Bản án 287/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo hồ sơ án sơ thẩm thể hiện:

* Nguyên đơn bà Nguyễn Thị K do ông Võ Văn O là người đại diện theo ủy quyền có ý kiến trình bày:

Ngày 24/10/2019, bà K có nhận chuyển nhượng của bà Cao Thị Ánh H1 diện tích đất 79,6m2 giá chuyển nhượng 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng), diện tích đất tọa lạc tại phường M, thành phố L, tỉnh An Giang. Việc chuyển nhượng hai bên có lập thành hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C. Trên đất có 01 căn nhà cấp 4, diện tích khoảng 76,6m2 vách tường gạch, nền lót gạch, mái tole, chưa có giấy sở hữu nhà ở nên hợp đồng chỉ thể hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá ghi trong hợp đồng hai bên thỏa thuận chỉ ghi 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Thời điểm chuyển nhượng bà K trao đổi mua bán với ông G và bà có đến xem nhà do ông G dẫn, lúc này không có ai ở trong nhà đất. Đến khi ký hợp đồng công chứng thì bà K mới gặp bà H1. Thống nhất mua bán, ký kết hợp đồng xong thì bà K đã giao đủ số tiền chuyển nhượng. Sau khi giao đủ tiền thì bà K nhận nhà đất quản lý sử dụng nhưng không có thay đổi ổ khóa.

Bà K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07031 thửa số 215, tờ bản đồ số 49 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 15/11/2019. Sau khi bà K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà K đến nhà kiểm tra, nhà đất vẫn giữ nguyên hiện trạng nhưng phát hiện bà H, ông M đang ở trong nhà đất. Khi này bà K có trao đổi nói chuyện thì bà H, ông M cho rằng đã mua nhà đất này từ ông G nên không đồng ý di dời trả nhà đất cho bà K, từ đó phát sinh tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án.

Nay, bà K yêu cầu bà H và ông M di dời trả lại nhà đất mà bà K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07031 thửa số 215, tờ bản đồ số 49 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 15/11/2019.

Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà K là đúng quy định pháp luật. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng giữa bà K và bà H1 vô hiệu thì yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bà H1 trả lại số tiền chuyển nhượng là 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng). Số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) trên thực tế hai bên giao dịch giá 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng) nhưng không có làm biên nhận hay giấy tờ giao nhận tiền. Về thời gian lưu cư theo quy định pháp luật. Chi phí hỗ trợ không đồng ý

* Bị đơn bà Tống Thị H, ông Nguyễn Văn M trình bày:

Vào khoảng tháng 5/2017, ông bà từ S về có gặp trao đổi mua bán nhà đất với ông Lưu Hữu G, nhà đất có diện tích 76,9m2 thửa đất 215, tờ bản đồ 49, tọa lạc tại phường M. Lúc này, ông bà có biết nhà đất này là do bà Cao Thị Ánh H1 đứng tên do ông G có đưa cho ông bà bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H1.

Thời điểm mua bán ông bà chỉ trao đổi với ông G không có gặp bà H1, khi đó ông bà có hỏi thì ông G nói là bà con với bà H1, được bà H1 ủy quyền mua bán, giao nhận và làm thủ tục giấy tờ nhưng ông bà không có thấy giấy ủy quyền của bà H1 cho ông G. Ông G mở cửa dẫn đi xem nhà và giao chìa khóa, bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông bà tin tưởng và đồng ý mua nhà đất trên.

Ông bà mua nhà đất trên với giá 232.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi hai triệu đồng) và đặt cọc 22.000.000 đồng (Hai mươi hai triệu đồng) theo biên nhận ngày 12/5/2017 có chữ ký của ông G; đến ngày 30/5/2017, ông bà giao đủ số tiền 232.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi hai triệu đồng) cho ông G và có làm biên nhận ngày 30/5/2017 có chữ ký của ông G. Khi đó, ông G giao chìa khóa và nhà đất cho ông bà quản lý sử dụng, về thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông G nói sẽ đứng ra làm cho ông bà nên ông G tiếp tục giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng của nhà đất.

