳnh Vũ C phần đất có diện tích thực đo 1.000m2 thuộc thửa đất số 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông Huỳnh Văn L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Vị trí phần đất như sau:
+ Phía đông giáp đất bà Hà Thị Đẹp
+ Phía tây giáp đất bà Hà Thị Đẹp
+ Phía nam giáp thửa đất 382 (Phần diện tích còn lại)
+ Phía bắc giáp đường bê tông
(Có bản đồ địa chính khu đất (Trích đo) chi tiết kèm theo)
2.3. Anh Huỳnh Vũ C được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp quyền sử dụng đất phần đất 1.000m2 nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.4. Ghi nhận sự tự nguyện của anh Huỳnh Vũ C trả cho ông Huỳnh Văn L tiếp số tiền 20.000.000đ và trả phần đất còn lại diện tích 343m2 thuộc thửa đất số 382, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.343m2 do ông Huỳnh Văn L đại diện hộ đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp BT, xã TB, huyện CL, tỉnh TG. Vị trí phần đất như sau:
+ Phía đông giáp đất bà Hà Thị Đẹp + rạch
+ Phía tây giáp đất bà Hà Thị Đẹp
+ Phía nam giáp rạch
+ Phía bắc giáp thửa đất 382 (Phần diện tích 1.000m2 chuyển nhượng cho anh C)
(Có bản đồ địa chính khu đất (Trích đo) chi tiết kèm theo)
2.5. Keå töø ngày coù ñôn yeâu caàu thi haønh án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chòu khoản tieàn laõi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
3.1. Ông Huỳnh Văn L phaûi chòu 300.000ñ aùn phí daân söï sô thaåm. Khấu trừ 300.000đ tiền tạm ứng án phí ông L đã nộp theo biên lai thu số 16245 ngày 18/12/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang. Như vậy, xem như ông L đã thi hành xong.
3.2. Anh Huỳnh Vũ C phải chịu 1.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 300.000đ tạm ứng án phí anh C đã nộp theo biên lai thu số 16320 ngày 11/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cai Lậy. Như vậy, anh C phải nộp tiếp số tiền 700.000đ.
4. Về quyền kháng cáo: Caùc ñöông söï coù quyeàn làm đơn khaùng caùo trong thời haïn 15 ngaøy keå töø ngaøy tuyeân aùn, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.
5. Tröôøng hôïp baûn aùn, quyeát ñònh ñöôïc thi haønh theo quy ñònh taïi Ñieàu 2 Luaät Thi haønh aùn daân söï thì ngöôøi ñöôïc thi haønh aùn daân söï, ngöôøi phaûi thi haønh aùn daân söï coù quyeàn thoaû thuaän thi haønh aùn, quyeàn yeâu caàu thi haønh aùn, töï nguyeän thi haønh aùn hoaëc bò cöôõng cheá thi haønh aùn theo quy ñònh taïi caùc ñieàu 6, 7 vaø 9 Luaät Thi haønh aùn daân söï; thôøi hieäu thi haønh aùn ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh taïi ñieàu 30 Luaät Thi haønh aùn daân söï. Nôi nhaän:
| - TAND tænh Tieàn Giang; - VKSND huyeän Cai Lậy; - CCTHADS huyeän Cai Lậy; - Caùc ñöông söï; - Löu. | TM. HOÄI ÑOÀNG XEÙT XÖÛ SÔ THAÅM Thaåm phaùn - Chuû toïa phieân toøa Nguyễn Thành Ngoan |