Bản án 28/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn là ông Vũ K trình bày:

Vào năm 2017, ông là bên mua cùng bên bán là Công ty TNHH Sản Xuất

- Thương mại - Dịch vụ X đã ký kết 05 hợp đồng mua bán căn hộ, cụ thể như sau:

Mã căn/HĐMB/An Ngày ký hợp

Giá trị hợp đồng STT

Ngày bàn giao

Sinh/ASALIGHT

đồng

(VNĐ)

1

C-03-16

10/05/2017

1.408.021.025

30/06/2018

2

C-14-15

10/05/2017

1.214.521.197

30/06/2018

3

A-5-2

10/05/2017

1.284.757.970

30/09/2018

4

A-5-3

10/05/2017

1.336.627.047

30/09/2018

5

B-01-03

29/06/2017

1.4165.422.100

31/12/2018

Do Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X không thực hiện đúng hợp đồng, công trình bị ngưng thi công nên ngày 31/01/2019 giữa hai bên đã ký 05 biên bản thanh lý hợp đồng, cụ thể như sau:

Đợt 1: 20%

Đợt 2: 30%

Đợt 3: 50% Số BBTLHĐ

Số tiền phải trả

30/4/2019

31/05/2019

30/6/2029 A-5-2/An Sinh

334.035.000

66.807.000

100.210.500

167.017.500 /BBTL/TB/2019 A-5-3/An Sinh/

347.529 000

69.505 800

104.258.700

173.764.500 /BBTL/TB/2019 C-3-16/An Sinh

366.080.000

73.216.000

109.824.000

183.040.000 /BBTL/TB/2019 C-14-15/An Sinh

315.770.000

63.154.000

94.731.000

157.885.000 /BBTL/TB/2019 B-1-3/An Sinh

368.264.000

73.652.800

110.479.200

184.132.000 /BBTL/TB/2019

Tổng cộng

1.731.678.000

346.335.600

519.503.400

865.839.000

Tổng số tiền phải trả của 05 hợp đồng sau khi ký biên bản thanh lý là 1.731.678.000 đồng (Một tỷ bảy trăm ba mươi mốt triệu sáu trăm bảy mươi tám ngàn đồng). Thỏa thuận thời gian hoàn trả như sau:

- Đợt 1: 20 % trước ngày 30/04/2019 = 346.335.600 đồng

- Đợt 2: 30% trước ngày 31/05/2019 = 519.503.400 đồng

- Đợt 3: 50% trước ngày 30/06/2019 = 865.839.000 đồng

Tuy nhiên, từ lúc ký hợp đồng thanh lý ngày 31/01/2019 cho tới nay Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X mới thực hiện trả tiền cho ông 02 lần gồm:

Lần 1: Ngày 04/02/2021: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng)

Lần 2: Ngày 08/07/2021: 190.000.000 đồng (Một trăm chín mươi triệu đồng)

Tổng cộng số tiền đã trả là 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng). Từ ngày 09/07/2021 đến nay Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X không trả thêm lần nào nữa.

Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 8 buộc Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X hoàn trả cho ông số tiền cụ thể như sau:

+ Nợ gốc số tiền là 1.441.678.000 đồng.

+ Nợ lãi theo mức lãi suất 18%/năm (thỏa thuận tại Mục 3 của các biên bản thanh lý) tạm tính từ ngày 01/05/2019 đến nay 31/12/2023 = 1.283.080.960 đồng.

Tổng số tiền Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X phải trả cho ông tạm tính đến ngày 31/12/2023 tính tròn là: 2.724.758.000 đồng (Hai tỷ bảy trăm hai mươi bốn triệu bảy trăm năm mươi tám nghìn đồng).

Bị đơn là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X có ông Lê Minh T đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số A-5-2/HĐMB/ANSINH ngày 20/05/2017, Hợp đồng mua bán số A-5-3/HĐMB/ANSINH ngày 20/05/2017, Hợp đồng mua bán căn hộ số B-01-03/HĐMB/ANSINH ngày 29/06/2017, Hợp đồng mua bán căn hộ số C-3-16/HĐMB/ANSINH ngày 10/05/2017 và Hợp đồng mua bán căn hộ số C-14-15/HĐMB/ANSINH ngày 10/05/2017 với khách hàng Vũ K.

Sau đó do vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, Công ty và khách hàng cũng đã ký Biên bản thanh lý hợp đồng số A-5-2/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số A-5-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số B-1-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số C-3-16/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019 và Biên bản thanh lý hợp đồng số C-14-15/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019.

