Bản án 285/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm;

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Lê Thị Bích N – ông Võ Trọng K trình bày:

Vào tháng 01 năm 2018, bà Lê Thị Bích N và anh Nguyễn Thanh T, chị Lê Kim P có ký Hợp đồng chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 279, tờ bản đồ số 3, diện tích 44,2m2 tại đường T, phường S, thành phố M, tỉnh Tiền Giang. Hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng đất, không ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà do chị P nói nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhưng khi chuyển nhượng nhà có làm Giấy đặt cọc mua bán nhà đất, chưa được công chứng với giá 1.200.000.000 đồng; bà N đã giao đủ tiền cho chị P. Đến ngày 27/02/2018, bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Lúc đó gần Tết Nguyên Đán nên chị P xin bà N thuê phòng trọ ở lại. Ngày 01/4/2018, bà N và chị P ký Hợp đồng thuê phòng trọ để ở trong vòng 03 tháng, giá mỗi tháng là 3.000.000 đồng, chị P đã thanh toán tiền thuê phòng trọ 03 tháng. Khi đến hạn, chị P không trả nhà và tiếp tục ở cho đến nay, đồng thời chưa thanh toán tiền thuê phòng trọ từ tháng 7/2018 cho đến nay.

Nay bà N yêu cầu chị P và những người đang ở trong nhà dọn tài sản đi nơi khác, trả lại nhà đất cho bà N và yêu cầu chị P trả tiền thuê nhà từ tháng 7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12 tháng x 3.000.000 đồng/tháng = 36.000.000 đồng, khi án có hiệu lực pháp luật.

Bà N không yêu cầu Tòa án giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn chị Lê Kim P – bà Nguyễn Thị C trình bày:

Vào ngày 09/01/2018, chị Lê Kim P và anh Nguyễn Thanh T có ký Hợp đồng chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 279, tờ bản đồ số 3, diện tích 44,2m2 tại đường T, phường S, thành phố M, tỉnh Tiền Giang cho bà N với giá 50.000.000 đồng. Thực tế là chị P vay của bà N 1.000.000.000 đồng nhưng hai bên thỏa thuận theo Giấy biên nhận tiền đặt cọc là 1.200.000.000 đồng, Hợp đồng chuyển nhượng đất là để đảm bảo tiền vay. Sau đó, hai bên ký Hợp đồng thuê phòng trọ, giá thuê mỗi tháng là 3.000.000 đồng để chị P trả tiền lãi cho bà N hàng tháng. Chị P nhận của bà N số tiền 1.000.000.000 đồng. Quá trình giao dịch vay tiền và ký Hợp đồng chuyển nhượng đất là do chị P với bà N trực tiếp giao dịch, khi đến Phòng Công chứng để chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng đất thì anh Nguyễn Thanh T mới ra ký tên.

Nay qua yêu cầu của nguyên đơn, chị P không đồng ý và yêu cầu hủy Hợp đồng thuê phòng trọ giữa chị và bà N vì nhà này của bà Trần Thị H, ông Nguyễn Văn Đ đứng tên quyền sở hữu nhà ở.

Chị P không yêu cầu Tòa án giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Thanh T – ông Đoàn Văn T trình bày:

Anh Nguyễn Thanh T là chồng chị Lê Kim P. Vào tháng 12/2017, ông Nguyễn Văn Đ, bà Trần Thị H có tặng cho anh Nguyễn Thanh T phần đất thuộc thửa số 279, tờ bản đồ số 3, diện tích 44,2m2 tại đường T, phường S, thành phố M, tỉnh Tiền Giang. Lúc đó chị P thiếu nợ nhiều người nên chị P có kêu anh Nguyễn Thanh T chuyển nhượng phần đất của ông Nguyễn Văn Đ, bà Trần Thị H cho anh Nguyễn Thanh T để lấy tiền trả nợ. Vì thấy chị P nợ nhiều quá nên anh Nguyễn Thanh T đồng ý chuyển nhượng phần đất nói trên cho bà N với giá 1.200.000.000 đồng, nhưng ký Hợp đồng chuyển nhượng đất giá 50.000.000 đồng. Anh Nguyễn Thanh T không có chuyển nhượng nhà cho bà N vì nhà của bà Trần Thị H, ông Nguyễn Văn Đ. Bà N trực tiếp giao dịch với chị P, anh Nguyễn Thanh T không biết gì hết, đến khi ra Phòng Công chứng ký tên anh Nguyễn Thanh T mới biết.

