Bản án 28/2023/DSPT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng trình

bày:

Ông D và bà Ng là vợ chồng, ông D là anh ruột của bà Nguyễn Thị L, ông Huỳnh Đức T là chồng bà L. Vợ chồng ông D, bà Ng được Nhà nước cấp một ngôi nhà tập thể thuộc tổ 11B, kp5, P. T, TP. QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH00314 ngày 20/4/2011 của UBND TP. QN. Vì điều kiện công tác vợ chồng ông D, bà Ng ra làm việc và sinh sống tại HN nên đã để ngôi nhà trên cho mẹ ông D là cụ Nguyễn Thị Kim S ở.

Năm 2015 vợ chồng bà L, ông T đến nhà ông bà để ở cùng với mẹ cho vui và tiện để chăm sóc mẹ lúc đau ốm tuổi già cho đến nay, nhưng lại có ý định muốn ở luôn ngôi nhà của vợ chồng ông bằng hành động không cho vợ chồng ông bà vào nhà, gây chia rẽ tình cảm mẹ con anh em trong gia đình, ép vợ chồng ông bà phải làm giấy cho hoặc bán ngôi nhà đó cho vợ chồng bà L, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sở hữu tài sản của vợ chồng ông bà, ông bà không mua bán hoặc tặng cho bất kỳ ai ngôi nhà nói trên. Việc vợ chồng ông T, bà L giữ sổ đỏ ngôi nhà trên là do trong quá trình làm sổ đỏ ngôi nhà có sai sót về số hiệu thửa đất và tờ bản đồ nên bà để tại nhà để điều chỉnh lại.

Ngày 28/3/2017 bà Lan có chuyển khoản cho ông D 250.000.000 đồng không có lý do, nhưng đến ngày 25/8/2019 ông D đã chuyển trả lại cho vợ chồng ông T, bà L 250.000.000 đồng và cho thêm vợ chồng bà L, ông T 250.000.000 đồng với mong muốn vợ chồng bà L, ông T dọn đi nơi khác ở và trả lại nhà cho vợ chồng ông D, nhưng vợ chồng bà L không thực hiện. Ngày 10/01/2021 vợ chồng ông D có đơn yêu cầu khởi kiện bổ sung.

Nay vợ chồng ông D, bà Nga yêu cầu vợ chồng bà L, ông T phải trả lại ngôi nhà và đất nói trên cùng bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CH00314 và số tiền 250.000.000 đồng mà vợ chồng ông D đã chuyển cho vợ chồng bà L vào ngày 25/8/2019. Trong quá trình vợ chồng bà L ở nhà nói trên có xây dựng gì thì yêu cầu vợ chồng bà L tháo dỡ.

Ngày 26/11/2020 vợ chồng bà L, ông T có đơn yêu cầu phản tố: Yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ng tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại tổ 11B, kp 5, P. T, TP. QN, phải ra Công chứng chứng thực để hoàn tất thủ tục pháp lý theo đúng quy định pháp luật vì ông bà đã giao đủ tiền mua bán nhà và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp vợ chồng ông D, bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng và muốn lấy lại nhà và đất nói trên thì phải thanh toán lại cho vợ chồng ông T, bà L 1.500.000.000đ (đã trừ 500.000.000 đồng ông Dũng đã chuyển ngày 25/8/2019). Vợ chồng bà L, ông T sẽ giao lại ngôi nhà trên cho vợ chồng ông D, bà Ng. Với yêu cầu phản tố của bà L ông T, vợ chồng ông D không đồng ý vì vợ chồng ông D không thực hiện việc mua bán ngôi nhà trên cũng như hai bên không làm thủ tục mua bán nhà bằng văn bản theo quy định.

Bị đơn vợ chồng bà Nguyễn Thị L, ông Huỳnh Đức T thống nhất trình bày:

Ông Nguyễn Tiến D là anh ruột của bà L, bà Nguyễn Thị Thanh Ng là vợ của ông D, ông Huỳnh Đức T là chồng của bà L, cụ Nguyễn Thị Kim S là mẹ ruột của ông D và bà L.