Khi giao đủ tiền cho ông G thì ông bà chỉ giữ 02 biên nhận ngày 12/5/2017, ngày 30/5/2017 và bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông bà nhận nhà đất sửa chữa, sinh sống, ngoài ra không có giữ bất kỳ giấy tờ nào khác. Việc thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, nhà đất được thực hiện giữa ông bà và ông G, không có mặt bà H1. Việc ông G giao tiền với bà H1 như thế nào thì ông bà không biết, ông bà cũng không có làm giấy tờ gì với bà H1.

Do nhà hư hỏng nhiều nên sau khi nhận nhà thì ông bà tiến hành sửa chữa khoảng 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng), thời gian sửa chữa khoảng 01 tháng, sau khi sửa xong thì ông bà vào ở ổn định cho đến nay.

Vào khoảng năm 2018, bà H1 có đến nhà và hỏi ông bà nhà có phải do ông G bán hay không, sau khi xác nhận nhà do ông G bán thì bà H1 không có hỏi gì thêm, cũng không có yêu cầu tiền bạc hay nhà đất gì. Trong suốt thời gian qua ông bà vẫn chờ ông G đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà nhưng vẫn chưa thấy và hiện không còn liên lạc được.

Vào khoảng cuối năm 2019 đến giữa năm 2020 thì ông bà có thấy bà K hay đến kiếm chủ nhà đối diện nhà ông bà nhiều lần nhưng không gặp, cũng từng sang nhà ông bà hỏi để tìm chủ nhà đối diện nhưng vẫn không nói gì.

Sau đó vào gần cuối năm 2020 thì bà K có đến nhà ông bà và cho hay là đã mua nhà đất này từ ông G và yêu cầu ông bà di dời, ông bà hoàn toàn không hay biết gì, không đồng ý do nhà đất này ông bà đã mua từ năm 2017, sửa sang nhà và ở ổn định cho đến nay.

Bà K chưa bao giờ đến xem nhà như bà K trình bày, bà K và ông G mua bán với nhau như thế nào thì ông bà không biết. Bà H1 là chủ nhà đất cũng đã xác định là có từng bán cho ông bà, ông bà quản lý sử dụng từ năm 2017 cho đến nay. Việc ông G bán lần 2 cho bà K và bà H1 ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà K là vi phạm, ông G và bà H1 phải chịu trách nhiệm.

Theo ông bà việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà K như vậy là không đúng quy định pháp luật, do nhà đất này ông bà đã mua trước từ năm 2017 và ở từ đó cho đến nay nên ông bà yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07031 thửa số 215, tờ bản đồ số 49 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp cho bà K ngày 15/11/2019. Đồng thời yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất cho ông bà diện tích 76,9m2 thửa đất 215, tờ bản đồ 49, tọa lạc tại phường M để ông bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Cao Thị Ánh H1 có ý kiến trình bày tại phiên tòa phúc thẩm với nội dung:

Bà xác định bà thay đổi địa chỉ trước năm 2020, bà chưa nhận được bất kỳ các văn bản nào của tòa án cấp sơ thẩm và cũng không có gửi bản tự khai nào cho Tòa án, bà chỉ có ký vào 1 tờ giấy do ông V là chồng của nguyên đơn đưa cho bà nói bà không liên quan. Do đó bà ký và tới khi Tòa án phúc thẩm tống đạt thông báo mở phiên tòa bà mới biết, bản án do Tòa án Long Xuyên xét xử bà cũng chưa nhận được, việc buộc bà có trách nhiệm trả số tiền 100.000.000đồng theo hợp đồng chuyển nhượng ký với bà K bà không đồng ý vì khi đó bà chỉ nhận số tiền 50.000.000 đồng. Còn ông Lưu Hữu G chỉ là người môi giới được bà giao bản photo giấy đất để tìm người mua tài sản, bán được bà cho tiền huê hồng là 5.000.000 đồng.

