Bản án 284/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 21 tháng 5 năm 2024 của nguyên đơn Trương Việt N và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn trình bày:

Thửa đất số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích 239,0m2, loại đất ở đô thị, tọa lạc tại tổ G, khóm B, phường T, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long do ông Trương Quốc T5 nhận chuyển nhượng của cụ Lưu Thị T; cụ Nguyễn Văn C và các con là: bà Nguyễn Thị S; ông Nguyễn Văn D vào năm 2001; Giá chuyển nhượng đất là 20 (Hai mươi) lượng vàng 24k. Hai bên có làm giấy tay ghi “Tờ bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất” và ông Trương Quốc T5 đã giao cho cụ Lưu Thị T, cụ Nguyễn Văn C 17 (Mười bảy) lượng vàng 24k, còn lại 03 (Ba) lượng khi nào cụ T, cụ C và các con bàn giao mặt bằng thì ông T5 sẽ trả đủ. Ông T5 chuyển nhượng xong, phía gia đình cụ T xin ở nhờ lại trên đất và ông T5 chưa có nhu cầu sử dụng nên đã đồng ý cho gia đình cụ T ở lại trên đất. Đến ngày 13 tháng 9 năm 2011, cụ Lưu Thị T và ông Trương Quốc T5 ký lại Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 125 nêu trên tại Ủy ban nhân dân thị trấn C, huyện B, tỉnh Vĩnh Long, đến ngày 22/3/2016 ông T5 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào ngày 12 tháng 4 năm 2020, ông Trương Quốc T5 chết do bệnh lý, sau đó chị Trương Việt N nhận thừa kế thửa đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 197180; số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: CS24049, ngày 25 tháng 8 năm 2020 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh V cấp.

Chị Trương Việt N khởi kiện yêu cầu Toà án buộc cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S trả lại nhà, đất thửa số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích 239,0m2, loại đất ở đô thị, tọa lạc tại tổ G, khóm B, phường T, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long (Nay là tổ G, khóm B, phường B, tỉnh Vĩnh Long). Chị Trương Việt N đồng ý trả số vàng còn lại cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S là 03 (ba) lượng vàng 24k, tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời nhà cho bị đơn 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) và trả giá trị căn nhà cho bị đơn theo định giá là 31.120.096 đồng (Ba mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn không trăm chín mươi sáu đồng). Ngoài ra chị N tự nguyện nộp chi phí tố tụng là 2.961.000 đồng (Hai triệu chín trăm sáu mươi mốt nghìn đồng).

Bị đơn cụ Lưu Thị T, bà Nguyễn Thị S có yêu cầu phản tố và ông Nguyễn Văn A đại diện trình bày như sau

Vào năm 2001, cụ Lưu Thị T và cụ Nguyễn Văn C có chuyển nhượng cho ông Trương Quốc T5 căn nhà gắn liền với thửa đất số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích 239,0m2, loại đất ở đô thị, tọa lạc tổ G, khóm B, phường T, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long với giá thoả thuận là 20 (Hai mươi) lượng vàng 24k. Ông Trương Quốc T5 đã giao cho cụ T và cụ S 15 (mười lăm) lượng vàng 24k vào năm 2001, khoảng một đến hai năm sau ông T5 giao thêm 01 (một) lượng vàng 24k, sau đó khoảng 02 năm ông T5 giao thêm 01 (một) lượng vàng 24k. Tổng số vàng cụ T và cụ C đã nhận là 17 (mười bảy) lượng vàng 24k. Đến năm 2010, cụ Lưu Thị T nhiều lần điện thoại cho ông T5 yêu cầu chuyển 03 (ba) lượng vàng còn lại để gia đình tìm nơi ở mới, nhưng không liên hệ được với ông T5 đến năm 2020 thì gia đình nghe tin ông T5 đã chết. Nay chị Trương Việt N khởi kiện thì cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chị Trương Việt N do ông Trương Quốc T5 vi phạm nghĩa vụ thanh toán 03 (ba) lượng vàng 24k còn lại. Cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S yêu cầu chị Trương Việt N phải thanh toán số vàng còn lại là 03 (ba) lượng vàng 24k và phải bồi thường 07 (bảy) lượng vàng 24k. Tổng số vàng buộc chị N phải trả cho cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S là 10 (mười) lượng vàng 24k thì gia đình cụ Lưu Thị T mới đồng ý di dời nhà và bàn giao thửa đất số 125 cho chị Trương Việt N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn D; bà Nguyễn Thị Ú; anh Nguyễn Thanh T2; anh Nguyễn Văn T4, chị Nguyễn Thị Tố U và chị Nguyễn Thị Diễm T3 cùng ý kiến trình bày:

Thống nhất với ý kiến của cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S, ngoài ra ông D, bà Ú, anh T2, anh T4, chị U và chị T3 không có ý kiến thêm do bận đi làm nên không nghỉ được nên xin vắng mặt tại phiên tòa xét xử sơ thẩm. Ngoài ra không có bất cứ khiếu nại gì về sau.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 91/2025/DS-ST, ngày 26 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Vĩnh Long đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trương Việt N.

- Buộc cụ Lưu Thị T, bà Nguyễn Thị S di dời tài sản bàn giao nhà và thửa đất số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích theo đo đạc là 216,7m2, gồm các mốc 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1 cho chị Trương Việt N.

- Buộc chị Trương Việt N có nghĩa vụ thanh toán cho cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S 03 (Ba) lượng vàng 24k.

- Buộc chị Trương Việt N trả cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S số tiền: 131.120.096 đồng (Một trăm ba mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn không trăm chín mươi sáu đồng). Trong đó gồm:

Giá trị còn lại của căn nhà: 31.120.096 đồng (Ba mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn không trăm chín mươi sáu đồng).

Chi phí di dời: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

-Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S:

-Chấp nhận yêu cầu buộc chị Trương Việt N có nghĩa vụ thanh toán cho cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S 03 (Ba) lượng vàng 24K.

- Không chấp nhận yêu cầu chị Trương Việt N bồi thường 07 (Bảy) lượng vàng 24K.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, về nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 09/10/2025 bị đơn cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: chấp nhận yêu cầu phản tố của các bị đơn, buộc nguyên đơn hoàn trả lại 03 lượng vàng 24K và bồi thường 07 lượng vàng do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị T1 là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cụ Lưu Thị T trình bày: phần nguyên đơn trả bị đơn 03 lượng vàng 24K thì bản án sơ thẩm đã tuyên các bị đơn không kháng cáo nội dung này. Chỉ kháng cáo yêu cầu nguyên đơn bồi thường 07 lượng vàng 24K do trượt giá.

Chị Trương Việt N không đồng ý kháng cáo của các bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Trợ giúp viên pháp lý trình bày quan điểm: Cụ T6 yêu cầu nguyên đơn bồi thường 07 lượng vàng 24K do trước đây ông T5 cha của nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Ông T5 chỉ mới giao cho cụ T6 17 lượng vàng 24K, còn lại 03 lượng không giao cho đến nay là thiệt hại cho cụ T6. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự đề nghị sửa án sơ thẩm, buộc nguyên đơn bồi thường cho cụ T6 07 lượng vàng 24K. Miễn án phí cho cụ T6 do thuộc trường hợp người cao tuổi.

Đối với 03 lượng vàng 24K bản án sơ thẩm buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn, nhưng chưa ghi nhận loại vàng.Tại phiên tòa phúc thẩm chị N và đại diện của bị đơn thống nhất chị N sẽ trả cho bị đơn 03 lượng vàng 24K loại vàng 9999 nên HĐXX ghi nhận.

Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử phúc thẩm.

Về nội dung: căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của các bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm số 91/2025/DS-ST ngày 26/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Vĩnh Long.

Án phí phúc thẩm: bị đơn là người cao tuổi được miễn án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của các bị đơn làm trong hạn luật định và đúng trình tự thủ tục mà Bộ luật tố tụng dân sự quy định nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