Nhà và đất tại tổ 11B, kp 5, P. T, TP. QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH00314 của UBND TP. QN là nhà của ông D và bà Ng. Trước đây ông D để nhà nói trên cho mẹ ruột là bà S ở. Đến năm 2001 mẹ của bà L bị tai nạn, đi lại khó khăn nên ông D đề nghị vợ chồng bà L về ở thuận tiện chăm sóc mẹ. Đến năm 2008 ông bà nghỉ hưu nên thường xuyên đến chăm sóc mẹ và đến năm 2014 thì ông bà chuyển về ở hẳn với mẹ ở nhà nói trên. Lúc đầu ông D nói cho bà L ngôi nhà trên, nhưng sau đó vợ chồng ông D, bà Ng có thỏa thuận bán nhà cho vợ chồng ông bà với giá 400.000.000 đồng. Nên bà S đã bán lô đất tái định cư ở phường T và cho vợ chồng ông bà 400.000.000 đồng, vợ chồng bà L đã dùng số tiền này để mua lại căn nhà nói trên của ông D bà Nga với giá thỏa thuận là 400.000.000 đồng. Ông bà đã đưa 150.000.000 đồng cho ông Nguyễn Phi H (đặt cọc mua giùm đất cho bà Ng ngày 30/5/2016) và đến ngày 28/02/2017 ông bà đã chuyển cho vợ chồng ông D, bà Ng tiếp 250.000.000 đồng như đã thỏa thuận, nhưng vì nghĩ người trong gia đình nên việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đúng quy định pháp luật vẫn chưa được hoàn tất. Khi mua bán ngôi nhà nói trên giữa vợ chồng bà L và vợ chồng ông D không có lập hợp đồng mua bán nào mà chỉ thỏa thuận bằng miệng và gọi điện thoại cho nhau. Sau đó ông D có đưa bản chính sổ đỏ nhà nói trên cho ông T giữ.

Hiện nay bà L đang giữ và quản lý sổ đỏ và cùng ông T sử dụng nhà và đất nói trên. Nay ông D bà Ng yêu cầu vợ chồng bà L, ông Thắng phải trả ngôi nhà và yêu cầu phải trả cho ông Dũng bà Nga số tiền 250.000.000 đồng. Ông bà không đồng ý vì vợ chồng ông D, bà Ng đã bán nhà trên cho vợ chồng ông bà và tự nguyện chuyển 250.000.000đ cho vợ chồng bà. Trong quá trình ở nhà và đất nói trên ông bà có sửa lại nhà với tổng số tiền 40.000.000đ, nhưng nay ông bà không có yêu cầu vợ chồng ông D bà Ng trả lại.

Ngày 26/11/2020 vợ chồng bà L, ông T có đơn yêu cầu phản tố: Yêu cầu Ông D bà Nga tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại tổ 11B, kp 5, P. T, TP. QN (nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH00314 ngày 20/4/2011 của UBND TP. QN cấp cho ông Nguyễn Tiến D bà Nguyễn Thị Thanh Ng) và phải ra Công chứng chứng thực để hoàn tất thủ tục pháp lý theo đúng quy định pháp luật vì ông bà đã giao đủ tiền mua bán nhà và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất. Trong trường hợp ông D bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng và muốn lấy lại nhà và đất nói trên thì phải thanh toán lại cho ông Thắng bà L số tiền 1.500.000.000đ (đã trừ 500.000.000đ ông D đã chuyển ngày 25/8/2019). Ông T bà L sẽ giao lại ngôi nhà cùng giấy chứng nhận trên cho ông D bà Ng. Ngoài ra bà L ông T không yêu cầu gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cụ Nguyễn Thị S (lúc còn sống) trình bày:

