Bản án 284/2021/DS-PT — Đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm;

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Lý Bình Đ là đại diện uỷ quyền của nguyên đơn anh Lê Minh T trình bày:

Ngày 14/5/2015 anh T với anh T1 và chị C có lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất ngang 9m, dài 60m (trong thửa số 30, tờ bản đồ số 9, diện tích 2.541,8m2) toạ lạc ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, Tiền Giang do anh T1 đứng thuên với giá 540.000.000 đồng, sau khi đo đạc tế diện tích chuyển nhượng là 613,1m2 nên hai bên thoả Tận giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng, anh T có đưa 02 lần tiền tổng cộng 450.000.000 đồng, còn lại 150.000.000 đồng, sau đó anh T1 và chị C mới thống nhất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2015 với bà Lê Thị Ý (là cô ruột của anh T), hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực tại UBND xã Tân Thanh, huyện C. Sau khi anh T giao tiền lần 02 thì anh T1 và chị C có giao đất cho anh T như tháo dỡ quán, đổ 50m3 đá nhựa đường phía trước phần đất và kêu đốn cây thuê đất để sang lấp mặt bằng. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng chuyển nhượng xong nhưng anh T1 và chị C không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho anh T để làm thủ tục cấp giấy, nên anh T chưa có giao số tiền còn lại của hợp đồng là 150.000.000 đồng cho anh T1 và chị C từ đó hai bên mới phát sinh tranh chấp.

Sau khi anh T có đơn kiện ở Tòa án thì bị đơn anh T1 và chị C có vay tiền ở ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện C ngày 11/10/2017 để vay tiền 400.000.000 đồng và anh T1 và chị C ký hợp đồng cho ông Phạm Chí S Thuê phần diện tích tranh chấp được công chứng ngày 30/11/2017, cả hai hợp đồng này thực hiện sau ngày anh T có đơn khởi kiện với bị đơn anh T1 và chị C, do bị đơn vay tiền thế chấp 02 phần đất việc chuyển nhượng đất cho anh T phần diện tích 613,1m2 không ảnh hưởng đến số tiền vay và tài sản thế chấp, đối với hợp đồng cho ông S thuê phần đất tranh chấp thực tế ông S không có thuê đất này.

Nay anh T yêu cầu công nhận giao dịch dân sự xác lập ngày 14/5/2015 và ngày 31/8/2015 giữa anh Lê Minh T với anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2015 được ký kết giữa anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C với bà Lê Thị Ý được công chứng tại UBND xã Tân Thanh đối với phần đất diện tích 613,1m2 trong thửa số 30, diện tích 2.541,8m2 do anh Phạm Văn T1 đứng thuên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, nhưng do bà Lê Thị Ý đã chết nên để cho người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Ý là anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V đứng thuên quyền sử dụng đất. Anh T, anh L và anh V đồng ý giao tiếp số tiền còn lại của hợp đồng là 150.000.000 đồng cho anh T1 và chị C sau khi án có hiệu lực pháp luật; anh T yêu cầu hủy hợp đồng Thuê quyền sử dụng đất ngày 30/11/2017 được ký kết giữa anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C với ông Phạm Chí S. Buộc anh T1 và chị C tháo dỡ di dời toàn bộ công trình thuê đất trả lại phần diện tích đất chuyển nhượng 613,1m2 cho anh T, anh V và anh L.

* Tại bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C trình bày:

Ngày 24/4/2015 anh T1, chị C thoả Tận với anh T chuyển nhượng phần đất ngang 9m, dài 60m, giá chuyển nhượng 1.000.000 đồng/m2, anh T làm thủ tục tách thửa sang thuên C phí là 20.000.000 đồng, ngày 14/5/2015 hai bên làm biên nhận đặc cọc 02 lần số tiền 100.000.000 đồng. Khi đo đạc diện tích thực tế 613,1m2 nên bị đơn bớt 13,1m2 chỉ tính giá trị 600m2 giá là 600.000.000 đồng, bị đơn đã nhận tiền 450.000.000 đồng nên ghi giá đất trong hợp đồng là 150.000.000 đồng là đủ số tiền 600.000.000 đồng. Sau khi thoả Tận thì anh T sử dụng phần đất ngày 09/7/2015, đốn cây trái và dỡ quán thuê đất, đỗ sàn bê tông. Anh T1 và chị C có ký thuên trong hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Ý (là cô ruột của anh T) được chứng thực tại UBND xã Tân Thanh ngày 26/10/2015 lúc đó không có mặt anh T, giao dịch chỉ thỏa Tận riêng với anh T chứ thực tế việc chuyển nhượng này là với anh T. Do anh T không giao đủ số tiền 150.000.000 đồng mà chỉ đồng ý giao 70.000.000 đồng nên xảy ra tranh chấp.

Ngày 11/10/2017 anh T1 và chị C có vay tiền ở ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện C số tiền 400.000.000 đồng, có thế chấp 02 phần đất của anh T1 trong đó có phần diện tích đất đang tranh chấp, đến nay anh T1 trả vốn được 50.000.000 đồng, hạn chót trả nợ 11/10/2025; ngày 30/11/2017 anh T1 và chị C có ký hợp đồng công chứng cho ông Phạm Chí S Thuê phần diện tích tranh chấp, giá Thuê 96.000.000 đồng/năm, thời gian Thuê 10 năm, anh T1 đã nhận trước 01 năm tiền, hiện tại ông S chưa đầu tư gì để Thuê trong phần diện tích này.

Nay bị đơn anh T1 và chị C không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết ngày 26/10/2015 giữa anh T1 và chị C với bà Ý mà yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng này, do khi thực hiện hợp đồng anh T đã vi phạm hợp đồng không giao số tiền 150.000.000 đồng, anh T1 và chị C đồng ý trả lại số tiền 450.000.000 đồng cho anh T, không đồng ý đối với yêu cầu của anh T về việc yêu cầu huỷ hợp đồng Thuê phần diện tích tranh chấp với ông Phạm Chí S.

Theo đơn khởi kiện anh T1 và chị C có yêu cầu anh T bồi thường giá trị cây trồng bị đốn 2.000.000 đồng, dời 50m3 bê tông ra khỏi phần đất và bồi thường chi phí không kinh doanh từ ngày 02/6/2015 đến ngày 02/5/2017 số tiền 69.000.000 đồng nay anh T1 và chị C xin rút lại đối với yêu cầu này.

* Tại bản tự khai các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Lý Bình Đ đại diện uỷ quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V trình bày:

Bà Lê Thị Ý là cô ruột của anh T, bà không có đất ở nên anh T có bỏ tiền ra sang nhượng phần đất của anh T1 và bà C cho bà đứng thuên bà có cùng anh T1 và chị C có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã Tân Thanh ngày 26/10/2015. Do bà Ý đã chết nên nay anh Nguyễn Văn V và anh Nguyễn Văn L là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Ý yêu cầu anh T1 và chị C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký bà Ý ngày 26/10/2015 do UBND xã Tân Thanh chứng thực. Anh V, anh L và anh T đồng ý giao cho anh T1 và chị C số tiền 150.000.000 đồng sau khi án có hiệu lực pháp luật. Anh T có đơn yêu cầu huỷ hợp đồng Thuê quyền sử dụng đất đối với phần đất tranh chấp giữa anh T1 và chị C với ông S ngày 30/11/2017 thì anh V, anh L thống nhất với yêu cầu của anh T.

* Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 16/10/2018 của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện C trình bày:

Hộ gia đình của anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C có vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện C, Phòng giao dịch An Hữu số tiền 400.000.000 đồng để sửa chữa nhà ở. Thời hạn vay là 08 năm, hạn trả cuối cùng là ngày 11/10/2025, đến ngày 15/10/2018 khách hàng còn nợ 350.000.000 đồng và lãi phát sinh. Tài sản thế chấp là thửa đất số 30, diện tích 2.541,8m2 và thửa số 39 diện tích 3.177,8m2 vị trí Quốc Lộ 30. Xét thấy, trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng giữa anh Lê Minh T với bị đơn anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C không ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng do phần đất tranh chấp chỉ chiếm 613m2 trong thửa đất số 30 diện tích 2.541,8m2. Ngoài ra, khách hàng còn thế chấp thửa đất số 39 diện tích 3.177,8m2 và khách hàng đồng ý trả nợ vay Ngân hàng theo đúng hợp đồng đã ký, nên ngân hàng không có ý kiến hay yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết trong vụ án này.

* Tại bản tự khai ngày 07/01/2019 ông Phạm Chí S là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày:

Ngày 30/11/2017 ông S có Thuê một phần đất Tộc thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541m2 tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, diện tích Thuê 675m2 (ngang 9m, dài 75m), mục đích Thuê để kinh doanh, thời hạn Thuê 10 năm, giá Thuê 96.000.000 đồng/01 năm, hợp đồng Thuê đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Lâm Thị Minh Nguyệt ngày 30/11/2017 số 6510, sau khi ký hợp đồng ông S đã giao tiền đầy đủ cho anh T1 và chị C. Đồng thời, anh T1 và chị C đã giao mặt bằng cho ông S sử dụng. Nhưng do điều kiện gia đình không có ai quản lý kinh doanh, nên ngày 31/10/2018 ông S đã lập hợp đồng cho Thuê lại 01 phần diện tích đất này cho chị Nguyễn Bích H, sinh năm 1980. Địa chỉ: ấp 4, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang cụ thể diện tích cho Thuê lại là 225m2 (ngang 9m, dài 25m), thời hạn Thuê 03 năm kể từ ngày 31/10/2018, giá Thuê 100.000.000 đồng/01 năm, ông S đã nhận 25.000.000 đồng tiền Thuê và tiền cọc 50.000.000 đồng và đã bàn giao phần diện tích đất này cho chị H quản lý sử dụng. Như vậy, phần diện tích đất ông S Thuê là hợp pháp, nên ông không chấp nhận việc anh T yêu cầu hủy hợp đồng Thuê giữa ông S với anh T1 và chị C.

* Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 20/02/2020 của UBND xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày:

Ngày 26/10/2015 bà Lê Thị Ý với anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về việc chuyển nhượng phần diện tích đất 613,1m2 trong thửa số 30, tờ bản đồ số 9, diện tích 2.541,8m2 tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang do anh Phạm Văn T1 đứng thuên, thời điểm hai bên ký thuên vào hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã Tân Thanh là tự nguyện, không ai ép buộc và hai bên thống nhất ký thuên vào hợp đồng chuyển nhượng này không phải là giả tạo.

* Tại bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Lý Bình Đ đại diện ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn H trình bày:

Ông H thống nhất với ý kiến yêu cầu của anh T, anh L và anh V là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị Ý, ông H không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 132/2020/DS-ST ngày 03 tháng 9 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã Áp dụng Điều 117, 123, 129, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244, khoản 1, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí và lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Minh T.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Lê Thị Ý có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V.

- Công nhận giao dịch dân sự ngày 14/5/2015 và ngày 31/8/2015 giữa anh Lê Minh T với anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND xã Tân Thanh, huyện C công chứng ngày 26/10/2015 được ký kết giữa bà Lê Thị Ý có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V với anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C theo sơ đồ đo đạc thực tế ngày 25/9/2017 của Công ty TNHH đo đạc Đông Hải có ký hiệu T-01+T-02+T-03 diện tích 613,1m2 trong thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, có tứ cận, số đo như sau:

+ Hướng Đông: Giáp đất anh Phạm Văn T1 23,64m + 25,46m + 3,24m + 7,50m + 2m = 61,84m.

+ Hướng Tây: Giáp đất ông Phạm Văn Đối 46,53m + 11,59m + 1,88m + 2m = 62m.

+ Hướng Nam: Giáp đất anh Phạm Văn T1 9m +1,47m = 10,47m.

+ Hướng Bắc: Giáp Quốc Lộ 30. Nhựa 9,06m.

(Có sơ đồ đo đạc ngày 25/9/2017 kèm theo)

- Hủy hợp đồng Thuê quyền sử dụng đất ngày 30/11/2017 giữa anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C với ông Phạm Chí S ngang 9m, dài 75m diện tích 675m2 trong thửa số thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, do Văn phòng công chứng Lâm Thị Minh Nguyệt, tỉnh Tiền Giang, số 44-46 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 1, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang công chứng số 6510, quyển số 01/2017TP/CC-SCC/HĐGD.

Buộc anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C phải tháo dỡ, di dời mái che tiền chế diện tích 134,1m2 kết cấu cột kèo thép, vách tường lửng, mái tole, bên trong có 01 căn phòng diện tích 20,1m2, giao trả lại mặt bằng của phần đất diện tích 613,1m2 theo sơ đồ đo đạc thực tế ngày 25/9/2017 của Công ty TNHH đo đạc Đông Hải có ký hiệu T-01+T-02+T-03 trong thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang cho anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V.

Buộc anh Lê Minh T, anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V có nghĩa vụ liên đới giao tiếp số tiền chuyển nhượng 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng) cho anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C.

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 21/9/2020, bị đơn Phạm Văn T1, sinh năm 1978 và Phạm Thị Kim C, sinh năm 1979 có đơn kháng cáo yêu cầu sửa toàn bộ bản án số 132/2020/DS-ST ngày 03 tháng 9 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang. Yêu cầu tòa cấp phúc thẩm xem xét không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện ủy quyền của anh Phạm Văn T1, Phạm Thị Kim C vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/10/2015 giữa anh T1 và bà Lê Thị Ý là hợp đồng giả tạo vì anh T là người trực tiếp giao dịch chuyển nhượng với anh T1, chị C. Anh T1, chị C không biết bà Lê Thị Ý và hoàn toàn không giao dịch với bà Ý. Do bà Ý là người có công với Nhà nước nên anh T để bà Ý đứng thuên hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích để sau này chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ sẽ được giảm Tế nên có cơ sở xác định hợp đồng giả tạo.

Anh T1, chị C đã thực hiện việc ký hợp đồng nhưng anh T không giao tiền cho bị đơn nên anh T là người vi phạm hợp đồng. Do đó, anh T có nghĩa vụ bồi thường ¼ giá trị hợp đồng theo chứng thư thẩm định giá năm 2019.

Hai bên đương sự không thỏa Tận được về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu ý kiến: Về tố tụng việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Xét giao dịch ngày 14/5/2015, ngày 31/8/2015 là tự nguyện giữa anh T và anh T1, chị C đúng theo qui định pháp luật. Anh T1 cho rằng anh chị bị lừa dối khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2015 là không có cơ sở vì căn cứ văn bản trình bày ý kiến của UBND xã Tân Thanh xác định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/10/2015 giữa anh T1, chị C với bà Lê Thị Ý là tự nguyện, hai bên thống nhất ký thuên vào hợp đồng chuyển nhượng nên không có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/10/2015 là giả tạo. Anh T1, chị C xác định đã giao đất cho anh T và anh T đã đỗ đất san lắp mặt bằng, anh T đã giao số tiền 450.000.000 đồng là hơn 2/3 giá trị hợp đồng nên án sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ.

Bị đơn không có chứng cứ chứng minh bị lừa dối, bị ép buộc ký hợp đồng nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ thể hiện tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; thuê cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ; ý kiến trình bày của các đương sự; căn cứ kết quả tranh tụng và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bồi thường thiệt hại tài sản bị xâm phạm; hủy hợp đồng Thuê quyền sử dụng đất” là đúng yêu cầu của đương sự, đúng qui định pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng số công chứng số 337, quyển số 01/2015 SCT/HĐ,GD ký ngày 26/10/2015 giữa bà Lê Thị Ý với anh Phạm Văn T1, Phạm Thị Kim C theo nội dung hợp đồng thì anh T1, chị C chuyển nhượng cho bà Lê Thị Ý thửa đất số 378, tờ bản đồ số 9, diện tích 613,1m2 đất CLN tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, với giá 150.000.000 đồng. Anh T1, chị C có nghĩa vụ giao thửa đất số 378 nêu thuê cho bà Lê Thị Ý.

Xét theo anh T1 trình bày: Việc thỏa Tận chuyển nhượng diện tích 613,1m2 đất nêu thuê là giữa anh T1, chị C với anh Lê Minh T với giá 600.000.000 đồng (hiện nay giá theo kết quả thẩm định giá ngày 27/9/2019 giá đất 3.065.500.000 đồng, giá trị công trình xây dựng thuê đất 74.645.000 đồng. Tổng cộng 3.140.145.000 đồng). Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, ngày 14/5/2015 anh T đã giao 100.000.000 đồng đặt cọc, tiếp đến ngày 31/8/2015 anh T giao tiếp 350.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có làm biên nhận nhận tiền. Lời trình bày của anh T1 và phía đại diện ủy quyền của nguyên đơn Lê Minh T thống nhất việc thỏa Tận về diện tích 613,1m2 và giá chuyển nhượng, nhưng phía nguyên đơn cho rằng cho rằng anh T1, chị C sau khi nhận tiền thì không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng.

Xét từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2015 đối với thửa đất số 378 anh T1 cho rằng đây là hợp đồng giả tạo do bị lừa dối là có không căn cứ, bởi: Căn cứ lời khai của anh T1 (BL 67) trình bày “Lý do có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ý được UBND xã Tân Thanh chứng thực là do trước đó chúng tôi có thỏa Tận bán cho ông Lê Minh T cháu ruột bà Ý …bà Ý là người có công, được hưởng chính sách của Nhà nước, nên ông T yêu cầu chúng tôi làm hợp đồng chuyển nhượng cho bà Ý đứng thuên, để sau này chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ sẽ được giảm Tế.”. Xét lời trình bày của anh T1 có cơ sở xác định anh T1, chị C biết việc bà Ý là người đứng thuên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/10/2015, phù hợp với ý kiến của cán bộ Tư pháp xã Tân Thanh, văn bản trình bày ý kiến của Ủy ban nhân dân xã Tân Thanh ngày 20/2/2020 xác định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/10/2015 giữa anh T1, chị C với bà Lê Thị Ý là tự nguyện, hai bên thống nhất ký thuên vào hợp đồng chuyển nhượng nên không có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/10/2015 là giả tạo.

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 26/10/2015 giữa anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C với bà Lê Thị Ý đã thực hiện đúng qui định pháp luật về hình thức. Tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc. Việc chuyển nhượng phần đất thuê giữa anh T1, chị C và bà Lê Thị Ý được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã Tân Thanh đúng qui định tại Điều 697, Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005. Nên có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là hợp pháp.

Xét theo thỏa Tận của hai bên thì giá trị hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 378 là 600.000.000đồng. Căn cứ biên nhận ngày 14/5/2015; biên nhận ngày 31/8/2015 thì anh T đã giao cho anh T1, chị C số tiền 450.000.000 đồng, đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã Tân Thanh thì anh T sẽ giao tiếp số tiền còn lại 150.000.000 đồng. Thực hiện theo thỏa Tận đến ngày 26/10/2015 hai bên T hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã Tân Thanh, sau khi ký kết hợp đồng bà Ý không giao số tiền 150.000.000 đồng và anh T cũng không có mặt tại thời điểm ký kết nên các bên phát sinh tranh chấp. Anh T1, chị C không giao GCN-QSDĐ để tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Đại diện của anh T cho rằng anh T và anh T1 thỏa Tận, sau khi ký hợp đồng anh T sẽ giao cho anh T1 100.000.000 đồng đến khi nhận GCN-QSDĐ thì sẽ giao số tiền còn lại 50.000.000 đồng. Xét lời trình bày của nguyên đơn không được phía anh T1, chị C thừa nhận mà nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh nên có cơ sở xác định giao số tiền còn lại của hợp đồng được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng. Thực tế thì khi ký hợp đồng tại Ủy ban nhân dân xã Tân Thanh thì anh T không có mặt, bà Ý không giao tiền cho anh T1, nên anh T, bà Ý là người vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Án sơ thẩm buộc anh T và các thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Lê Thị Ý trả tiếp cho anh T1 số tiền 150.000.000 đồng là chưa đảm bảo quyền lợi cho bên chuyển nhượng mà cần buộc giao trả theo giá thực tế hiện nay tương ứng với diện tích đất chưa thanh toán.

Các bên thống nhất diện tích chuyển nhượng là 613,1m2, giá chuyển nhượng 1.000.000đ/m2, anh T1 bớt cho anh T 13m2 nên giá trị hợp đồng là 600.000.000 đồng. Anh T đã giao 450.000.000 đồng tương đương 450m2, còn lại 150m2 chưa thanh toán nên cần buộc các thừa kế của bà Lê Thị Ý gồm Nguyễn Văn L, Nguyễn Văn V trả giá trị 150m2 theo giá thực tế. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn yêu cầu tính giá đất thực tế theo chứng thư thẩm định của Tòa án cấp sơ thẩm, đại diện ủy quyền của nguyên đơn không có ý kiến phản đối và đồng ý giá theo chứng thư thẩm định giá năm 2019 của Tòa án cấp sơ thẩm. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào chứng thư thẩm định giá năm 2019 của Tòa án cấp sơ thẩm để tính giá trị 150m2.

Căn cứ chứng thư thẩm định giá ngày 27/9/2019 của Chi nhánh Công ty cổ phần Định Giá và Tư Vấn đầu tư Quốc Tế - Miền Nam thì đơn giá đất là 5.000.000đồng/m2.

Như vậy, giá trị 150m2 x 5.000.000 đồng = 750.000.000 đồng. Nên người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Lê Thị Ý có nghĩa vụ trả cho anh T1, chị C số tiền 750.000.000 đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Minh T yêu cầu công nhận giao dịch dân sự ngày 14/5/2015 và ngày 31/8/2015 giữa anh Lê Minh T với anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C là chưa có cơ sở bởi;

Các bên đương sự thống nhất việc giao dịch chuyển nhượng diện tích 613,1m2 thửa 378 là do anh T và anh T1, chị C trực tiếp thỏa Tận. Anh T là người giao tiền cho anh T1, chị C 02 lần ngày 14/5/2015; ngày 31/8/2015 nhưng anh T đồng ý để bà Lê Thị Ý đứng thuên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là sự thỏa Tận chuyển giao quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng từ anh T sang bà Ý. Theo đó, anh T với anh T1 chấm dứt giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ anh T1, chị C sang bà Lê Thị Ý. Đồng thời, ngày 01/7/2020 nguyên đơn Lê Minh T có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện anh T yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/10/2015 giữa anh T1, chị C với bà Lê Thị Ý cho những người thừa kế của bà Lê Thị Ý. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận giao dịch dân sự ngày 14/5/2015 và ngày 31/8/2015 giữa anh Lê Minh T với anh T1, chị C là không đúng với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với khoản tiền còn lại chưa giao của hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/10/2015, anh Lê Minh T đồng ý cùng với những người thừa kế của bà Lê Thị Ý trả cho anh T1, chị C nên cần buộc anh T và các thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Lê Thị Ý trả tiền cho anh T1, chị C.

Từ những phân tích thuê, xét kháng cáo của bị đơn có cơ sở một phần nên được chấp nhận. Quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận. Các phần khác của quyết định án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên giữ nguyên.

Vì các lẽ thuê;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, Điều 697, 698 Bộ luật dân sự 2005; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của anh Phạm Văn T1, Phạm Thị Kim C. Sửa bản án sơ thẩm số 132/2020/DSST ngày 03/9/2020 của Tòa án nhân huyện C.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Minh T về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 26/10/2015 giữa anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C và bà Lê Thị Ý

[2] Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Lê Thị Ý có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND xã Tân Thanh, huyện C công chứng ngày 26/10/2015 được ký kết giữa bà Lê Thị Ý có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V với anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C theo sơ đồ đo đạc thực tế ngày 25/9/2017 của Công ty TNHH đo đạc Đông Hải có ký hiệu T-01+T-02+T-03 diện tích 613,1m2 trong thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, có tứ cận, số đo như sau:

+ Hướng Đông: Giáp đất anh Phạm Văn T1 23,64m + 25,46m + 3,24m + 7,50m + 2m = 61,84m.