Công ty đã thu của khách hàng số tiền là 1.249.760.000 đồng, đã hoàn trả cho khách hàng số tiền là 290.000.000 đồng. Nên số tiền hiện nay Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X còn giữ của khách hàng là 1.042.060.000 đồng, chi tiết như bảng sau:

Số tiền

STT Mã căn hộ

X đã thu

X đã trả

X còn giữ

1 Căn hộ A-5-2 256,950,000

70,000,000

186,950,000

2 Căn hộ A-5-3 267,330,000

70,000,000

197,330,000

3 Căn hộ B-l-3

283,280,000

40,000,000

243,280,000

4 Căn hộ C-3-16 281,600,000

40,000,000

241,600,000

5 Căn hộ C-14-15 242,900,000

70,000,000

172,900,000

Tổng cộng

1,332,060,000

290,000,000

1,042,060,000

Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nên Công ty gặp nhiều khó khăn về tài chính vì vậy Công ty đề nghị quý khách hàng hỗ trợ bỏ phần lãi phạt 30%, cũng như lãi phạt chậm trả theo biên bản thanh lý. Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X sẽ cố gắng thu xếp nguồn tiền để trả cho ông Vũ K.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV A có ông Nguyễn Văn L là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Trong vụ án này, Công ty TNHH MTV A không liên quan, không có ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ K và không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Công ty TNHH MTV A không liên quan gì đến việc thoả thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Vũ K và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X. Đây là quan hệ riêng giữa ông Vũ K và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X nên dây tranh chấp riêng giữa ông Vũ K và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X. Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận không liên quan, đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay:

- Nguyên đơn vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, trong đơn đề nghị giải quyết buộc bị đơn thanh toán số tiền nợ gốc chưa hoàn trả theo các Biên bản thanh lý là 1.441.678.000 đồng, số tiền nợ lãi theo mức lãi suất 18%/năm tạm tính từ ngày 01/05/2019 đến ngày 29/3/2024 = 1.347.235.631 đồng theo bảng tính lãi chi tiết như sau:

Số ngày Từ ngày

Đến ngày

Số tiền tính lãi

Số tiền lãi

chậm trả 01/05/2019

30/05/2019

346.335.600 đồng

30

5.195.034 đồng 01/06/2019

30/06/2019

865.839.000 đồng

30

12.987.585 đồng 01/07/2019

04/02/2021

1.731.678.000 đồng

574

496.991.586 đồng

1.631.678.000 đồng

05/02/2021

08/07/2021

154

125.639.206 đồng

(trả 100.000.000 đồng)

31/12/2023

1.441.678.000 đồng

09/7/2021

891

642.267.549 đồng

(tạm tính)

(trả 190.000.000 đồng)

01/01/2024

29/03/2024

89

64.154.671 đồng

1.441.678.000

Tổng cộng 1.347.235.631 đồng

Tổng cộng số tiền là 2.788.913.631 đồng. Yêu cầu bị đơn tiếp tục trả lãi từ ngày 30/3/2024 đến khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo mức lãi suất thỏa thuận tại các Biên bản thanh lý hợp đồng là 18%/năm.

- Bị đơn là Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X có ông Lê Minh T là người đại diện theo ủy quyền vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, trong đơn đề nghị ông Vũ K hỗ trợ bỏ phần lãi phạt 30%, cũng như lãi phạt chậm trả theo biên bản thanh lý, Công ty sẽ cố gắng thu xếp nguồn tiền để trả cho ông Vũ K, đồng thời bị đơn xác định nghĩa vụ thanh toán thuộc về bị đơn mà không liên quan đến Công ty TNHH MTV A, đề nghị Tòa án nhân dân Quận 8 không xem xét quyền, nghĩa vụ liên quan của Công ty TNHH MTV A.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV A có ông Nguyễn Văn L là người đại diện theo ủy quyền vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: Tòa án đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án; Xác định đúng tư cách đương sự; Thực hiện đầy đủ thủ tục tống đạt văn bản tố tụng; Thu thập chứng cứ đúng theo quy định; Tiến hành Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo đúng quy định của pháp luật Tố tụng Dân sự; Đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử. Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng quy định; các bên đương sự có đơn đề nghị nên HĐXX đã tiến hành xét xử vắng mặt các bên đương sự đúng quy định.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời phát biểu ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét yêu cầu khởi kiện của Ông Vũ K thì đây là vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Bị đơn là Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X hiện có trụ sở tại Quận 8 và bất động sản tọa lạc tại Quận 8 nên căn cứ theo qui định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì vụ án dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyên đơn là ông Vũ K, bị đơn Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại

- Dịch vụ X và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV A có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp quy định tại Điều 227; Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ông Vũ K đã cùng Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X ký 05 hợp đồng gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ số A-5-2/HĐMB/ANSINH ngày 20/05/2017, Hợp đồng mua bán số A-5-3/HĐMB/ANSINH ngày 20/05/2017, Hợp đồng mua bán căn hộ số B-01-03/HĐMB/ANSINH ngày 29/06/2017, Hợp đồng mua bán căn hộ số C-3-16/HĐMB/ANSINH ngày 10/05/2017 và Hợp đồng mua bán căn hộ số C-14-15/HĐMB/ANSINH ngày 10/05/2017.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng các đương sự đã có thỏa thuận chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và tiến hành thanh lý hợp đồng theo các Biên bản thanh lý hợp đồng số A-5-2/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số A-5-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số B-1-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số C-3-16/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019 và Biên bản thanh lý hợp đồng số C-14-15/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019.

Việc các đương sự thỏa thuận thanh lý hợp đồng phù hợp với quy định tại Điều 422 của Bộ luật dân sự năm 2015. Căn cứ vào các biên bản thanh lý hợp đồng này, các đương sự tự nguyện thỏa thuận về việc bồi thường hợp đồng như sau: Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X đồng ý hoàn trả lại cho ông Vũ K tổng số tiền đã nhận là 1.332.060.000 đồng, bồi thường 30% trên tổng số tiền đã nhận là 399.618.000 đồng, tổng số tiền phải thanh toán là 1.731.678.000 đồng, chia thành 03 đợt lần lượt như sau: đợt 1 trước ngày 30/04/2019 số tiền 346.335.600 đồng, đợt 2 trước ngày 31/05/2019 số tiền 519.503.400 đồng, đợt 3 trước ngày 30/06/2019 số tiền 865.839.000 đồng.

Tính đến nay, Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X mới chỉ thanh toán được tổng số tiền 290.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán theo biên bản thanh lý là 1.441.678.000 đồng, là vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Do đó, ngoài số tiền gốc chưa thanh toán theo biên bản thanh lý, việc Ông Vũ K yêu cầu Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X còn phải trả số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán là phù hợp với quy định tại Mục 3 Điều 2 của các Biên bản thanh lý đã ký kết. Thỏa thuận mức lãi suất 18%/năm phù hợp với quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, số tiền lãi tạm tính đến ngày 29/3/2024 là 1.347.235.631 đồng mà ông Vũ K yêu cầu Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải thanh toán là có cơ sở.

Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Vũ K, yêu cầu Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải thanh toán cho Ông Vũ K số tiền gốc chưa thanh toán theo biên bản thanh lý là 1.441.678.000 đồng, số tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán tạm tính đến ngày 29/3/2024 là 1.347.235.631 đồng, tổng cộng là 2.788.913.631 đồng. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn còn phải tiếp tục trả tiền lãi theo mức lãi suất thỏa thuận tại các biên bản thanh lý hợp đồng kể từ ngày 30/3/2024 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán là phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao nên có cơ sở để chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 357, Điều 418, Điều 422 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 13 của Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ vào Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Vũ K.

Buộc Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X có nghĩa vụ thanh toán cho ông Vũ K số tiền 1.441.678.000 đồng (Một tỷ bốn trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm bảy mươi tám nghìn đồng) và số tiền lãi do chậm thanh toán tạm tính đến ngày 29/3/2024 là 1.347.235.631 đồng (Một tỷ ba trăm bốn mươi bảy triệu hai trăm ba mươi lăm nghìn sáu trăm ba mươi mốt đồng, tổng cộng là 2.788.913.631 đồng (Hai tỷ bảy trăm tám mươi tám triệu chín trăm mười ba nghìn sáu trăm ba mươi mốt đồng) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 30/3/2024 cho đến khi thi hành án xong, Công ty TNHH Sản Xuất - Thương mại - Dịch vụ X còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất 18%/năm (mà các bên thỏa thuận trong các Biên bản thanh lý hợp đồng số số A-5-2/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số A-5-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số B-1-3/ANSINH/BBLT/TB/2019 ngày 31/01/2019, Biên bản thanh lý hợp đồng số C-3-16/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019 và Biên bản thanh lý hợp đồng số C-14-15/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 31/01/2019).

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 87.778.279 đồng (Tám mươi bảy triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn hai trăm bảy mươi chín đồng).

Ông Vũ K không phải chịu án phí. Ông Vũ K được miễn nộp tạm ứng án phí theo Thông báo số 10/TB-TA này 16/5/2023 của Tòa án nhân dân Quận 8.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.