Tại “Tờ bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 25/12/2001 có ghi nội dung thoả thuận giữa hai bên mua và bán “Ông Trương Quốc T5 giao cho ông Nguyễn Văn C số vàng 17 cây vàng còn giữ lại 03 cây vàng. Khi đến hết tháng Giêng âm lịch năm 2002 gia đình ông C sẽ giao nhà đất và ông T5 giao tiếp 03 cây vàng còn lại”. Theo tư liệu địa chính thì đến ngày 07/8/2001 cụ Nguyễn Văn C thực hiện thủ tục kê khai đăng ký thửa đất số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích 239m2 và đến ngày 12/11/2004 thì cụ Nguyễn Văn C mới được UBND huyện B ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên việc bị đơn cho rằng ông Trương Văn T8 vi phạm nghĩa vụ thanh toán 03 (Ba) lượng vàng 24k là không có căn cứ mà bên vi phạm là cụ Lưu Thị T và cụ Nguyễn Văn C vào thời gian bàn giao nhà đất thì vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu bồi thường 07 (Bảy) lượng vàng 24k của bị đơn là không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận. [6] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của bị đơn cho rằng không biết ông T8 ở đâu để giao nhà, đất và đòi lại 03 lượng vàng 24K, chỉ điện thoại cho ông T8 nhưng không liên lạc được cho nên ông T8 là người vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Xét lời trình bày của phía bị đơn là không có căn cứ, vì theo “Tờ bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì ông T8 có địa chỉ rõ ràng là số A, đường Đ, phường I, quận D, TP H và nguyên đơn khai ông T8 sinh sống tại địa chỉ đó cho đến khi chết. Phía cụ T6 và bà S không liên hệ trực tiếp với ông T8 mà cho rằng điện thoại không liên lạc được nên ông T8 là người vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng là không có căn cứ. Hơn nữa năm 2011 khi cụ T ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất với ông T8 cụ T cũng không yêu cầu ông T8 trả 03 lượng vàng còn lại mà vẫn tiếp tục ở trên đất cho đến nay. Các bị đơn không chứng minh được ông T8 vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Do đó Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn đòi chị Trương Việt N bồi thường 07 lượng vàng 24K (9999).Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 91/2025/DS-ST ngày 26/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Vĩnh Long như đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa. [7] Về án phí dân sự phúc thẩm: các bị đơn kháng cáo đều là người cao tuổi nên được miễn án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2025.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của cụ Bùi Thị T9 và bà Nguyễn Thị S. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 91/2025/DS-ST, ngày 26 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Vĩnh Long.

Căn cứ khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/QH14-UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Điều 2 Luật người cao tuổi; Điều 351, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trương Việt N.

1.1. Buộc cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S di dời tài sản bàn giao nhà và thửa đất số 125, tờ bản đồ số 60, diện tích theo đo đạc là 216,7m2, gồm các mốc 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1 cho chị Trương Việt N.

1.2. Buộc chị Trương Việt N có nghĩa vụ thanh toán cho cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S 03 (Ba) lượng vàng 24k (9999).

1.3. Buộc chị Trương Việt N trả cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S số tiền: 131.120.096 đồng (Một trăm ba mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn không trăm chín mươi sáu đồng). Trong đó gồm:

- Giá trị còn lại của căn nhà: 31.120.096 đồng (Ba mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn không trăm chín mươi sáu đồng).

- Chi phí di dời: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, mà người phải thi hành chưa thi hành xong số tiền nêu trên thì còn phải trả lãi chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015. 2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S:

2.1. Chấp nhận yêu cầu của cụ T6 và S buộc chị Trương Việt N có nghĩa vụ thanh toán cho cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S 03 (Ba) lượng vàng 24K (Đã được ghi nhận tại mục 1.2 phần Quyết định).

2.2. Không chấp nhận yêu cầu của cụ T6 và bà S đòi chị Trương Việt N bồi thường 07 (Bảy) lượng vàng 24K.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Cụ Lưu Thị T và bà Nguyễn Thị S là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

- Chị Trương Việt N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 23.285.000 đồng (Hai mươi ba triệu hai trăm tám mươi lăm nghìn đồng), nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp là 16.340.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0012766, ngày 25/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bình Minh (Nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 3 - Vĩnh Long). Buộc chị N phải nộp thêm số tiền 6.945.000 đồng (Sáu triệu chín trăm bốn mươi lăm nghìn đồng).

4. Về chi phí tố tụng: chị Trương Việt N tự nguyện nộp chi phí tố tụng là 2.961.000 đồng (Hai triệu chín trăm sáu mươi mốt nghìn đồng), chị N đã nộp xong.

5. Về án phí phúc thẩm: cụ T và bà S là người cao tuổi được miễn án phí phúc thẩm. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.