Anh Nguyễn Thanh T không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà N mà đồng ý yêu cầu phản tố của chị P.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị H thống nhất trình bày:

Ông bà là cha mẹ ruột của anh Nguyễn Thanh T, cha mẹ chồng của chị P. Tháng 11/2017, ông bà có tặng cho anh Nguyễn Thanh T phần đất thuộc thửa số 279, tờ bản đồ số 3, diện tích 44,2m2 tại đường T, phường S, thành phố M, tỉnh Tiền Giang, nhưng ông bà chỉ cho đất, không cho anh Nguyễn Thanh T căn nhà trên đất. Ông bà xây nhà năm 2011 với tổng diện tích là 179m2, được Ủy ban nhân dân thành phố M cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ngày 21/6/2007 cho ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị H đứng tên, sau đó giải tỏa còn lại 149m2, nhưng ông bà cho các con ở. Khi chị P chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho bà N, ông bà không biết, đến khi bà N khóa cửa nhà thì ông bà mới biết. Lúc chị P chuyển nhượng đất, nhà cho bà N, chị P và anh Nguyễn Thanh T không có ở tại căn nhà đó (căn nhà trước đây là Số A, đường T, phường S, thành phố M; nay được điều chỉnh thành Số B, đường T, phường S, thành phố M).

Nay qua yêu cầu của bà N, ông bà không đồng ý vì nhà là của ông bà đứng tên. Ông bà đồng ý yêu cầu phản tố của chị P.

Ông bà không yêu cầu Tòa án giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Thanh T2 và chị Nguyễn Thị Thủy T1 thống nhất trình bày:

Các chị là con của bà Trần Thị H, ông Nguyễn Văn Đ đang ở trong nhà đường T, phường S, thành phố M. Nhà này là của cha mẹ các chị đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trong Sổ hộ khẩu có 06 thành viên nhưng chị P chuyển nhượng nhà đất cho bà N, gia đình các chị không biết gì.

Nay qua yêu cầu của bà N, các chị không đồng ý mà đồng ý yêu cầu phản tố của chị P, hủy Hợp đồng thuê phòng trọ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2019/DS-ST ngày 12/7/2019 của Tòa án nhân dân thành phố M, tỉnh Tiền Giang đã áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 101; Điều 106; Điều 147; khoản 1, 2 Điều 227; khoản 1, 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 407, 423, 427 và Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Bích N.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của chị Lê Kim P.

Hủy Hợp đồng thuê nhà giữa bà Lê Thị Bích N và chị Lê Kim P ngày 01/4/2018.

Ghi nhận chị Lê Kim P không yêu cầu bà Lê Thị Bích N trả 9.000.000 đồng tiền thuê nhà tháng 4, 5, 6/2018.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 18/7/2019, nguyên đơn bà Lê Thị Bích N có đơn kháng cáo (đề ngày15/7/2019) với nội dung: kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 43/2019/DS-ST ngày 12/7/2019 của Tòa án nhân dân thành phố M, tỉnh Tiền Giang; đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn chị Lê Kim P phát biểu ý kiến: bà N khởi kiện yêu cầu chị P phải giao trả căn nhà đường T, phường S, thành phố M là không có cơ sở, vì nhà này thuộc sở hữu của ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị H chưa cho anh Nguyễn Thanh T và chị P, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/01/2018 thuộc thửa số 279, tờ bản đồ số 3, diện tích 44,2m2 tại đường T, phường S, thành phố M thực tế là việc vay nợ. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy dịnh của pháp luật. Về nội dung giữa các bên đương sự khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất diện tích 44,2m2 mà không chuyển nhượng nhà, được biết nhà này có diện tích khoảng hơn 50m2 cất trên diện tích đất khoảng 149,08m2 của thửa đất số 279, tờ bản đồ số 3 mà trên thửa 279 có 01 căn nhà; diện tích giữa hai bên chuyển nhượng 44,2m2 nằm trong diện tích của ngôi nhà lớn của ông Nguyễn Văn Đ, bà Trần Thị H; cấp sơ thẩm chỉ giải quyết đất mà không giải quyết nhà trên đất thì không đảm bảo cho việc thi hành án sau này, vụ án giải quyết chưa triệt để, mà nguyên đơn yêu cầu bị đơn và những người hiện đang ở trong căn nhà dọn tài sản trả lại nhà và đất cho nguyên đơn; cấp sơ thẩm lại tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là không khả thi. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy án sơ thẩm. Giao hồ sơ vụ án về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bị đơn Lê Kim P phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng thuê phòng trọ ngày 01/4/2018 giữa bà Lê Thị Bích N và chị Lê Kim P.

Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật của vụ án là tranh chấp “Hợp đồng thuê phòng trọ và Hủy hợp đồng thuê phòng trọ” là chưa đầy đủ mà cần xác định quan hệ pháp luật tranh của vụ án là: “Đòi tài sản, Hợp đồng thuê phòng trọ và Hủy Hợp đồng thuê phòng trọ”.

Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: “Nay bà N yêu cầu chị P và những người ở trong nhà dọn tài sản đi trả lại nhà đất cho bà N và yêu cầu chị P trả tiền thuê nhà từ tháng 7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12 tháng x 3.000.000 đồng/tháng = 36.000.000 đồng, khi án có hiệu lực pháp luật”. Như vậy theo đơn khởi kiện của nguyên đơn thì tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là Đòi tài sản và Hợp đồng thuê phòng trọ.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

QUYẾT ĐỊNH:

1/ Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 43/2019/DS-ST ngày 12/7/2019 của Tòa án nhân dân thành phố M, tỉnh Tiền Giang và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2/ Về án phí: Hoàn lại bà Lê Thị Bích N 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0000137 ngày 18/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.