Cụ là mẹ ruột của ông Nguyễn Tiến D và bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị Thanh Ng là vợ của ông D, ông Huỳnh Đức T là chồng của bà L, sống cùng với bà L. Ngôi nhà cụ đang ở tại tổ 11B, kp 5, P. T, TP. QN là nhà của ông D. Vợ chồng ông D cũng có nhà ở HN nên có nói với cụ là nhà này để thờ cúng ông bà nên ông D đã cho cụ ở một mình, đến năm 2008 thì vợ chồng bà L, ông T về đây ở với bà, nhưng lúc đó vợ chồng bà L chỉ mua thức ăn cho bà và thỉnh thoảng có ngủ lại. Đến năm 2013 do bà bị bệnh và ngã gãy tay, sức khỏe yếu nên vợ chồng bà L ở lại với cụ cho đến nay. Khi cụ đau ốm cụ có nói với ông D cho bà L về ở với cụ thì ông D đồng ý. Sau đó vợ chồng ông D đã bán nhà nói trên cho vợ chồng bà L, ông T với giá 400.000.000 đồng từ mấy năm trước, việc mua bán như thế nào thì cụ không rõ mà chỉ nghe vợ chồng bà L nói lại. Nay giá đất lên cao nên vợ chồng ông D, bà Nga muốn lấy lại nhà trên. Nay cụ không đồng ý với yêu cầu của vợ chồng ông D, bà Ng vì nhà nói trên vợ chồng ông D, bà Ng đã bán cho vợ chồng bà L, ông T. Vì cụ không biết rõ sự việc nên nay cụ thống nhất như ý kiến của vợ chồng bà L, ông T và không có ý kiến gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Phi H2 trình bày:

Ông là hàng xóm gần nhà cụ S và vợ chồng bà L, ông T. Khoảng năm 2016 vợ chồng ông D, bà Nga có ý định mua nhà và đất của ông nên tháng 5/2016 ông quyết định bán nhà và đất của ông có diện tích 150m2 cho vợ chồng ông D, bà Nga với giá 410.000.000 đồng, việc mua bán giữa ông và bà Nga có gọi điện thoại trao đổi trực tiếp với nhau, nhưng bà L là người trực tiếp ký vào hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền cho ông. Sau khi lập hợp đồng ông nhận tiền đặt cọc và đưa hồ sơ giấy tờ nhà để bên mua làm sổ đỏ đứng tên ông. Khi có sổ đỏ hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Ông đã nhận tiền đặt cọc của bà Ng là 150.000.000đ (do bà L, ông T trực tiếp giao tiền tại nhà ông Thủ ở phường T, TP. QN làm 02 lần, lần 1 là: 100.000.000 đồng, lần 2 là : 50.000.000 đồng). Ngày 28/02/2020 bà Nga nhắn tin cho ông nói số tiền đặt cọc là của vợ chồng bà L, ông T vì vợ chồng bà L, ông T nhờ bà Nga giao dịch mua nhà ông để lấy hên. Nay ông chỉ mong muốn vợ chồng ông D, bà Ng và vợ chồng bà L, ông T giải quyết dứt điểm việc mua bán nhà của ông, ông muốn bên mua trả lại giấy tờ nhà đất cho ông và ông trả lại tiền đặt cọc cho bên mua. Còn việc mua bán nhà và đất của vợ chồng ông D, bà Nga và vợ chồng ông T, bà L thì ông chỉ nghe vợ chồng ông T, bà Lan nói lại chứ ông không biết rõ cụ thể.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 293/2022/LĐ-ST ngày 27/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố QN đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng.

Nhà và đất tại tổ 11B, khu phố 5, P. T, TP. QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CH00314 ngày 20/4/2011 của UBND TP. QN là thuộc quyền sử dụng và sở hữu của ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng.

Buộc ông Huỳnh Đức T bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ trả lại Nhà và đất tại tổ 11B, khu phố 5, P. T, TP. QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CH00314 của UBND TP. QN và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN: CH00314 ngày 20/4/2011 của UBND TP. QN cho ông Nguyễn Tiến D bà Nguyễn Thị Thanh Ng.

Bác yêu cầu của ông Nguyễn Tiến D bà Nguyễn Thị T Nga yêu cầu ông Huỳnh Đức T bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 250.000.000 đồng.

Bác yêu cầu phản tố của ông Huỳnh Đức T bà Nguyễn Thị L về yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán ngôi nhà trên, yêu cầu bồi thường 1.500.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 27/9/2022 và ngày 04/10/2022, vợ chồng ông Huỳnh Đức T và bà Nguyễn Thị L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm bác đơn khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Tiến D và bà Nguyễn Thị Thanh Ng. Yêu cầu vợ chồng ông D, bà Ng phải làm hợp đồng mua bán nhà ở giữa hai bên và thực hiện công chứng hợp đồng. Nếu vợ chồng ông D, bà Ng không đồng ý thì yêu cầu Tòa buộc họ phải bồi thường cho vợ chồng ông, bà toàn bộ giá trị nhà đất theo giá trị thị trường và vợ chồng ông, bà sẽ trả lại ngôi nhà cho vợ chồng ông D, bà Ng.

Ngày 07/10/2022, vợ chồng ông Nguyễn Tiến D và bà Nguyễn Thị Thanh Ng kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Huỳnh Đức T và bà Nguyễn Thị L phải trả lại cho vợ chồng ông, bà 250.000.000 đồng theo phiếu chuyển ngày 05/8/2019.

Luật sư Ngô Thế Q trình bày luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Đề nghị Hội đồng xét xử (HĐXX) chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Sửa bản án sơ thẩm, buộc vợ chồng bà L, ông T trả lại cho vợ chồng ông D, bà Ng 250.000.000 đồng theo phiếu chuyển ngày 05/8/2019.

Luật sư Vũ Thế Đ và Luật sư Trương Thị Cẩm H trình bày luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Sửa bản án sơ thẩm theo như nội dung kháng cáo đã trình bày.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh BĐ phát biểu ý kiến:

- Về Tố tụng: Trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 293/2022/LĐ-ST ngày 27/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố QN.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 148, các Điều 157, 165, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 119, 129, 131, 166, 430 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 12, 121, 122, 123 Luật nhà ở năm 2014;

Căn cứ Điều 2 Luật người cao tuổi; Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26, Điều 27, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng và một phần kháng cáo của vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 293/2022/LĐ-ST ngày 27/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn.

1. Tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng và vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L vô hiệu.

2. Buộc vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L phải trả lại nhà và đất tại tổ 11B, kp 5, P. T, TP. QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BĐ 970681, số vào sổ cấp GCN: CH00314 20/4/2011 của UBND TP. QN và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BĐ 970681, số vào sổ cấp GCN: CH00314 ngày 20/4/2011 của UBND TP. QN cho vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng.

3. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng phải bồi thường cho vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L 1.503. 425.965 đồng (một tỷ năm trăm lẽ ba triệu bốn trăm hai mươi lăm nghìn chín trăm sáu mươi lăm đồng).

4. Về án phí, chi phí tố tụng khác:

4.1 Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Hoàn trả cho vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng 6.5000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo các Biên lai thu số: 0007550 ngày 18/02/2020 và số: 0003608 ngày 32/3/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố QN.

+ Vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L phải chịu 5.300.000 đồng, nhưng được khấu trừ vào 14.250.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo Biên lai thu số: 0003135 ngày 26/11/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố QN. Hoàn trả lại cho vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L 8.950.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả lại vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo Biên lai thu số: 0004626 ngày 11/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố QN.

4.2 Về chi phí tố tụng khác: Vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị Thanh Ng phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông Huỳnh Đức T, bà Nguyễn Thị L 3.500.000 đồng chi phí xem, xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

5. Quyền, nghĩa vụ thi hành án:

5.1 Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

5.2 Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.