Bản án 28/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 27/10/2023, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 22/3/2022 ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H có lập hợp đồng đặt cọc một thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 10m x 50m, với giá chuyển nhượng là 615.000.000đ (Sáu trăm mười lăm triệu đồng), đất toạ lạc tại Bản Đ, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

Sau khi ký hợp đồng ông S đặt cọc cho ông K, bà H số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), thời hạn thoả thuận là sau 01 tháng sẽ ra tại Phòng công chứng ký kết sang tên. Nếu sau thời gian này bên bán không thực hiện theo hợp đồng thì sẽ phải bồi thường số tiền gấp 3 lần số tiền đã đặt cọc cho bên mua. Việc làm hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của bà Phạm Thị D. Đến ngày 20/5/2022 giữa ông S đặt cọc thêm cho ông K, bà H số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), thoả thuận thêm 03 tháng để làm thủ tục tách thửa sang tên, nhưng hết hạn đã thoả thuận ông K, bà H không thực hiện nên hai bên đã lập lại hợp đồng đặt cọc khác ngày 08/9/2022, ghi lại nội dung đã đặt cọc, và số tiền 02 lần ông K và bà H đã đặt cọc là 100.000.000 đồng, lần này có ông K1, thôn trưởng Bản Đ, xã T chứng kiến, thời hạn thoả thuận là 03 tháng. Tuy nhiên, đến ngày 08/12/2022 ông S liên hệ ông K, bà H yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì được biết ông K, bà H không có thửa đất nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cam kết trên. Giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc chưa thực hiện việc chỉ ranh giới và bàn giao thửa đất và bên bán cũng không giao được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua nên nguyên đơn không rõ tứ cận của thửa đất và bị đơn không tiếp tục thực hiện được hợp đồng đặt cọc. Nhận thấy ông Nguyễn Văn K và vợ là bà Nguyễn Thị H làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông S nên đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2022 giữa ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H vô hiệu; buộc ông Nguyễn Văn K và vợ là bà Nguyễn Thị H trả lại cho ông Trần Văn S số tiền đặt cọc 02 lần với tổng số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

* Bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H trình bày: Bị đơn vắng mặt tại tất cả quá trình giải quyết vụ án, Toà án căn cứ chứng cứ, tài liệu gốc nguyên đơn nộp, lời khai của những người làm chứng chứng kiến việc đặt cọc, Toà án đã tống đạt các văn bản tố tụng cho bị đơn hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Toà án căn cứ quy định của pháp luật đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.

* Người làm chứng bà Phạm Thị D Trình bày: Bà D là chị dâu của anh Trần Văn S và là hàng xóm của anh Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H, bà D là người làm chứng trong giấy đặt cọc ngày 22/3/2022 giữa anh S và anh K, chị H. Các bên thỏa thuận việc mua bán đất như sau: Lô đất anh K bán cho anh S có diện tích 10m x 50 m với giá 615.000.000 đồng, lô đất tọa lạc tại Đ4, Bản Đ, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất này được anh K chị H mua lại của một người đồng bào diện tích đất có chiều rộng là 40m theo mặt đường, anh K sử dụng 20m theo mặt đường, còn lại 20m thì chuyển nhượng cho ông S 10m, phần còn lại 10m bán cho anh H. Lô đất cách nhà bà D khoảng 2 thửa nên khi biết anh K bán bà D đã giới thiệu cho anh S mua, khi thỏa thuận mua bán thì không có chị H. Tuy nhiên, anh S đã yêu cầu anh K điện thoại trực tiếp cho chị H để thống nhất việc mua bán. Khi mua bán anh S giao trực tiếp cho anh K 50.000.000 đồng còn lại 50.000.000 đồng giao vào ngày 20/05/2022 thì bà D không chứng kiến. Tại thời điểm mua bán, bà D và anh S, anh K cùng ký vào văn bản đặt cọc cùng thời điểm, khoảng 7 giờ tối cùng ngày chị H lên tại nhà bà D ký vào giấy đặt cọc, khi ký bà H không có ý kiến gì. Sau khi đặt cọc thì anh K không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên anh S không mua nữa và đòi lại tiền, còn đất anh K chưa giao, hiện nay anh K đang sử dụng. Bà D khẳng định chữ ký bên bán là chữ ký của ông Nguyễn Văn K và Nguyễn Thị H.