Năm 2017, bà đã nhận được số tiền 180.000.000 đồng và ông G lấy số tiền 5.000.000 đồng, ông G trình bày nhà đất người mua có khó khăn chưa lo được nên bà cho nợ lại số tiền 50.000.000 đồng và bà còn giữ bản chính giấy đất. Năm 2018, bà xuống nhà thì thấy có vợ chồng bà H, ông M đang ở thì bà có nói lo tiền bà sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng ở Văn phòng công chứng và bà chờ vẫn không thấy liên lạc, đến khoảng cuối năm 2019, - năm 2020 thì ông G điện thoại kêu bà đến văn phòng C1 giấy tờ theo làm hợp đồng, khi đó bà nhận thêm 50.000.000 đồng nhưng cứ nghĩ người ký hợp đồng chuyển nhượng là người đã đưa tiền cọc trước đó cho bà và bà không để ý tên của người mua tên gì. Trường hợp nếu trả tiền bà chỉ đồng ý trả lại 50.000.000 đồng cho bà K, còn lại bà K phải ký tên sang lại tên trên giấy đất cho bà H1.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lưu Hữu G, ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị B vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án và không gửi văn bản tự khai do đó không ghi nhận được ý kiến của các ông bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 299/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc yêu cầu bà Tống Thị H, ông Nguyễn Văn M di dời trả cho bà Nguyễn Thị K nhà đất thuộc thửa đất số 215, tờ bản đồ số 49, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07031 ngày 27/03/2017 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh A cấp.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K, buộc bà Cao Thị Ánh H1 trả cho bà K số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Tống Thị H, ông Nguyễn Văn M.

Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/10/2019 giữa bà Cao Thị Ánh H1 và bà Nguyễn Thị K. Kiến nghị cơ quan chuyên môn có thẩm quyền tiến hành điều chỉnh phần cập nhật chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị K tại trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07031 ngày 27/03/2017 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh A cấp cho bà Cao Thị Ánh H1.

Công nhận quyền sử dụng đất cho bà Tống Thị H, ông Nguyễn Văn M đối với diện tích đất 76,9m2 thuộc thửa 215 tờ bản đồ số 49 tại các điểm 17, 18, 19, 20 theo bản trích đo hiện trang khu đất ngày 13/12/023 do Văn phòng Đ chi nhánh L1 lập. Bà H, ông M có quyền liên hệ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền đăng ký thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí; quyền kháng cáo; quyền thi hành án và thời hiệu thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 19/9/2024, nguyên đơn bà Nguyễn Thị K do ông Võ Văn O đại diện kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm:

+ Điều chỉnh giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/10/2019 từ 100.000.000 đồng thành 230.000.000 đồng;

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà K công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà khuyên và bà H1;

+ Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông G và bà H, ông M, không công nhận quyền sử dụng đất cho bà H, ông M;

+ Bà H, ông M có trách nhiệm giao nhà, đất cho bà K quản lý sử dụng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

+ Nguyên đơn do ông Võ Văn O là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị K giữ yêu cầu kháng cáo: Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét điều chỉnh giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/10/2019 từ 100.000.000 đồng thành 230.000.000 đồng; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà K công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà khuyên và bà H1; Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông G và bà H, ông M, không công nhận quyền sử dụng đất cho bà H, ông M; Bà H, ông M có trách nhiệm giao nhà, đất cho bà K quản lý sử dụng.

+ Bị đơn bà Tống Thị H, ông Nguyễn Văn M không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của của ông Võ Văn O là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K, bà H, ông M yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm đã xét xử, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà K do ông O là người đại diện.

+ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Cao Thị Ánh H1 có ý kiến: Bà xác định việc buộc bà có trách nhiệm trả số tiền 100.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng ký với bà K, bà không đồng ý vì khi đó bà chỉ nhận số tiền 50.000.000 đồng, còn ông Lưu Hữu G chỉ là người môi giới được bà giao các bản photo giấy đất để tìm người mua tài sản thì bà cho tiền huê hồng là 5.000.000 đồng. Trường hợp nếu vô hiệu hoặc hủy hợp đồng chuyển nhượng thì bà chỉ đồng ý trả lại 5.000.000 đồng cho bà K và bà K phải ký sang lại tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà.

+ Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử đã chấp hành đầy đủ quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử. Các đương sự cũng đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật về tố tụng.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh An Giang căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, phúc xử: Chấp nhận kháng cáo của ông Võ Văn O là người đại diện ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K; Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 299/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên; giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên giải quyết lại theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308, khoản 3 Điều 148 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị K do ông Võ Văn O là người đại diện theo ủy quyền

Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 299/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm;

Chi phí tố tụng và tiền án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xem xét khi vụ án được giải quyết lại tại cấp sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị K số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0000667 ngày 23/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM