Bản án 281/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

****

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Châu.

Các Hội thẩm nhân dân:

1- Bà Phan Thị Dòn

2- Bà Trần Thị Đúng

Thư ký phiên tòa: Ông Lê Văn Cơ- Thư ký Tòa án nhân dân

huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh tham gia phiên tòa: Bà Phan Mỹ Dung-Kiểm sát viên.

Ngày 23 tháng 12 năm 2021, tại Phòng xử án của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 573/2019/TLST-DS ngày 28 tháng 8 năm 2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 260/2021/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 11 năm 2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Ngọc H, sinh năm 1986;

Địa chỉ: Ấp Chùa P, thị trấn H, huyện H, tỉnh B.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Văn Th, sinh năm 1993; Địa chỉ liên hệ: 402A Nguyễn Văn L, Phường A, Quận B, Thành phố H (Giấy ủy quyền lập ngày 26/4/2019 tại Văn phòng công chứng N; Số công chứng: 003151, quyển số 11/2021 TP/CC-SCC/HĐGD).

2. Bị đơn: Bà Lê Thị L, sinh năm 1986;

Địa chỉ: D8/35B ấp 4 xã H, huyện B, Thành phố H.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Hồ Văn Q, sinh năm 1992; Địa chỉ liên hệ: E1/30 Nguyễn Hữu T, thị trấn T, huyện B, Thành phố H;

(Giấy ủy quyền lập ngày 04/11/2019 tại Văn phòng công chứng A ngày 22/8/2019; Số công chứng: 009706, quyển số: 11/2019/HĐGD-CCAL).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Ông Lê Văn V, sinh năm 1965; Địa chỉ: D34/44E ấp 4 xã H, huyện B, Thành phố H.

3.2 Bà Nguyễn Thị M, sinh năm: 1966; Địa chỉ: D34/44C ấp 4 xã H, huyện B, Thành phố H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 25/4/2019; Đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung đề ngày 30/5/2019, ngày 17/4/2020; Đơn đề nghị thay đổi yêu cầu khởi kiện đề ngày 22/5/2020 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Ngọc H và người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Vào ngày 07/3/2019 bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L có ký Văn bản thỏa thuận không công chứng về việc mua bán, chuyển nhượng một phần thửa đất số 127 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện B, Thành phố H diện tích 125m2. Bà H đã thanh toán cho bà L 20.000.000 đồng tiền cọc và 470.000.000 đồng theo Vi bằng số 1156/2019/VB-TPLQ5 do Văn phòng Thừa Phát Lại Quận C lập ngày 07/3/2019. Trước khi ký văn bản thỏa thuận, bà L cho biết đây là loại đất thổ cư, bà là chủ sử dụng đất nên bà H mới đồng ý mua. Sau đó, bà H tiến hành xây dựng nhà để ở thì phát hiện là đất nông nghiệp, do bà H nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ ông Lê Văn V. Bà L đã có hành vi dùng thủ đoạn lừa dối, không trung thực khi cung cấp thông tin pháp lý nhằm lừa dối bà H để ký văn bản thỏa thuận mua bán diện tích đất nêu trên.

Bà Nguyễn Ngọc H yêu cầu Tòa án:

- Tuyên bố văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất ngày 07/3/2019 đối với quyền sử dụng một phần thửa đất 127 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện B, Thành phố H diện tích 125m2 giữa bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L là vô hiệu;

- Buộc bà Lê Thị L phải hoàn trả cho bà H số tiền 490.000.000 đồng, trả một lần ngay sau khi có bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật;

Tại Bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án - Bị đơn bà Lê Thị L có người đại diện theo ủy quyền là ông Hồ Văn Q trình bày:

Vào ngày 07/3/2019 bà Lê Thị L và bà Nguyễn Ngọc H có ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa số 127, tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H với giá 490.000.000 đồng.

Bà H biết rõ tình trạng pháp lý của phần đất này có nguồn gốc của ông Nguyễn Thạch S, năm 2003 ông S chuyển nhượng cho ông Lê Văn V theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 09/10/2001. Hiện bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Lê Văn V đang giữ. Bà Loan chỉ giữ bản phô tô. Đồng thời, tại Văn bản thỏa thuận ngày 07/3/2019 bà H hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay bị ép buộc và tự chịu trách nhiệm về nội dung thỏa thuận. Bà Hương cho rằng bà L có thủ đoạn không trung thực khi cung cấp thông tin pháp lý để lừa bà H ký kết là không đúng thỏa thuận căn cứ khoản 7 Điều 7 Văn bản thỏa thuận này.