+ Hướng Tây: Giáp đất ông Phạm Văn Đối 46,53m + 11,59m + 1,88m + 2m = 62m.

+ Hướng Nam: Giáp đất anh Phạm Văn T1 9m +1,47m = 10,47m.

+ Hướng Bắc: Giáp Quốc Lộ 30. Nhựa 9,06m.

(Có sơ đồ đo đạc ngày 25/9/2017 kèm theo)

- Hủy hợp đồng Thuê quyền sử dụng đất ngày 30/11/2017 giữa anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C với ông Phạm Chí S ngang 9m, dài 75m diện tích 675m2 trong thửa số số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang, do Văn phòng công chứng Lâm Thị Minh Nguyệt, tỉnh Tiền Giang, số 44-46 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 1, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang công chứng số 6510, quyển số 01/2017TP/CC-SCC/HĐGD.

Buộc anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C phải tháo dỡ, di dời mái che tiền chế diện tích 134,1m2 kết cấu cột kèo thép, vách tường lửng, mái tole, bên trong có 01 căn phòng diện tích 20,1m2, giao trả lại mặt bằng của phần đất diện tích 613,1m2 theo sơ đồ đo đạc thực tế ngày 25/9/2017 của Công ty TNHH đo đạc Đông Hải có ký hiệu T-01+T-02+T-03 trong thửa số 30, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.541,8m2 do UBND huyện C cấp giấy ngày 08/6/2015 cho anh Phạm Văn T1 đứng thuên, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Thanh, huyện C, tỉnh Tiền Giang cho anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V.

Buộc anh Lê Minh T, anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V có nghĩa vụ liên đới giao tiếp số tiền chuyển nhượng 750.000.000 đồng (Bảy trăm năm mươi triệu đồng) cho anh Phạm Văn T1 và chị Phạm Thị Kim C.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Việc giao tiền, giao đất thực hiện cùng lúc khi án có hiệu lực pháp luật.

Những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Lê Thị Ý gồm anh Nguyễn Văn L, Nguyễn Văn V được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[3] Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của bị đơn anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C về việc yêu cầu anh Lê Minh T bồi thường 2.000.000 đồng cây trái đã đốn; di dời 50m3 bê tông nhựa đường ra khỏi phần đất 613,1m2, bồi thường thiệt hại do không kinh doanh được từ ngày 02/6/2015 đến ngày 02/5/2017.

[4] Đình chỉ yêu cầu phản tố của anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2015 được ký kết giữa anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C với bà Lê Thị Ý; anh T1, chị C tự nguyện trả lại số tiền 450.000.000 đồng.

[5] Về án phí: Anh Phạm Văn T1, chị Phạm Thị Kim C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được hoàn lại 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai T số 0003972; biên nhận ngày 0003973 ngày 21/9/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C.

Anh Phạm Văn T1, bà Phạm Thị Kim C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và sung quỹ nhà nước số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 2.025.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai T số 06509 ngày 09/3/2017 và biên lai T số 06945 ngày 01/6/2017, nên hoàn lại cho anh T1, chị C số tiền 1.425.000 đồng.

Anh Lê Minh T, anh Nguyễn Văn L và anh Nguyễn Văn V phải chịu 34.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào tạm ứng án phí 1.100.000đồng theo biên lai T số 05761 ngày 06/10/2016; biên lai T số 06701 ngày 18/4/2017; biên lai T số 09325 ngày 05/10/2018; biên lai T số 0003705 ngày 01/7/2020 của Chi cục Thi hành án huyện C, nên anh T, anh L và anh V còn phải nộp tiếp 32.900.000 đồng nữa.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa Tận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành.

Án tuyên lúc 14 giờ ngày 09/12/2021 có mặt anh T1, chị L, chị C, anh V và đại diện Viện kiểm sát./. THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA

PHIÊN TÒA

Nguyễn Thị Diệp Thúy Nguyễn Thanh Triều

Phan Văn Huyện