Bản án 280/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về sự vắng mặt của đương sự: Bà B, ông H, chị H, anh H1, chị L1 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, bà N, chị C có đơn xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt các đương sự là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Bà L yêu cầu bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng, sang tên quyền sử dụng phần đất mà các bên đã chuyển nhượng, nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Nơi có bất động sản là ấp Q, xã T, huyện G, tỉnh Tiền Giang, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Chợ Gạo, tỉnh Tiền Giang, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Căn cứ vào kết quả trích lục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chợ Gạo cung cấp thì phần đất thửa 280, tờ bản đồ số 1, diện tích 2.240 m2 đất vườn, thổ cư có nguồn gốc của bà B nhận thừa kế từ bà Võ Thị Tâm (mẹ của bà B) vào năm 2002 theo Biên bản về việc phân chia thừa kế quyền sử dụng đất ngày 25/6/2002 được Ủy ban nhân dân xã Hòa Tịnh chứng thực ngày 28/6/2002. Ngày 29/7/2002, Phòng địa chính huyện Chợ Gạo thực hiện chỉnh lý sang tên phần đất thửa 280, thửa 245, thửa 247 diện tích 5.660 m2 cho bà B theo quyết định số 1812 ngày 15/7/2002 của Ủy ban nhân dân huyện Chợ Gạo. Sau đó, bà B thực hiện cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân huyện Chợ Gạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01343.QSDĐ/số 1812/QĐUBHCG cho hộ bà B dựa trên cơ sở của Biên bản về việc phân chia thừa kế quyền sử dụng đất ngày 25/6/2002 và Quyết định số 1812/QĐUBHCG. Do đó, có cơ sở xác định phần đất thửa 280, tờ bản đồ số 1, diện tích 2.240 m2 đất vườn, thổ cư là tài sản riêng của bà B. Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “hộ” bà B là có sai sót. Bà B có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất này mà không vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung.

[4] Tại Tờ sang nhượng đất ngày 22/5/2002 có nội dung hai bên thỏa thuận mua bán như sau: bà B chuyển nhượng cho bà L một phần đất với diện tích ngang 12,5m dài 22m, diện tích 264m2 có tứ cận được xác định (đông giáp 7 Thùy, tây giáp Mến, nam giáp văn hóa, bắc giáp 6 Hôn). Giá chuyển nhượng là 1.500.000 đồng. Tờ sang nhượng này có chữ ký của chị H, bà B, bà L.

[5] Quá trình thu thập chứng cứ, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà B tuy nhiên bà B không đến tham dự phiên tòa và cũng không gửi văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu của bà L. Căn cứ Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà B phải chịu hậu quả của việc không chứng minh. Do đó, có cơ sở xác định giữa bà L và bà B đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 705 Bộ luật Dân sự năm 1995.

[6] Tại thời điểm chuyển nhượng, bà B chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 15/7/2002 bà B đã được Ủy ban nhân dân huyện Chợ Gạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà L đã xây dựng các công trình như nhà ở kiên cố, nhà vệ sinh trên một phần diện tích đất nhận chuyển nhượng, bà B không có ý kiến gì, không bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính do vi phạm hay yêu cầu dừng xây dựng, gia đình bà L và gia đình bà B cùng sinh sống cạnh nhau.

[7] Như vậy, đối với phần đất do bà L đang quản lý, sử dụng thì việc chuyển nhượng đất giữa hai bên đã hoàn thành về nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định từ năm 2002, đã xây dựng nhà ở và các công trình trên đất và không có tranh chấp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và bà L mặc dù chưa đảm bảo về thủ tục pháp lý, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nhưng đã thực hiện nghĩa vụ với nhau. Theo hướng dẫn tại điểm b mục 2.3 khoản 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trong trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đối với phần diện tích đất có nhà và trồng cây lâu năm do bà L đang sử dụng, diện tích 230,9 m2.

[8] Trong diện tích bà B chuyển nhượng cho bà L mà bà L xác định trên thực tế thì có một phần diện tích đất 81m2 do ông H đang sử dụng, trồng cây lâu năm và một phần theo bản đồ địa chính là đường đi công cộng diện tích 6,5m2. Ông H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này. Bà L không quản lý, sử dụng phần đất từ khi nhận chuyển nhượng của bà B, cũng không có trồng cây lâu năm hay xây dựng công trình nào trên đất. Đối chiếu với hướng dẫn tại điểm b mục 2.3 khoản 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 thì phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để công nhận nên bị vô hiệu.

[9] Ông H và bà B không có yêu cầu tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ông H đang quản lý, sử dụng nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết về quyền sử dụng đất đối với phần đất này là của ai và sẽ giải quyết bằng vụ án khác khi đương sự có yêu cầu.

[10] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thống nhất với đề nghị của Kiểm sát viên, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà L đối với bà B, công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/5/2002 giữa bà L với bà B đối với phần diện tích 230,9m2. Tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/5/2002 giữa bà L với bà B đối với phần diện tích còn lại.

[11] Theo nội dung Tờ sang nhượng đất thì phần đất chuyển nhượng ngang 12,5m dài 22m thì phải là 275m2 nhưng các bên lại ghi diện tích đất chuyển nhượng là 264m2. Tại đơn khởi kiện của bà L và tại phiên tòa, người đại diện ủy quyền của bà L xác định diện tích chuyển nhượng giữa các bên là 264m2 nên Hội đồng xét xử xác định diện tích chuyển nhượng theo lời trình bày của bà L. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu đối với phần diện tích đất là 33,1m2.

[12] Về hậu quả pháp lý của phần hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự thì Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Phần đất diện tích 33,1m2 hiện vẫn do ông H đang quản lý, sử dụng nên không buộc bà L giao lại đất cho bà B. Bà B trả lại cho bà L số tiền 189.000 đồng tương đương phần đất diện tích 33,1m2.

[13] Bà B chuyển nhượng đất cho bà L nhưng lại có một phần diện tích đất không do bà B quản lý, sử dụng mà do ông H quản lý, sử dụng và ông H cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà B không giao được phần đất này cho bà L. Có cơ sở để xác định bà B là người có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu.

[14] Thiệt hại được xác định là phần chênh lệch giá giữa thời điểm xét xử với thời điểm các bên giao kết hợp đồng. Căn cứ theo biên bản định giá tài sản ngày 25/12/2020 thì giá trị diện tích đất chuyển nhượng bị vô hiệu là 82.750.000 đồng, giá trị chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 189.000 đồng. Xét thấy, hợp đồng vô hiệu là do lỗi của bà B nên bà B phải bồi thường thiệt hại cho bà L với số tiền là 82.561.000 đồng.

[15] Về chi phí tố tụng khác: Chi phí cho việc đo đạc, định giá tài sản, xem xét thẩm định và trích lục hồ sơ địa chính là 5.000.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của bà L được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bà B phải chịu chi phí này. Bà L đã nộp tạm ứng số tiền 5.000.000 đồng nên buộc bà B hoàn lại cho bà L số tiền 5.000.000 đồng

[16] Về án phí: Bà L được miễn tiền tạm ứng án phí và án phí do là người cao tuổi. Bà B phải chịu án phí dân sự có giá ngạch trên tổng số tiền trả lại cho bà L.

[17] Về quyền kháng cáo đối với bản án: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.