Bà Lê Thị L xác nhận có nhận số tiền 490.000.000 đồng từ bà Nguyễn Ngọc H. Số tiền này một mình bà L nhận, không liên quan đến chồng bà L là ông Lê Vĩnh H.

Khi ký kết văn bản thỏa thuận, bà L nhận thấy bà H có đầy đủ sức khỏe, năng lực hành vi dân sự, biết rõ, nghe rõ, biết chữ và nghe rõ Thừa Phát Lại tư vấn hướng dẫn các quy định pháp luật và cụ thể là vấn đề giao nhận tiền. Bà H, bà L dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận, ý chí tự nguyện của hai bên, do đó bà L không đồng ý trả lại số tiền 490.000.000 đồng theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn V trình bày:

Khoảng năm 2018 ông có lập Vi bằng bán cho ông Lê Văn T phần đất có diện tích 125m2 thuộc thửa đất số 127, tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H với giá trị 275.000.000 đồng. Ông T bán lại cho bà Lê Thị L với giá là 340.000.000 đồng. Ông T nhờ ông ký lại Vi bằng với bà L và hủy Vi bằng mua bán giữa ông và ông T đối với phần đất trên. Sau đó bà L tiếp tục bán lại đất trên cho bà Nguyễn Ngọc H với giá bao nhiêu thì ông không rõ. Hiện nay ông không còn giữ các giấy tờ mua bán với ông T và cũng không biết ông T đang ở đâu nên không thể cung cấp cho Tòa án. Trong vụ án tranh chấp giữa bà H và bà L thì ông không có yêu cầu gì. Ông cũng không nhớ rõ địa chỉ của Thừa Phát Lại lập, hủy các vi bằng giữa ông và ông T nên ông không thể cung cấp cho Tòa án.

Phần diện tích đất 125m2 thuộc thửa đất số 127, tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H mà bà Nguyễn Ngọc H đang tranh chấp với bà Lê Thị L là loại đất nông nghiệp, chưa chuyển sang đất ở. Hiện bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất thuộc thửa 127, tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H ông đang giữ.

Phần diện tích đất này không thuộc phần diện tích 300m2 mà ông và bà Nguyễn Thị M được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 08/02/2017 (Số vào sổ cấp GCN: CS004052). Bà Nguyễn Thị M là vợ hợp pháp của ông. Vì bận việc nhà nên ông đề nghị Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh cho ông được vắng mặt trong toàn bộ quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại biên bản ghi lời khai của đương sự đề ngày 02/4/2021- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M trình bày:

Ông Lê Văn V là chồng hợp pháp của bà. Vào năm 2018, ông Lê Văn V có lập Vi bằng bán cho ông Lê Văn Tao phần đất có diện tích 125m2 thuộc một phần thửa 127 tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H với giá 275.000.000 đồng. Sau đó ông T bán cho bà Lê Thị L phần đất này với giá 340.000.000 đồng. Ông T có nhờ ông V ký lại Vi bằng với bà L và hủy Vi bằng mua bán giữa ông V và ông T. Sau đó bà L tiếp tục chuyển nhượng phần đất này cho bà Nguyễn Ngọc H, giá bao nhiêu thì bà và ông V không rõ. Bà có nghe bà H nói lại bà H mua của bà L với giá hơn 400.000.000 đồng. Bà và ông V xác định phần đất này bà và ông V đã bán nên không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Vì bận việc nhà nên bà đề nghị Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh cho bà được vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa:

- Ông Lê Văn Th là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Ngọc H trình bày: Bà Nguyễn Ngọc H yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất đề ngày 07/3/2019 đối với quyền sử dụng một phần thửa đất 127 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện B, Thành phố H diện tích 125m2 giữa bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L là vô hiệu; buộc bà Lê Thị L trả lại số tiền 490.000.000 đồng mà bà H đã giao cho bà Loan, không yêu cầu bà L bồi thường thiệt hại. Bà H chỉ yêu cầu cá nhân bà Lê Thị L trả lại số tiền này, không yêu cầu ông Lê Vĩnh H có trách nhiệm liên đới trả số tiền này với bà L vì bà H chỉ giao dịch với bà L, không biết ông H. Số tiền trên là tài sản của cá nhân bà H, bà H sống độc thân, chưa lập gia đình.

- Ông Hồ Văn Q là đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định bà Lê Thị L không đồng ý trả lại cho bà Nguyễn Ngọc H 490.000.000 đồng, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Ngọc H. Tuyên văn bản thỏa thuận ngày 07/3/2019 giữa bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L đối với quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa 127 tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H diện tích 125m2 là vô hiệu; Buộc bà L phải hoàn trả số tiền đã nhận là 490.000.000 đồng; Ghi nhận việc bà H không yêu cầu bồi thường thiệt hại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Bà Nguyễn Ngọc H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất ngày 07/3/2019 giữa bà và bà Lê Thị L đối với quyền sử dụng một phần thửa đất 127 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện B, Thành phố H diện tích 125m2 là vô hiệu; Buộc bà Lê Thị L phải hoàn trả số tiền 490.000.000 đồng, trả một lần ngay sau khi có bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, là loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại huyện B và đối tượng tranh chấp là bất động sản tọa lạc tại huyện B, căn cứ khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện B có thẩm quyền giải quyết.

Ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị M có đơn yêu cầu vắng mặt tại phiên tòa. Do đó Tòa án đưa vụ án ra xét xử vắng mặt ông V, bà M là phù hợp với khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Ông Lê Văn Th xác định bà Nguyễn Ngọc H sống độc thân, chưa lập gia đình. Số tiền 490.000.000 đồng đưa cho bị đơn để nhận chuyển nhượng đất là tài sản của cá nhân bà H.

Ông Lê Vĩnh H là chồng của bà Lê Thị L đã có văn bản xác định quyền sử dụng đất tại một phần thửa 127 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện B, Thành phố H là tài sản riêng của bà Lê Thị L và việc ký chuyển nhượng giữa bà L và bà Nguyễn Ngọc H đối với phần đất này ông hoàn toàn không biết. Số tiền 490.000.000 đồng ông không có nhận và cùng sử dụng với bà Loan, việc bà L sử dụng số tiền này như thế nào ông hoàn toàn không biết. Đồng thời, nguyên đơn chỉ yêu cầu cá nhân bị đơn hoàn trả tiền, không yêu cầu ông Lê Vĩnh H có trách nhiệm liên đới trả số tiền 490.000.000 đồng với bà L do đó Hội đồng xét xử không đưa ông Lê Vĩnh H vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp.

[2]. Về áp dụng pháp luật: Do giao dịch dân sự giữa các bên được thực hiện vào thời điểm Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực nên Hội đồng xét xử áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.

[3] Về yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy như sau:

Về hiệu lực của Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất đề ngày 07/3/2019 giữa bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L đã ký kết:

Căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ Thành phố H lập ngày 17/9/2020 thì phần đất bà Nguyễn Ngọc H và bà Lê Thị L thỏa thuận chuyển nhượng ngày 07/3/2019 có diện tích 125,7m2 thuộc một phần thửa 127 tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố H (Tài liệu 02/CT-UB).

Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 490/QSDĐ/Hưng Long ngày 09/10/2001 thì phần đất thuộc thửa 127 tờ bản đồ số 10 Bộ địa chính xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (Tài liệu 02/CT-UB) đã được Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho hộ ông Nguyễn Thạch S (Thay thế giấy chứng nhận số 490 QSDĐ/HL ngày 21/4/1995) với diện tích là 2.740m2; Ngày 24/10/2002 hộ ông S đã chuyển nhượng cho ông Trần Văn H. Sau đó ông H chuyển nhượng cho ông Lê Văn V và được Ủy ban nhân dân huyện B duyệt ngày 17/6/2003 (loại đất là lâu năm).

Như vậy, tại thời điểm bà H và bà L giao dịch chuyển nhượng đất, bà L chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó giao dịch giữa bà H và bà L vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn xác định đã giao và bị đơn xác định đã nhận số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là 490.000.000 đồng.

Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

...

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Số tiền chuyển nhượng 490.000.000 đồng bà L đã nhận trực tiếp từ bà H nên buộc bà L có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà H là phù hợp. Ông Lê Vĩnh H không cùng nhận tiền với bà L, không cùng sử dụng số tiền này với bà L nên không có trách nhiệm liên đới với bà L trả số tiền 490.000.000 đồng cho bà H.

Lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu là do cả hai bên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lỗi ngang nhau. Tuy nhiên, nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đã giao khi nhận chuyển nhượng đất và không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết hậu quả bồi thường thiệt hại.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị M không có yêu cầu gì nên không xét.

[4] Về chi phí đo đạc và định giá là 11.965.130 đồng (Trong đó chi phí đo đạc: 5.465.130 đồng và phí thẩm giá: 6.500.000 đồng) phía nguyên đơn đã tạm nộp. Do yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận nên bị đơn có trách nhiệm hoàn trả các chi phí này cho nguyên đơn là phù hợp.

[5] Về án phí: Bà Loan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án,

Vì các lẽ trên,