* Người làm chứng ông Hoàng Phúc K1 trình bày:

Hiện nay ông K1 là thôn trưởng Bản Đ, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

Vào ngày 08/9/2022 ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H thoả thuận lập giấy đặt cọc bổ sung về việc gia hạn thời hạn làm thủ tục sang tên đất, ông K1 ký vào người làm chứng, các bên thỏa thuận việc bổ sung hợp đồng đặt cọc như sau: Lô đất ông K bà H bán cho ông S có diện tích 10m x 50m với giá 615.000.000 đồng lô đất tọa lạc tại Bản Đ, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Đất chưa có GCN quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất của ông K, bà H mua lại của một người khác diện tích đất chiều rộng 40m theo mặt đường, anh K sử dụng 20m x 50m, phần còn lại 20m trong đó 10m bán cho ông S, 10m bán cho ông H. Việc thỏa thuận và gia hạn như thể hiện trong giấy đặt cọc ngày 8/9/2022, ông K1 chứng kiến việc hai bên viết giấy đặt cọc này, chữ ký trong giấy đặt cọc này là chữ ký của ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H là bên bán, bên mua ông Trần Văn S, việc các bên giao tiền theo giấy đặt cọc trước còn giấy đặt cọc ông K1 chứng kiến chỉ ghi lại số tiền đã nhận là 100.000.000 đồng (hẹn hai lần như giấy đặt cọc trước thể hiện), các bên ghi lại nội dung và gia hạn thời hạn để làm thủ tục sang tên, thời hạn hai bên gia hạn là ngày 08/9/2022. Tại thời điểm các bên lập giấy đặt cọc này thì bên mua, bên bán đồng ý thể hiện nội dung như giấy đặt cọc, hai bên không ai có ý kiến gì. Sau khi bên mua và bên bán ký vào giấy đặt cọc thì ông K1 là người chứng kiến ký vào người làm chứng. lô đất này ông S chưa sử dụng, hiện nay lô đất này ông K và bà H đang sử dụng. Ngoài ra không biết gì thêm, căn cứ chứng cứ Toà án giải quyết.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Song phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và sự tuân theo pháp luật tố tụng của nguyên đơn, bị đơn trong vụ án:

+Về tố tụng: Việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm xét xử, Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định tại Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án: Xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song. Thẩm phán đã xác định đúng về tư cách pháp lý và mối quan hệ của các bên trong quá trình tham gia tố tụng. Đảm bảo việc cấp và tống đạt các văn bản tố tụng cho Viện kiểm sát và người tham gia tố tụng theo quy định tại Điều 170, 171, 173, 177 BLTTDS.

Tòa án thu thập chứng cứ theo đúng quy định tại các Điều 96, 97 BLTTDS. Tòa án đã tiến hành lấy lời khai, lập biên bản công khai chứng cứ, hòa giải không được theo quy định tại các Điều 10, 98, 108, 109, 208 BLTTDS.

Về thời hạn giải quyết vụ án: Đảm bảo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, 170, 171, 177, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng các Điều 117, 122, 123, 131, 328, 357, 408, 429, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng khoản 6 Điều 12, 167, 168, 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:

Đề nghị HĐXX:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn S.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2022 giữa ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H vô hiệu;

Buộc ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H trả lại cho ông Trần Văn S tổng số tiền đặt cọc là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).

Các vấn đề khác: Đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị: Không.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả xét hỏi, tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

Căn cứ các hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2022, ông S đã đặt cọc 02 lần với tổng số tiền 100.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 10m x 50 m, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, toạ lạc tại Bản Đ, xã T với giá chuyển nhượng là 615.000.000 đồng. Do các bên không tiếp tục thực hiện được hợp đồng nên đã làm đơn khởi kiện. Do đó, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập:

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Đối chiếu các quy định trên, HĐXX nhận thấy yêu cầu của ông Trần Văn S về yêu cầu tuyên bố các hợp đồng đặt cọc ngày 20/3/2022 và ngày 08/9/2022 giữa ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H vô hiệu, buộc ông K và bà H trả lại số tiền đã đặt cọc 02 lần với tổng số tiền là 100.000.000 đồng là phù hợp nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S.

[4. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H phải nộp toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 100.000.000 đồng x 5%= 5000.000 đồng và 300.000 đồng về yêu cầu tuyên bố các hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tổng số tiền án phí DSST bị đơn phải nộp là 5.300.000 đồng (Năm triệu ba trăm nghìn đồng).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, 170, 171, 177, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng các Điều 117, 122, 123, 131, 328, 357, 408, 429, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng khoản 6 Điều 12, 167, 168, 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn S.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2022 giữa ông Trần Văn S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị H vô hiệu;

Buộc ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H trả lại cho ông Trần Văn S tổng số tiền 02 lần đặt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại điều 357 và khoản 2 điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2. Về án phí: Buộc ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị H phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 5.300.000 đồng (Năm triệu ba trăm nghìn đồng).

Hoàn trả cho ông Trần Văn S số tiền 2.800.000 đồng (Hai triệu tám trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001467 ngày 08/11/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đăk Nông.

3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Bị đơn vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

“ Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM